Belgin Bilgiç Yüksek Mimar (İTÜ) SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

Tam metin

(1)Belgin Bilgiç Yüksek Mimar (İTÜ) SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme Uzmanı.

(2) Maliyet Kontrolünde Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar 1.. 2. 3. 4. 5.. Gereksiz detay ve malzeme kullanımına dikkat edilmelidir. İşçilik maliyetine sebep olacak detaylardan kaçınılmalıdır. Projelerin detaylandırılarak öngörülmeyen maliyet artışları minimize edilmelidir. Olası proje değişiklikleri hali de etüd edilmelidir. İş programı sağlıklı yapılmalıdır. Maliyetin süre ile olan ilişkisi unutulmamalıdır..

(3) 6. Taşeron kullanılması halinde risk alt müteaahitlere. 7.. 8. 9.. 10.. aktarılmalıdır. Alternatifli malzeme kullanım planı ve bütçeleri çıkarılmalıdır ve bununla uyumlu bir satın alma programı yapılmalıdır. Acil alım gerektirmeyecek şekilde malzeme stoklaması yapılmalıdır. Malzeme ihtiyacı doğru tespit edilmeli gereksiz firelere izin verilmemelidir. İş bitiminde fazla malzeme kalmamasına özen gösterilmelidir..

(4) 11) Malzeme kayıpları ve zayiat hesabı öngörüleri ihmal 12) 13) 14) 15) 16). edilmemelidir. Malzemenin depolanma durumu, sayımı ve korunması iyi etüt edilmelidir. Hatalı imalat kayıplarına imkan verilmemelidir. Verimsiz çalışma zamanları hesap edilmelidir (tatil, hava koşulları vb) Süre ve iş programı takibi yapılmalıdır. Zamanında raporlamalar ile fiili ve hedeflenen durum mukayesesi yapılmalıdır..

(5) Maliyet Yönetimi Nedir? Belirlenen bütçe sınırları içinde kalmak amacıyla, planlama, tasarım ve yapım süreçlerindeki tüm veya kısmi maliyetlerin yönetimi demektir. Bu yönetim, yapım sürecinde olduğu kadar, planlama ve tasarım süreçlerini de kapsar..

(6) Direkt Maliyetler;  Bu maliyetler, şantiyede projenin yapımı ile doğrudan.   .  . ilişkili olarak, işçilik, malzeme, araç gereç, alt sözleşmeler ve bunlara ilişkin tüm harcamaları kapsarlar. İşçilik Malzeme Makine/Ekipman Şantiyede üretilen malzeme ve elemanlar Taşeron (Alt yüklenici).

(7)  İşçilik Maliyeti. İnşaat elemanını ortaya çıkarmak / üretmek için gereken işçilik miktarıdır. Saat / Birim Üretim ile ölçülür  Malzeme Maliyeti İnşaat elemanını ortaya çıkarmak / üretmek için gereken malzeme miktarıdır. Genellikle inşaatın bünyesine giren malzeme olarak anlaşılır.  Makine Ekipman Maliyeti; İşçilikte olduğu gibi birim imalatın gerçekleşmesinde kullanılan makinelerin makine saati esas alınır. El aletleri direkt maliyet değildir.

(8)  Şantiyede Üretilen Malzeme ve Elemanlar;. Bazı inşaat malzemelerinin ekonomik ve / veya ulaşım zorluğu nedenleri ile şantiyede üretilmesi, piyasadan teminine tercih edilir.  Beton  Sıva, şap gibi kaplama malzemeleri  Prefabrik betonarme elemanları  Beton boru ve oluklar  V.b..

(9)  Taşeron Alt Yüklenici Maliyeti ;  Taşeronla yapılan anlaşma, ana sözleşme esaslarına dayalı olduğu için taşeron fiyatlarına eklenecek maliyetler indirekt maliyetlerdir.  İş kalemi bazında yapılan taşeron düzenlemelerinde, ünite içindeki taşeron fiyatı, direkt birim maliyet elemanı sayılır.  Beton işi, betonarme demiri işlenmesi, ocak işletmesi gibi işlerin taşerona verilmesi halini örnek olarak gösterebiliriz..

(10) Dolaylı Maliyetler; Direkt maliyetin dışında kalan maliyetler indirekt maliyetlerdir. Bu maliyetler ,  Yönetim maliyeti  Servis maliyeti  Yemek ve çay ocakları,  Şantiye tesisinin temizlik ve bakımı,  Koruma hizmetleri,  İş güvenliği,  Servis araçları,.

(11)  Şantiye işletme ve sosyal tesislerinin kurulması / mobilizasyon,  Şantiye personel saha içi taşıma araçları ve işletme maliyeti,  Şantiyenin sökülmesi, kaldırılması ve taşınması       . (demobilizasyon), Üretime dönük olmayan makine bakımları, Teminat mektuplarının masrafları, Finansman masrafları, Zorunlu ve isteğe bağlı sigortaların masrafları, Gümrük masraf ve vergileri, İhale masrafları, Şirket merkezinden gelen genel masraflar..

(12)  Dolaylı maliyetler, proje tipinden çok büyüklüğü ile. daha yakından ilgilidir. Şantiye büyüdükçe masrafların aynı oranda artacağı düşünülebilir.. bu.  İndirekt masrafların üretimle olan ilgisi dolaylı. olduğu için optimum/uygun değerde olması ya da olabileceğinin en azında tutulması şantiye kârlılığını artırdığı gibi, ters durumda şantiye kârlılığı azalır..

(13) TEKLİF ÖNCESİ YAPILMASI GEREKENLER          . İşin maliyeti İşin ödeneği Daha evvel ihale edilip edilmediği Hangi firmaların bu işle ilgilendiği veya ihale edilmişse akibeti Teşvik benzeri mevzuat avantajları Ülkenin ekonomik, siyasi durumu ve beklenti düzeyleri İşin amacı, kazanç öngörüleri Avans durumu İşin alındığı yerin piyasa itibarı Mahallinde inceleme.

(14) İş yerinin mahallinde incelemesi         . İmar ve ruhsat durumu Ulaşım durumu Bölge güvenliği Bölge halkının projeye yaklaşımı Yerel taşeron veya imalatçıların projeye yaklaşımı İşin çevreyle olan bağı, rahatsızlık verme durumu İşverenin mesai sonrası çalışmaya izin vermesi Ağır taşıtların trafikle ilişkisi Malzeme temininde ve şantiyeye giriş çıkışlarda yaşanacak zorluklar  Alt yapı durumu, elektrik su temini  Topoğrafik durumdan kaynaklanan güçlükler.

(15)  İnşaat bölgesinin hava ve iklim koşulları  Çalışma süresi, çalışılabilinen gün sayıları.  Zemin etüdü, zemin şartları  Metraja esas tüm projeler temin edilmeli, teknik. şartname incelenmeli  Yerel malzemelerin projedeki uygulanabilirliği.

(16) Yer teslimi nedir? Çeşitli ihale şekillerinden biri ile alınmış taahhütleirn yüklenici ile işveren-idare arasında sözleşmenin imzasından sonra, işyerinin teslimi için yapılan bir işlemdir ve bir tutanakla saptanır. Tutanak yapılırken, tutanak tarihi ve sözleşme ve eklerinde özel bir not varsa atlanmadan hazırlanır. Örneğin sözleşmenin imzalanmasından sonra 15 gün içinde yer teslimi yapılacağı hükme bağlanmışsa, bu tarihten önce yer teslimi yapılmalıdır. Ayrıca yer teslimi ile işin fiilen başladığı unutulmamalıdır. Yapı Denetim Firmalarınca denetlenen inşaatlarda, 3 gün içinde iş yeri teslim tutanağının mutlaka yapılması gerekmektedir. Ruhsat ile birlikte iş yeri mal sahibi tarafında SGK ya ve ilgili mercilere bildirimde bulunması gereklidir. Aksi halde mal sahibi ve yüklenici zarar görecektir..

(17) Alt Yüklenici(Taşeron) Projenin gerçekleşmesinde fiilen görev alan yüklenicilerin, sözleşmeleri kapsamında işin bir kısmının ya da tamamının yapımında faaliyet gösteren gerçek veya tüzel kişilerdir. Şantiyede bazı ünite, iş kalemi ya da hizmetler alt yükleniciye ihale edilebilir. Taşeron kullanma kararı yüklenici şirket ve/veya şantiye üst yönetiminin kararıdır. Bazı işler ihale sırasında, bazı işler ise ihale aşamasından sonra alt yüklenicilere ihale edilir..

(18) Alt Yüklenici Seçimi Yöntemleri  İhale yöntemlerinden biri uygulanarak,.  Doğrudan bir seçim yapılarak,  Özel bir iş için ise zaten fazla seçenek olmadığından. en güvenilir firma ile anlaşarak.

(19) Alt Yüklenici Neden Gerekir?  Taşeronlar hazır ekipleri olan firmalardır.  Yüklenicinin o iş için kendi ekibi yoksa ve ekip. oluşturması daha pahalıya mal olacaksa taşeron kullanır.  Taşeronlar belli alanlarda uzmanlaşmış kişilerdir. Bu nedenle işi daha kısa sürede ve kaliteli olarak yapmaları mümkündür..

(20) Alt Yüklenici Sözleşmeleri  Ana sözleşme dokümanları, taşeron ile yapılan. sözleşmenin ekidir.  Ödeme şartları ile taşeronun yapacağı üretimler ana sözleşme esasları ve teknik şartnameler dahilinde olur.  Alt yüklenici sözleşmesinde; yapılacak işler, açık ve net biçimde yazılır..

(21) İşin Programlanması    . Mobilizasyon süresi hesaplanır Ekipman nakliye sürelerinin programa etkisi hesaplanır İklim koşulları dikkate alınır Yerel işçilik kullanılacaksa, kültür inanç ve inanışların programı nasıl etkileyeceği netleştirilir  Nakliye bedelleri ve malzemenin getirileceği mesafe bilinmelidir, arsanın topoğrafik yapısının sağladığı durumlar netleştirilir  Sigorta bedelleri öğrenilir  Yabancı orjinli malzeme kullanımında süre ve temin maliyeti öğrenilir Ödemeler işin can alıcı noktasıdır..

(22) Ödemelerle ilgili programlama  Avans  Resmi makamın olduğu işlerde hakediş onayı,.   . . tahsilatı, hangi aşamalardan geçeceği ve bütün bunların süreci belirlenmelidir. KDV konusu netleşmelidir. Para birimi bilinmelidir. Yabancı para birimli işlerde, kur farkları dalgalanmaları varsa sübvanse oranları kesinleştirilmelidir. Vergi yükü hesaplanmalıdır..

(23) İşin Yapımına Başlamadan Önce,  İş yeri numarası alınır (SSK bölge/şube müdürlüğünden)  SSK dan alınan imza sirküleri şantiye yönetimince.     . doldurulmalıdır. İş yerinin bölge çalışma müdürlüğünden dosya numarası alınmalı, yapı iş defteri temin edilerek aynı kuruma tasdik ettirilmelidir. Belediye ye TUS müracaatı yapılmalıdır. Şantiye elektriği, suyu, telefon ve internet müracaatı ilgili kurumlara yapılmalıdır. İş kazaları için ilgili yerler tespit edilmeli ve şantiye sağlık işleri sorumlusu ile şoförler bilgilendirilmelidir. Gerekli Sigorta işlemleri yapılmalıdır..

(24) Şantiye mobilizasyon plan-proje hazırlığı  Sahanın rölevesi alınır ve şantiye sınırları tespit edilir.  İnşaat sahasından geçen ve taşınması gereken alt yapı hatları varsa ilgili kurumlarla irtibata geçilir.  Şantiye yakınından geçen enerji hattı varsa, elektrikle çalışacak makinalar  .   . dikkate alınarak o hattan yararlanıp yararlanmayacağı öğrenilmelidir. Kurulacak ambarların gerekli malzemeye göre kapasite ve büyüklüğü tespit edilmelidir. Şantiye tesislerinde yapılacak imalatların ortalama günlük ve toplam miktarları tespit edilmelidir. Araçlara park, ve kullanılacak iş makinalarının çeşidi ve adedi belirlenmelidir. Toplam işçi ve teknik eleman sayısı belirlenmeli, şantiyede kalacak ekip için yaşam alanları ile lojman durumu netleştirilmelidir. Asgari ihtiyaçların minimum yatırım ve işletme maliyeti ile karşılanması esas olmalı, kurulacak tesisler için bina , baraka, konteyner seçeneklerinin ucuz olanı tercih edilmelidir..

(25)  Şantiyenin şehir merkezinden uzak olması halinde,. personel ihtiyacını karşılayacak kantin vb binaların sayı ve büyüklükleri belirlenmelidir.  Şantiye içi ulaşım, su ve elektrik dağıtım planı. yapılmalıdır.  Haberleşme ihtiyaçları tespit edilmeli, telefon hat. sayısı, internet belirlenmelidir.. kapasitesi. telsiz. ihtiyacı.

(26)  Şantiye için gerekli bilgisayar, yazılımlar,printer, fotokopi ve faks       . . makinası gibi ofis donanımları tespit edilmelidir. Jeneratör sayı ve kapasiteleri belirlenmelidir. Günlük su ihtiyacı hesaplanmalı, bu suyun nereden ve nasıl temin edileceği şantiyede nasıl muhafaza edileceği belirlenmelidir. Sahaya giriş çıkısş noktaları tespit edilmelidir. Çevre çitinin tipi ve güzergahı belirlenmelidir. Kanalizasyon veya foseptik yerleri belirlenmelitesisatlar ihtiyaca yeter kapasitede olmalıdır., Beton santrali ve kule vinç gibi sabit tesislerin yerleri tespit edilmelidir. Beton tesisi, yoğun beton dökülecek merkeze yakın olarak kurulmalıdır. Beton tesis alanına açık drenaj yapılmalı, bu alanda büz kullanılmamalıdır. Atık suyun içindeki çimento büzün tıkanmasını kolaylaştıracaktır..

(27)  Beton mikserlerinin beton santralinin yanında birikmesini önlemek       . için park yeri tespit edilmelidir. Çöp ve atık malzemelerin toplanma yeri belirlenmelidir. Kantar gerekiyorsa şantiye girişine yakın bir yerde kantar binası yapılmalıdır. Kablo ve hat çekimlerinin şantiyenin kalıcı bir tesis olduğu düşünülerek düzgün yapılması sağlanmalıdır. Hakim rüzgar yönü belirlenmelidir. Şantiye tesislerinin olduğu alanda ağaçlandırma ve yeşillendirme yapılmalıdır. Şantiye sahası yağmur sularının birikmesine engel olacak şekilde hafif eğimli olmalı, gerekirse drenaj yapılmalıdır. Mobilizasyon projesinde üstünde ileride bir yapılaşma olmayacak şekilde şantiye tesisleri, ulaşım yolları, açık ve kapalı stok sahaları yerleştirilmelidir..

(28) Şantiye Güvenliği  Şantiyenin çevre güvenliğini sağlayacak şekilde. önlemler alınmalıdır.  Şantiyenin görünür yerlerine, iş emniyeti ve şantiye güvenliğine ilişkin uyarılar konulmalıdır.  Şantiyenin girişine işin adı, işvereni, ada pafta ve parsel noları, yapımcı firma isimleri, teknik sorumluların isim ve ünvanları, işin keşif bedeli gibi bilgielrin yazıldığı bir pano konulmalıdır..

(29) Depolar ve Depo Yerlerinin Tespiti  Kum Deposu  Harç yapılan yerlere yakın olmalı ve etrafında araçların manevrası için yeterli mesafe olmalıdır.  Çakıl Deposu  Beton hazırlanan tesise yakın olmalı, araçlar kolayca döküp uzaklaşabilmelidir.  Çimento Depoları  Beton hazırlanan tesise yakın olmalıdır.  Çimento, beton veya taş zemine konulacaksa rutubetin etkisiyle bozulacağından çimento depolarının döşemeleri adi ahşap döşeme ile kaplanmalıdır.  Kazıdan Çıkan Toprak Deposu  Kazılardan çıkan toprak şantiyede dolgu olarak kullanılacaksa, bu durum proje safhasında tespit edilerek ara stok sahaları belirlenmelidir..

(30)  Doğrama Atölyeleri  Hazır alınacak doğramalar bina içinde bir yere stoklanabilir. Ancak bunlar şantiyede imal edilecekse kereste deposu yakınında bir doğrama atölyesi planlanmalıdır.  Betonarme demirleri stoklama ve hazırlama yeri  Kolay ulaşılabilir olmalı ve vinçlerin etki alanı içinde olmalıdır.  Demirler kullanılmadan bir süre bekleyecekse, yağışlardan etkilenmeleri önlenmeli ve bir sundurma altında korunmalıdır.  Makine ve araç parkları, bakım tamir Atölyeleri  Şantiye girişinde yola yakın olmalıdır. Bakım ve tamir atölyesinin yanında 40-50 m2 bir alana ambar kurulmalıdır..

(31) Aktivite İş Analizi Seçimi ve İş Bölümleme Yapısı Oluşturmalı  İş programı farklı kaynak gerektiren ve/veya başlanması veya     . bitirilmesi başka bir faaliyetin önünü açacak imalatların aktivite detayına sahip olmalıdır. İş programları, aktiviteler arasındaki iş sırasını doğru ve net olarak tarifleme detayına sahip olmalıdır. iş programı taşeronlara ihale edilmiş/edilecek işlerin takibini sağlayacak aktivite detayına sahip olmalıdır. İş programı imalatlar arası geçiş ve kesişme noktalarını belirleyecek aktivite detayına sahip olmalıdır. İş programı proje için gerekli kaynakların planlanmasına ve kullanımını takibe imkan verecek aktivite detayına sahip olmalıdır. İş programı, imalat sürecini etkileyecek iç ve dış etkenlerin, kontrol izleme ve denetlenmesine imkan sağlayacak aktivite detayına sahip olmalıdır..

(32)  İş programı, sadece işi yapan için değil, iş veren içinde bağlayıcı bir.    . unsur olmalı, işin seyrini etkileyebilecek sözleşmeye yönelik hususlar, idare yükümlülükleri dikkate alınmalı, iş programı sözleşme yönetiminde de araç olacak aktivite detayına sahip olmalıdır. İş programı maliyet izleme ve değerlendirmeye imkan sağlayacak aktivite detayına sahip olmalıdır. İş programı, iş grupları bazında detay veya global izleme ve değerlendirmeye imkan sağlayacak aktivite detayına sahip olmalıdır. İş programı üniteler bazında detay veya global izleme ve değerlendirmeye imkan sağlayacak aktivite detayına sahip olmalıdır. İş programı her disiplin sorumlusunun kendi işini izleme ve denetlemesine imkan sağlayacak aktivite detayına sahip olmalıdır..

(33) Aktivite Süreleri Tespiti  Aktivite süreleri tahmini, işin süresel hedeflerini. direkt etkilediğinden, bu çalışma, analizlerin reçetesindeki kaynakların kapasiteleri, miktarları ve analiz metrajları dikkate alınarak dikkatle yapılmalıdır.  Kaynak kapasitelerin belirlenmesinde, iş yerinin coğrafi ve iklim özellikleri de dikkate alınmalıdır.  Tatil günleri ve çalışılmayacak günler iş programında tanımlanmalıdır..

(34) Aktiviteler Arası İlişkilendirme Aktiviteler arası ilişki kurmada;  Hangi aktiviteler bu aktiviteden bağımsız olarak yapılabilir?  Hangi aktiviteler bu aktivitenin başlamasından önce bitmelidir?  Hangi aktiviteler bu aktivite ile parelel olarak başlayabilir?  Hangi aktiviteler bu aktivitenin bitiminden önce başlayabilir? Soruları cevaplandırılmalıdır..

(35)  İş     . yapım tekniğine uygun olmalı, tüm disiplinler katılmalıdır. Başlangıç ve bitişler doğru belirlenmelidir. Kısmi bitimlerin de terminleri ihmal edilmemelidir. Aynı aktivitenin farklı zamanlarda yapılacak iş analizleri arasına faz farkları konulmalıdır. İmalatlar arası ekipmanların stratejik kullanım ilişkisi de dikkate alınmalıdır. Ünel kalıbın kurum sırası, kule vincin kurum noktaları gibi, Aktiviteler arası ilişkinin doğru kurulabilmesi, işin sürelerinin doğru tespiti ile mümkün olduğu gerçeği asla unutulmamalıdır..

(36) İş Programından Sahaya Bilgi Aktarma  Günlük talimatlar şeklinde aktarılmalıdır.  Bu talimatların uygulama ile kontrolü yapılmalıdır..  Planlamada olası sapmalar varsa gerekli departman. bilgilendirilmelidir.  Gerekiyorsa plan revizeleri yapılmalıdır..

(37) Programın güncelleştirilmesi ve revizelerin yapılması  Mutlaka yazılı bir sistematik kurulmalı ve sistematiğin   .  . sağlıklı çalışması sağlanmalıdır. Sahadan planlamaya bilgiler günlük ve aksamasız gelmelidir. Gelen bilgilere göre iş programı güncellenmelidir. Sahadan gelen bilgiler sağlıklı ve fiiliyatla uyumlu olmalıdır. Planlama çalışanlarınca belirli zamanlarda sahadaki imalatların iş programi ile uyumu sahada kontrol edilmelidir. Planlama ile hakediş bilgileri mukayese edilmeli varsa çelişkiler açıklanabilecek tarzda olmalıdır..

(38) Malzeme Siparişinden Önce Yapılması Gerekenler Malzeme tedarik programı hazırlanmalı ve bu iş programı ile uyumlu olmalıdır. 2) Sağlıklı metraj yapılmalıdır. 3) Malzemenin çok net tanımı yapılmalıdır., 4) Yeterli sayıda firmadan teklif alınmalıdır. 5) Teklif alınan firmalar için karşılaştırma tabloları yapılmalıdır. 6) Malzemenin tedarik süreci ve iş programındaki imalat süreci uyumlu olmalıdır. 7) Malzemenin geç temin edilmesinden dolayı bekleyen bir imalat olmamalıdır. 8) Gereksiz malzeme siparişi sıklığı yaşanmamalı, zaman ve nakliye israfı yapılmamalıdır. 9) Stoklardaki mal doğru tespit edilmelidir. 10) Malzemenin teknik özellikleri iyi tanımlanmalı ve bilinmelidir. 1).

(39) Dikkate Alınacak Diğer Hususlar  Satın alınacak malzeme için işletme bakım talimatı,. yedek parça ve ülkemiz standartlarına uygunluk aranmalıdır.  Şantiye alım yetkisi yazılı olarak tespit edilmeli, kimin ne kadarlık bir alıma yetkili olacağı belirlenmelidir.  Alımın kimin onayı ile olacağı belli olmalıdır.  Alımlar merkezden yapılacaksa, malzeme talep formları istenmeli ve siparişin hangi aşamada olduğu şantiye tarafından sıkı takip edilmelidir..

(40) Malzemenin Şantiyeye Gelişi (nakliye) Esnasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nakliye bedelleri araştırılmalı gerekiyorsa nakliye için ihale açılmalıdır. 2. Nakliye tipi ve paketlenme uygun seçilmelidir. 3. Nakledilen malzeme sigortalanmalıdır. 4. Hasarlı malzeme varsa bu bedel sigortadan talep edilmelidir. 1..

(41) TAŞERONLAR Teklif İsteme Hazırlığı Öncelikle taşeron tedarik programı hazırlanmalı, ihaleler bu program çerçevesinde yapılmalıdır. 2. Bu program iş programı ile uyumlu olmalıdır. 3. Birbirine yakın ve birbiri ile sorumlulukları açısından ilişkili işler aynı taşerona ihale edilmelidir. 4. Toplanacak tekliflerin değerlendirilmesinde kullanılmak üzere birim fiyat analizleri önceden yapılmalıdır. 5. Birim fiyat analizi, birim imalatın üretilmesi için kullanılan kaynakların nitelik ve miktarlarının ayrıntılı dökümünü ve rayiç bedelleri içermelidir. 6. İhale edilecek işler için ihale dosyası hazırlanmalı, ihale dosyasında sözleşme taslağı, teknik şartname, projeler, fiyat tarifleri ve miktarları, iş programı olmalıdır. 7. Teklif istenecek firmalar belirlenmelidir. 8. Teklif istenecek firmaların faaliyet süreleri bilinmelidir. 9. Teklif alınacak firmaların devam eden taahhütleri belirlenmelidir. Ve bu firmaların referansları bilinmelidir. 1..

(42) Teklif İsteme ve Değerlendirme  Teklif istenecek firmanın dosyasında sözleşme, şartname,. projeler, işin tarifleri, miktarı ve iş programı olmalıdır.  Sadece birim fiyat teklifleri alınmamalı, birim fiyatların analizleri de alınmalıdır. Bu çalışmada amaç, hem taşeronların birim fiyat mukayeselerini yapabilmek hem de taşeronun işi analiz etme ve beklenen düzeyde iş yapabilme yeteneğini değerlendirmeye yardımcı olmaktadır.  Taşeronun işi yönetme, kontrol etme ve eleman tahsisi konusu üzerinde durulmalı ve yeterli sayıda teklif alınacak taşeron konusu üzerinde durulmalıdır..

(43)  Teklif alınan firmalar için karşılaştırma tabloları. hazırlanmalı, karşılaştırmaların aynı baz ve şartlarda olmasına özen göstermelidir.  Seçilen taşeronun gerekçesi mutlaka belirtilmelidir.  Taşeron fiyatlarının aynı mertebelerde olması halinde, rekabet unsurlarından yararlanılmalı ancak maliyet ve piyasa değerlerinin altına inme konusunda taşeronlar zorlanmamalıdır.  İşin mahiyeti bütçe fiyatlarına göre mukayese edilmelidir..

(44) Taşeronlar İçin Sözleşme 1. Taşeronlar için tip sözleşme hazırlanmalıdır. 2. Tüm sorumlulukların taşeronlara devr edilemediği. durumlarda, işin teknik şartları, ödemeler, işin yapılma süresi, şantiye düzeninin sağlanması ile ilgili kurallar atlanmamalıdır. 3. Ayrıntılı iş programı yapılmalı, işe başlama ve işin sona erme tarihleri tespit edilmeli bu husus sözleşmede mutlaka yer almalı, taşeronların imalatları arasındaki geçişler tarihlendirilmeli ve taşeronlar bu sorumluluklar yönünde bilgilendirilmelidir..

(45) 4. Malzeme işveren tarafından temin ediliyorsa,. sözleşmeye fire oranları konulmalı ve fireli malzeme tanımı yapılmalıdır. 5. Taşeronlardan yeterli avans – teminat mektubu ve iş bitim garantileri alınmalıdır. 6. Sözleşmesel iş süresi, zaman dilimi ve iş programının uyumuna dikkat edilmelidir. 7. Şantiyede aynı iş için farklı taşeronlara farklı fiyatlar oluşturulmamalıdır..

(46) Asıl İşveren-Alt İşveren İlişkisi Nedir? İşverenler, işyerlerinde mal veya hizmet üretimine ilişkin işlerinde işin bir bölümünde işin gereği veya teknolojik nedenlerden dolayı uzmanlık gerektiren işlerde başka bir işverene ihtiyaç duyabilirler. Kendisine ihtiyaç duyulan bu işveren, kendisine ihtiyaç duyan işverenin işyerinde çalışmak üzere işçiler görevlendirirse, görevlendirmeyi yapana alt işveren denir. Alt işveren ihtiyaç duyulan, diğer işveren ise asıl işveren olarak adlandırılmaktadır. Bu ikili arasında kurulan ilişkiye asıl işveren-alt işveren ilişkisi denir..

(47) Bir işyerinde asıl işveren - alt işveren ilişkisinin kurulabilmesi için; a)Asıl işverenin işyerinde mal veya hizmet üretimi işlerinde çalışan kendi işçileri de bulunmalıdır. b) Alt işverene verilen iş, işyerinde mal veya hizmet üretiminin yardımcı işlerinden olmalıdır. Asıl işin bölünerek alt işverene verilmesi mümkündür, bu durumda verilen işin teknolojik nedenlerle uzmanlık gerektiren bir iş olması gerekir. Uzmanlık gerektirmeyen işler dışında asıl iş bölünerek alt işverenlere verilemez. Bu ilişkide asıl işveren, alt işverenin işçilerine karşı o işyeri ile ilgili olarak alt işveren ile birlikte sorumludur..

(48) Fiyat Artışları  Sözleşmede belirtilen fiyatın dışında bir fiyat uygulamasına çok özel . .   . koşullar dışında gidilmemelidir. Alt yüklenicilerin fiyat farkı, fiyat artışı gibi isteklerinde, hak etmedikleri parayı mı almak istedikleri, işi bilmemekten mi zarar ettikleri, gerçekten fiyatın o günkü koşullarda mı düşük kaldığı iyi etüd edilmelidir. Alt yüklenicilerden ihale edilmiş iş analizleri bazında iş programları istenilmeli, iş programındaki limitleri doldurmayan alt yüklenicilerin birim fiyatları artırılmamalıdır. Alt yüklenicilerle yapılan tüm fiyat tespitlerinde bütçe fiyatları ile mukayese yapılmalıdır. Yapılan fiyat artışlarında ek protokoller hazırlanıp onaylanmalıdır. Fiyat artış protokollerinde işin tarifine sadık kalınmalı, işin tarifi değişiyor ise yeni fiyat tespiti yapılmalıdır..

(49) Garanti ve Kesintiler  Alt yüklenicilerden teminat mektupları zamanında. alınmalıdır.  Yeterli avans ve iş bitirme garantileri alınmalıdır.  Avans, teminat kesintileri zamanında yapılmalıdır..

(50) HAKEDİŞLER.

(51) DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN KONULAR 1.. 2. 3. 4.. 5.. 6. 7.. Hakedişler sözleşmelerinde belirtilen tarihlerde iş verene sunulmalıdır. Hakedişte sahadan gelerek hakedişe dahil olacak bilgilerin ulaşmasında gecikmeler yaşanmamalıdır. Hakedişin ön kapağındaki yer alan bilgiler sözleşme bilgileri ile uyumlu olmalıdır. Her hakedişin, inşaatın başından itibaren yapılan işlerin tamamının tutarını içerdiği, bundan bir önceki hakediş tutarının mahsup edilerek son hakediş tutarının bulunduğu unutulmamalıdır. Böylece son hakedişin, varsa bir önceki hata ve noksanlıkları da düzelttiği bilinmelidir. Hakedişin arka kapağındaki imzalar tam ve eksiksiz olarak tamamlanmış olmalıdır. Hakediş arka kapağında hakediş numarası ve tarihi, hakedişin özel bir durumu varsa (ihzarat hakedişi, kesin hakediş gibi) bu durum yazılı olarak belirtilmelidir. Bir önceki hakedişin arka kapağındaki değerlerin doğruluğu kontrol edilmelidir..

(52) 8. Hakedişlerde yapılacak düzeltmelerde rakam ve. yazıların okunabilir olmasına, çizilmiş olarak yapılan düzeltmelerde düzeltme yapan idare yetkililerinin imzasını taşımasına dikkat edilmelidir. Ancak bu düzeltmeler çok fazla sayıda ise yeni bir sayfa düzenlenerek, esas sayfa üzerinde düzeltmenin yapıldığına ilişkin açıklamada bulunmak şartı ile, yeniden ayrı bir sayfa düzenlenip hakediş raporuna eklenmelidir..

(53) HAKEDİŞİN İÇİNDE YER ALAN BİLGİLER 1.. Her hakediş raporunda, inşaattaki son durumuna göre düzenlenen, keşif özeti, yeşil defter, gerekli imalatların metrajları, varsa nakliye analizi ve metrajı ile mesafe tutanağı mutlaka yer almalıdır.. 2.. İmalat esnasında düzenlenen ataşmanlar, ihzarat yapılmış ise ihzarat tespit tutanağı, fiyat farkı var ise fiyat farkı ile ilgili hesaplar ve bunlara ilişkin tüm bilgi ve belgeler hakediş ekinde bulunmalıdır.. 3.. Hakedişe dahil olacak inşaai miktarlar, sahadaki imalatı yerinde ölçülerek ve/veya proje üzerinden hesap edilerek bulunmalıdır. Proje üzerinden yapılan ölçümlerde, uygulama esnasındaki bilgileri ve varsa uygulama sürecindeki tüm revizyonları da içermesi ile doğru sonuca ulaşılacağı unutulmamalıdır.. 4.. 5.. İşin başlangıcındaki keşif baz teşkil eden yaklaşık metrajlar üzerinden hakediş düzenlenmemelidir..

(54) ATAŞMAN NEDİR VE HAZIRLANIRKEN DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR Projede bulunduğu halde uygulama gereği yapılan değişikliklerin saptanması amacıyla çizilen, Sözleşme eki şartnamelere göre zamanında tutulması gereken tartı, yerinde ölçü, saptama v.b. tutanaklardır. 1. Ataşmanlar düzenli olarak tutulmalıdır. 2. Plan ve projelerde bulunmayan işlere ait imalatlar ile temel üstü kotunun altında kalan kısımların ölçüleri alınarak kot, zemin cinsi ve rölevenin yapıldığı tarih kaydedilmek suretiyle ataşmanın hazırlanması gerekir. 3. Ataşmanın metraj bölümünde, kroki bölümünde bulunan imalat poz numaraları ve miktarları kaydedilerek metraj hesabı yapılmalıdır..

(55) 4. Sözleşmelerde. belirtilen şekilde ve zamanda tutulması gereken tartı tutanakları, yerinde ölçü ve benzeri tutanaklar tarihleriyle birlikte içerikleri de belirtilmek suretiyle ataşmanlara kaydedilmelidir. 5. Ataşmanlarda şantiye yetkililerinin imzaları tam ve eksiksiz olarak yer almalıdır..

(56) Hakediş Keşif Özeti 1. 2.. 3.. 4.. Keşif özeti sayfası; yeşil defterdeki tüm iş miktarlarının, sözleşmede belirtilen birim fiyatlar ile çarpılması sonucunda her iş kalemine ait toplam tutarların ve bunların toplamının görüldüğü sayfadır. Bazı durumlarda, yapılan ek protokoller kapsamında fiyat artışlarından kaynaklanan birden çok birim fiyatı oluşabilmektedir. Bu durumda, bu fiyatların sözleşme ya da ek protokollerde tanımlanan zaman aralıklarının ve bu aralıklardaki iş miktarlarının doğru tespit edilmesine özen gösterilmelidir. Kamu inşaatlarının yapımında kullanılan hakedişler kapsamında yapılan iş miktarı ile işin birim fiyatının çarpımı hakediş tutarını bulmak için yeterli olmamaktadır. Bu nedenle hakediş düzenlenirken, taşımalar, yükleme boşaltma ve istif bedeli, fiyat farkları tutarı, gibi, üretim koşullarının farklılaşmasından kaynaklanan maliyetler var ise ve sözleşme bunlara imkan tanıyan hükümler içeriyorsa bunların belirlenerek hakedişe eklenmesi gerekmektedir. Hakediş icmalindeki toplam hakediş tutarı ve hakediş arka kapağındaki toplam tutar birbirleri ile uyumlu olmalıdır..

(57) MALZEME FİYAT FARKI UYGULAMASI  Malzeme fiyat farklarının hesabında iki önemli husus yer almaktadır. Bunlardan birisi, fiyat artışından sonra inşaatta kullanılan malzeme miktarı, diğeri ise fiyat artış miktarıdır. Zamlanan malzemenin imalata giren kısmının kesin olarak belirlenebilmesi için, zam tarihinde ilgili malzemenin kullanıldığı imalat miktarının belirlenmesi gerekmektedir.  İhzarattaki zamlı miktarların belirlenebilmesi için her fiyat artış tarihinde önceki fiyatla alınmış bulunan ihzarat malzemelerinin miktarlarını belirleyen bir tutanağın hazırlanması gerekmektedir.  Her iş kalemi için fiyat farkları ayrı ayrı hesaplanmalıdır. Malzeme fiyat farklarına ihale indirimi uygulanmamalıdır.  Malzeme fiyat farkına esas alınacak miktarlar, birim fiyat tesbitinde kullanılan analizlerden hesaplanmalıdır..

(58) İHZARATLARA İLİŞKİN GENEL BİLGİLER  İhzarat miktarı hesaplanırken uygulama projeleri üzerinden çok titiz bir çalışma yapılmalıdır. İhzarat miktarlarının yanlış tespiti gerek iş sırasında, gerekse iş sonunda problem oluşturacaklardır. Eksik ödemeye yol açabileceği gibi, fazla yapılan ihzarat da iş sonunda fazla malzeme kalmasına yol açacaktır. Bu nedenle sağlıklı bir ihzarat planı yapılmalıdır.  Hakedişin düzenlendiği tarihte, şantiye yetkilileri ve işveren ile, şantiyede bulunan malzemelerin miktarlarını belirten ihzarat tespit tutanağı hazırlanmalıdır.  İhzaratın, iş programlarında, sözleşme ve eklerindeki fiyatlara göre belirtilecek miktarlardan fazla yapılmasının iş verenin iznine veya yapılmış sözleşme hükümlerine bağlı olduğu bilinmelidir.  Bedeli hakediş ile ödenmiş ihzarat malzemesinin, şantiyeden çıkarılamayacağı unutulmamalıdır.  İhzarat için düzenlenen hakedişlerin, ihzarat tutanaklarında şantiye ve kontrollük yetkililerinin imzaları eksiksiz olarak bulunmalıdır.  İrsaliyelerde teslim alan yetkilinin imzası mutlaka bulunmalıdır.  Sözleşmesinde aksine bir hüküm yoksa, şantiyeye getirilmemiş malzeme için ihzarat bedelinin ödenmeyeceği unutulmamalıdır..

(59) HAKEDİŞLERDEKİ AVANS KESİNTİLERİ Avanslar, avansın alındığı tarihten itibaren her bir hakedişin ihale bedeline ait tutarına, avans mahsup oranı uygulanarak hakedişlerden kesinti sureti ile geri ödenir. Alınmış avans var ise, avans kesintilerinin sözleşmede belirtildiği şekilde yapılmasına dikkat edilmelidir. Eğer varsa avans bakiyesi son geçici hakedişten yüzde nispetine bakılmaksızın tamamen kesilerek hesaplar kapatılır. Varsa teminat kesintileri ve diğer tüm kesintiler zamanında ve sözleşmesine uygun olarak yapılmalıdır..

(60) İDARİ KESİN HESAP VE KESİN HAKEDİŞ    . .  . Kesin hakediş, işlerin tamamlanması ve geçici kabul işlemlerinin bitmesinden sonra, sözleşme eki şartname hükümlerine uygun olarak düzenlenmiş ve onaylanmış kesin metraj ve kesin hesap sonuçlarına göre düzenlenmelidir. Kesin hesap ve kesin hakediş; son hakedişin üzerine kesin hakediş yazılması ile sonuçlandırılmamalıdır. Kesin hesap sözleşme ve şartnameleri yorumlayabilecek meslek mensubu uzman kişiler tarafından yapılmalıdır . Kesin hesap kendini ibra etmelidir. Kesin hesabın yapılmasında kullanılan tüm dökümanlar kesin hesap dosyasının içinde olmalı, hesaplar yabancı biri tarafından rahatça kontrol edilecek şekilde anlaşılır olmalıdır. Kesin hesapların içinde, gerekli imzalar ve kaşeler eksiksiz olarak bulunmalıdır. Alınan avansın tamamının kesilmiş olmasına dikkat edilmelidir. Teminat ve ihale indirim kesintileri sözleşmeye uygun bir şekilde yapılmalıdır..

(61) Fiyat Farkı Uygulaması  Sözleşmede fiyat farkı alınacağı belirtiliyorsa, hesap. doğru yapılmalı ilgili kurumlardan alınan resmi belgeler ile birlikte malzeme fiyat farkı tutanakları hakedişin içinde olmalıdır. Malzemenin iş yerine geliş tarihleri, miktarları (fatura tarih ve numaraları ile)satın alma fiyatları ve işin bünyesinde kullanılan miktarları hakedişte gösterilmelidir.  İki hususun önemi unutulmamalıdır.  Fiyat artışından sonra inşaatta kullanılan malzeme. miktarı,  Fiyat artış miktarı.

(62)  Malzeme fiyat farkı uygulaması için, iki hakediş arasındaki. üretim hızı doğrusal kabul edilerek önce günlük üretim düzeyinin bulunması, sonra da bu değerin zamlı malzeme gün sayısı ile çarpılmasıyla fiyat farkına tabi olacak malzeme miktarı bulunması yaygın bir uygulamadır. İhzarattaki zamlı miktarların belirlenebilmesi için her fiyat artış tarihinde önceki fiyatla alınmış bulunan ihzarat malzemelerinin fiyatını belirleyen bir tutanağın olması gerekir. Fiyat artışının olduğu durumda şantiyede hiç ihzarat yoksa bu durumda bir tutanakla tespit edilmelidir. (ilerideki olası anlaşmazlıklar için)  Her iş kaşemi için fiyat farkları ayrı ayrı hesaplanmalıdır..

(63) İNŞAAT İŞLETMELERİNİN TUTACAĞI DEFTERLER  Şantiye (Günlük) Defteri: Şantiye defteri, Bayındırlık İşleri Kontrol Yönetmeliği gereğince inşaat taahhüt işletmelerinde tutulacak defterlerden. olup, bu deftere aşağıdaki hususlar günlük olarak kaydedilir  O günkü hava durumu, İşin ilerleyişi, gelişmesi, Çıkan engeller, İnşaata giren ihrazat (Müteahhidin inşaatta kullanılmak üzere işyerine getirdiği, bir daha şantiye dışına çıkarılamayan malzemeler) bedeli, Ödenecek gereçler, Fiyat farkına tabi gereçlerin çeşit ve miktarları, Sözleşme gereğince müteahhidin iş başında bulundurulması gereken teknik elemanların o gün iş başında bulunup, bulunmadıkları, Çalışan işçi sayısı ve çalışan makineler, Yapılan önemli görüşmelerin sonuçları v.s  Bu defter çift yapraklı (biri koparılabilir zımbalı) ve müteselsil (birbirine bağlı) sıra numaralı, standart A4 ebatlarındadır. Defterin ilk sayfasına, defterin numarası, işin (inşaatın) adı, yeri, keşif bedeli, müteahhidin, şantiye şefinin ve kontrol mühendisinin kimlikleri yazılır ve müteahhit tarafından imzalanır..

(64) . . . . Röleve Defteri: Ataşman defterine kaydedilecek imalat ve yerinde ölçümleme işlemleri tamamlandıktan sonra sürveyanlar (nezaretçi) tarafından ulaşılan sonuçların ve basit krokilerinin kaydedildiği defterdir. Bayındırlık İşleri Kontrol Yönetmeliği’ne göre röleve defterinin sayfaları müteselsil sıra numaralı olmalı ve ilk sayfasına işin adı, yeri ve müteahhidin adı yazılmalıdır. Bu defter müteahhit ve kontrol mühendisi tarafından birlikte iş yerinde imzalanmalıdır. Ataşman Defteri: İnşaat esnasında esas projede olmayan işlerden, toprak altında kalma veya sökülüp atılma gibi ileride görünmeyecek şekilde kapanacak inşa kısımlarının (imalatın) şekil ve boyutlarını gösteren çizim ve sayısal bilgilere “ataşman” denir. İnşaat esnasında yapılan bazı yapı elemanlarından bir süre sonra gereksiz hale gelen ve bu sebeple sökülüp atılan veya beton, toprak altında kalanların inşası veya proje harici yaptırılan işler bu tür işler olup, bunların ataşman defterine kaydedilir. Ataşman defteri, ataşmanlara dayanarak kontrol mühendisleri tarafından ve üç nüsha olarak düzenlenir. Ataşman hesap sonuçları doğrudan yeşil deftere aktarılarak bu defterde, proje kapsamındaki işler ile birleştirilir. Puantaj Defteri: İnşaatta çalışan iş görenlerin, çalıştıkları gün ve saatleri gösteren, ücret hesaplamalarında ve işin her hangi bir konudaki ayrıntısı hakkında bilgi edinilmesine yardımcı olacak bilgilerin kaydedildiği deftere “Puantaj Defteri” denir. Puantaj kayıtları ile görevli kişi: İnşaatta fiilen çalışanların kimlik bilgilerini, Çalışanların çalışma sürelerini, Çalışanların yaptıkları işleri, İnşaatta çalıştırılan taşıt araçlarını, İnşaatta çalıştırılan iş makineleri ve çalıştırma sürelerini düzenli olarak bu deftere kaydeder. Defterin ilk sayfasına işin adı, keşif bedeli, cinsi, müteahhidi, kontrol mühendisi ve sürveyanın adı yazılır. Defter puantör tarafından günlük olarak tutulur. Yeşil defterler yukarıdaki düzende yapılmalı ve iki hakediş dönemi arasında yapılan işleri, yani imalatın ilerleme hızını da göstermelidir.

(65)  Sürveyan Defteri: Sürveyan tarafından günlük olarak tutulacak olan bu. defterin ilk sayfasına; İşin adı, İşin yeri, Keşif bedeli Sürveyanın kimlik bilgileri yazılır.  Bu deftere şu hususlar kaydedilir: İnşaat içinde çalışılan mahal, Yapılan inşa işleri, İnşaata o gün gelen malzemeler, O gün işyerinde bulunan makineler.  Yeşil Defter: İki istihkak (hak ediş-yapılan iş doğrultusunda hazırlanan rapora dayanılarak müteahhide yapılan, ödeme) arasında yapılan üretimi ve çeşitlerini gösteren, söz konusu üretimin ölçüm hesaplarının yapıldığı defterdir. Yeşil defter her hakedişe o ay giren ve önceki hakedişten gelen toplam miktarların nereden alındığını ve nasıl hesaplandığını gösteren bir defter ya da formdur. Bu form, bir önceki miktarları aynen almak ve yenilerini üzerine eklemek yolu ile hazırlanmalıdır..

(66)