ARAZİLERDE DEĞERLEME. Taşınmaz Değerlemesi Dersi

(1)

ARAZİLERDE

DEĞERLEME

(2)

TEİAŞ GN. MD., 12 NİSAN 2006, ANKARA 2 Taşınmaz Değerlemesi Dersi

ARAZİ DEĞERLEME ARAŞTIRMASININ AŞAMALARI

ÖN İNCELEME

(Yatırım güzergahındaki arazinin incelenmesi ve arsa-arazi olarak sınıflandırılması)

ARAZİ PİYASASI İLE İLGİLİ VERİ TOPLAMA

• Tapu sicil müdürlüğü

•Kadastro müdürlüğü

•Yerel yönetimler (belediye, muhtarlık ve özel idare)

•Emlak büroları

•Nüfus müdürlüğü

VERİ TOPLAMA

ARAZİ ANKETLERİ (yatırım güzergah üzeri ve çevresinden seçilen yeterli sayıda malik/kullanıcıyla görüşülerek, arazi kullanımı

ve tarımsal üretimle ilgili girdi-çıktı verilerinin

toplanması)

TARIMSAL ÜRÜN VE GİRDİ VERİLERİ

• Tarım İl/İlçe Müdürlükleri

• Tarım kooperatifleri

• İlaç-gübre bayileri

•Çaykur, TMO, TİGEM, TŞFAŞ,

• Araştırma Enstitüleri

• Yaş Meyve ve Sebze Hal Müd.

•Orman İşletme Md.

•Diğerleri

VERİ ANALİZİ

ÇIKTILAR

• Arazi nevilerine göre kapitalizasyon faiz oranları,

• Münavebe sistemlerine göre yıllık ortalama net gelirler,

• Farklı tür ve yaşlardaki meyveli ve meyvesiz ağaç ve ürün değerleri,

• Birim arazi değerleri,

•Kamulaştırmadan arta kalan parsellerdeki değer değişiminin analizi.

RAPOR

(3)

•Gelir yönteminin kullanılabilmesi için, taşınmazlar sürekli (tarla ve bina) veya periyodik (meyve bahçeleri, ağaçlık ve ormanlar) olarak getirilmelidirler. Taşınmazın geliri, adeta bankaya yatırılan paranın faiz geliri olarak kabul edilmekte ve söz konusu geliri veren ana paranın miktarı araştırılmaktadır. Buna göre malik ve/veya kullanıcısına belirli bir miktarda yıllık ortalama net gelir (R) veren taşınmazın değerinin ne olduğu araştırılır.

Kapitalizasyon basit olarak belirli bir taşınmazın gelecekte getirebileceği bütün gelirlerin bugünkü değerlerinin toplanması olan bugünkü değer kavramı ile açıklanabilir

Bugünkü Değer=[1/(1+Faiz Oranı)

^n*

Gelecekte Elde Edilecek Gelirler]

Kapitalizasyon Kavramı ve Yöntemin Esası

(4)

TEİAŞ GN. MD., 12 NİSAN 2006, ANKARA 4

i.Tipik işletme şekli ve münavebe sisteminin analizi

ii.Ortalama ürün verimi ve Ç.E.G.Ü. fiyatlarının bilinmesi (Çiftçi Eline Geçen Üretim fiyatları). Ortalama ürün verimlerinin tespitinde, hava koşullarının ekstrem etkilerinden uzak, normal verimlerine ulaşmak için, geçmiş yılların verim değerlerinden hareket etme zorunluluğu bulunmaktadır.

Yaygın münavebe planındaki ürünlerin her birinin geçmiş 6- 10 yıllık ürün verimlerinin tespiti, serideki ekstrem değerler çıkarıldıktan sonra (maksimum ve minimum), ürünlere göre ortalama alınması gerekir. Veri kaynakları:

•

Muhasebe kayıtları (Türkiye’de yok),

•

Arazide yapılmış denemeler (Araştırma kurumları)

•

Anket tekniği ve ölçme-sayma ile veri toplama

•

Diğerler

**Gelirin (Brüt/GSÜD’nin*) Hesaplanması**

(*Gayri safi üretim değeri)

Taşınmaz Değerlemesi Dersi

(5)

(6)

n n

f R f

R f

D R

) 1

... ( ...

...

) 1

( )

1 ( )

1 (

³

3 2

2 1

1

 



Arazinin Yıllık Net Geliri (Rant) (R) Pazar Değeri (D) =

Piyasa Kapitalizasyon Faiz Oranı (f)

Temel Kapitalizasyon Formülü

f

D  R

(7)

TÜRKİYE’DE 60 İLÇEDE YAPILAN

BİLİMSEL ARAŞTIRMA SONUÇLARINA GÖRE KAPİTALİZASYON ORANI

(Tanrıvermiş H. Arş. Sonuçlarından)

%1,5 f %12

arasında değişmektedir.

İç, Doğu ve Güneydoğu Bölgeleri’nde hiç araştırma yapılmamıştır.

Belirli bir yatırım güzergahındaki il, ilçe ve köyler için belirlenen kapitalizasyon oranlarının, yörede önemli ekonomik ve sosyal yapı değişikliği ve tarım teknolojisinde önemli olarak değerlendirilebilecek bir değişim olmaması durumunda, uzun süre kullanılabilecektir.

(8)

Konu ile ilgili kararlarda, uygulama veya yüksek mahkemeye ulaşan

davalardaki bilirkişi raporlarına göre, bu oranın alt ve üst sınırı

%3 f %15

Bu kararın çıktığı tarihte ülkemizde Karadeniz, Ege, Akdeniz ve Marmara

Bölgeleri’nde kapitalizasyon oranları ile ilgili yeterli bilimsel araştırma yapılmadığı, anılan bölgelerde de önemli bir kamulaştırma çalışması yapılmamaktaydı.

Günümüzde durum tamamen farklı olduğundan böyle bir genellemenin yapılması doğru ve tutarlı olmayacaktır.

olarak belirlenmiştir.

(9)

Günümüzde kapitalizasyon oranının tespitinin tek yolu pazar yaklaşımıdır. Bunun için en az 3 adet (en iyisi 20 ve daha fazla) arazinin gerçek pazar değeri bilinmelidir.

Gelir (gelir kapitalizasyonu) yöntemine esas teşkil eden temel kapitalizasyon formülünde (D= R/f) , kapitalizasyon oranının, arazinin yıllık net gelirinin söz konusu arazinin pazar değerine oranı (f=R/D) olduğu ortaya çıkmaktadır. Belirli bir il/ilçe/köyde benzer ve gerçek alım-satım değerleri bilinen arazilerin net kira gelirleri (R) ile arazilerin gerçek satış değerleri (D) arasındaki ilişki (R/D), kapitalizasyon faiz oranını verir.





 



  _n

İ n

n

D R D

D D

D

R R

R

1 1 3

2 1

3 2

1

...

f R

Kapitalizasyon Oranının Belirlenmesi

(10)

•Toprağın Üretim Yeteneği

•Arazinin Topoğrafik Durumu

•İklim Koşulları

•Arazinin Coğrafi Mevkisi

•Arazi Arzı ve Talebi

•Nüfus Miktarı ve Artış Hızı

•Yetiştirilen Ürünlerin Fiyatları

•Arazinin Geliri (Kira)

•Pazarlama Olanakları (Ürünler, Arazi ve Bina İçin)

•Paranın Değerinde Oluşan Değişmeler

•Açılabilecek Kredi Hacmi Ve Kredi Türleri

•Arazi ve Bina Kirası

•Teknoloji Düzeyi

•Hanehalkının Satın Alma Alışkanlıkları ve Gücü

•Sosyal Koşullar

•Çevresel Özellikler

•Hükümet Politikaları

•Ulusal ve Uluslararası Piyasalardaki Gelişmeler

Taşınmaz Malların Değerlerini Etkileyebilecek Faktörler

Doğal (Fiziki) Faktörler Ekonomik ve Sosyal Faktörler

(11)

• Kente ve kasabaya yakın veya uzak olma,

• Taşınmaza en yakın il/ilçenin nüfusu veya nüfus yoğunluğunun fazlalığı veya azlığı,

• Taşınmazın ulaşım olanaklarına (karayolu, demiryolu, denizyolu, havayolu) yakınlığı

veya uzaklığı,

• Taşınmazın çevresinde sağlık koşullarının iyi veya kötü olması,

• Ulaşım kolaylığı veya zorluğu, pazar olanaklarının bulunması veya bulunmaması,

• Taşınmaz üzerinde yapı vara bakımlı veya bakımsız olması,

• Arazinin tek bir parçadan oluşması veya çok parçalı,

• Parsel biçiminin düzgün olması veya olmaması,

Kapitalizasyon Oranına Etki Eden Faktörler

(12)

• Yörede mülkiyet güvencesi yönünden sorun yaşanmaması veya yaşanması

• Yörede arazinin serbest olarak tarım ve tarım dışı amaçlar için alınıp satılabilmesi veya alım-satım olanaklarının çok sınırlı olması,

• Arazi sahibinin ve tarımda çalışanların can güvenliliğinin olması

• Arazinin bulunduğu yörede kadastro çalışmasının yapılmış veya yapılmamış olması,

• Arazide yaygın olarak yetiştirilen ürünlerin kolaylıkla değiştirilebilmesi veya değiştirilememesi,

• Arazi sulanabiliyorsa, sulamanın kolaylıkla veya güçlükle yapılması,

• Taşınmazın turistik tesislere, sanayi işletmelerine ve deniz kıyısına yakın veya uzak olması gibidir.

Arazi, bulunduğu bölgeye göre olumlu faktörlere sahip ise, f azaltılacak, aksi durumda ise yükseltilecektir. Bunların değere katkı oranları % veya puanla ifade edilirse de, subjektiflikten tamamen kurtulmak mümkün değildir.

Kapitalizasyon Oranına Etki Eden Faktörler

(13)

(14)

(15)

YAPILARDA

DEĞERLEME

(16)

Genel ve yaklaşık olarak hesaplanabilecek

(17)

Unsurlar Mevcut Durum Açıklamalar Ada/Parsel no

Kullanım amacı (Konut,duvar,yol vs.) Ölçüler(Uzunluk, Genişlik, Yükseklik, m) İnşaat Malzemesi (Yığma, Betonarme gibi) Kat Sayısı

Yaşı

Bakım Durumu

Değeri Etkileyici Birimler

(Isıtma Sistemi, Otopark, Asansör gibi) Diğer (Bina İle İlgili Diğer Bilgiler)

Envanter Tarihi ……/……/200..

Hareketli Görüntü ve Fotoğraf Alınan Cepheler

Envanterin Çıkaran Ekip ve İmza Müh.-Mim. Müh.-Mim. Malik (Vekil) Muhtar

Detaylı Yapı Envanter Bilgi Formu (Örnek)

Ek:Binanın Olumlu/Olumsuz Bütün Yönlerinin Görüntüsü (Fotoğraf vb.)

(18)

(19)

(20)

(21)

(22)

(23)

2020

(24)

(25)

2019 2020

(26)

(27)

(28)

EMLAK VERGİSİNE MATRAH OLACAK DEĞERLERİN BELİRLENMESİNE İLİŞKİN TÜZÜK ESASINCA YIPRANMA PAYLARI

(29)

Örnek:

4. Sınıf B grubu 2016 ruhsatlı dubleks bir villanın toplam inşaat alanı 300 m

²

ise bu binanın maliyet yöntemine göre değerini hesaplayınız.

Çözüm:

4. Sınıf B grubu yapının m

²

birim fiyatı 1850 TL Yapının toplam inşaat alanı= 300 m

²

Yapının maliyeti= 1850x300= 555000 TL

Yapının yıpranma payı= yapının yaşı (2020-2016= 4 yaşında) ise yapının yıpranma payı %6 olarak dikkate alınır.

Bu durumda yıpranma payı (0.06*555000= 33300 TL) SONUÇ=

Yapının değeri= maliyet değeri – yıpranma payı

= 555000 – 33300 = 521700 TL

Bu değer villanın sadece yapı değeridir. Arsa değeri ayrıca belirlenmelidir.

(30)

 Çoğu kez arsa ve yapının toplam fiyatının dikkate alınması ayrı ayrı değer biçildiğinin atlanması

Taşınmaz üzerindeki yapıya resmi birim fiyatlarda uygun olan grubun ve birim fiyatların seçilmemesi,

Eksik imalatın olması ve bunun dikkate alınmaması,

Değeri artırıcı unsurların dikkate alınmaması/aşırı değerleme,

Bina değerini azaltan unsurların dikkate alınmasındaki sorunlar,

Enkaz bedelinin düşülmesindeki sorunlar…

Binanın yaşı ve türü belirtilmeden uygun olmayan amortisman oranının seçilmesi,

Görüntü depolamama,

İnanç kurumları için ilave yapılması,

Binalarda bütün-parça (eklenti) ilişkisinin analizinde sorunlar…

Yapılarda Farklı Değerleme Yöntemlerinin Sonuçları