EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

(1)

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL İLİ BAKIRKÖY İLÇESİ'NDE YER ALAN EMLAK KONUT FLORYA EVLERİ

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

(2)

SÖZLEŞME TARİHİ 17.06.2020

BAKIRKÖY İLÇESİ YEŞİLKÖY MAHALLESİ ŞEHİT ÖZCAN CANİK SOKAK 1242 ADA 2 PARSEL

19.06.2020

DEĞERLEME KONUSU

EML-2006064

KULLANIM AMACI PAZAR DEĞERİ TESPİTİ

Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ-Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003)

RAPORUN KAPSAMI

Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu’nun “Sermaye

Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ ”in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

DEĞERLEME ADRESİ

İSTANBUL İLİ BAKIRKÖY İLÇESİ'NDE 1242 ADA 2 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN EMLAK KONUT FLORYA EVLERİ

RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR

RAPOR BİLGİLERİ

DEĞERLEME

BAŞLANGIÇ TARİHİ 17.06.2020 DEĞERLEME

BİTİŞ TARİHİ 18.06.2020 RAPOR TARİHİ

RAPOR NO

(3)

1 - 1.1 - 1.2 - 1.3 - 1.4 - 1.5 - 1.6 - 2 -

2.1 - 2.2 - 2.3 - 3 -

3.1 - 3.2 - 3.3 - 3.4 - 4 -

4.1 - 4.2 - 4.3 - 4.4 - 5 -

5.1 - 5.2 - 5.3 - 6 -

6.1 - 6.2 - 6.3 - 6.4 - 6.45 - 7 -

7.1 -

7.2 - Nihai Değer Takdiri

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Sonuç

En Etkin ve Verimli Kullanımı Analizi Verilerin Değerlendirilmesi

Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Tanımı

Pazar Yaklaşımı

Taşınmazın Fiziki Özellikleri

Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler İçindekiler

Ekler

Değerleme Hizmetinin Amacı Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

İÇİNDEKİLER

Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler Değerleme Rapor Özeti

Takyidat Bilgileri

Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler Değeri Etkileyen Faktörler

Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri

Pazar Yaklaşımı Değerleme Yöntemleri

Bilgilerin Kaynağı

Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri Ulaşım Özellikleri

Değerleme İle İlgili Analizler Değerleme Hizmeti Bilgileri

Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri Tapu Kayıtları

Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

(4)

Ek 1 -

Ek 2 Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya) Ek 3 - İmar durum yazısı(kopya)

Ek 4 - INA Tablosu

Ek 5 -

Ek 6 - Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya) Ek 7 - Yapı Ruhsatları (kopya)

Ek 8 - Tapular (kopya) -

-

Çarşaf Listeler

254 Adet Bağımsız Bölümün Tamamlanması Durumundaki Anahtar Teslimi Değer Listesi Taşınmazı gösteren fotoğraflar

Sözleşme ve Protokoller

EKLER

Ek 10 Ek 9

(5)

*

Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.

Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarına haizdir.

Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.

Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.

Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.

Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp, değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir.

Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.

Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur.

UYGUNLUK BEYANI

Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.

(6)

1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı

1.2 -

1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi

-

Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu’nun “Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak GayrimenkulDeğerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ ”in (III-62.3) 1. Maddesinin 2.

Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655

Barbaros Mah. Mor Sümbül Sk. No:7/2 B Ataşehir/İSTANBUL

1.2.2

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

Hizmeti Veren Kurum Bilgisi

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ

Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL

Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

Budeğerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan Emlak Konut Florya Evleri projesinin değerleme tarihindeki mevcut durumunun pazar değerinin, tamamlanması durumundaki toplam değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır. Ayrıca bu rapor kapsamında, ilgili projede yer alan ve talep edilen bağımsız birimlerin anahtar teslim değerlerinin belirlenmesi için hazırlanmıştır.

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır:

Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

(7)

1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

1.4 -

-

Rapor Numarası

Rapor Tarihi

EML-1910161 RAPOR-1

1.5 Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Söz konusu taşınmazlar için iş bu rapor EML-2006064 numara ile şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.

Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak ve Eren KURT kontrol eden ve onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak görev almıştır.

Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önce 1 adet rapor hazırlanmıştır.

RAPOR-2 RAPOR-3

İSTANBUL İLİ BAKIRKÖY İLÇESİNDE 1 ADET

PARSEL

Hizmeti alan kurumun,aşağıda bilgileri bulunan Emlak Konut Florya Evleri projesinin değerleme tarihindeki mevcut durumunun pazar değerinin, tamamlanması durumundaki toplam değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır. Ayrıca bu rapor kapsamında, ilgili projede yer alan ve talep edilen bağımsız birimlerin anahtar teslim değerlerinin belirlenmesi için hazırlanmıştır.

Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

30.12.2019

330.000.000 Rapor Konusu

Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç)

Ozan ALDOĞAN Ş.Seda YÜCEL

KARAGÖZ Eren KURT Raporu Hazırlayanlar

(8)

1.6 -

912.702.984,27 TL PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ

BUGÜNKÜ DEĞERİ

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ

PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ Değerleme Rapor Özeti

Emsal: 1.00, Yençok:Zemin + 3 Kat "Ticaret + Konut Alanı RAPOR TARİHİ

EMLAK KONUT FLORYA EVLERİ (1242 ADA 2 PARSEL) DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ

394.662.972,60 TL

19.06.2020

MEVCUT KULLANIM PARSEL ÜZERİNDE RİSKLİ YAPI İLAN EDİLMİŞ

YAPILAR BULUNMAKTADIR.

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.

İMAR DURUMU

RAPORU HAZIRLAYAN KURUM

İSTANBUL İLİ, BAKIRKÖY İLÇESİ, ŞEVKETİYE MAHALLESİ, ADA: 1242 PARSEL:2

DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) TAPU BİLGİLERİ

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ

(9)

2.1 -

: : : : : : : : : : : : : : : : : : : : Tapu Kayıtları

1242 ADA 2 PARSEL

İli İSTANBUL

İlçesi BAKIRKÖY

Bucağı

Mahallesi ŞEVKETİYE

Köyü Sokağı Mevkii Pafta No

Ada No 1242

Parsel No 2

Alanı 45.940,50

Vasfı ARSA

32

Sınırı PLANINDADIR

Tapu Cinsi ANA GAYRİMENKUL

Sahibi T.C.ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI (TOKİ)

Hisse Oranı TAM

Yevmiye No 4967

Cilt No

Sayfa No 3097

Tapu Tarihi 26.04.2018

* 30.05.2017 tarihinde Emlak Konut GYOA.Ş. İle T.C. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Toplu Konut İdaresi Başkanlığı arasında imzalanan protokole göre 12221 ada 212 parselin Emlak Konut GYOA.Ş.'ne satışı gerçekleşmiştir. 12221 ada 212 parsel ifraz olarak 1242 ada 1-2 parseller ve 1221 ada 239 parselolmuştur. 1242 ada 2 parsel hali hazırda Emlak Konut GYO A.Ş.'ne ait olup, tapuda mülkiyet bilgisi henüz değişmemiştir.

(10)

2.2 - Takyidat Bilgileri

- Beyan;

-Açıklama: Kamu hizmetlerine ayrılan yerler ile Maliye Bakanlığınca değişik ihtiyaçlar için talep edilen taşınmazlar bedelsiz olarak HAZİNE ye iade edilir. 12/03/2015 - 2584

-Özel Güvenlik Bölgesi içinde kalmaktadır. 28/09/2016 - 11170 -6306 Sayılı Kanun gereğince Riskli Yapıdır. 08/12/2017 - 13671 -6306 Sayılı Kanun gereğince Riskli Yapıdır. 19/12/2017 - 14131 -6306 Sayılı Kanun gereğince Riskli Yapıdır. 18/01/2018 - 758 -6306 Sayılı Kanun gereğince Riskli Yapıdır. 18/01/2018 - 772 -6306 Sayılı Kanun gereğince Riskli Yapıdır. 18/01/2018 - 804 -6306 Sayılı Kanun gereğince Riskli Yapıdır. 19/01/2018 - 810 -6306 Sayılı Kanun gereğince Riskli Yapıdır. 19/01/2018 - 822 -6306 Sayılı Kanun gereğince Riskli Yapıdır. 19/01/2018 - 840 -6306 Sayılı Kanun gereğince Riskli Yapıdır. 19/01/2018 - 846

Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri .-6306 Sayılı Kanun gereğince Riskli Yapıdır. 22/01/2018 - 879

-6306 Sayılı Kanun gereğince Riskli Yapıdır. 22/01/2018 - 895 -6306 Sayılı Kanun gereğince Riskli Yapıdır. 23/01/2018 - 899 -6306 Sayılı Kanun gereğince Riskli Yapıdır. 23/01/2018 - 948 -6306 Sayılı Kanun gereğince Riskli Yapıdır. 23/01/2018 - 957 -6306 Sayılı Kanun gereğince Riskli Yapıdır. 24/01/2018 - 1010 -6306 Sayılı Kanun gereğince Riskli Yapıdır. 25/01/2018 - 1083

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili beyanın taşınmazın devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmamaktadır.

Değerlemeye konu taşınmazın mülkiyeti 13.03.2015 tarihinde 2584 yevmiye numarası ve

"Bakırköy TM Kamur Kurumlarının Bedelsiz Devri" sebebi ile Maliye Hazinesi mülkiyetinden T.C.

Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı mülkiyetine geçmiştir.

30.05.2017 tarihinde Emlak Konut GYO A.Ş. İle T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı arasında imzalanan protokole göre 12221 ada 212 parselin Emlak Konut GYO A.Ş.'ne satışı gerçekleşmiştir. 12221 ada 212 parsel ifraz olarak 1242 ada 1-2 parseller ve 1221 ada 239 parsel olmuştur. 1242 ada 2 parsel hali hazırda Emlak Konut GYO A.Ş.'ne ait olup, tapuda mülkiyet bilgisi henüz değişmemiştir.

Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 18.06.2020 tarihinli TAKBİS Belgesi Emlak Konut GYO A.Ş. Yetkililerinden tarafımıza iletilmiş olup ilgili belgeler ekte sunulmaktadır.

2.2.1

(11)

2.3 -

2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler

Taşınmazın planına ilişkin açılan dava süreçleri devam etmektedir.

Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

1242 ada 2 parsel; 23.08.2017 onanlı 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan tadilatı ile 1221 ada 212 parselkısmen KAKS:1.00 yapılanma şartlarında "Ticaret + Konut Alanı'na, kısmen KAKS:1.00 Yençok: 3 kat yapılanma şartlarında "Özel Eğitim Tesis Alanı"na, kısmen KAKS:1.00 yapılanma şartlarında "Cami Alanı"na, kısmen "Park Alanı"na, kısmen "Yol Alanı"na alınmıştır. 23.08.2017 tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca onaylanan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Nazım ve Uygulama İmar Planı değişikliğinin iptali için Başkanlığımızca açılan dava sonucu, İstanbul 4.

İdare Mahkemesi'nin 02.05.2019 gün ve 2018//1020 E. 2019/1149 K. sayılı kararı ile istinaf yolu açık olmak üzere söz konusu planlar iptal edilmiştir. Bunun üzerine plansız kalan 1221 ada 239 parsel, 1242 ada 1 ve 2 parseller ilişkin, itiraza konu 1/5000 ölçekli Nazım ve 1/1000 ölçekli Uygulamaİmar Planları Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 23.09.2019 tarihinde onaylanmış olup, söz konusu planlar ile 1221 ada 239 parsel KAKS:1.00 yapılanma şartlarında "Cami Alanı"na, 1242 ada 1 parsel KAKS: 1.00Yençok: Z+3 yapılanma şartlarında "Özel Eğitim Tesis Alanı"na, ve 1242 ada 2 parsel KAKS: 1.00Yençok: Z+3 yapılanma şartlarında "Ticaret+Konut Alanı"na, planlamaalanı dahilinde bulunan tescil dışı alanlar ise "Yol Alanı" ve Yeşil Alanlar" fonksiyonuna alınmıştır.

(12)

BAKIRKÖY ŞEVKETİYE PLAN NOTLARI:

GENEL HÜKÜMLER

1) Plan Onama Sınırı İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, Şevketiye Mahallesi 1221 Ada 239 Parsel, 1242 Ada 1 Ve 2 Parseller İle Tescil Harici Alanları ( Eski 1221 Ada, 212 Parseli) Kapsamaktadır.

2) 1221 Ada 239 ParselinTamamı Cami Alanı, 1242 Ada 1 Parselin Tamamı Özel Eğitim Alanı Ve 1242 Ada 2 Parselin Tamamı Ticaret+Konut Alanıdır.

3) Tüm Alanda Dhmi Genel Müdürlüğü’nün 05.01.2017 Tarihli Görüşü Doğrultusunda İnşai Uygulama Yapılacaktır.

4) 24.07.2012 Tarihli, Sivil Havacılık Genel Müdürlüğü’nün Havaalanları Çevresindeki Yapılaşma Kriterlerine İlişkin Genelge Hükümlerine Uyulacaktır.

5) 5378Sayılı "Engelliler Hakkında Kanun” Ve Bu Kanun Kapsamında, Planlama Alanında Yer Alacak Kentsel, Sosyal, TeknikAltyapı Alanlarında Ve Yapılarda, Türk Standartları Enstitüsünün İlgili Standardına Uyulacaktır.

(13)

6) Planlama Alanında "Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik" Hükümlerine Uyulacaktır.

7) İnşai Uygulama Aşamasında İlgili Kamu Kurum Ve Kuruluşlarından (İski, Teiaş, Bedaş, İgdaş, Vb.) Görüş Alınacaktır.

8) Planlama Alanında İnşai Uygulama Aşamasında; 2863 Sayılı Kültür Ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunun 4. Maddesine Uygun Olarak Korunması Gerekli Kültür Varlığı Bulunması Halinde, Kültür Ve Turizm Bakanlığı İlgili Koruma Bölge Müdürlüğü'ne Bildirilecektir.

9) Ticaret+Konut Alanında Yapılacak Olan Yapılarda Kapıcılık V.B. Hizmetlerinin Projelendirilecek Yönetim Birimlerinde Çözülmesi Ve Genel Yönetim Planı İle Tanımlanması Halinde Bu Yapılarda Kapıcı Dairesi Şartı Aranmayacaktır.

10) Mimari Tasarımın Zenginleştirilmesine Olanak Tanımak Amacıyla Çatı, Saçak Form Ve Genişlikleri Serbesttir.

11)Halihazır Haritadaki Mülkiyet Sınırları İle Kadastral Haritalar Arasında Uyumsuzluk Olması Durumunda Uygulama İlgili Kadastro Müdürlüğünden Alınacak Röperli Krokiye Göre Yapılacak Olup, Mülkiyet Sınırı Esas Alınacaktır.

12) Bu Planda Yer Alan Standart Ve Gösterimler İle Bunların Yazılı Açıklamaları Olan Plan Notları Ve Açıklama Raporu; Planlamaya Konu Olan Parsel 6306 Sayılı Kanuna Göre Riskli Yapı Parseli Olması Nedeniyle; 3194 Sayılı İmar Kanununun İlgili Yönetmeliği Olan Mekansal PlanlarYapım Yönetmeliğinin Ek-2 Tablosunun “Açıklamalar” Bölümünün 11. Maddesine Göre Oluşturulmuş Olup, Uygulamada Bu Standart Ve Gösterimler Esas Alınacaktır.

13) Planda Açıklanmayan Konularda; Öncelikle Plan Notlarına, Plan Açıklama Raporuna Bakılacak Olup, Plan Notları Ve Açıklama Raporunda Yer Almayan Hususlar İçin 6306 Sayılı Kanun Ve İlgili Yönetmeliklerine Uyulacaktır. Diğer Hususlarda Da; Yürürlükteki Mevzuat Hükümleri Geçerlidir.

Özel Hükümler

1) Ticaret+Konut Alanı Olarak Belirlenen Alanda, Kaks=1.00, Yençok= Z+3 Kat Olup. İş Ve Alışveriş Merkezleri, Ofis, Büro, Konut, Rezidans, Özel Sosyal Ve Kültürel Tesisler, Restoran, Otopark, Spor,Eğlence, Dinlenme, Kapalı Havuz, Balo-Konferans- Sergi Salonları, Sinema, Vb.

Yer Alabilir. Ticaret+Konut Alanında Kaks'a Esas Toplam İnşaat Alanının %20’sine Kadar Ticaret Yapılabilir.

2) Plan Bütününde Yapılacak Olan Binalarda Blok Şekli, Boyutları, Çekme Mesafeleri, Bloklar Arası Mesafeler Serbesttir. Bir Parselde Birden Fazla Yapı Yapılabilir, Yapılar Ayrık, İkiz, Blok, Sıra Ev Ve Teras Ev Şeklinde Yapılabilir. Bu Yapı Nizamları Aynı Parsel İçerisinde Ayrı Ayrı Ve Birlikte Kullanılabilir. Aynı Parsel İçerisinde Farklı Kat Uygulamasına Gidilebilir.

3) Özel Eğitim Alanında Kaks= 1.00, Yençok =Z+3 Kat Olup Anaokulu, Kreş, İlkokul, Ortaokul Ve Lise Yapılabilir.

4) Cami Alanında Kaks= 1.00 Olup, Yençok: Deniz Seviyesinden İtibaren +68.00m’dir.

5) Planlama Alanında Yol Ve Parsel Zemini Arasında Daha Uyumlu İlişki Kurmak Amacıyla Arazi Kazı Ve Dolgu Yapılarak Düzenlenebilir. Düzenlenmiş Zemin Tabii Zemin Olarak Kabul Edilebilir. PlanlamaAlanındaki Fonksiyon Alanlarında Kot, Her Binanın Köşe Kotlarının Aritmetik Ortalamasından Alınabileceği Gibi Fonksiyon Alanının Cephe Aldığı Yolun En Düşük Ve/Veya Yüksek Noktasından Da Kot Alınabilir.

6) Subasman Kotu +/-2.00 Metrede Tesis Edilebilir.

(14)

2.3.2 -

Değerleme konusu taşınmazın geldisi olan 12221 ada 212 parsel 26/04/2018 tarihinde imar işlemi nedeni ile pasife alınmış olup, yeni 1242 ada 1 - 2 parseller ve 1221 ada 239 parsel oluşmuştur.

Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler Değerleme konusu taşınmazın geldisi olan 12221 ada 212 parsel 17.07.2006-28.11.2012 t.t.

1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında Polis Eğitim Merkezi Alanı ve 17.01.2014 t.t. 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinde Resmi Kurum Alanı bir kısmı da planlama sınırı dışında kalmaktadır.

• Bakırköy Belediye Başkanlığı tarafından açılan İstanbul 7. İdare Mahkemesi’nin 2018/37 E.

sayılı davası ile 23.08.2017 tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca onaylanan, İstanbul ili, Bakırköy İlçesi, Şevketiye Mah., 1221 Ada, 212 parsele ilişkin 1/5000 ölçekli NİP Değişikliği ve 1/1000 ölçekli UİP Değişikliği’nin, yürütmesinin durdurulması ve iptali talep edilmiştir. İstanbul BİM 4. İdare Dava Dairesi, 03.05.2018 tarihinde, dava dosyasının İst. 4. İdare Mahkemesi’in 2017/2268 E.sayılı dosyası ile aralarında bağlantı olduğundan dosyanın 4. İdare Mahkemesi’ne gönderilmesine karar vermiştir. Yargılama İstanbul 4. İdare Mahkemesi’nin 2018/1020 E. sayılı dosyası üzerinden devam etmektedir. Mahkeme, 02.05.2019 tarihinde dava konusu planların iptaline kararvermiş olup,Emlak Konut GYO A.Ş. tarafından istinaf talep edilmiş, İstanbul BİM, 4. İdare Dava Dairesi,istinaf talebinin reddine karar vermiştir. Temyize gidilmiş,süreç devam etmektedir.

(Yeni)1242 ada 2 parsel; 23.08.2017onanlı 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan tadilatı ile (eski) 1221 ada 212 parsel kısmen KAKS:1.00 yapılanma şartlarında "Ticaret + Konut Alanı'na, kısmen KAKS:1.00 Yençok: 3 kat yapılanma şartlarında "Özel Eğitim Tesis Alanı"na, kısmen KAKS:1.00yapılanma şartlarında "Cami Alanı"na, kısmen "Park Alanı"na, kısmen "Yol Alanı"na alınmıştır. 23.08.2017 tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca onaylanan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Nazım ve Uygulama İmar Planı değişikliğinin iptali için Başkanlığımızca açılan dava sonucu,İstanbul 4. İdare Mahkemesi'nin 02.05.2019 gün ve 2018//1020 E. 2019/1149 K. sayılı kararı ile istinaf yolu açık olmak üzere söz konusu planlar iptal edilmiştir. Bunun üzerine plansız kalan 1221 ada 239 parsel, 1242 ada 1 ve 2 parsellerilişkin, itiraza konu 1/5000 ölçekli Nazım ve 1/1000ölçekli Uygulama İmar Planları Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca 23.09.2019 tarihinde onaylanmış olup, söz konusu planlar ile 1221 ada 239 parsel KAKS:1.00 yapılanma şartlarında

"CamiAlanı"na, 1242 ada 1 parsel KAKS: 1.00 Yençok: Z+3 yapılanma şartlarında "Özel Eğitim Tesis Alanı"na, ve 1242 ada 2 parsel KAKS: 1.00 Yençok: Z+3 yapılanma şartlarında

"Ticaret+KonutAlanı"na, planlama alanı dahilinde bulunan tescil dışı alanlar ise "Yol Alanı" ve Yeşil Alanlar" fonksiyonuna alınmıştır.

• İstanbul 4. İdare Mahkemesi’nin 2017/2268 E. sayılı davası ile 23.08.2017 tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca onaylanan, İstanbul ili, Bakırköy İlçesi, Şevketiye Mah., 1221 Ada, 212 parseleilişkin 1/5000 ölçekli NİP Değişikliği ve 1/1000 ölçekli UİP Değişikliği’nin, yürütmesinin durdurulması ve iptali talep edilmiştir. Mahkeme 25.04.2019 tarihinde dava konusu planların iptaline karar vermiştir. 24.05.2019 tarihinde istinaf talebinde bulunulmuş olup istinaf talebinin reddine karar verilmiştir.Temyize gidilmiş, süreç devam etmektedir.

(15)

2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi

Bakırköy Belediyesi ve ilgili kurumdan alınan bilgilere incelenen yapı ruhsat bilgileri aşağıda tablo halinde verilmiştir.

Yapı ruhsatı’na göre onaylı olan mimari projeleri incelenmiştir. Her blok için bila tarihli ayrı projeler mevcuttur.

• İstanbul 4. İdare Mahkemesi’nin 2020/109 E. sayılı davası ile 23.09.2019 tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca onaylanan, İstanbul ili, Bakırköy İlçesi, Şevketiye Mah., 1221 Ada, 239 Parsel, 1242 Ada, 1 ve 2 Parsellere (Eski 1221 Ada 212 parsel) ilişkin 1/5000 ölçekli NİP ve 1/1000 ölçekli UİP’nın, yürütmesinin durdurulması ve iptali talep edilmiştir. Süreç devam etmektedir.

• İstanbul 11. İdare Mahkemesi’nin 2020/601 E. , 2020/602 E. , 2020/604 E. ve 2020/605 E.

sayılı davası ile 23.09.2019 tarihinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca onaylanan, İstanbul ili, Bakırköy İlçesi, Şevketiye Mah., 1242 Ada, 1 ve 2 Parsellere ilişkin 1/5000 ölçekli NİP ve 1/1000 ölçekli UİP’nın, yürütmesinin durdurulması ve iptali talep edilmiştir. 31.03.2020 tarihinde, YD isteminin cevap süresi geçtikten sonra incelenmesine karar verilmiş olup süreçler devam etmektedir.

(16)

ADA PARSEL BLOK ADI TARİHİ SAYISI VERİLİŞ NEDENİ KULLANIM AMACI

BAĞIMSIZ BÖLÜM

SAYISI YAPI SINIFI

YOL ALTI KAT

YOL ÜSTÜ

KAT TOP.

KAT KONUT

ALANI TİCARET

ALANI ORTAK

ALAN

TOPLAM ALANI (M2)

1242 2 1 19.06.2020 24376/1 YENİ YAPI MESKEN 1 4B 1 2 3 355,97 355,97

23.333,13

1242 2 A1 19.06.2020 24376/A1 YENİ YAPI MESKEN 10 3B 2 4 6 1.951,39 974,46 2.925,85

1242 2 A2 19.06.2020 24376/A2 YENİ YAPI MESKEN 10 3B 2 4 6 1.828,06 998,33 2.826,39

1242 2 A3 19.06.2020 24376/A3 YENİ YAPI MESKEN 10 3B 2 4 6 1.923,63 1.002,23 2.925,86

1242 2 B1 19.06.2020 24376/B1 YENİ YAPI MESKEN 10 3B 2 4 6 1.931,20 974,37 2.905,57

1242 2 B2 19.06.2020 24376/B2 YENİ YAPI MESKEN 10 3B 2 4 6 1.931,20 974,37 2.905,57

1242 2 C1 19.06.2020 24376/C1 YENİ YAPI MESKEN 10 3B 2 4 6 1.951,38 1.004,35 2.955,73

1242 2 C4 19.06.2020 24376/C4 YENİ YAPI MESKEN 10 3B 2 4 6 1.951,38 974,43 2.925,81

1242 2 D1 19.06.2020 24376/D1 YENİ YAPI MESKEN 10 3B 2 4 6 1.951,48 974,33 2.925,81

1242 2 D2 19.06.2020 24376/D2 YENİ YAPI MESKEN 10 3B 2 4 6 1.807,96 1.022,63 2.830,59

1242 2 D3 19.06.2020 24376/D3 YENİ YAPI MESKEN 10 3B 2 4 6 1.951,44 974,37 2.925,81

1242 2 E1 19.06.2020 24376/E1 YENİ YAPI MESKEN 11 3B 2 4 6 1.608,04 482,64 812,83 2.903,51

1242 2 F1 19.06.2020 24376/F1 YENİ YAPI MESKEN 10 3B 2 4 6 1.951,39 974,46 2.925,85

1242 2 F2 19.06.2020 24376/F2 YENİ YAPI MESKEN 10 3B 2 4 6 1.828,06 998,33 2.826,39

RUHSAT BELGESİ BİLGİLERİ

(ARA TOPLAM) VİLLA TİPİ TOPLAM RUHSAT ALANI

(17)

2.3.5 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş

2.3.6 -

2.3.7 - Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

2.3.68 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

3.1 - Tanımı

3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri

Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen Mevcut Projeyeilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Değerleme konusu proje henüz başlamamış olup, enerji verimlilik sertifikası bulunmamaktadır.

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER

Yapı denetimi İpek Tangüner Bayter, Veysel Yılmaz, Tarkan Yiğit, Ömür Sarıahmetoğlu fenni mesuller tarafından yapılacaktır.

1242 ada 2 parselde ruhsat ve projelerionaylanmış proje için yapılan değerleme mevcut ruhsat ve projeler çerçevesinde yapılmış olup, takdir edilen değer projelerin/ruhsatların değişmesi halinde değişecektir.

Projede, 1242 ada 2 parsel için projeler hazırlanılmış ruhsatlar onaylanmış olup, fiziki olarak inşaat henüz başlamamıştır.

Değerleme konusu taşınmaz İstanbul İli, Bakırköy İlçesi Şevketiye Mahallesi 1242 ada 2 parsel 45.940,50 m² yüz ölçümüne sahip olup, parsel "Arsa" niteliğindedir. Parsel üzerinde eskiden polis okulu olarak kullanılmakta olan, mevcutta atıl durumda olan binalar yer almaktadır.

Parseller Şehit Özcan Canik Sokağa cephelidir. Taşınmaz geometrik olarak yamuk formuna sahiptir.

Değerleme konusu taşınmaz İstanbul İli, Bakırköy İlçesi, Yeşilköy Mahallesi Şehit Özcan Canik Sokak adresinde yer alan, eski polis okulu olarak bilinen alandır. Parsel Şehit Özcan Canik Sokağa cephelidir. Parsel Yeşilköy Caddesine yakın konumda bulunmakta olup caddeye 200 m mesafede yer almaktadır. Yeşilköy Caddesi üzerinde E5 Karayoluna ise yaklaşık 400 m mesafede yer alamaktadır. Parsellerin yakın çevresinde Atatürk Havalimanı, FlyInn AVM ve Aqua Florya AVM yer almaktadır. Taşınmaz Beşyol Metrobüs istasyonuna da yakın konumda bulunmaktadır.

Bölge ağırlıklı olarak sanayi ve ticari fonksiyonlu olarak gelişme göstermiş olup, genel olarak 2-3 katlı kullanılan yapılardan oluşmaktadır. Sosyo ekonomik olarak üst gelir grubu tarafından tercih edilen bölgede nüfus yoğunluğu yüksek seviyededir.Yakın konumda Atatürk Ormanı bulunmaktadır. Ayrıca taşınmaz Atatürk Havaalanına yakın konumda olup bu havaalanının taşınması ile havaalanı yerine yapılacak projeler ile bölgenin daha da gelişmesi beklenmektedir.

(18)

3.3 - Ulaşım Özellikleri

Değerleme konusu taşınmaz İstanbul İli, Bakırköy İlçesi Yeşilköy Mahallesi, Şehit Özcan Canik Sokak Posta adresinde yer almaktadır. Taşınmaz Bölgenin ana arterlerinden olan Yeşilköy almaktadır. Taşınmaza bu cadde üzerinden geçen toplu taşıma DEĞERLEME KONUSU

PROJENİN KONUMU

Atatürk Havaalanı

Flyinn AVM

Aqua Florya AVM

DEĞERLEME KONUSU PROJENİN KONUMU

Yeşilköy Caddesi

(19)

3.4 -

3.4.1 - Genel Özellikleri

Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun Değerleme konusu taşınmaz Bakırköy İlçesi Şevketiye Mahallesinde konumlu 45.940,50 m² yüz ölçümlü 1242 ada 2 parseldir. Taşınmaz tapuda Arsa niteliklidir. Taşınmaz geometrik olarak yamuk formunda olup topografik olarak hafif eğimli arazi üzerinde yer almaktadır.

1242 Ada 2 Parselüzerinde ruhsatlar alınmıştır. Parsel üzerinde 6 Blok (A, B, C, D, E,F) ve 60 adet villa (A tipi, B tipi,İkiz A tipi, İkiz B tipi, C tipi, D tipi, E Tipi) tanımlanmıştır. Bloklar parselin güney tarafında yer almakta olup, kuzey tarafta villalar yer almaktadır. E blok 1. bodrum katında 12 adet ticari birimlertanımlanmış olup, üst katları konut fonksiyonludur. Diğer tüm bloklar konut kullanımlı olarak tasarlanmıştır. Bloklarda 2+1, 3+1, 4+1 olarak farklı tiplerde daireler tanımlanmıştır. Toplam 254 adet bağımsız bölüm tanımlanmıştır. Toplam inşaat alanı 77.716,21 m2 dir.

Değerleme konusu projede ruhsat ve mimari projelerine göre A1,A2,A3, B1, B2, C1, C2, C3, C4, D1, D2, D3, E1, E2, E3, E4, F1, F2, F3 bloklar 2 bodrum, zemin, 3 normal kattan oluşmaktadır. E bloklar 11'şer bağımsız bölümden, diğer bloklar 10'ar bağımsız bölümden oluşmaktadır. Ayrıca 60 adet villa tipi blok bulunmaktadır.

Taşınmazın Fiziki Özellikleri

Toplam satılabilir işyeri alanı dükkan alanı 1.475,03 m2, Villa alanı 13.195,58 m2, Konut Alanı: 38.416,06 m2 dir. Toplam Satılaiblir alan 53.086,67 m2 dir.

DEĞERLEME KONUSU PROJENİN KONUMU D-100 Karayolu

Yeşilköy Caddesi

(20)

4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri 4.1.1 - İstanbul İli

İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı kentlerinden biri halinegelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir.

İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, Tekirdağ, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asyaanakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2019 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS)Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.519.267 kişidir.

İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi vardır.

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER

Harita 1 - İstanbul'un Konumu

(21)

4.1.2 - Bakırköy

Bakırköy İlçesi; kuzeyde E-5 Karayolu ile Güngören ve Bahçelievler ilçeleri, güneyde Marmara Denizi, doğuda Çırpıcı Deresi ile Zeytinburnu İlçesi, batıda ve kuzeybatıda ise Küçükçekmece ilçesi arasında yer almaktadır.

1989’a kadar sahip olduğu 275 km²’lik alanıyla İstanbul’un en büyük yüzölçümlü ilçelerinden olan ve o dönem batıda Çatalca, kuzeyde Eyüp ve Gaziosmanpaşa’yla komşu olan Bakırköy, 1989 ve 1992 yerel seçimleri ile önce Küçükçekmece daha sonra Bahçelievler, Bağcılar ve Güngören ilçelerinin ayrılması ile hem nüfus hem de alan olarak küçülmüştür. Bu sınırlar içerisinde Bakırköy ilçesi 29,22 km² alana kuruludur. Toplam 15 mahalleden oluşmaktadır.

Bununla beraberinde bölgeler olarak Bakırköy Merkez Bölge – Ataköy Bölgesi – Yeşilköy Bölgesi – Florya Bölgesinden oluşmaktadır.

Atatürk Havalimanı , ilçe sınırlarında bulunmakta olup, Türkiye’deki istatistiklerine göre ise toplam yolcutrafiği bakımından birinci havalimanıdır. Yakın zamanda hava trafiğine kapatılmış olup, özel uöuşlara izin verilmektedir.

Bakırköy; esnaf, bürokrat ve emeklilerin meydana getirdiği toplum yapısının görünümünü arz eder.Bölgeye yeniden yerleşim hemen hemen yok gibidir. Bu nedenle mevcut nüfus ve yapısı uzun yıllar bu düzeyde kalma özelliği göstermektedir. Bakırköy'de Cevizlik, Yenimahalle ve Sakızağacı mahalleleri, en eski yerleşim alanları olmaları nedeniyle mimaride o günlerin özelliğini taşımaktadır. 1960'tan sonraki yıllarda kurulmaya başlanan Ataköy siteleri, 40 yılı içeren zaman zarfında büyük gelişme göstermiş olup, mimari ve şehircilik planlamasında örnek birdüzeye ulaşmıştır. Halen kısım olarak ifade edilen bu mahalleler 1.kısımdan 11. kısma kadar yeşil alanları, dinlenme yerleri, gezi pistleri, alışveriş merkezleri, kültürel ve sosyal tesisleriyle bir bütün olarak Ataköy gerçek anlamda örnek yerleşim alanı olmuştur. Yeşilköy, Yeşilyurt ile Bakırköy, İstanbul’un batı yakasında M.S. 384 yılında Konstantin tarafından bir eğlence ve sayfiye yeri olarak kurulmuştur.

Bakırköy’ün tarihi İstanbul’un tarihidir. Bakırköy, Bizans döneminde eski önemini koruduğu gibi, aynı zamanda askeri ve siyasi bir merkez olan Hebdomon ismiyle anılmaktaydı. Bakırköy zamanla Jeptimun, Makrohori, Makriköy, 1925’te de bugünkü Bakırköy adını almıştır.

Bakırköy’ün tarihinde kuşkusuz en önemli olay 1877-78 Osmanlı-Rus Savaşı’dır. (Doksanüç Harbi) Plevne Kalesini elegeçiren Ruslar, İstanbul üzerine yürüdüler. Ayastefanos’u (Yeşilköy) işgal ederek karargah olarak kullanmaya başladılar. Tarihte Ayastefanos Antlaşması ile geçen belge 3 Mart1878’ de burada imzalandı. Makriköy’ün Cumhuriyet öncesinde yaşadığı önemli bir olay daFransız askeri birliklerince işgalidir. Ankara ordularınca bu işgal ortadan kaldırılmış ve Bakırköy Cumhuriyet dönemine adım atmıştır. 19.yy’ın sonlarından itibaren İstanbul’un bir ilçesi durumunda olanMakriköy’ün adı 1925 yılında ulusal sınırlar içinde yabancı adların değiştirilmesi sırasında Bakırköy’e dönüştürülmüştür.

Bakırköy 1990’larda tümüyle kentleşmiş bir yönetsel birime dönüşmüştür. 1989’da Küçükçekmece çıkarılarak ayrı bir ilçe yapılmıştır. 1992’de Bakırköy ilçe sınırları yeniden düzenlenerek Bahçelievler, Güngören, Bağcılar ve Esenler adıyla yeni ilçeler oluşturulmuştur.

(22)

4.1.3 -

Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerde gözlenen olumlu gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlanan ekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile deprem düşüncesinin olumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul’da ) gayrimenkul sektöründe ciddi oranda hareketlenme görülmüştür. 2005 yılında gündeme gelen mortgage uygulaması, düşük konut kredileri, dövizin beklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle de konutsektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve bu sektör yatırım araçlarında ilk sıraya oturmuştur.

2006 yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayı ortalarında başlayan faiz oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişi nedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci oluşmasından dolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yıl sonuna doğru alım- satım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebin fazla olduğu dönemlerde çok yükselen taşınmaz değerleri reel değerlere doğru düşmüştür.

2009 yılında başlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmiş olsa da bu dönem içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontolu imkanlar sunması nedeniyle yabancı yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiştir. 2010 yılında, durağan olan gayrimenkul piyasası dünya genelinde ekonomideki iyiye gidiş ile birlikte az da olsa yükselen bir ivme kazanmıştır.

2011 yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğu gözlemlenmiş olup, ikinci yarısında ise global olarak dünyayı etkileyen ekonomik gelişmelerin Türkiye'deki taşınmaz değerlerine ve arz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir.

2012 yılında global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşulların etkilerini sürdüreceği, bu etkilere bağlı olarak da Türkiye'deki taşınmazlara olan talebin durağan seyretteği, ancak son çeyrekte hareketlilik yaşandığ görülmüştür.

2013yılında yaşanan Kentsel Dönüşüm Yasası (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun) kapsamında inşaatların başlaması, yabancılara mülk satışında kolaylıklar getirenMütekabiliyet Yasasının onaylanması, banka kredi fazi oranlarının % 1 seviyesinin altına düşmesi, Uluslararası Derecelendirme Kuruluşu Fitch Rating, Türkiye’nin kredi notunu kısa bir süre önce yükseltmesi gibi nedenlerle piyasada bir hareketlilik başlamış ve alım satım işlemleri hızlanmıştır. 2013 yılının ilk çeyreğinde konut kredisi faiz oranlarına da bağlı olarak alım satım işlemlerinde hareketliliğin devam ettiği gözlemlenmiştir. Ancak, 2013 ün ikinci çeyreğinin sonuna doğru gerek ülke ekonomisinde gerekse global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşullara bağlı olarak konut kredisi faiz oranlarındaki artışların olduğu, Gezi olaylarından sonra piyasalarda yaşanan dalgalanmaların gayrimenkul alım satımlarına yansıdığı görülmüştür.

2007 yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmaz değerlerinde yükseliş gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006 yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre, 2007 yılındaki artış hızı daha yavaştır.

Yeniyapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış veriş merkezi, kompleksler, vb ) eğilim görülmektedir.

2008 yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkilerinin gayrimenkul sektöründe de hissedildiği, gayrimenkul alım-satımlarında yavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir.

Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlı düşüş yaşadığı, büyüme dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaş arttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki kısa vadeli olumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenme yaratamamaktadır.

(23)

Özellikle 2015 ve 2016 yılının Mart ayında yaşanan küresel ekonomideki hızlı değişim ve Haziranayında yapılan genel seçimlerin sonucunda doların gelişmekte olan ülke para birimleri karşısında değer kazanması, ülkemiz ekonomisindeki dengeleri de etkilediği görülmüştür. Konut fiyatlarındaki değişimler için özellikle maliyetlerdeki artışın, konut fiyatlarına yansıdığını göstermiştir.

Yine 2017 yılının geneline bakıldığında genel seyrin 2016 yılı ile paralel olarak gittiği gözlemlenmiştir. 2018 yılının ikinci yarısında, 2019 yılında yaşanan küresel ekonomideki hızlı değişim, yapılan genel seçimlerin öncesinde ve sonrasında doların gelişmekte olan ülke para birimleri karşısında değer kazanması, yine gerçekleştirilmekte olan sınır ötesi harekatın, ülkemiz ekonomisindeki dengeleri de etkilediği görülmüştür. 2020 yılının ilk yarısında yaşanan küresel salgın sebebi ile tüm sektörler olumsuz etkilenmiştir.

2013 yılı sonuna doğru açıklanan İnşaatta büyüme rakamları pozitif İç talepteki canlanmayla birlikteyılın ilk çeyreğini yüzde 2.9 büyümeyle kapatan Türkiye ekonomisi, 2'nci çeyrekte ise 4.4 büyüme kaydetmiştir. İnşaat sektöründeki büyüme ise yılın ilk çeyreğinde yüzde 5.9 olarak gerçekleşirken, 2'nci çeyrekte bu rakam 7,6 olarak gerçekleşmiştir. Sektördeki 3'ncü çeyrek büyüme rakamı ise 8.7 olarak açıklanmıştır.

2014 yılında yerel ve cumhurbaşkanlığı seçimlerine kadar durağan bir hal seyreden konut sektör seçim sonrasında hareketlenmiş olmasına karşın, 2014 yılının son çeyreğinde Ortadoğu' da yaşanan terör eylemlerinin artması ve Türkiye' nin güney sınırında yaşanan olumsuzluklar nedeniyle konut alım satımlarının olumsuz etkilendiği görülmüştür.

Gayrimenkul Sektörü:

2013yılından bugüne inşaat sektörünün ekonomik büyüme ile olan ilişkisini değerlendirildiğinde, 2014 yılının ikinci çeyreğinde yaşanan düşüşün dışında sektörün istikrarlı bir gelişim içinde olduğu dikkat çekmektedir. 2013 yılı, sektörün beklentilerin üzerinde artış kaydetmiştir. 2014, artan jeopolitik riskler ve dövizin buna bağlı olarak yukarı yönlü hareketi ile hem ekonomik anlamda hem de sektörel anlamda bir daralma yılı niteliğinde olmuştur. 2015 yılında ise özel tüketim harcamalarının ve kamu harcamalarının etkisi ile Türkiye ekonomisi yüzde 6 büyüme oranına ulaşmıştır. Ekonomik büyümeyle birlikte inşaat sektörünün büyüme performansı yüzde 4,9 olarak kaydedilmiştir. 2016’nın tüm çeyreklerinde inşaat sektörü ekonomik büyümenin üzerinde bir büyümeye sahip olup, 2017’nin ilk iki çeyreğinde sektörün büyümesi ise yine yüzde 5,6 veyüzde 5,5’e ulaşmıştır. Sektör, 3. çeyrek sonuçlarına göre yüzde 18,7 ile son 3 yılın en yüksek büyüme oranını yakalamıştır. Bu rakamla sanayi büyümesinin de önüne geçen inşaat sektörü, aynı dönemde yatırımlarını da yüzde 12 düzeyinde arttırmıştır.

2016 ve 2017’de gerçekleşen olumlu tabloya rağmen sektörün, 2018 yılı beklentileri daha temkinli olmuştur. Özellikle son iki yılda konut üretimi ve konut satışları sektörün büyümesine yolaçmıştır. Özellikle üst gelir düzeyine hitap eden projelerde stok erime hızının yavaşlaması, sektörün bu segmentte doygunluk noktasına yaklaşmasına neden olmuştur. Arz talep dengesizliğinin 2018’de sürmesi durumunda sektörün 2016 ve 2017’de ulaştığı büyüme ivmesini kaybetmesi öngörülmektedir.

2018yılında talep dengesizliğinin devam etmesi, inşa maliyerlerini artması, kredi faiz oranlarının artması alım satımların yavaşlamasına neden olmuştur. 2019 yılında alınan ekonomik kararlara da bağlı olarak Eylül ayı içerisinde kamu bankalarının konut kredisi ve diğer kredilerdeki faiz oranlarında düşüş yönünde yaptıkları değişiklikler gayrimenkul sektörününde alım/satımlarda hareketliliğin artmasını sağlamıştır. Ancak 2020 yılına gelindiğinde yaşanan küresel salgın sebebi ile tüm sektörler gibi gayrimenkul sektörü de olumsuz etkilenmiştir. Salgın sonrasında oluşacak yeni koşullara bağlı olarak kısa ve orta vadede hızlı toparlanmaların yaşanabileceği

(24)

4.2 -

4.3 -

4.4 -

4.4.1 - Olumlu Faktörler

4.4.2 - Olumsuz Faktörler Bilgilerin Kaynağı

Üst gelir grubuna hitap eden bir bölgede yer almaktadır.

Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Bakırköy Belediyesi, Emlak Konut GYO A.Ş. ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.

Altyapısı tamamlanmış bir bölgede konumludur.

*

Yakın çevresinde lüks projelerinin bulunduğu gözlemlenmiştir.

*

Değeri Etkileyen Faktörler

*

Parseller üzerinde nitelikli bir proje geliştirilmektedir.

*

Ulaşım imkanları iyidir.

*

Projenin sosyal donatı imkanları mevcuttur.

Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler

*

Bölgede benzer özellikte satılık konut arzı bulunmaktadır.

*

İnşaat henüz başlamamıştır.

Herhangi bir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.

(25)

5.1 - Pazar Yaklaşımı

5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı 5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri;

değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut birgayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır.

Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunandeğer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır.

Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.

Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde;

taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.

Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarakdeğerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.