GAYRĠMENKUL
DEĞERLEME RAPORU
HAZIRLAYAN
ETĠK GAYRĠMENKUL DEĞERLEME A.ġ.
Cevizlidere Mahallesi, Ceyhun Atıf Kansu Cad. 1246.Sokak, Yavuz Apartmanı, No: 4 / 14 – 15 Balgat Çankaya / Ankara
TARĠH:
18.07.2011 RAPOR NO:
ETİK-ÖE064
ĠÇĠNDEKĠLER
BÖLÜM 1 : RAPOR BĠLGĠLERĠ 1.1. Rapor Tarihi 1.2. Rapor Numarası 1.3. Raporun Türü / Başlık
1.4. Raporu Hazırlayanların Ad ve Soyadları 1.5. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı 1.6. Değerleme Tarihi
1.7. Dayanak Sözleşmesi Numarası ve Tarihi
1.8. Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama
BÖLÜM 2 : DEĞERLEME KURULUġU-MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ, DEĞERLEMENĠN TANIM VE KAPSAMI
2.1. Değerleme Kuruluşunun Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri 2.2. Müşteri Unvanı, Adresi ve Şirket Bilgileri
2.3. Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve (Varsa) Getirilen Sınırlamalar
BÖLÜM 3 : DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLER HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri 3.1.A. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri
3.1.B. Ulaşım Bağlantıları 3.1.C. Tanımı
3.2. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri
3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, Şema vb.. Dökümanlar
3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu 3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki
Değişiklikler (İmar Durumu, Kamulaştırma İşlemleri, vb.) 3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki
3.7. Gayrimenkulün Yapılanma / İmar Durumu ve Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler
3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkında görüş.
3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak
gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
3.10 Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama
BÖLÜM 4 : DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULE ĠLĠġKĠN ANALĠZLER 4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler 4.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi,
Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
4.3. Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
4.4. Gayrimenkulün Yapısal, İnşaat Özellikleri 4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler
4.7. Taşınmazın Değerine Etken Faktörler
4.8. Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri
4.9. Değerlemede Kullanılan Yöntemler
4.9.A. Gelir Kapitalizasyonu (Nakit Akışı) Yaklaşımı 4.9.B. Maliyet Oluşumları Yaklaşımı
4.9.C. Piyasa Değeri Yaklaşımı - Emsal Karşılaştırma
4.10. Değerleme Çalışmasında Kullanılan Yöntem/ler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri
4.11. Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi ve Proje Değeri 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi
4.13. Maliyet Oluşumları Analizi
4.14. Değerlemede Esas Alınan Satış Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri
4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler
4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 4.17. Boş Arazi ve Geliştirilmiş Proje Değeri Analizi, Kullanılan Veriler,
Varsayımlar ve Sonuçlar
4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi 4.19. Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi
4.20. Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları
BÖLÜM 5 : ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ
5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin Uyumlaştırılması, Nedenleri
5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri
5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, İzin ve Belgelerinin Durumu İle İlgili Genel Görüş
5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı İle İlgili Görüş
BÖLÜM 6 : SONUÇ
6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi
6.2. Peşin satış fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması,
6.3 Değerlemenin katma değer vergisi hariç yapılması ve ilgili katma değer vergisi tutarının da eklenerek toplam değere ulaşılması,
6.4. Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi.
BÖLÜM 7 : EKLER
7.1. Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin fotoğraf, grafik, tapu örneği ve benzeri bilgi ve belgeler,
7.2 Değerlemeyi yapan değerleme uzman(lar)ının değerleme lisanslarının örnekleri.
7.3 Değerleme konusu gayrimenkulün Şirket tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmışsa, son üç değerlemeye ilişkin bilgiler
BÖLÜM 1 RAPOR BĠLGĠLERĠ
1.1 Rapor Tarihi : 18.07.2011
1.2. Rapor Numarası : ETİK-ÖE023 1.3. Raporun Türü /
BaĢlık
: Anlatım Özellikli Rapor
1.4. Raporu
Hazırlayanların Ad ve Soyadları
: Onur AKYÜZ
1.5. Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı
Özkan CERİT
1.6. Değerleme Tarihi : 18.07.2011
1.7. Dayanak SözleĢmesi Numarası ve Tarihi
: -
1.8. Raporun SPK düzenlemeleri kapsamında hazırlanıp
hazırlanmadığına iliĢkin açıklama
: SPK Mevzuatı çerçevesinde, Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından değer tespiti yapılacak gayrimenkulün değerlemesi.
BÖLÜM 2
DEĞERLEME KURULUġU-MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ, DEĞERLEMENĠN TANIM VE KAPSAMI
2.1. Değerleme KuruluĢunun Unvanı, Adresi ve ġirket Bilgileri
Etik Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. 28.04.2008 tarih ve 7050 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi’nde yayınlanan şirket ana sözleşmesine göre “Ekspertiz ve Değerleme” olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 215.000 TL sermaye ile kurulmuştur.
Şirketimiz, Cevizlidere Mahallesi Ceyhun Atıf Kansu Caddesi 1246. Sokak Yavuz Apartmanı No:4 / 14- 15 Balgat Çankaya / Ankara adresinde hizmet vermektedir.
2.2. MüĢteri Unvanı, Adresi ve Bilgileri
Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
Osmanbey Halaskargazi Cad. Yasan İşmerkezi No:243/ 6 Kat:6 Osmanbey-Şişli-İstanbul 2.3 MüĢteri Taleplerinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar
Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketine ait, İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Küçükbakkalköy Mahallesi’nde 3323 ada 6 parselde yer alan “arsa” vasıflı gayrimenkulün değerinin tespitine yönelik çalışmadır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir.
BÖLÜM 3
DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLER HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER
3.1. Gayrimenkulün Yeri, Konumu, Tanımı ve Çevresel Özellikleri Gayrimenkulün Posta Adresi:
Site Mahallesi (tapuda Küçükbakkalköy) Şenol Güneş Bulvarı 3323 Ada 6 Parsel Ümraniye / İstanbul
3.1.A. Gayrimenkulün Çevresel Özellikleri:
Değerleme konusu taşınmaz, İstanbul İli, Ümraniye İlçesi sınırları içerisinde, kamuoyunda
“Finans Merkezi” olarak adlandırılmış halihazırda inşai faaliyet olmayan 0-4 ve 0-80 otoyollarının kuzey kısmında konumlu bölgede yer almaktadır. Bölgenin kuzeyinde Soyak Yenişehir, güneyinde Ataşehir ve Batı Ataşehir Toplu konut bölgeleri, batısında ise Şerifali ve Dudullu Mahalleleri yer almaktadır. Ataşehir ve Batı Ataşehir toplu konut bölgeleri üst gelir kullanıcılar tarafından talep gören, nitelikli konut projelerinin yer seçtiği, altyapı ve kamu hizmetleri istifadesi tam olan toplu yerleşim alanları iken, bölgenin kuzeyindeki yapılaşma müstakil apartman tarzındadır. Kuzey bölge yerleşimleri orta ve üst-orta gelir kullanıcılar talep görmektedir.
Bölge genelde eğimli ve düzensiz bir arazi yapısına sahiptir.
3.1.B. UlaĢım Bağlantıları:
Parsel Ümraniye Çamlık ve Yukarı Dudullu Mahallelerinin olduğu bölge ile Batı Ataşehir olarak adlandırılmış bölgeyi ilişkilendiren Şenol Güneş Bulvarı cephesinde yer almaktadır.
Bölgenin yol ve altyapı çalışmaları tamamlanmadığı için yol ile ulaşım imkanı yoktur.
Taşınmazlar, konum olarak Anadolu Otoyolu Köprülü kavşağına cepheli olmasına karşın, karayolu ile kavşağa yaklaşık 8km. mesafededir. Gayrimenkullerin merkezlere uzaklıkları aşağıdaki gibidir.
FSM Köprüsü : 20km.
Boğaziçi Köprüsü : 20km.
Ümraniye Kavşağı : 5km.
Harem : 11km.
3.1.C. Tanımı:
3323 Ada 6 Parsel:
Değerlemeye konu 3323 ada 6 parsel, 32.004,94 m² alanlı “arsa” vasıflı taşınmazdır.
Üzerinde herhangi bir yapı veya tesis bulunmamaktadır. Düzensiz geometrik formludur.
Eğimli arazi kesiminde yer almaktadır. Üzeri doğal bitki örtüsü kapıdır. Sınırlarını belirleyici herhangi çit, tel örgü vb. bulunmamaktadır. İmar uygulaması görmüş net parsel hüvviyetindedir.
3.2. Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri
Ġli : İstanbul
Ġlçesi : Ümraniye
Bucağı : -
Mahallesi : Küçükbakkalköy
Köyü : -
Sokağı : -
Mevkii : -
Pafta No : F2D23D3D
Ada No : 3323
Parsel No : 6
Yüzölçümü : 32.004,94 m²
Maliki : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi
Tapu Türü : -
Ana Gayrimenkul Vasfı
: ARSA B.Bölümün Niteliği : -
Blok No : -
Bağımsız Bölüm No : -
Arsa Payı : -
Eklentisi : -
3.3. Tapu, Plan, Proje, Ruhsat, ġema vb.. Dökümanlar İncelenen belgeler aşağıda sıralanmıştır
Tapu örneği:
İlgilisince tarafımıza ibraz edilen tapu bilgileri ile değerleme yapılmıştır.
Ġmar Durumu ve Çap Belgesi Örneği:
Ümraniye Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nde inceleme yapılmıştır.
3.4. Gayrimenkulün Tapu Kayıt Bilgileri ile Mevcut Durumun Uygunluğu
Değerlemesi yapılan taşınmazların ada ve parsel bazında konumları ilgili belediyesinden temin edilen kadastral bilgileri işlenmiş 1/1000 ölçekli imar planı örneğinden kontrol edilmiştir. Konum olarak yer tespiti yapılmıştır. İmar uygulaması ile terklerini yapmış net parsellerin çevresinde yol, park vb. imar alanları ayrımı yapılmadığı için, mahalinde parsel sınırları ve köşe noktaları belirlenememiştir. Resmi başvuru ile parsel sınırları belirlenecektir.
3.5. Gayrimenkulün Son Üç Yılındaki Mülkiyet ve Diğer Hukuki DeğiĢiklikler (Ġmar Durumu, KamulaĢtırma ĠĢlemleri, vb.)
Tamamı T.C. Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) adına kayıtlı iken 07.06.2011 tarih, 15873 yevmiye ile Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi adına satış işleminden tescil edilmiştir.
3.6. Gayrimenkulün Tapu Tetkiki
Değerlemeye konu gayrimenkul üzerinde herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.
3.7. Gayrimenkulün Yapılanma/Ġmar Durumu ve Kullanımına Dair Yasal Ġzinler ve Belgeler
Değerlemeye konu parsel, 1/1000 ölçekli 12.07.2010 tastik tarihli İstanbul İli, Ataşehir Toplu Konut alanı Merkezi İş alanı 1/1000 ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında kalmaktadır.
YapılaĢma KoĢulları aĢağıdaki gibidir.
Plan Fonksiyonu : Ticaret
Emsal : 2,50
Hmax : Serbest
Plan Notları:
1- Ticaret alanlarında; alışveriş merkezi, rezidans, yönetim merkezi, konaklama tesisleri, sinema, tiyatro vb. sosyal ve kültürel tesis alanları, ticaret, büro, iş hanı, lokanta, gazino, çarşı, çok katlı mağazalar, bankalar, oteller, özel hastane, özel eğitim alanları, katlı otopark vb. fonksiyonlar yer alabilir. Avan projeye göre uygulama yapılacaktır.
2- Tabi zemin altında minimum ihtiyacın 4 katına kadar otopark yapılabilir. Bu alan emsale dâhil değildir. Otopark giriş çıkışı ön bahçe mesafesinden sağlanabilir.
3- Kreş alanlarında anaokulu yapılabilir.
4- Ticaret alanlarında blok boyut ve şekli, yapı nizamı ve taban oturumu serbesttir.
5- Planda ana yollar dışındaki yaya ve tali yollar ile kamuya terk edilen diğer alanlarda yol kenarı yeşil bantlar, oyun yerleri, parklar v.b. için kullanıma uygun iç düzenlemeler yapılabilir.
6- %45’i geçmemek koşuluyla çatı meyilinden kazanılan alan bağımsız birim olmamak üzere en üst kattaki bağımsız birim ile ilişkili olarak kullanılabilir. Çatı arası kullanım, İstanbul İmar Yönetmeliği’nin 7.02.2 maddesine tabidir.
7- İkiden fazla bodrum kat iskân edilemez. İskân edilen bodrum katlar emsale dâhildir.
Bodrumlar siteye veya binaya ait ortak kullanıma açık sosyal ve idari tesis olarak kullanılabilir. Bu alanlar emsale dâhil edilmez.
8- Blokların bahçe mesafeleri; yönetmelikte belirlenen bahçe mesafelerine göre yapılır veya ilçesince onaylanacak vaziyet planı ve mimari projeler ile belirlenir. Yapılar ayrık,
blok ve sıra blok şeklinde yapılabilir. Birden fazla yapı yapılabilir. Yapı adalarında mimari avan projesinde belirlenecek arazi kotlarına göre uygulama yapılacaktır. Binaların kot alma durumları, blok boyutları ve parsel yapılanma şartları avan proje veya vaziyet planı ile belirlenir.
9- İmar Kanunu’nun 23. maddesine tabidir.
10- TEDAŞ ve TEİAŞ enerji nakil hattı yaklaşma sınırı içindeki alanda uygulama aşamasında TEDAŞ ve TEİAŞ’tan izin alınır.
11- Uygulama aşamasında jeolojik ve jeoteknik etüt raporlarına uyulacaktır.
12- Park alanlarında imar planı tadilatı yapılmadan 50 m²’yi geçmeyen yeraltı ve yerüstü trafoları yapılabilir.
13- Deprem yönetmeliğine uyulacaktır.
14- 28.09.2004 gün ve 2263, 05.05.2005 gün ve 6528, 03.06.2005 gün ve 4015, 13.07.2005 gün ve 7676, 16.08.2005 gün ve 13468 sayılı yazılarla Bayındırlık ve İskân Bakanlığı tarafından onaylanan İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Küçükbakkalköy mahallesi, Ataşehir Toplu Konut Alanı İmar Planı Revizyonuna esas jeolojik-jeoteknik etüd raporları doğrultusunda uygulama yapılacaktır.
15- Yol, yeşil alan, otopark, ibadethane, okul alanı, resmi kurum kamuya bedelsiz terk edilecektir.
16- Parsellerde yapılacak binaların otopark ihtiyacı, otopark yönetmeliğine göre hesaplanır.
Bina kontörleri dışında, yapı yaklaşma mesafesi sınırına kadar tabii zemin altında yapılan otoparklarda otopark ihtiyacının 4 katına kadar kapalı otopark yapılabilir. Açık otoparklar bu hesaba dâhil edilmez. Arazi eğiminin fazla olduğu yapı adalarında kademelendirme yapılabilir.
17- Her ebatta tesisat şaftları TAKS’a ve KAKS’a dâhil edilmez.
18- %45 çatı eğimi içinde kalmak koşulu ile çatı şekli serbesttir.
19- Yapı adalarında blok ebatları serbesttir.
20- Mimari çözümlerden dolayı geriye doğru çekilen teraslar emsal hesabına dâhil edilmez.
21- Kültürel tesis alanlarında her türlü; konferans, toplantı, sergi, fuar, tiyatro, sinema salonları ile bu alanların ihtiyacını karşılayacak satış birimleri, kafe, lokanta, yurt, huzurevi v.b. kullanımlar yer alabilir.
22- Bahsedilmeyen hususlarda İstanbul Belediyesi imar yönetmeliği geçerlidir.
3.8. Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmıĢ, inĢaata baĢlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teĢkil edip etmediği hakkında görüĢ.
Taşınmaz mevcut imar durumları ve imar uygulaması sonucunda oluşmuş kadastral durumları incelenmiş olup herhangi olumsuz durum tespit edilmemiştir. Bu bilgiler, gayrimenkulün, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil etmediğini ortaya koymaktadır.
3.9. Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluĢu (ticaret unvanı, adresi v.b) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleĢtirdiği denetimler hakkında bilgi,
Gayrimenkul üzerinde yapı bulunmamaktadır.
3.10. Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye iliĢkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye iliĢkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine iliĢkin açıklama
Değer tespiti, halihazırda mevcut yasal belge ve prosedürler dahilinde yapılmış olup, yasal çerçevenin değişimi halinde değerde de değişim mümkün olabilir.
BÖLÜM 4
DEĞERLEME KONUSU GAYRĠMENKULLER HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER
4.1. Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi ve Kullanılan Veriler Ġstanbul Ġli :
İstanbul İli, kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası su ayrımı çizgisi ile sınırlanmaktadır.
İstanbul Boğazı, Karadenizi, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul Kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli’nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve Kandıra İlçeleriyle, güneyden Bursa’nın Gemlik ve Orhangazi İlçeleriyle, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ’ın Çorlu Çerkezköy ve Saray İlçelerinin yanı sıra, Kırklareli’nin de Vize İlçesi topraklarıyla çevrilidir.
İstanbul nüfusunun, 1990 yılı itibariyle Türkiye nüfusu içindeki payı % 12,9 iken bu oran Ekim 2000 sayım sonuçları itibariyle 67.803.927 kişilik Türkiye nüfusu içinde 10.018.735 kişi ile %15’e, Aralık 2007 sayım sonuçları itibariyle 70.586.256 kişilik Türkiye nüfusu içinde 12.573.836 kişi ile %17.8’e ulaşmıştır. 1990–2000 döneminde yılda ortalama 1 milyon 133 bin kiŞi, 2000-2007 döneminde yılda ortalama 400.000 kiŞi artış göstermiştir.
Bu sonuca göre Türkiye geneline bakıldığında İstanbul’un barındırdığı nüfus ve alan itibariyle taşımakta olduğu önem açıkça görülmektedir. Türkiye topraklarının %9,7’sini kaplayan İstanbul, nüfus varlığı açısından da ülkenin en önemli ili durumundadır. 1997 ve 2000 yılları arasında İstanbul için tespit edilen yıllık büyüme oran %2.83„tür. Daha önceki dönemde İstanbul’un yıllık ortalama nüfus artış hızının %3.45 olarak gerçekleşmesi ve bu oranın bir kısmının göçlerden kaynaklanmasına karşın nüfus artış oranının düştüğü gözlenmektedir. Bunun sebepleri Türkiye genelindeki nüfus artış hızının (doğurganlık oranı) düşmesi ve göçün yavaşlamasıdır. 1990-2007 arasında İstanbul’un nüfus artış oranı
%4,39 olmuştur. 2005 yılında İstanbul nüfusu 11,48 milyondur. Türkiye nüfusu içindeki pay ise % 15.8’dir. Nüfus artış hızı yavaşlamakta olup, 2000–2005 döneminde ortalama
%2.75, 2005 yılında ise % 2.5 olmuştur. İstanbul’da nüfusun önemli bir belirleyicisi olan göç oranı da yavaşlamış 2000–2005 döneminde toplam 252.000 olmuştur. 2005 yılında % 2.5 olan nüfus artış hızının izleyen 5 yıl % 2.4, sonraki 5 yıl % 2.3 olacağı ve nüfusun 2015 yılında 14.48 milyona çıkacağı öngörülmektedir. Türkiye’nin de nüfus artış hızı yavaşlayacağı ve 2015 yılında İstanbul nüfusunun payı %17.8’e civarında olacağı düşünülmektedir. İstanbul’da nüfus artışı %80 kent kaynaklı, %20 ise göç kaynaklı olacaktır. Nüfus artış öngörülerine bağlı olarak İstanbul’da kentsel hane halkı sayısı da 2005 yılında 2,9 milyondan 4,08 milyona çıkacaktır.
İstanbul ili sınırları içerisinde 39 ilçe bulunmaktadır. Bunlar Batıda; Avcılar, Küçükçekmece, Büyükçekmece, Arnavutköy, Çatalca, Silivri, Bakırköy, Bahçelievler,
Bağcılar, Güngören, Esenler, BayrampaŞa, Başakşehir, Beylikdüzü, Zeytinburnu, Fatih, Eminönü, Beyoğlu, Beşiktaş, Şişli, Kağıthane, Sarıyer, Gaziosmanpaşa, Eyüp, Sancaktepe, Silivri, Doğuda ise; Üsküdar, Beykoz, Şile, Kadıköy, Kartal, Pendik, Tuzla, Ümraniye, Adalar, Maltepe, Sultanbeyli, Çekmeköy, Ataşehir bulunmaktadır.
Ekonomi
İstanbul, üç imparatorluğa başkentlik yapma özelliğinin yanı sıra, her dönem ekonomik merkez olma özelliğini de koruyan az sayıda şehirden biridir. Şehir, 1923'te kurulan yeni Cumhuriyete siyasi anlamda başkent olmamasına rağmen, ekonomik merkez olma özelliğini her zaman sürdürmüş ve ülkenin kaderini belirleyen konumunu asla kaybetmemiştir.
İstanbul'un Türkiye GSMH'sindeki payı yaklaşık yüzde 23 düzeyindedir. İstanbul'un her yıl devlet bütçesine katkısı yüzde 40, buna karşılık devlet harcamalarından aldığı pay yüzde 7- 8 dolayındadır. Özel bankaların hepsinin genel müdürlükleri ve Türkiye'deki toplam banka şubelerinin yüzde 21'i İstanbul'da bulunmaktadır.
İstanbul hem iç hem de dış ticarette merkezi bir öneme sahiptir. Ticaret sektöründe yaratılan katma değer, il toplam katma değerinin yüzde 26.5'ine ulaşmış ve ticaret sanayiden sonra İstanbul'un en önemli sektörü haline gelmiştir. Türkiye genelinde ticaret sektöründe yaratılan katma değerin yüzde 27'si İstanbul'a aittir. İstanbul, aynı zamanda Türkiye'nin en önemli ihracat ve ithalat kapısı konumundadır.
İstanbul'un ihracatı Türkiye toplamının yüzde 46'sın ithalatın ise yüzde 40'ını oluşturmaktadır. İstanbul, turizmin merkezi olması açısından ve özellikle de kongre turizmi açısında büyük bir potansiyeli vardır. Otel kapasitesinin dörtte biri beş yıldızlı otellere, beşte birine yakını da dört yıldızlı otellere aittir.
İstanbul, ülke hava taşımacılığının da merkezi durumunda. Atatürk Havalimanı’nın yanı sıra Anadolu yakasında da Pendik Sabiha Gökçen Havaalanı da İstanbul’a hizmet vermektedir.
Şehirde son yıllarda sanayinin yerini yönetim merkezleri ile finans, turizm, hizmet ve bankacılık gibi sektörler almıştır. Coğrafi konumu itibariyle İstanbul’da günün ilk 4 mesai saati Asya ülkeleriyle, diğer 4 saati Avrupa ülkeleriyle çakışmakta, bu da İstanbul’a doğal bir finansal merkez olma konumu getirmiştir.
Bugün mevduatların yüzde 35'e yakını İstanbul'da toplanıyor ve kredilerin yüzde 33'ü İstanbul'da kullanılmaktadır. Sigorta şirketlerinin neredeyse hepsinin merkezi İstanbul'dadır. Serbest Bölge niteliği de taşıyan Menkul Kıymetler Borsası, İstanbul merkezli ve hızla dünyanın sayılı borsalarındadır. Leasing, factoring, özel finans kurumları gibi finans kuruluşlarının merkezi de İstanbul'da ve özellikle, liberalleşen para piyasaları ile birlikte İstanbul, bir finans merkezi olma yolunda hızla ilerlemektedir. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın İstanbul’a taşınması kararının, şehri dünya çapında bir finans merkezine dönüştürmesi beklenmektedir.
Ümraniye Ġlçesi
Ümraniye Belediyesi 1963 yılında kurulmuştur. Ancak; Ümraniye ve çevresinde yeni yerleşim alanları olması 1970’ ten sonradır. 1980’de Üsküdar İlçesi’ne bağlı köy statüsünde bir yerleşim merkezi olan Ümraniye; Boğaziçi Köprüsü ve çevre yolu aracılığı ile kentin diğer semtlerine kolayca ulaşılması, ilçenin tercih edilen bir semt haline gelmesini sağlamıştır. Gelişimin devam etmesi yönetsel açıdan bazı sıkıntılara yol açınca, yapılan bir düzenleme ile Ümraniye merkez olmak üzere bu çevredeki yerleşim alanları ve bazı köyler Üsküdar’ dan ayrılarak yeni bir ilçe kurulmuştur.
İstanbul Metropoliten alan sınırları içerisinde doğu yakasında bulunan Ümraniye 1970’li yıllarda sanayi faaliyetlerinin yoğunlaşmaya başlamasıyla hızlı bir gelişim göstermiştir. İlçe
ve belediye statüsü kazanmadan önce Üsküdar İlçesi’ne bağımlı gelişen Ümraniye yerleşim süreci içinde; sanayi, hizmet ve ticaret sektörlerindeki gelişimi ile çevre yerleşmelere hizmet verir konumuna gelmiştir.
Ümraniye; doğu yakasının %11.5’ lik kısmını, İstanbul genelinin %3’ ünü oluşturmaktadır.
Ümraniye İlçesi’ nde 1970 yılı itibariyle; tarımda çalışan 912 kişi, sanayide çalışan 33.017, hizmet sektöründe çalışan 38.793 kişidir. İlçede %53.4 ile hizmet sektörü birinci sırayı alırken %1.2 ile tarım sektörü en son sırada yer almaktadır.
1940’ta Üsküdar’a bağlı bir konumunda olan Ümraniye nüfusunun 501 olduğu bilinmektedir. 1955 yılında da köy konumundadır ve nüfusu 1.781 dir. 1963 yılında Belde Belediyesi olan Ümraniye, 1980 yılında askeri yönetim tarafından “mülga” edilmiş ve Üsküdar Belediyesi’ ne bağlanmıştır. 1989 yılında ise tekrar ilçe belediyesi statüsüne kavuştuğu gibi, kimlik değiştirerek, ilçe merkezi konumuna gelmiştir.
4.2. Mevcut Ekonomik KoĢulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
Ülkemizin yaşadığı 2001 yılı ekonomik krizinin etkileri tüm sektörlerde ciddi bir biçimde hissedilmiş ve yaklaşık 2003 yılına kadar gayrimenkul sektöründe de gerileme söz konusu olmuştur. Bu yıldan itibaren siyasi istikrar ve ekonomik koşullardaki iyileşme ile beraber gayrimenkul sektörü hızlı bir yükselişe geçmiştir, 2005 ve 2006 yıllarında en parlak dönemini yaşayan sektör, 2006 yılının ikinci yarısından itibaren tekrar bir duraklama içine girmiştir.
2008 ve 2009 yıllarında küresel krizin etkisini derinleştirmesiyle birlikte, gayrimenkul sektörü de duraklama ve daralma yaşamış, 2009 yılı sonu ve 2010 yılı başı itibariyle ise, yeniden hareketlenme ve toparlanma sürecine girmiştir.
Büyük şirketlerin konut üretimi ve gayrimenkul yatırımları konusuna ciddi ve profesyonelce yaklaşmaya başlamasıyla beraber daha kaliteli, lüks ve çevre-insan ilişkileri planlanmış gayrimenkul projeleri hayata geçirilmeye başlanmıştır. Ülke genelinde büyük alışveriş merkezlerinin ve rekreasyon projelerinin de uygulanmasıyla sektördeki karlılık artmıştır. Bunun sonucunda özellikle büyük şehirlerde uluslararası gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen fonlar ve kuruluşlar için cazibe merkezi olmaya başlamıştır.
Ülkemizin içinde bulunduğu stabil şartlar nedeniyle gayrimenkul piyasasında hareketlilik göze çarpmaktadır. Özellikle lüks konut alanlarındaki arsalara olan talep ülkenin içinde bulunduğu ekonomik koşullar ile çok yakından ilgilidir ve faizlerin düşmesi gerekmektedir.
Kentin gelişim yönündeki değişim de gayrimenkul rayiçlerini oldukça fazla etkilemektedir.
4.3. Değerleme ĠĢlemini Olumsuz Yönde Etkileyen veya Sınırlayan Faktörler
Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.
4.4. Gayrimenkulün Yapısal, ĠnĢaat Özellikleri Konum Özelliği : Gelişim alanı YapılaĢma Yoğunluğu : -
Çevresel GeliĢim Hızı : Yüksek YapılaĢma Türü : Ticaret
ĠnĢaat Tarzı : -
ĠnĢaat Nizamı : -
Binanın Kat Adedi : -
Yapı Sınıfı : -
Deprem Bölgesi : 1.Derece Deprem Hasar Durumu : -
Onarım/Güçlendirme : -
Kat irtifakı : Yok
Toplam B.Bölüm Sayısı : -
Ġskan Belgesi : -
YaĢı : -
Malzeme Durumu : - ĠĢçilik Durumu : -
Elektrik : Altyapı hazır değil
Su : Altyapı hazır değil
Kanalizasyon : Altyapı hazır değil Isıtma Sistemi : -
Otopark : -
Asansör : -
Jeneratör : -
Güvenlik : -
Yangın Merdiveni : -
Kullanım Durumu : Boş arsa Kullanım ġekli : -
Cephesi : -
4.5. Fiziksel Değerlemede Baz Alınan Veriler
Gayrimenkul mahallinde arsa, çevredeki konut projeleri ve iş merkezlerindeki büro ve dükkanların satılık ve kiralık birim m² değerleri gerçekleşmiş veya pazarlanmakta olan emsal bilgileri, resmi kuruluşlardan temin edilebilen bilgiler karşılaştırılmak suretiyle bulunan sonuçlar üzerinden değerleme yapılmıştır.
4.6. Gayrimenkulün Teknik Özellikleri ve Değerlemede Baz Alınan Veriler Gayrimenkulün imar durumu ve fiziksel durumları dikkate alınmıştır.
4.7. TaĢınmazın Değerine Etken Faktörler Olumlu Etkenler :
- İmar uygulaması görmüş net parsel olması
- Finans Merkezi olarak adlandırılmış bölgede yer alması - Ana bağlantı yollarına cepheli olması
- Yüksek oranlı yapılaşma hakkı
olması değerini olumlu yönde etkilemektedir.
Olumsuz Etkenler :
- Bölgenin yol ve altyapısının hazır olmaması
- Eğimli bölgede yer alması ve uygulama aşamasında ilave maliyetlernin bulunması (Hafriyat, kazık vb.)
değerini olumsuz yönde etkilemektedir
4.8. Değerleme ĠĢleminde Kullanılan Varsayımlar ve Bunların Kullanılma Nedenleri Değerleme çalışması gayrimenkullerin mevcut imar durumu göz önüne alınarak, bölgedeki ticari amaçlı yapıların satış ve kiralama bedelleri dikkate alınarak
4.9. Değerlemede Kullanılan Yöntemler
Değerleme çalışmasında Emsal Karşılaştırma ve proje geliştirme yöntemi uygulanmıştır.
4.9.A. Gelir Kapitalizasyonu (Nakit AkıĢı) YaklaĢımı:
Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında mülkün getireceği net gelir boş kalma, tahsilat kayıpları ve işletme giderleri işletme dönemi için analiz edilir. Değerleme uzmanı, gayrimenkulün gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değerini belirler. Gelir kapitalizasyonu yaklaşımında iki farklı metot bulunmaktadır. Direkt Kapitalizasyonda; bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılır. İndirgenmiş Nakit Akışında ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılır, gelirler kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanır.
Bazı gayrimenkuller özellikleri itibarı ile geliştirileceği düşünülerek değerlendirilmeleri gerekebilir. Bu durumda gayrimenkulün geliştirilmesi nedeni ile sağlayacağı net gelirler geliştirilmesi nedeni ile yapılacak giderlerden düşülerek bulunan net gelirleri dikkate alınır, müteahhit karları da hesaba katılarak kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile gayrimenkulün bugünkü değerine ulaşılır. Değere esas teşkil eden çalışmalar ve analizler uzmanda saklı kalır.
4.9.B. Maliyet OluĢumları YaklaĢımı:
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Yaklaşımda gayrimenkulün değerinin arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı göz önüne alınır. Bir başka deyişle bu yöntemde, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir.
Değerleme işlemi; yapılacak olan gayrimenkulün bugünkü yeniden inşa ya da yerine koyma maliyetine; mevcut yapının sahip olduğu herhangi bir çıkar veya kazanç varsa ekledikten sonra, aşınma payının toplam maliyetten çıkarılması ve son olarak da arazi değeri eklenmesi ile yapılır. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, “Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır “ şeklinde tanımlanmaktadır.
Maliyet yaklaşımında geliştirmenin amortize edilmiş yeni maliyetinin arsa değerine eklenmesi sureti ile mülkün değeri belirlenmektedir.
4.9.C. Piyasa Değeri YaklaĢımı - Emsal KarĢılaĢtırma:
Değerleme işlemi yapılacak olan gayrimenkulün; mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan ve yeni satılmış olan gayrimenkullerle karşılaştırılması, uygun karşılaştırma işlemlerinin uygulanması ve karşılaştırılabilir satış fiyatlarında çeşitli düzeltmelerin yapılması bu yaklaşımda izlenen prosedürlerdir. Bulunan emsaller lokasyon, görülebilirlik, fonksiyonel kullanım, büyüklük, imar durumu ve emsali gibi kriterler dahilinde karşılaştırılarak değerleme analizleri yapılır. Piyasa değeri yaklaşımı; yaygın ve karşılaştırılabilir emsallerin olması durumunda en çok tercih edilen metottur.
İşyeri türündeki gayrimenkul değerlemesinde en güvenilir ve gerçekçi yaklaşım piyasa değeri yaklaşımıdır. Bu değerleme yönteminde bölgede değerlemesi istenilen gayrimenkulle ortak temel özelliklere sahip karşılaştırabilir örnekler incelenir.
Piyasa Değeri Yaklaşımı aşağıdaki varsayımlara dayanır.
- Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili olarak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilir.
- Bu piyasadaki alıcı ve satıcıların gayrimenkul hakkında oldukça iyi düzeyde bilgi sahibi olduğu ve bu nedenle zamanın önemli bir faktör olmadığı kabul edilir.
- Gayrimenkulün piyasada makul bir satış fiyatı ile makul bir süre için kaldığı kabul edilir.
- Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu kabul edilir.
- Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin fiyat düzeltmelerinin yapılmasında günümüz sosyo - ekonomik koşulların geçerli olduğu kabul edilir.
Emsaller
Konu mülkün yakın çevresinde inşa faaliyet bulunmamaktadır. Emsal araştırması bölge genelinde (Batı Ataşehir, Ataşehir, Ümraniye Şerifali Bölgesi) ofis ve işyeri amaçlı satış/kiralık bulunan gayrimenkuller üzerinden yapılmıştır.
- Batı Ataşehir merkezde, Ağaoğlu tarafından inşa edilmiş My Prestige projesinde, 6. Katta tek mahal 52m² büyüklüğündeki ofis için 525.000 TL istenilmektedir. Remax ABC 0 216 688 71 70 – (~10.000 TL/m²)
- Batı Ataşehir merkezde, Ağaoğlu tarafından inşa edilmiş My Office projesinde, 164m² ofis katı için 9000 TL/ay, 125m² ofis katı için 5250 TL/ay, 858m² ofis katı için 28.000 TL istenilmektedir. (32-42-55 TL/m²/ay)
- Batı Ataşehir UpHill Court’da ofis kullanımı için uygun olan 2+1 119 daire için 620.000 TL istenilmektedir. Remax ABC 0 216 688 71 70 (5210 TL/m²)
- Ümraniye TEM yanyolda, Mira Towers projesinde, 14. Katta yer alan 314m² ofis katı için 800.000 USD ~ .1200.000 TL istenilmektedir. Eskidji Batı ataşehir 0 216 4696868 (3821 TL/m²)
- Ümraniye TEM yanyolda, Mira Towers projesinde, 3. Katta yer alan 205m² ofis katı için 435.000 USD ~ 650.000 TL istenilmektedir. Direct Emlak 0 216 6521418 (3170 TL/m²)
- İçerenköy Carrefour arkasında yer alan Flora Residence projesinde 17.katta yer alan 68m² ofis katı için 275.000 USD~ 451.000 TL istenilmektedir. Aşkın Emlak 0 216 385 69 00 (6632 TL/m²)
- İçerenköy Carrefour arkasında yer alan Flora Residence projesinde 6.katta yer alan 90m² ofis katı için 300.000 USD ~ 450.000 TL istenilmektedir. Sibel Vurtok Gayrimenkul 0 216-3731768 (5000 TL/m²)
Gerçekleşmiş arsa satışları:
Yazılı basından ve TOKİ ilanları ile, bölgede (Finans Merkezi) aşağıda belirtilen satışların yapıldığı öğrenilmiştir.
- 43.429,52 m² yüzölçümlü 3319 ada 1 parsel, 18.12.2009 tarihinde BDDK tarafından 168.940.833 TL bedelle, (3890 TL/m²)
- 54.384,47 m² yüzölçümlü 3320 ada 3 parsel, 23.06.2008 tarihinde Ziraat Bankası tarafından 211.500.000 TL bedelle, (3888 TL/m²)
- 57.461,73 m² yüzölçümlü 3323 ada 3 parsel, 24.07.2008 tarihinde Halk Bankası tarafından 223.467.517 TL bedelle satın alınmıştır. (3888 TL/m²)
Satışta olan gayrimenkul
- Eskidji Gayrimenkul tarafından aynı bölgede 13482m² büyüklüğündeki gayrimenkul 56.000.000 TL açılış bedeli ile satılıktır. (4153 TL/m²)
Raporun (4.11) bölümünde, mevcut inşaat hakkı, proje maliyeti ve beklenen gelir üzerinden arsa değeri hesaplanmıştır.
4.10. Değerleme ÇalıĢmasında Kullanılan Yöntem/ler ve Bu Yöntemlerin Seçilmesinin Nedenleri
Değerleme çalışmasında, gayrimenkulün yapılaşma hakları dikkate alınarak oluşacak projenin, mevcut pazarda benzer özellikler taşıyan, gayrimenkuller esas alınarak ulaşabileceği değerden, arsa değerinin tespiti yapılmıştır. Proje geliştirme yöntemi uygulanmıştır.
4.11. Üzerinde Proje GeliĢtirilen Arsaların BoĢ Arazi ve Proje Değeri
Aşağıda yapılan açıklama ve hesaplar, örnek 3323 ada 6 parsel üzerinden yapılmış arsa m² birim değerine ulaşılmıştır.
Proje geliĢtirme açıklama ve hesabı:
3323 ada 6 parsel:
Alanı: 32.004,94 m²
Toplam satılabilir alanı: 32.004,94 m² X 2,50 = 80.012,35 m² ~ 80.012m²
Toplam inşaat alanı: Toplam satılabilir alan ve emsal hesabına dahil edilmeyen bina ortak alanlarının (otopark, tesisat, sığınak vb.) toplamı ile elde edilmiştir. Emsal hesabına dahil edilmeyen alan satılabilir alanın 1/3’ü olabileceği kabul edilmiştir.
Toplam inşaat alanı= 80.012 m² + 26.670 m² = 106.682 m²
Toplam inĢaat maliyeti
106.682 m² X 701 TL/m² (2011-IVB yapı sınıfı maliyeti) = 74.784.082 TL
Çevre düzenlemesi, altyapı, hafriyat vb. inşaat maliyetleri toplam yapı maliyetinin %15’u olacağı kabul edilmiştir.
74.784.082 TL X 0,15 = 11.217.612,30 TL
Toplam= 74.784.082 + 11.2717.612,30 TL = 86.001.694,30 TL
Bölgede yer alan a plus ve nitelikli ofis emsalleri incelendiğinde, parsel üzerinde geliştirilecek projede yer alan ofis alanlarının 6290 TL/m² bedelle satılabileceği kabul edilmiştir.
80.012 m² X 6290 TL/m² = 503.275.480 TL yatırımdan elde edilebilecek gelir hesaplanır.
Yatırımdan elde edilecek gelir, inşaatın tamamlanması ve satışların bitmesi durumundaki değeri göstermektedir. Proje süresi 3 yıl olacağı ve faiz oranı %15 kabul edilerek söz konusu gelirin bugüne indirgenmesi durumunda;
Pn= P0 ( 1+i )n
Pn= Dönem sonunda elde edilecek anapara + faiz toplamı.
P0= Dönem başında yatırılan para.
i = Faiz oranı.
n = Dönem sayısı.
503.275.480 TL = P0 (1+0,15)³
P0= 330.911.797 TL olarak hesaplanır.
Toplam gelir = (arsa + inşaat maliyet) X 1,45 (Yatırımcı %45 olarak kabul edilmiştir) 330.911.797 TL = (arsa + 86.001.694,30) X 1,45 hesabı ile
Net arsa için atfedilecek değer: 142.213.338 TL olarak hesaplanır.
NET arsa m² birim değeri: 4443.480 TL/m² ≈ 4.443 TL / m² 4.12. Nakit / Gelir Akımları Analizi
Konu mülkün nakit/gelir akımları analizini kullanmaya uygun olmadığından bu yöntem kullanılmamıştır.
4.13. Maliyet OluĢumları Analizi
Konu mülkün niteliği maliyet analizini kullanmaya uygun olmadığından bu yöntem kullanılmamıştır.
4.14.Değerlemede Esas Alınan SatıĢ Örnekleri ve Bunların Seçilme Nedenleri
Yukarıda bahsedilen satılık gayrimenkullerin birim fiyatları irdelendiğinde 3.200 TL/m² ve 10.000 TL/m² arasında değişen birim fiyatlarının olduğu görülmektedir. İstenilen m² birim fiyatları gayrimenkullerin bulundukları bölge, yapı durumu, ofis kalitesi vb. unsurları kendi
arasında kademelenmekte ve mevcut bölge analizini ortaya çıkarmaktadır. Mevcut bölge potansiyelleri ve müşteri kitlesi irdelendiğinde istenilen birim fiyat kademsinin doğru olduğu düşünülmektedir. Ancak mevcut piyasa koşullarının üstünde (Ör:10000 TL/m²) bedeller istendiği de ortadadır.
Bu analiz ve değerlemeye konu mülkün bulunduğu bölge karşılaştırılarak, inşa edilecek projede m² birim satış değerinin 6000-6500 TL/m² olabileceği öngörülmektedir.
4.15. Kira Değeri Analizi ve Kullanılan Veriler Değerlemede kira analizi yapılmamıştır.
4.16. Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi rapor içeriğinde ilgili başlıklar altında yapılmıştır.
4.18. Gayrimenkulün En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi
Gayrimenkulün en etkin ve verimli kullanımı, üzerinde projelendirilecek A plus ofis / iş merkezi projesidir.
4.19. MüĢterek veya BölünmüĢ Kısımların Değerleme Analizi Konu çalışmada kullanılmamıştır.
4.20.Hasılat paylaĢımı veya kat karĢılığı yöntemi ile yapılacak projelerde emsal pay oranları
Konu çalışma hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.
BÖLÜM 5
ANALĠZ SONUÇLARININ DEĞERLENDĠRĠLMESĠ
5.1. Değerleme Metotlarının ve Analizlerinin UyumlaĢtırılması, Nedenleri
Değerleme çalışmasında tek yöntem kullanıldığı için herhangi bir uyumlaştırma yapılmamıştır.
5.2. Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Gerekçeleri Tüm gerekçeler ilgili konu başlıklarının altında açıklanmıştır.
5.3. Gayrimenkulün Yasal Gereklilikleri, Ġzin ve Belgelerinin Durumu Ġle Ġlgili Genel GörüĢ
Gayrimenkuller halihazırda boştur. Değerleme mevcut imar durumu ile yapılmıştır. İmar durumundaki değişikliğin gayrimenkulün değerini etkileyeceği muhakkaktır.
5.4. Gayrimenkulün, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup-Olmadığı Ġle Ġlgili GörüĢ Taşınmazın mevcut imar durumları ve imar uygulaması sonucunda oluşmuş kadastral durumları incelenmiş olup herhangi olumsuz durum tespit edilmemiştir. Bu bilgiler, gayrimenkulerin, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası hükümleri çerçevesinde engel teşkil etmediğini ortaya koymaktadır.
BÖLÜM 6
SONUÇ
6.1. Sorumlu Değerleme Uzmanın Sonuç Cümlesi
Taşınmazın bulunduğu yer, civarının teşekkül tarzı, alt yapı ve ulaşım imkanları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, bölgedeki ticari hareketlilik gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmış olup, söz konusu taşınmazın değerlendirmesinde ülkenin ekonomik durumu da göz önüne alınarak değerlendirilmiştir.
6.2. PeĢin SatıĢ Fiyatı Esas Alınarak, Türk Lirası Üzerinden Nihai Değer Takdirinin Yapılması
Yukarıda belirtilen emsallere gore konu mülkün konumu, fiziksel durumları, imar hakları göz önüne alınarak,
3323 ada 6 parsel için: 32.004,94 m² X 4443 TL/m² = 142.197.948 TL ~ 142.198.000 TL Takdir edilmiştir. (Bu değer Katma Değer Vergisi hariç hesaplanan değerdir)
6.3 Değerlemenin Katma Değer Vergisi Hariç Yapılması ve Ġlgili Katma Değer Vergisi Tutarının da Eklenerek Toplam Değere UlaĢılması,
Buna göre gayrimenkulün KDV dahil değeri: 167.793.640 TL olarak hesaplanır.
6.4 Gayrimenkul Projelerinin Değerlemesinde, Projenin Değerleme Tarihi Ġtibariyle BitirilmiĢ Olması Varsayımı Ġle Türk Lirası Üzerinden Ve Ayrıca Değerleme Tarihi Ġtibariyle TamamlanmıĢ Kısmının Arsa Değeri Dahil Türk Lirası Üzerinden Değerinin Takdir Edilmesi.
Gayrimenkul projesi değerlemesi bu çalışmanın konusu değildir.
Durumu ve kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız.
Onur AKYÜZ Özkan CERĠT Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı (SPK Lisans No:401175) (SPK Lisans No:400588)
BÖLÜM 7
EKLER
7.1. Taşınmazların tapu kayıt bilgileri
7.2 Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin fotoğraf, grafik, tapu örneği ve benzeri bilgi ve belgeler
7.3 Değerlemeyi yapan değerleme uzman(lar)ının değerleme lisanslarının örnekleri
KONUM KROKĠSĠ
ĠMAR DURUMU (1/100.000)
ĠMAR DURUMU (1/1000)
PARSELE GÖRÜNÜM
(0-2 – 0-1 BAĞLANTI YOLUNDAN BAKIġ)
PARSELDEN GÖRÜNÜM
(ġENOL GÜNEġ BULVARINDAN BAKIġ)
