1
EMLAK VERGİSİ
Vergi sistemi geniş anlamda ele alındığında; merkezi nitelikteki vergiler yanında, yerel nitelikteki vergilerin de göz önünde tutulması gerekmektedir. Merkezi idare ile yerel idareler arasında sağlıklı bir mali paylaşımın gereği olarak; söz konusu kesimler arasında hizmetlerin paylaşımı yanında, gelir bölüşümü de büyük önem taşımaktadır.
Bu bölüşüm sırasında, yerel yönetimlere bırakılmış olan hizmetlerin gerçekleştirilebilmesi için, gelire ihtiyaç vardır.
Emlak vergisi yerel nitelikte fonksiyon gören, gerek mükellef sayısı ve gerekse kapsamı itibarıyla önemli bir vergidir. Günümüzde uygulama olarak kanunla belediyelere bırakılmış olup, belediyelerin önemli gelir kaynaklarından birisidir. Emlak vergisi uygulamasının belediyelere bırakılmış olması; bu verginin konusu ve nitelikleri ile ilgili olduğu kadar vergi uygulama maliyetinin bir gereği olarak da gerçekleşmiştir. Emlak vergisi ile ilgili son değişiklikler; 4586, 4736, 4751,4962, 5020, 5228 ve 5281 sayılı Kanunlarla yapılmış bulunmaktadır.
Emlak vergisi; bina vergisi ve arazi vergisi olmak üzere iki vergiden oluşmaktadır.
BİNA VERGİSİ
Bina vergisi, adını konusundan alan bir vergidir. Bu verginin konusu; binalar olup, Türkiye sınırlan içerisindeki binalar verginin kapsamına girmektedir. Emlak Vergisi Kanunu 2. Maddesinde; yapıldığı madde ne olursa olsun, gerek karada ve gerekse su üzerinde sabit inşaatın hepsi bina olarak değerlendirilmektedir. Bu kanunun
uygulanmasında Vergi Usul Kanununda yazılı bina mütemmimleri de bina ile birlikte nazara alınır. Denmektedir.
Bu tanıma göre; yüzer havuzlar, benzer yüzer yapılar, çadırlar ve nakil araçlarına takılıp çekilebilen seyyar evler vb. bina sayılmamaktadır.
Bina Vergisinin Mükellefleri
Bina vergisinin mükellefleri; binanın maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa binaya malik gibi tasarruf edenlerdir. Bina vergisinin mükellefi; öncelikle intifa hakkı sahibi olacaktır. Eğer, intifa hakkı sahibi mevcut değilse binanın maliki, bina vergisi mükellefi olacaktır. Gerek intifa hakkı sahibi ve gerekse binanın maliki yok ise, bu takdirde; binaya malik gibi tasarruf eden kişi bu verginin mükellefi olacaktır.
Bir binaya paylı (müşterek) mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında vergi mükellefi durumundadırlar.
Elbirliği (iştirak) halinde mülkiyette ise, malikler bina vergisinden zincirleme olarak sorumlu bulunmaktadırlar.
Mükellefiyetin Başlangıcı ve Sona Ermesi;
Bina vergisi mükellefiyetinin başlangıcı; Binanın kişinin tasarrufuna geçmesi, binanın vergi değerini değiştiren bir durumun ortaya çıkması, takdir işleminin yapılması ile muafiyet durumunun sona ermesine bağlı olarak, farklı kriterlere bağlanmış bulunmaktadır. Vergi mükellefiyeti;
Vergi değerini değiştiren bir durumun ortaya çıkması: Binanın durumunda ortaya çıkabilecek değişiklikler nedeniyle, vergi değerinde de değişmeler söz konusu olabilmektedir. Buna yol açabilecek haller,
Madde 33 – Vergi değerini tadil eden sebepler aşağıda gösterilmiştir:
1. Yeni bina inşa edilmesi (Mevcut binalara ilaveler yapılması veya asansör veya kalorifer tesisleri konulması yeni inşaat hükmündedir.)
2. Bir binanın yanması, yıkılması suretiyle veya sair sebeplerle tamamen veya kısmen harap olması veya binada mevcut asansör veya kalorifer tesislerinin kısmen veya tamamen kaldırılması;
3. Bir binanın kullanış tarzının tamamen değiştirilmesi veya bir binanın ikamete mahsus mahallerinden bir kısmının dükkân, mağaza, depo gibi ticaret ve sanat icrasına mahsus mahaller haline getirilmesidir. (Bu hükmün uygulanmasında bir apartmanın her dairesi bir bina sayılır ve tadil sebebi, yalnız kullanış tarzı tamamen veya kısmen değiştirilen daire için geçerli olur.)
4. Arazinin hal ve heyetinde değişiklik olması:
a) Arazinin fidan andırılması veya ağaçlandırılması, bağ haline getirilmesi;
b) Fidanlı, ağaçlı veya kütüklü bir arazinin tarla haline getirilmesi veya gelmesi;
c) Tarım yapılan bir arazinin tabii bir afet veya arıza sebebiyle veya sair sebepler yüzünden tarıma elverişsiz hale gelmesi.
d) Tarım yapılmayan bir arazinin tarıma elverişli hale getirilmesi, e) Arazinin parsellenmek suretiyle arsalar haline getirilmesi.
5. Bir binanın mütemmimi durumunda olan arazinin mütemmimlik durumundan çıkması veya bir arazi ve arsanın bina mütemmimi durumuna girmesi.
6. Bir bina veya arazinin takvim veya ifraz edilmesi veya mükellefinin değişmesi (Araziden bir kısmının istimlak edilmesi de ifraz hükmündedir.)
2
7. Müteaddit arazi ve arsaların tek bir arazi ve arsa haline getirilmesi veya müteaddit hisselere ayrılmış olan bir binanın bütün hisselerinin birleştirilmesi.
a)1-7. bentlerinde yazılı nedenlerin ortaya çıkması durumunda, bu değişikliklerin ortaya çıktığı tarihi izleyen bütçe yılından itibaren vergi mükellefiyeti başlamaktadır. Aynı maddenin 8. bendinde yazılı hallerde ise, bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi izleyen bütçe yılından itibaren başlamaktadır.
b) Takdir işleminin yapılması: Dört yılda bir gerçekleştirilen takdir işlemlerinde, takdir işleminin yapıldığı tarihi izleyen bütçe yılından itibaren başlamaktadır.
c) Muafiyetin sona ermesi: Bina vergisi ile ilgili olarak, ekonomik ve sosyal vb. nedenlerle çeşitli muaflık uygulamalarına yer verilmiş bulunmaktadır. Gerekli koşulların ortadan kalkması durumunda, muafiyetin sona ermesi ve mükellefiyetin başlaması söz konusudur. Muafiyetin sona ermesi durumunda, mükellefiyet muafiyetin sona erdiği tarihi izleyen bütçe yılından itibaren başlamaktadır. Örneğin; 2016 yılı içerisinde muafiyetin ortadan kalkmasını gerektiren bir durumun ortaya çıkması halinde, bina vergisi mükellefiyeti, izleyen bütçe yılı olan 2017 yılından itibaren başlayacaktır.
- Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hale gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan binalardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erer.
- Oturulması ve kullanılması kanunların verdiği yetkiye dayanılarak yasak edilen binaların vergileri, mükelleflerce keyfiyetin vergi dairesine bildirilmesi veya vergi dairesince re ‘sen tespit edilmesi üzerine, bu olayların vukua geldiği tarihlerden sonra gelen taksitlerden itibaren, bu hallerin devam ettiği sürece alınmaz.
Aslında vergi alınması gereken bir bina dolayısıyla, söz konusu yasaklamanın getirdiği kısıtlamaya bağlı olarak, vergi taksitlerinin istenilmemesi yoluna gidilmektedir. Yasaklamaya bağlı olarak, binada oturamama ya da kullanamama halinin ortadan kalkmasına bağlı olarak bu uygulama da sona ermektedir.
Emlak Vergisi Kanununun, gerek binalar ve gerekse arazi ile arsalarda vergi değerini değiştiren hallerle ilgili 33.
maddesinde (8. bent hariç) belirtilmiş olan durumların ortaya çıkması halinde, emlak vergisi bildirimi verilmesi zorunlu bulunmaktadır. Bu zorunluluk, geçici ve daimi muafiyetten faydalanılması halinde de mevcuttur. Devlete ait arazi bildirim verilmesi söz konusu değildir.
BİNA VERGİSİ İLE İLGİLİ MUAFLIK VE İSTİSNALAR
Bina vergisi ile ilgili olarak; ekonomik, sosyal, mali ve idari nedenlerle ilgili çeşitli muaflık ve istisnalara yer verilmiş bulunmaktadır.
Muaflıklar
EVK’da daimi ve geçici muaflıklar mevcut olup, esas nitelikleri itibarıyla birer istisna konumu taşıyan bu düzenlemeler, söz konusu yasal düzenlemede birer muaflık olarak nitelendirilmiş bulunmaktadır. Geçici veya daimi muafiyetten yararlanacak olanların da vergi beyannamesi vermeleri zorunlu tutulmuştur.
1 . Daimi Muaflıklar
Aşağıda yazılı binalar, kiraya verilmemek (24.11.1994 tarihli ve 4046 sayılı Kanun kapsamında yapılan işletme hakkı devirleri hariç) şartıyla Bina Vergisinden daimi olarak muaftır. ( (a), (b), (s), (y) ve (z) fıkraları için kiraya verilmeme şartı aranmaz.
a) Özel bütçeli idarelere (Mazbut vakıflar dâhil), il özel idarelerine, belediyelere, köy tüzel kişiliğine, kanunla kurulan üniversitelere ve Devlete ait binalar;
b) İl özel idareleri, belediyeler ve köyler ile bunların teşkil ettikleri birlikler veya bunlara bağlı müesseselere ait;
I) Su, elektrik, havagazı, mezbaha ve soğuk hava işletme binaları;
II) Belediye sınırları içindeki yolcu taşıma işletme binaları ve kapalı durak yerleri;
c) Köylere ve köy birliklerine ait tarım işletme binaları, soğuk hava depoları, içmeler ve kaplıcalar ile bunlar tarafından köylünün umumi ve müşterek ihtiyaçlarını karşılamak maksadıyla işletilen hamam, çamaşırhane, değirmenler ve köy odaları;
d) Ordu evleri, askeri gazino ve kantinler ile bunların müştemilatı;
e) Kamu menfaatlerine yararlı derneklere ait binalar (Kurumlar Vergisine tabi işletmelere ait olmamaları veya bunlara tahsis edilmiş bulunmamaları şartıyla);
f) Kazanç gayesi olmamak şartıyla işletilen hastane, dispanser, sağlık, rehabilitasyon, teşhis ve tedavi merkezleri, sanatoryum, prevantoryum, öğrenci yurtları, düşkünler evi, yetimhaneler, revirler, kreşler, kütüphaneler ve korunmaya muhtaç çocukları koruma birliklerine ait yurtlar ve işyerleri ile benzerleri;
g) Dini hizmetlerin ifasına mahsus ve umuma açık bulunan ibadethaneler ve bunların müştemilatı;
3
h) Zirai istihsalde kullanılmak şartıyla makina ve alet depoları, zahire ambarları, samanlıklar, arabalıklar, ağıllar, ahırlar, kümesler, kurutma mahalleri, böcekhaneler, serler (seralar) ve benzeri binalarla, işçi ve bekçi bina, kulübe ve barakaları;
i) Su ürünleri müstahsillerinin istihsalde kullandıkları ağ ve alet depoları, kayıkhaneler, denizlerde ve göllerdeki işçi ve balıkçı kulübe ve barakaları;
(Yukarıda "h" ve "i" fıkralarında yazılı binaların bir kısmı ikamete ve bir kısmı da mezkûr fıkralarda yazılı maksatlara tahsis edilmiş bulunduğu takdirde vergi, yalnız ikamete tahsis olunan kısım için uygulanır.) j) Umuma tahsis edildiği Maliye ve Gümrük Bakanlığınca kabul edilen rıhtım, iskele, dalgakıran ve bunların mütemmimleri ile, demiryolları ve köprü, rampa ve tünel, yeraltı ve yerüstü geçitleri, peron alimantasyon tesisleri, iskele ve istasyon binaları ile yolcu salonları, cer ve malzeme depoları gibi demiryolu mütemmimleri, Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğüne ait hava liman ve meydanlarındaki terminal binaları, teknik blok, hangar, sistemlere ait depo; elektronik, elektrik ve mekanik sistemlere ait laboratuvar ve bakım tesisleri, pist, taksirut (Taksirut: bir havaalanında uçakların yerde pist ve apron gibi bölümler arasında gidip gelmeleri için
düzenlenmiş standart ölçülerdeki yollardır.) ve apron sahası ile ısı ve enerji santralleri, hidrofor tesisleri, gerek hava liman ve meydanlarında ve gerekse uçuş yolları üzerindeki seyrüsefer yardımcı (radar, ILS, VOR, DME, NDB gibi) tesisleri ile hava yer ve yer muhabere sistemleri (VHF, UHF, HF) ve yukarıda belirtilen sistem ve tesislerin
mütemmimleri. (Diğer depolar, antrepolar, müstakil lojman ve müstakil idarehane binaları mütemmim sayılmaz);
k) Her nevi su bentleri, baraj, sulama ve kurutma tesisleri
l) Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan binalar ile elçilerin ikametine mahsus binalar ve bunların müştemilatı (Karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye'de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye'deki temsilciliklerine ait binalar;
m) Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflara ait binalar (Vakıf senedindeki cihete tahsis edilmek şartıyla);
n) Enerji nakil hatları ve direkleri.
o) Gençlik ve Spor Bakanlığı Beden Terbiyesi Gene Müdürlüğüne tescil edilmiş amatör spor kulüplerine ait binalar (Gelir veya Kurumlar Vergisine tabi işletmelere ait olmamaları veya bunlara tahsis edilmemeleri şartıyla);
p) Tarım kredi, tarım satış kooperatifleri, 1163 sayılı Kanuna uygun olarak teşekkül eden kooperatifler ve bu kooperatiflerin kuracağı kooperatif birlikleri, kooperatif merkez birlikleri ve Türkiye Milli Kooperatifler Birliğinin ve Türk Kooperatifçilik Kurumunun sahip oldukları kendi hizmet binaları.
r) Karşılıklı olmak şartıyla Uluslararası Antlaşmalar hükümlerine göre azınlık sayılan cemaatlere ait özel okul binaları.
s) Türk Silahlı Kuvvetlerini (Jandarma Genel Komutanlığı dâhil) güçlendirmek amacıyla kurulmuş vakıflara ait binalar.
t) Tersane binaları (müstakil büro ve müstakil lojman binaları hariç.)
u) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan binalar (Gelir Vergisinden muaf esnaf ile basit usulde Gelir Vergisine tabi mükellefler tarafından bizzat işyeri olarak kullanılan binalar hariç olmak üzere, ticari, sınai ve turistik faaliyetlerde kullanılan binalar ile muayyen zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan binalar için bu muafiyet uygulanmaz.)
v) Doğalgaz, ham petrol ve bunların ürünlerinin nakli ve dağıtımı amacıyla kullanılan boru hatları ile bunların ayrılmaz parçası olan istasyonlar (Pompa, kompresör, basınç düşürme ve ölçüm, hat vana grupları, haberleşme, pik, katodik koruma gibi),
y) Bankalar Kanunu hükümlerine göre temettü hariç ortaklık hakları ile yönetim ve denetimleri veya hisseleri kısmen veya tamamen Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonuna intikal eden bankalara, tasfiyeleri Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu eliyle yürütülen müflis bankaların iflâs idarelerine ait binalar.
z) Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanunun 7/A maddesi kapsamında kira sertifikası ihracı işlemine konu olan binalar.
Daimi muaflıkların genel özellikleri; Devlete ait olmaları veya Devlete ait kuruluşların binaları olmaları, sağlık, eğitim ve spor gibi sosyal amaçlı binalar olmalarıdır. Yukarıda belirtilen binalar kiraya verilmemek (4046 sayılı Kanun kapsamında işletme hakkı devirleri hariç) şartıyla vergiden muaf tutulmuştur. Ancak, i, ii, xiv, xviii ve xix.
şıkta belirtilenler açısından kiraya vermeme şartı aranmamaktadır.
4
2 - Geçici Muaflıklar
a) Mesken olarak kullanılan bina veya apartman dairelerinin, 2.500 Yeni Türk Lirasından az olmamak üzere vergi değerinin 1/4 ü, inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.
Bu binaların, bina apartman ise dairelerin, mesken olarak kullanılması şartıyla, satın alma veya sair suretle iktisap olunması halinde de yukardaki muaflık hükmü kalan süre için uygulanır.
Mevcut binalara ilave yapılması beyan edilen değerden bu kısma isabet eden değer için, yukarda yazılı muafiyet aynı şart ve süre ile uygulanır.
Binanın, bina apartman ise dairenin, kısmen veya tamamen mesken olarak kullanılmaması halinde bu binaya veya daireye tanınmış bulunan muafiyet bu halin vuku bulduğu yılı takip eden bütçe yılından itibaren düşer.
b) Turizm Endüstrisini Teşvik Kanunu hükümleri dairesinde turizm müessesesi belgesi almış olan Gelir veya Kurumlar Vergisi mükelleflerinin adı geçen kanunda yazılı maksatlara tahsis ettikleri ve işletmelerine dâhil binaları, inşalarının sona erdiği veya mevcut binaların bu maksada tahsisi halinde turizm müessesesi belgesinin alındığı yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.
c) Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle binaları yanan, yıkılan veya kullanılmaz hale gelen veya yangın, su baskını, yer kayması, kaya düşmesi, çığ ve benzeri (Deprem hariç) afetlerle zarar görmesi muhtemel yerlerdeki binaların vergi mükellefleri tarafından afetin vuku bulduğu veya afete maruz bulunduğunun yetkili kuruluşça tebliği tarihinden itibaren en geç 5 yıl içinde afetin vuku bulduğu yerde veya kamu kuruluşlarınca gösterilen yerlerde inşa edilen binalar inşalarının sona erdiği yılı, kamu kuruluşlarınca ilgili kanunlarına göre inşa olunup hak sahiplerine teslim edilen binalar devredildikleri yılı takip eden bütçe yılından itibaren 10 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır. (Bu halde, bu maddenin (a) fıkrası hükmü uygulanmaz.)
Şu kadar ki, kamu kuruluşlarınca afet bölgesi olduğu nedeniyle inşaat yasağı konulan yerlerde yapılan binalar için bu muafiyet uygulanmaz.
Muafiyetten faydalanacak mükellefler, İmar ve İskân Bakanlığından veya bu Bakanlığın yetkili kıldığı kuruluşlardan afete maruz kaldıklarına dair alacakları bir belgeyi vergi dairesine ibraz etmeye mecburdurlar.
d) Fuar, sergi ve panayır yerlerinde inşa edilen binalar (Bu yerlerin açık bulunmadığı zamanlarda da kullanılanlar hariç), bu maksada tahsis edildikleri süre için vergiden muaftır.
e) Planlama Teşkilatınca tespit ve tayin edilen geri kalmış bölgelerde inşa edilen sınai tesisler, inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.
f) Organize sanayi bölgeleri, serbest bölgeler ile sanayi ve küçük sanat sitelerindeki binalar, inşalarının sona erdiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.
g) Yatırım Teşvik Belgesi kapsamında inşa edilen binalar, inşalarının sona erdiği tarihi takip eden bütçe yılından itibaren beş yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır.
Yukarda (a), (b), (c) ve (d) fıkralarında yazılı muafiyetlerden istifade için, mezkûr fıkralarda yazılı hallerin
vukuunda, keyfiyetin bütçe yılı içinde ilgili vergi dairesine bildirilmesi şarttır. Ancak, bu olaylar bütçe yılının son üç ayı içinde vuku bulduğu takdirde bildirim, olayın vuku bulduğu tarihten itibaren üç ay içinde yapılır.
Süresinde bildirimde bulunulmazsa muafiyet, bildirimin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılından muteber olur. Bu takdirde bildirimin yapıldığı bütçe yılının sonuna kadar geçen yıllara ait muafiyet hakkı düşer. (Köylerdeki inşaat için bildirimde bulunulmaz.)
BİNA VERGİSİNİN MATRAHI VE ORANI 1 - Bina Vergisinin Matrahı:
Bina Vergisinin matrahı, binanın bu kanun hükümlerine göre tespit olunan vergi değeridir.
Sabit istihsal tesisatına ait değerler vergi matrahına alınmaz.
Bakanlar Kurulu, kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup on sekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, gazilerin, engellilerin, şehitlerin dul ve yetimlerinin Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²’yi geçmeyen tek meskeni olması (intifa hakkına sahip olunması hali dâhil) halinde, bu meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkilidir. Bu hüküm, yukarıda belirtilenlerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır. Muayyen zamanda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm uygulanmaz. Geliri olmadığını belgelemenin usul ve esaslarını belirlemeye Maliye Bakanlığı yetkilidir.
5
Yeni inşa edilen bina veya binaların vergisi, arsasının (veya arsa payının) vergisinden az olamaz. Bu hüküm binaların inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren dört yıl uygulanır.
Vergi Değeri
Binalar için vergi değeri; Maliye ve Bayındırlık ve İskân Bakanlıkları tarafından müştereken tespit ve ilan edilecek bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa veya arsa payı değeri esas alınmak suretiyle, konu ile ilgili tüzük hükümlerinden yararlanılmak suretiyle hesaplanan bedeldir.
Bina vergisi açısından; mükellefiyetin başlangıç yılında tespit edilen vergi değerinin, izleyen yıldan itibaren belirli ölçüler çerçevesinde artırılması öngörülmüştür. Buna göre; başlangıç yılını izleyen yıldan itibaren, her yıl, bir önceki yıla ait vergi değerinin, aynı yıl için belirlenmiş olan yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılması esası benimsenmiştir.
Emlak Vergisi Kanununun 33. maddesinde yer alan vergi değerini değiştiren nedenlerle (sekizinci bent hariç) mükellefiyet tesisi gereken durumlarda; takdir komisyonlarınca belirlenen arsa ve arazi metrekare birim değerleri, takdir işleminin yapıldığı yılı izleyen ikinci yılın başından başlamak suretiyle her yıl, VUK hükümlerine göre aynı yıl için tespit edilmiş bulunan yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılması gerekmektedir.
Buna bağlı olarak, mükellefiyetin başladığı yılda yapılacak bina, arsa ve arazi vergisi tarhiyatına esas vergi değerinin hesabında, belirtilen şekilde arsa ve arazinin artırılmış bulunan metrekare birim değerlerinin dikkate alınması yoluna gidilmesi söz konusu olacaktır.
Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzüğün Takdire esas başlıklı 7. Maddesinde;
“Binaların vergi değeri; kullanılış tarzı, inşaatın nevi ve sınıfına göre takdir olunur.
Vergi değerinin takdirinde, ayrıca, binaların aşağıdaki özellikleri de göz önünde bulundurulur denilmektedir.
1 - İşyerleri ve meskûn yerler ile park, bahçe, okul gibi tesislere uzaklık ve yakınlığı ve ulaştırma durumu, 2 - Bulunduğu meydan, sahil, cadde ve sokak itibariyle mevkii,
3 - Su, elektrik, havagazı ve kanalizasyon gibi belediye hizmetlerinin mevcut olup olmadığı, 4 - Büyüklüğü, kat sayısı, oda, hol, banyo gibi iç bölümlerinin sayısı,
5 - İç bölümleri yönünden kullanışlılık durumu, 6 - Ön ve arka cephede bulunması,
7 - Mamurluk derecesi,
8 - Asansör, kalorifer ve klima tesisatı bulunup bulunmadığı, 9 - Müştemilatı,
10 - Manzara görme durumu.
Vergi değerinin takdirinde binada bulunan mobilya vesair eşya ile sabit istihsal tesisleri nazara alınmaz.”
Hükümleri bulunmaktadır.
Emlak Vergisine Matrah Olacak Vergi Değerlerinin Takdirine İlişkin Tüzüğün Bina vergi değerinin takdiri başlıklı 16.
Maddesinde;
“Binaların normal alım satım bedeli, emsal binanın normal alım satım bedeline göre, mümkün olmaması halinde maliyet bedeli ve bunun da mümkün olmaması halinde ortalama gelir bedeli yoluyla bulunur.”
Hükmü bulunmaktadır.
Vergi Değerini Değiştiren Nedenler
Binanın, vergiye esas olacak değerini etkileyebilecek çeşitli nedenlerin ortaya çıkması olasılığı vardır. Bu değer değişikliğinin, bina vergisi uygulaması bakımından dikkate alınması sağlıklı bir vergi uygulamasının gereğidir.
Hangi hallerde vergi değerinin değişmiş kabul edileceği, EVK’nm 33. maddesinde belirtilmiş bulunmaktadır.
Bunlar:
i) Yeni bina inşa edilmesi: Mevcut binalara eklemeler yapılması veya asansör ya da kalorifer tesisleri konulması da yeni inşaat olarak işlem görmektedir.
ii) Bir binanın yanması, yıkılması suretiyle veya diğer nedenlerle tamamen veya kısmen harap olması, binada mevcut asansör veya kalorifer tesislerinin kısmen ya da tamamen kaldırılması,
iii) Bir binanın kullanılış tarzının tamamen değiştirilmesi, bir binanın ikamete özgü bölümlerinden bir kısmının dükkan, mağaza, depo gibi ticaret ve sanat icrasına yönelik bölümler haline getirilmesi. Bu açıdan; bir apartmanın her dairesi bir bina sayılmaktadır ve değişiklik nedeni,
Vergi değerinin hesabında bin liraya, verginin hesaplanmasında ise bir liraya kadar olan kesirler dikkate
alınmamaktadır. Bakanlar Kurulu söz konusu artış oranını sıfıra kadar indirmeye veya yeniden değerleme oranına
6
kadar artırmaya yetkili kılınmıştır. Bakanlar Kurulu bu yetkisini, Belediye Gelirleri Kanununun 95. maddesi gereğince belirlenen belediye grupları itibarıyla farklı oranlar belirlemek suretiyle de kullanabilmektedir.
Yalnız kullanış tarzı tamamen veya kısmen değiştirilen daire için geçerli kabul edilmektedir.
iv) Bir binanın tamamlayıcı parçası durumunda olan arazinin, tamamlayıcılık durumundan çıkması ya da bir arazi veya arsanın bina tamamlayıcı parçası durumuna girmesi.
v) Herhangi bir neden yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında sürekli olmak üzere bina veya arazinin değerinde %25’i aşan oranda artma veya azalma olması, şeklinde ifade edilebilir.
2 - Bina Vergisinin Oranı:
Meskenlerde binde bir, diğer binalarda ise binde iki olarak belirlenmiştir. Ancak, söz konusu oranı; 5281 sayılı Kanunla yapılan düzenleme gereğince; 5216 sayılı Kanunun uygulandığı büyük şehir belediye sınırlan ve mücavir alanlar içinde % 100 artırımlı olarak uygulanmaktadır. Ayrıca, Bakanlar Kurulu, vergi oranlarını yansına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkili kılınmıştır. Böylece, özellikle nüfus yoğunluğunun fazla olduğu ve buna bağlı olarak gayrimenkullerin değerlerinin de etkilendiği dikkate alınarak farklılaştırma yaratılmıştır. Vergiye esas olacak değerin belirlenmesi bakımından esas alınmış olan kriterlere ek fonksiyon gören bir düzenlemedir.
Mali amaçlı bu düzenleme, vergi ilkeleri açısından da tutarlı bir nitelik taşımaktadır.
Bina vergisi uygulaması bakımından; sosyal amaçlı bir düzenleme olarak da; Türkiye içinde tek meskeni bulunan bir kısım mükellefe yönelik olarak tanınmış olan ayrıcalık dikkati çekmektedir.
Bakanlar Kurulu, kendisine bakmakla mükellef kimsesi olup on sekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere;
- hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin,
- gelirleri yalnızca kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların, - gazilerin,
- engellilerin,
- şehitlerin dul ve yetimlerinin,
Türkiye sınırı içinde brüt 200 m2’yi geçmeyen tek meskeni olması (intifa hakkına sahip olunması hali dahil) halinde, bu meskenlerine ait vergi oranlarını sıfıra kadar indirmeye yetkili kılınmıştır.
- Bu düzenleme, yukarıda belirtilenlerin tek meskene hisse ile sahip olmaları halinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.
- Muayyen zamanda dinlenme amacıyla kullanılan meskenler hakkında bu hüküm uygulanmamaktadır.
- Geliri olmadığını belgelemenin usul ve esaslarını belirlemeye Maliye Bakanlığı yetkili bulunmaktadır.
Bu düzenleme, binaların inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren dört yıl uygulanmaktadır.
Bina vergisi uygulaması bakımından, binanın değeri ile arsasının değeri arasında ilişki kurulmuş bulunmaktadır.
Yeni inşa edilen bina veya binaların vergisi, arsasının (veya arsa payının) vergisinden az olamamaktadır. Ancak, bu durum, yeni inşa edilen bina veya binalar açısından geçerlidir.
Verginin Tarh ve Tahakkuku
Emlak Vergisinde aşağıdaki hallerde Beyan esasının uygulanması söz konusudur.
Bina vergisi, ilgili belediye tarafından;
a) Dört yılda bir defa olmak üzere takdir işlemlerinin yapıldığı yılı takip eden bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında,
b) Yeni bina inşa edilmesi ilâ müteaddit hisselere ayrılmış olan bir binanın bütün hisselerinin birleştirilmesi gibi vergi değerini tadil eden sebeplerle bildirim verilmesi icap eden hallerde, vergi değerini tadil eden sebeplerin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılın Ocak ayı içinde, vergi değerini tadil eden sebep yılın son üç ayı içinde vuku bulmuş ve bildirim, vergi değerini tadil eden sebebin meydana geldiği bütçe yılını takip eden yılda verilmiş ise bildirimin verildiği tarihte,
c) Özel kanunların bina ve arazi vergilerine ilişkin muaflık ve istisna hükümleri, takdir işlemlerinin yapıldığı bütçe yılını takip eden yılın Ocak ve Şubat aylarında,
Emlak vergisi Kanununa ( 29. Madde) göre hesaplanan vergi değeri esas alınarak yıllık olarak tarh olunur. Bildirim posta ile gönderilmiş ise vergi, bildirim verme süresinin son gününü takip eden yedi gün içinde tarh olunur. Bu suretle tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk etmiş sayılır ve mükellefe bir yazı ile bildirilir.
Yapılan tarh ve tahakkuku takip eden yıllarda, tespit edilen vergi değeri üzerinden hesaplanan bina vergisi, her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılır.
7
Bir il veya ilçe hududu içerisinde birden fazla belediye olması halinde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan binaya ait bina vergisini tarha yetkili olacak belediye, ilgili valiler tarafından belirlenir.
ÖDEME SÜRESİ
Emlak Vergisi birinci taksiti Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksiti Kasım ayı içinde olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Maliye Bakanlığı ödeme aylarını, bölgelerin özelliklerine göre değiştirebilir.
Kanunlar veya diğer kamu düzeni koyan mevzuatla tasarrufu kısıtlanan bina arsa ve arazinin vergisi, kısıtlamanın devam ettiği sürece 1/10 oranında tahsil olunur.
Kısıtlamanın kaldırılması halinde, kaldırılma tarihini takip eden bütçe yılından itibaren emlakin vergisi, tüm vergi değeri üzerinden ödenir.
Kısıtlamanın devam ettiği sürede tecil edilen verginin 9/10 u bina, arsa veya arazinin satılması, istimlaki veya hibe yoluyla başkasına devir ve temliki halinde, tahsilat zamanaşımına uğramamış olanları muaccel hale gelir.
Kanunla ve diğer mevzuatla yapılan kısıtlamaların neler olduğu, süresi, tevsiki ve kısıtlama koyan kamu
organlarının görevleri ve sorumlulukları Maliye Bakanlığınca, Milli Eğitim, İmar ve İskan ve İçişleri Bakanlıklarının mütalaaları alınarak hazırlanacak bir yönetmelikle tanzim olunur.
Devir ve ferağı yapılan bina ve arazinin, devir ve ferağın yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş Emlak Vergisinin ödenmesinden devreden devralan müteselsilen sorumlu tutulurlar. Devralanın mükellefe rücu hakkı saklıdır. Tapu daireleri devir ve ferağ işlemini, işlemin yapıldığı ayı takip eden ayın 15'inci günü akşamına kadar ilgili belediyelere bildirir.
Vergi dairesince yapılacak işlem:
Vergi değerlerinin takdirinde şehir ve köylerin tabii, iktisadi ve bölgesel şartlarına göre nazara alınacak piyasa bedeli, maliyet bedeli, kira veya yıllık istihsal değeri gibi normlar ile uyulacak usul ve esaslar, mükelleflerden ve üçüncü şahıslardan istenecek bilgiler tüzükte belirtilir.
Bildirim verilmemesi halinde yapılacak işlemler:
Bildirimin süresinde verilmemesi halinde, vergi idarece tarh edilir. İdarece tarhiyatta her yıla ilişkin vergi değeri, Emlak vergisinde yer alan esaslara göre ( 29.Madde) dikkate alınarak vergi dairesince hesaplanır.
Bina vergisi ile ilgili olarak gerek idareye ve gerekse yükümlüye bazı ödevler yüklenmiştir. Ayrıca, emlak vergisi açısından getirilmiş bazı yaptırımlara yer verilmiştir.
Bina Vergisi İle İlgili Diğer Ödevler:
Bina vergisi uygulamasında, gerçekleşen mükellef ve değer değişiklikleri ile ödenmesi gereken verginin izlenmesi amacıyla bilgi verme zorunluluğuna yer verilmiştir. Bu amaçla, tapu daireleri; devir ve ferağ işlemini, işlemin yapıldığı ayı izleyen ayın 15. günü akşamına kadar ilgili belediyelere bildirmekle yükümlü tutulmuşlardır.
2 - Bina Vergisinde Zamanaşımı:
Bina vergisinde zamanaşımı, Vergi Usul Kanununda yer alan zamanaşımı ile ilgili düzenlemeden farklı bir niteliğe sahiptir. Emlak vergisi açısından; bildirim dışı kalan bina ve arazinin vergi ve cezalarında zamanaşımı, bu bina ve arazinin bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihi izleyen yılın başından itibaren başlamaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, zamanaşımının başlangıcına esas alınan tarihin niteliğidir. Bu tarih, bina ve arazinin bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihtir.
ARAZİ VERGİSİ
1 - Arazi Vergisinin Konusu:
Birer servet unsuru olarak arazi ve arsalar da emlak vergisinin kapsamına alınmış bulunmaktadır. Arazi vergisinin konusu; Türkiye sınırlan içinde bulunan arazi ve arsalardır. Bu bakımdan; belediye sınırlan içinde belediye tarafından parsellenmiş arazi, arsa sayılmaktadır.
Belediye sınırlan içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş arazilerden hangisinin, EVK açısından arsa sayılacağı Bakanlar Kurulu Karan ile belirlenmektedir.
2 - Arazi Vergisinin Mükellefleri:
Bina vergisinde olduğu gibi, arazi vergisi de arazinin maliki, varsa intifa hakkı sahibi her ikisi de yoksa araziye malik gibi tasarruf edenler tarafından ödenmektedir. Burada da öncelikle intifa hakkı sahibi var ise, vergi mükellefi o olacaktır. İntifa hakkı sahibinin bulunmaması durumunda, arazinin maliki vergi mükellefi olacaktır. Hem intifa hakkı sahibinin hem de malikin mevcut olmaması durumunda, araziye malik gibi tasarruf eden, arazi vergisinin mükellefi olacaktır.
8
Bir araziye paylı (müşterek) mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında arazi vergisinden dolayı vergi mükellefi durumundadırlar. Elbirliği (iştirak) halinde mülkiyette ise, malikler, bu vergiden zincirleme olarak sorumlu tutulmaktadırlar.
Örnek:
Bayan Emel Tutar, bir araziye 4 kişi ile birlikte paylı mülkiyet halinde malik bulunmaktadır. Paylı mülkiyet halinde maliklerin, paylan oranında vergi mükellefi olmaları gerekmektedir. Bu durumda, mükelleflerin; bireysel olarak arazi vergisi beyannamesi vermeleri yoluna gidilecektir.
Örnek:
Üç kişi birlikte bir araziye, elbirliği halinde mülkiyet şeklinde sahip bulunmaktadırlar. Elbirliği halinde mülkiyette, malikler; arazi vergisi dolayısıyla zincirleme olarak (müteselsilen) sorumludurlar. Bu mülkiyet şeklinde;
mükellefler, arazi dolayısıyla müşterek bir bildirim verebilecekleri gibi, bireysel olarak da ayrı ayrın bildirimde bulunma imkânları vardır. Bireysel olarak bildirimde bulunulması durumunda, bildirilen vergi değerleri üzerinden hissedarların sayısı göz önünde tutulmak suretiyle ayrı ayrı tarh ve tahakkuk işlemi yapılması gerekmektedir.
3 - Arazi Vergisinde Mükellefiyetin Başlangıcı ve Sona Ermesi:
Arazi vergisi mükellefiyetinin başlangıcı; arazi vergi değerini değiştiren bir durumun ortaya çıkması, takdir işleminin yapılması ile muafiyet durumunun sona ermesine bağlı olarak, farklı kriterlere bağlanmış bulunmaktadır. Vergi mükellefiyeti;
i) Vergi değerini değiştiren bir durumun ortaya çıkması: Arazinin durumunda ortaya çıkabilecek değişiklikler nedeniyle, vergi değerinde de değişmeler söz konusu olabilmektedir. Buna yol açabilecek haller, Emlak Vergisi Kanununun 33. maddesinde belirtilmiş bulunmaktadır. Adı geçen Kanununun, vergi değerini değiştiren hallerle ilgili 33. maddesinin 1-7. bentlerinde yazılı nedenlerin ortaya çıkması durumunda, bu değişikliklerin ortaya çıktığı tarihi izleyen bütçe yılından itibaren vergi mükellefiyeti başlamaktadır. Aynı maddenin 8. bendinde yazılı hallerde ise, bu duruma bağlı olarak takdir işleminin yapıldığı tarihi izleyen bütçe yılından itibaren başlamaktadır.
ii) Takdir işleminin yapılması: Dört yılda bir gerçekleştirilen takdir işlemlerinde, takdir işleminin yapıldığı tarihi izleyen bütçe yılından itibaren başlamaktadır.
iii) Mükellefiyetin sona ermesi: Arazi vergisi ile ilgili olarak, ekonomik ve sosyal vb., nedenlerle çeşitli muaflık uygulamalarına yer verilmiş bulunmaktadır. Gerekli koşulların ortadan kalkması durumunda, muafiyetin sona ermesi ve mükellefiyetin başlaması söz konusudur. Muafiyetin sona ermesi durumunda, muafiyetin sona erdiği tarihi izleyen bütçe yılından itibaren başlamaktadır. Örneğin; 2006 yılı içerisinde muafiyetin ortadan kalkmasını gerektiren bir durumun ortaya çıkması halinde, arazi vergisi mükellefiyeti, izleyen bütçe yılı olan 2007 yılından itibaren başlayacaktır.
ARAZİ VERGİSİ İLE İLGİLİ MUAFLIK VE İSTİSNALAR
Arazi vergisinde yer alan muaflıklar; daimi ve geçici muaflıklar olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.
1 - Daimi Muaflıklar:
i) Özel bütçeli idarelere, il özel idarelerine, belediyelere ve köy tüzel kişiliğine, kanunla kurulan üniversitelere ve Devlete ait araziler,
ii) İl özel idareleri, belediyeler ve köyler ile bunların oluşturdukları birlikler veya bunlara bağlı müesseseler tarafından işletilen; su, elektrik, havagazı, mezbaha ve soğuk hava işletmelerine ait araziler, belediye sınırlan içindeki yolcu taşıma işletmelerine ait araziler,
iii) Kamu menfaatine yararlı derneklere ait araziler, (bunların kurumlar vergisine tabi işletmelere ait olmamaları veya bunlara tahsis edilmiş olmamaları kaydıyla),
iv) Yabancı devletlere ait bir kısım arazi, karşılıklı olmak koşuluyla arazi, v) Mezarlıklar,
vi) Türk Silahlı Kuvvetlerini (Jandarma Genel Komutanlığı dahil) güçlendirmek amacıyla kurulmuş vakıflara ait arazi ve arsalar,
vii) Belediye ve civan olan alan dışında kalan arazi; (gelir vergisinden muaf esnaf ile basit usulde gelir vergisine tabi mükellefler tarafından bizzat işyeri olarak kullanılan arsa veya arazi hariç olmak üzere; ticari, sınai ve turistik faaliyetlerde kullanılan arazi ve arsalar ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazi açısından bu muafiyet
uygulanmamaktadır).
viii) Petrolün boru hatları ile transit geçişi ile ilgili projeler kapsamında; kamulaştırma ile görevlendirilen kamu kurum ve kuruluşunun maliki ve irtifak hakkı sahibi olduğu ve ilgili yatırımcılar lehine irtifak hakkı tesis edilmiş gayrimenkuller,
9
ix) Bankalar Kanunu hükümlerine göre temettü hariç ortaklık haklan ile yönetim ve denetimleri veya hisseleri kısmen veya tamamen Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonuna intikal eden bankalara, tasfiyeleri Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu eliyle yürütülen iflas etmiş bankaların iflas idarelerine ait arazi ve arsalar,
x) Toplu Konut İdaresi Başkanlığına ait arazi ve arsalar,
xi) 4749 sayılı Kanunun 7/A maddesi kapsamında kira sertifikası ihracı işlemine konu olan arazi ve arsalar, daimi muaflıklar olarak ifade edilebilir. Yukarıda belirtilen araziler kiraya verilmemek şartıyla vergiden muaf
tutulmuştur. Ancak, i, ii, vi, ix ve xi. şıklarda belirtilenler açısından kiraya verilmeme şartı aranmamaktadır.
2 - Geçici Muaflıklar:
Geçici muaflık başlığı altında yer alan düzenlemeler EVK’nın 15. maddesinde yer almaktadır. Bazı ekonomik, mali ve sosyal amaçlan gerçekleştirmek için bu düzenlemelere yer verilmiş bulunmaktadır. Bunlar:
i) Özel kanunlarına göre, Devlet ormanı dışında insan emeğiyle yeniden orman haline getirilmek üzere ağaçlandırılan arazi 50 yıl vergiden istisna tutulmuştur. İstisna, ormanlık alanların genişletilmesi amacıyla
faaliyette bulunan kişi ve kuruluştan, onlardan arazi vergisi istememek suretiyle teşvik etmektedir. Hem doğanın korunması hem de orman ürünlerinin üretimini teşvik açısından fonksiyon görmektedir.
ii) Bazı toprak ve topoğrafik özelliklerinin sonucu olarak, kültür bitkilerinin yetişmelerini engelleyen araziden;
bataklık, turbiyer, çorak, makilik, çalılık, taşlık ve diğer haller nedeniyle üzerinde tarım yapılamayan alanların, ıslah önlemleriyle yeniden tarıma elverişli hale getirilmesinde 10 yıl süre ile arazi vergisi istisnası
uygulanmaktadır. Bu istisnanın amacı, verimsiz arazinin verimli hale getirilmesi amacıyla işlenmesini ve ıslahını teşvik etmektir.
iii) Teknik, ekonomik ve ekolojik bakımlardan gerekli koşullara sahip olan arazide, yeniden fidanla dikim veya aşılama ya da yeniden yetiştirme suretiyle ağaçlık, meyvalık, bağ ve bahçe oluşturulmasında asgari 2 yıl, azami 15 yıl süreyle istisna uygulanmaktadır. Burada amaç, ağaçlandırma ve meyve ziraati faaliyetlerini teşvik etmektir.
iv) Organize sanayi bölgeleri ile ilgili arazide, sanayici lehine tescilin yapılacağı tarihe kadar istisna
uygulanmaktadır. Amaç, organize sanayi bölgelerinin gelişimine, arazisinden dolayı vergi istenmesini engellemek, bu suretle daha kurumlaşmış ve düzenli hale getirilmiş sanayi bölgeleri ve sitelerinin oluşumuna imkan vermektir.
3 - Arazi Vergisinde İstisna:
Daha çok tarımsal faaliyetlerin yapılmakta olduğu, henüz arsa haline getirilmemiş ve esas itibarıyla tarımsal niteliği bulunan araziler açısından bir koruma önlemi olarak arazi vergisinde istisna uygulamasına yer verilmiştir.
Bu istisna arsalara uygulanmamaktadır. Arsalar hariç olmak üzere; mükelleflerin, belediye sınırları ve bu
belediyelerin civar alanları içinde bulunan arazilerinin toplam vergi değerinin 10.000 TL’si arazi vergisinden istisna tutulmuştur. Bu istisnanın uygulanması bakımından; mükellef ile eş ve velayet altındaki çocuklara ait arazi
değerlerinin toplu olarak dikkate alınması gerekmektedir. Bu düzenleme, istisnadan yararlanmak amacıyla aile içerisinde arazi parçalanmasına yol açılmaması düşüncesinin bir yansımasıdır.
Örnek:
Bay A.T.’nin; 100.000 ve 120.000 TL değerinde iki arazisi vardır. Arazi vergisi istisnası açısından durumu nedir?
Arazi vergisi istisnası, bu arazilerin toplam değerine uygulanacaktır. Toplam tutar 220.000 TL olup, bundan 10.000 TL istisna düşülecek, kalan değer üzerinden vergi uygulanacaktır.
Hisseli olan arazilerde ise, her hisse sahibinin ayrı ayrı vergi mükellefi olması gerektiği düşüncesinden hareketle, her birinin hisse miktarlarının ayrı ayrı dikkate alınmak suretiyle uygulamanın gerçekleştirilmesi hüküm altına alınmıştır.
ARAZİ VERGİSİNİN MATRAHI VE ORANI 1 - Arazi Vergisinin Matrahı:
a) Vergi Değeri:
Emlak Vergisi Kanununda, 3.4.2002 tarih ve 4751 sayılı Kanunla yapılan düzenleme ile gerek binalar ve gerekse araziler açısından rayiç bedel esası kaldırılmıştır. 1319 sayılı Kanunun, 4751 sayılı Kanunla değişik 29. maddesi hükmü gereğince, arsa ve araziler için vergi değeri; VUK’un asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin hükümlerine göre takdir komisyonları tarafından arsalar için her mahalle ve arsa sayılacak parsellenmemiş arazide her köy için;
cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler (turistik bölgelerdeki cadde, sokak veya değer bakımından farklı olanlar ilgili valilerce tespit edilecek pafta, ada veya parseller), arazide her il veya ilçe için arazinin cinsi (kıraç, taban, sulak) itibarıyla takdir olunan birim değerlere göre bulunacaktır.
35 seri nolu Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliğinde de belirtildiği üzere, bu düzenleme çerçevesinde arazi vergisi açısından; mükellefiyetin başlangıç yılında tespit edilen vergi değerinin, izleyen yıldan itibaren belirli ölçüler
10
çerçevesinde artırılması öngörülmüştür. Buna göre; başlangıç yılını izleyen yıldan itibaren, her yıl, bir önceki yıla ait vergi değerinin, aynı yıl için belirlenmiş olan yeniden değerleme oranının yansı oranında artırılması esası benimsenmiştir.
Emlak Vergisi Kanununun 33. maddesinde yer alan vergi değerini değiştiren nedenlerle (sekizinci bent hariç), mükellefiyet tesisi gereken durumlarda; takdir komisyonlarınca belirlenen arsa ve arazi metrekare birim değerleri, takdir işleminin yapıldığı yılı izleyen ikinci yılın başından başlamak suretiyle her yıl, VUK hükümlerine göre aynı yıl için tespit edilmiş bulunan yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılması gerekmektedir.
Buna bağlı olarak, mükellefiyetin başladığı yılda yapılacak bina, arsa ve arazi vergisi tarhiyatına esas vergi değerinin hesabında, belirtilen şekilde arsa ve arazinin artırılmış bulunan metrekare birim değerlerinin dikkate alınması yoluna gidilmesi söz konusu olacaktır.
Vergi değerinin hesabında bin liraya, verginin hesaplanmasında ise bir liraya kadar olan kesirler dikkate
alınmamaktadır. Bakanlar Kurulu söz konusu artış oranını sıfıra kadar indirmeye veya yeniden değerleme oranına kadar artırmaya yetkili kılınmıştır. Bakanlar Kumlu bu yetkisini, Belediye Gelirleri Kanununun 95. maddesi
gereğince belirlenen belediye gruplan itibarıyla farklı oranlar belirlemek suretiyle de kullanabilmektedir.
b) Vergi Değerini Değiştiren Nedenler:
Arazinin, vergiye esas olacak değerini etkileyebilecek çeşitli nedenlerin ortaya çıkması olasılığı vardır. Bu değer değişikliğinin arazi vergisi uygulaması bakımından dikkate alınması, sağlıklı bir vergi uygulamasının gereğidir.
Hangi hallerde vergi değerinin değişmiş kabul edileceği, EVK’nın 33. maddesinde belirtilmiş bulunmaktadır.
Bunlar:
i) Arazinin hal veya heyetinde değişiklik olması,
- Arazinin fidanlandırılması veya ağaçlandırılması, bağ haline getirilmesi, - Fidanlı, ağaçlı veya kütüklü bir arazinin tarla haline getirilmesi veya gelmesi,
- Tarım yapılmayan bir arazinin doğal afet veya arıza nedeniyle veya diğer sebepler yüzünden tarıma elverişsiz hale gelmesi,
- Tarım yapılamayan bir arazinin tarıma elverişli hale getirilmesi,
ii) Bir binanın tamamlayıcı parçası durumunda olan arazinin, tamamlayıcılık durumundan çıkması ya da bir arazi veya arsanın bina tamamlayıcı parçası durumuna girmesi.
ii) Bir arazinin taksim veya ifraz edilmesi veya mükellefinin değişmesi. Araziden bir kısmının kamulaştırılması da ifraz olarak işlem görmektedir.
iv) Birden fazla arazi ve arsaların tek bir arazi ve arsa haline getirilmesi,
v) Herhangi bir neden yüzünden bir şehir, kasaba veya köyün tamamında sürekli olmak üzere bina veya arazinin değerinde %25’i aşan oranda artma veya azalma olması, şeklinde ifade edilebilir.
2 - Arazi Vergisinin Oranı:
Arazi vergisinin oranı, 8.1.2002 tarih ve 4736 sayılı Kanunla yeniden belirlenmiş bulunmaktadır.
Arazi vergisinin oranı %0.1( Binde Bir) ’dir. Arsalar açısından bu oran, % 0.3 ( Binde Üç ) olarak uygulanmaktadır.
Büyük şehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içinde % 100 artırımlı uygulanır.
Bakanlar Kurulu, söz konusu oranları; yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkili kılınmış bulunmaktadır.
BİLDİRİM VERME VE SÜRESİ, BİLDİRİM VERİLMEMESİ
Yukarıda, bina vergisi açısından açıklandığı üzere, arazi vergisinde de beyan sisteminden vazgeçilmiştir. 4751 sayılı Kanunla yapılan düzenlemeler çerçevesinde, yapılmış olan düzenlemelerden önceki dönemde uygulanan beyan sistemi dolayısıyla idarenin sahip olduğu bilgilerden yararlanılması yoluna gidilmiştir. Bu doğrultuda olmak üzere;
Emlak Vergisi Kanununa 4751 sayılı Kanunla eklenen Ek 2. Madde hükmüne göre; emlak vergisi mükellefleri tarafından en son verilmiş olan emlak vergisi beyannameleri belediyeler tarafından muhafaza edilmektedir ve ilgili belediyeler tarafından yapılan emlak vergisi tarhiyatı sırasında, bina veya araziye ilişkin olarak bu
beyannamelerde yer alan bilgiler dikkate alınmaktadır.
Aynı madde hükmü gereğince; köylerde bulunan bina ve araziye ilişkin olarak, 1998 yılı genel beyan döneminde muhtarlar tarafından doldurulup belediyelere teslim edilen köy kıymet beyan defterleri ilgili belediyeler
tarafından muhafaza edilmektedir. Köy kıymet beyan defterlerine kayıtlı bina ve arazilerin vergi değerlerinin tespiti gereken durumlarda belediyeler, vergi değerinin tespiti ile ilgili 29. madde hükmüne göre gerekli tespiti yapmak ve ilgililere bildirmek durumundadırlar.
11
1 - Bildirim Verme ve Süresi:
Emlak Vergisi Kanununun, gerek binalar ve gerekse araziler ile arsalarda vergi değerini değiştiren hallerle ilgili 33.
maddesinde (8. bent hariç) belirtilmiş olan durumların ortaya çıkması halinde, emlak vergisi bildirimi verilmesi zorunlu bulunmaktadır. Bu zorunluluk, geçici ve daimi muafiyetten faydalanılması halinde mevcuttur. Devlete ait arazi için bildirim verilmesi söz konusu değildir.
i) Bildirimin; yeni inşa edilen binalar için, inşaatın sona erdiği bütçe yılı içerisinde verilmesi gerekmektedir.
İnşaatın sona ermesinden önce kısmen kullanılmaya başlanmış olması durumunda ise, her kısmın kullanılmasına başlandığı bütçe yılı içerisinde verilmesi gerekmektedir.
ii) Emlak Vergisi Kanununun vergi değerini değiştiren hallerle ilgili 33. maddesinde (8. bent hariç) yazılı bir durumun ortaya çıkması halinde, bildirimin; değişikliğin gerçekleştiği bütçe yılı içinde verilmesi gerekmektedir.
Bildirim emlakin bulunduğu yerdeki ilgili belediyeye verilmektedir.
Yukarıda belirtilmiş olan bildirim verilmesini gerektiren durumların, bütçe yılının son üç ayı içinde ortaya çıkması halinde bildirim; olayın gerçekleştiği tarihten itibaren üç ay içinde verilmektedir.
Elbirliği (iştirak) mülkiyet halinde mükellefler müşterek imzalı bir bildirim verebilecekleri gibi, bireysel olarak da bildirim verebilmektedirler. Elbirliği mülkiyetinde, bireysel olarak bildirim verildiği takdirde; gayrimenkule ait vergi değeri üzerinden hissedarların adedine göre ayrı ayrı tarh ve tahakkuk yapılması yoluna gidilmektedir.
Paylı (müşterek) mülkiyet halinde ise bildirimin, bireysel olarak verilmesi gerekmektedir.
2 - Bildirim Verilmemesi:
Bildirimin süresinde verilmemesi halinde, vergi idarece tarh edilmektedir. İdarece tarhiyatta her yıla ilişkin vergi değerinin, Emlak Vergisi Kanununun, yukarıda açıklanan vergi değeri ile ilgili 29. maddesi hükmünün göz önünde tutulması suretiyle hesaplanması gerekmektedir.
ARAZİ VERGİSİNİN TARHI VE TAHAKKUKU
Arazi vergisinin tarh ve tahakkuku, bina vergisinde olduğu gibi ilgili belediyeler tarafından gerçekleştirilmektedir.
Vergi, hesaplanan vergi değeri göz önünde tutulmak suretiyle yıllık olarak tarh olunması gerekmektedir.11 Tarh olunan vergiler, tarh edilen tarihte tahakkuk etmiş sayılmaktadır. Durumun, bir yazı iye mükellefe bildirilmesi öngörülmüştür. 35 seri nolu Emlak Vergisi Kanunu Genel tebliğinde de belirtildiği üzere, tarh ve tahakkuk işleminin:
i) VUK gereğince, takdir komisyonlarının arsalara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin olarak dört yılda bir defa olmak üzere takdir yapılan hallerde, takdir işleminin yapıldığı yılı izleyen bütçe yılının Ocak ve Şubat aylarında tarh ve tahakkuk işlemi gerçekleşecektir.
Bildirim posta ile gönderilmiş ise vergi, bildirim verme süresinin son gününü izleyen yedi gün içinde tarh olunmaktadır.
ii) Herhangi bir nedenle; bir şehir, kasaba ve köyün tamamında sürekli olmak üzere bina ve arazinin değerinde % 25’i aşan oranda artma ve eksilme olması durumunda, yukarıda birinci şıkta belirtildiği şekilde, takdir işleminin yapıldığı bütçe yılını izleyen yılın Ocak ve Şubat aylarında tarh ve tahakkuk işlemi gerçekleşecektir.
iii) Emlak Vergisi Kanununun, vergi değerini değiştiren hallerle ilgili 33. maddesinin 1-7. bentlerinde belirtilmiş olan nedenlerle bildirim verilmesi gereken durumlarda tarh ve tahakkuk işlemi, vergi değerini değiştiren nedenlerin meydana geldiği bütçe yılını izleyen yılın Ocak ayı içinde gerçekleşmiş ve bildirim, vergi değerinin değiştiren nedenin meydana geldiği bütçe yılını izleyen yılda verilmiş ise bildirimin verildiği tarihte tarh ve tahakkuk işlemi gerçekleştirilecektir.
Gerçekleştirilen şekilde yapılmış olan tarh ve tahakkuk işlemini izleyen yıllarda; belirlenmiş olan vergi değeri üzerinden hesaplanan arazi vergisi her bütçe yılının başından itibaren o yıl için tahakkuk etmiş sayılmaktadır.
ARAZİ VERGİSİNİN ÖDENMESİ
Arazi vergisi, iki taksit halinde ödenmektedir. Bunlardan birincisi; Mart, Nisan, Mayıs aylarında ödenmekte, ikinci taksitin ödemesinin ise Kasım ayı içinde gerçekleştirilmesi gerekmektedir.
Emlak vergisinin ödenmesi bakımından, el değiştiren bir arazinin eski ve yeni maliki zincirleme olarak sorumlu tutulmuş bulunmaktadır. Devir ve ferağ yapılan arazinin; devir ve ferağ yapıldığı yıl ile geçmiş yıllara ait ödenmemiş olan emlak vergisinin ödenmesinden, devreden ve devralan zincirleme olarak sorumlu tutulmuş bulunmaktadır. Ancak, devralan kişinin, verginin mükellefine rücu hakkı vardır.
Bir il veya ilçe sınırları içerisinde birden fazla belediye olması halinde, belediye ve mücavir alan sınırlan dışında bulunan araziye ait bina vergisini tarha yetkili olacak belediyenin, ilgili valiler tarafından belirlenmesi
gerekmektedir.
12
Kanunlar veya diğer kamu düzeni koyan mevzuat çerçevesinde, tasarrufu kısıtlanmış olan arsa ve arazi vergisi, kısıtlamanın devam ettiği sürece 1/10 oranında tahsil olunmaktadır. Kısıtlamanın kalkması halinde vergi;
kısıtlamanın kaldırılma tarihini izleyen bütçe yılından itibaren tüm vergi değeri üzerinden ödenmektedir.
Kısıtlamanın devam ettiği sürede tecil edilmiş olan verginin 9/10’u; binanın satılması, kamulaştırılması veya hibe yoluyla başkasına devir ve temliki halinde, tahsil zamanaşımına uğramamış olanları, ödenmesi gerekir hale gelmektedir.
ARAZİ VERGİSİ İLE İLGİLİ DİĞER ÖDEVLER VE ZAMANAŞIMI
Arazi vergisi ile ilgili olarak gerek idareye ve gerekse yükümlüye bazı ödevler yüklenmiştir. Ayrıca, emlak vergisi açısından getirilmiş bazı yaptırımlara yer verilmiştir.
1 - Arazi Vergisi İle İlgili Diğer Ödevler:
Arazi vergisi uygulamasında, gerçekleşen mükellef ve değer değişiklikleri ile ödenmesi gereken verginin izlenmesi amacıyla bilgi verme zorunluluğuna yer verilmiştir. Bu amaçla, tapu daireleri; devir ve ferağ işlemini, işlemin yapıldığı ayı izleyen ayın 15. günü akşamına kadar ilgili belediyelere bildirmekle yükümlü tutulmuşlardır.
2 - Arazi Vergisinde Zamanaşımı:
Arazi vergisinde zamanaşımı, VUK’ta yer alan zamanaşımı ile ilgili düzenlemeden farklı bir niteliğe sahiptir. Emlak vergisi açısından; beyan dışı kalan arazinin vergi ve cezalarında zaman aşımı, bu arazinin bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihi izleyen yılın başından itibaren başlamaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken husus, zamanaşımının başlangıcına esas alınan tarihin niteliğidir. Bu tarih; arazinin bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihtir.
