i MAHALLE i Zafer Mahallesi

(1)

İHLAS GAZETECİlİK A.Ş.

BAHÇElİEVlER İıÇESİ

İstanbul'un Avrupa yakasındadır. Güneyden Bakırköy'e, batıdan Küçükçekmece'ye, kuzeyden Bağcılar'a ve doğudan Güngören'e komşudur. 1992 yılında Bakırköy'den ayrılarak ilçe olmuştur.

Yüzölçümü 16.7 kilometrekaredir.

Bahçelievler İlçesi, Cumhuriyet, Çobançeşme, Fevziçakmak ve Hürriyet mahallelerinin Yenibosna bölgeleri, Kocasinan, Siyavuşpaşa, Soğanlı, Şirinevler, Yenibosna, Zafer ve Bahçelievler olmak üzere 11 mahalleden oluşmaktadır. Bahçelievler'e bağlı bucak ve köy yoktur.

1950'li yıllara kadar bugün Bahçelievler ilçesinin bulunduğu bölgede Kocasinan ve Yenibosna köyleri vardı. Bahçelievler'in bulunduğu kesim, Bakırköy'ün 0-1 karayolunun (eski E-5) kuzeyine doğru büyümesiyle oluşmuştur.

Bahçelievler'in nüfusu da, komşu ilçelerinin nüfusu gibi, 60'1ı yıllardan itibaren çok hızlı bir artış gösterdi. 1960 yılında 8.500 olan nüfus, 5 yıl sonra 1965 yılında 20.881'e çıktı. 1975 yılında ise Bahçelievler'in nüfusu 100 bini aşıyordu.

İstanbul topraklarının %5 'ini kaplayan Bahçelievler, nüfus varlığı açısından kentin en önemli ilçelerinden biridir. 22 Ekim 2000 nüfus sayımı sonuçlarına göre Bahçelievler'in toplam nüfusu 474.070 kişidir. Yapılan nüfus sayımına göre ilçenin en düşük nüfuslu mahallesi Yenibosna, en yüksek nüfuslu mahallesi Zafer Mahallesidir. Bahçelievler göç alarak gelişen bir ilçedir. Hızlı nüfus artışına Anadolu'dan ilçemize gelen hızlı göç neden olmaktadır. Ayrıca Yugoslavya'dan gelen göçmenler ilçemizin çeşitli yerlerine yerleşmişlerdir. 2008 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine gore bölge nüfusu 615.216 kişi olarak tespit edilmiştir.

Güneyde Bakırköy ilçesi ile sınırlarını ayıran E-5, İkitelli Organize Sanayii'ne TEM bağlantısı ve Atatürk Havalimanı'na güçlü bir ulaşım olanaklarına sahiptir. İlçe, İstanbul'un en yoğun trafiğine sahip olan E-5 karayolu üzerinde bulunmaktadır.

i

^MAHALLE

i

Zafer Mahallesi

Soğan lı Mahallesi yavuşpaşa Mahallesi

lievler Mahallesi

ürriyet Mahallesi

======================~F============9 ahalıesi

Cumhuriyet Mahallesi ançeşme Mahallesi

Fevzi Çakmak Mahallesi 30.150

i

^Yenibosna Merkez Mah. 138.800

i

^TOPLAM ^1615.216 ⁱ

-,

'\

Yenibosna (Çobançeşme) - Ataköy (Şirinevler) - Bahçelievı~ ~a~I'r-k9~':

~;B~;pi -

^Tozkoparan ^-

Davutpaşa - Terazidere - Otogar - Esenler - Kartaltepe - sağma4c;,Ifu.t:~~.a--yrampaşa - Ulubatlı - Emniyet - Aksaray güzergahındaki hafif raylı sistem yakın geçmişte hizmete girmiştir.

Vektör Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Kısıklı Mah. Alemdağ Cad.

Masaldan İşMerkezi A-Blok No:46 34696 Çamlıca İSTANBUL

(2)

ı@uı

İHLAS GAZETECİLİK A.Ş .

• Yenibosna

İstanbul Bahçelievler sınırları içerisinde bir semttir.1990 sonrası yoğun bir nüfus artışı göstermiş ve plansiz büyümüştür. Batı kısmı sanayi bölgesi iken, doğusu yerleşim bölgesidir. Son dönemde yapılan büyük siteler (Kuyumcukent, Dış Ticaret Kompleksi gibi) ve tekstil sektörünün outlet mağazları ile canlılık başlamıştır. Altınyıldız Blokları ve İhlas evleri semtteki önemli sitelerdir.

Bunların dışında İstanbul'un batısındaki tüm ulaşım hatlarının kesiştiği ana bir noktadır.

4.2. MEVCUT EKONOMİK KOŞUllARıN, GAYRİMENKUL PİYASASININ ANAıİzİ, MEVCUT TRENDLER VE DAYANAK VERİLER

2009 yılı, ekonomik göstergelerin şekillenmesinde uluslararası koşullar önemli belirleyiciler olacaktır. ABD finans sistemi kaynaklı olarak küresel finansal krizin etkileri devam etmektedir. 2007 yılı Ağustos ayından beri süregelen finansal problemler küresel kriz sonucu iyice derinleşmiş ve uluslar arası piyasalarda önemli değer kayıpların ve dalgalanmaların yaşanmasına yol açmıştır.

Dünya genelinde ülkeler toplam 5,5 trilyon doları aşkın kurtarma paketleri açıklamasına rağmen hala kontrol altına alınamayan küresel kriz, başta otomotiv sektörü olmak üzere reel sektörü de etkilemeye başladı.

Küresel düzeyde ve belirli ölçülerde de olsa tüm ülkelerin katılacağı yeniden yapılanma ile mevcut kurumlar dönüştürülerek ve gerektiği ölçüde yeni kurumlar oluşturularak kurulacak mekanizmalar, bu kapasiteleri harekete geçirecek, krizin aşılmasını sağlayacak ve yeni ama daha sağlıklı sürdürülebilir bir gelişme döneminin başlangıcını hazırlayacaktır. Alınacak önlemler ve yapılanma konusunda başarı sağlandığı takdirde, krizin aşılması ve yeni dönemin başlamasının bir buçuk-iki yıl kadar bir zaman alması beklenmektedir. (Kaynak: DPT

2001 krizinde ekonomisi ağır yara alan Türkiye, ABD'den başlayan küresel krizde dayanıklı kaldı.

Krize neden olan mortgage ürünlerinin Türkiye'de yer almaması nedeniyle bankacılık sisteminde ABD ve Avrupa'dakine benzer sorunlar görülmedi.

IMF'nin G-20 Grubunun 31 Ocak-1 Şubat tarihleri arasında Londra'da yaptığı bakanlar toplantısı için hazırladığı değerlendirme notları Türkiye ile ilgili kısmı tablo halinde gösterilmiştir:

2008 2009 2010

Türkiye Büyüme %

1,00 -1,50 3,50

Türkiye Enflasyon %

10,40 7,90 6,90

Büyüme:

Gayrisafi Yurtiçi Hasıla'nın yüzde 30'a yakınını oluşturan sanayi üretiminin Aralık ayında beklentilerin üstünde düştü. 2009 yılı son çeyreğinde sanayi üretiminde yaşanan sert daralmanın, 2008 GSYH'siniaşağı çekmesi beklenmektedir. 2008'de yıllık ortalamada sanayi üretim endeksi % 0.9 geriledi. İmalat sanayiinde kapasitekullanım oranı Ocak'ta% 63,8'le 18 yılınen düşük düzeyine indi.İç pazarda•.talep~yetersizliği, işyerlerinin tam kapasite ile çalışm"~masınınen önemli nedeni olarak belirlendi. İç pazardatalep y,~FerSiZligi°/~~.49,8ve d~

pazardatalep yetersızııgı%28,5 oranındaetkılı oldu. .'

_" _' _{M~i \,}

'J\v'\,5

ıo ^\u

ıl . ^2'1 ^"' ^.. ^')~

Kapasite kullanım oranı. ,

-

"

Yıl/Ay

1 2 3 4 5 6 7 8

, :~, "'~";'~.:"

, 1,11 12

" ".

^t. ""i\'t,t •.~ /'

2008 80,3 79,3 81,2 81,7 82,4 82,3 80,0 76,2 ~".79,a "?6;f.:^j?'^72,9 ^64,7

2009 63,8 63,8 64,7 66,8 70,4 72,7 72,3 ~:.;-^-;;.~ •....

Kaynak:TVIK

Masaldan iş Merkezi A-Blok No:46 34696Çamlıca iSTANBUL

(3)

İHLAS GAZETECİLİK A.Ş.

İnşaat Sektöründeki Gelişmeler

2009 yılının ilk üç ayında bir önceki yılın ilk üç ayına göre belediyeler tarafından Yapı Ruhsatı verilen yapıların yüzölçümünde % 5,5, bina sayısında % 10,0, değerinde % 2,5 oranında artış olurken, daire sayısında %2,4 oranında düşüş olmuştur.

2008 yılının ilk üç ayında Yapı Ruhsatına göre konut bina sayısı 18.443 iken, 2009 yılının ilk üç ayında konut bina sayısı % 7,4 artarak 19.813 olmuş; konut yüzölçümleri ise 2008 yılının ilk üç ayında 17 751.853 m2 iken % 0,3 düşerek 2009 yılının ilk üç ayında 17.696.559 m2 olarak gerçekleşmiştir.

2009 yılının ilk üç ayında bir önceki yılın ilk üç ayına göre belediyeler tarafından Yapı Kullanma İzin Belgesi verilen yapıların yüzölçümünde % 21,2, bina sayısında % 4,8, değerinde % 18,8, daire sayısında %10,1 artış olmuştur.

2008 yılının ilk üç ayında Yapı Kullanma İzin Belgesine göre 15.093 olan konut bina sayısı 2009 yılının ilk üçayında % 10,3 artarak 16.652 olmuş; konut yüzölçümleri ise 2008 yılının ilk üç ayında 13.904.090 m²

gerçekleşmiştir.

Yapı Ruhsatı, Ocak- Mart ayları toplamı

iken % 9,8 artarak 2009 yılının ilk üç ayında 15.271.526 rn? olarak

i

Bina Sayısı ^{Yüzölçümü}(m» ^Değer(TL) Daire sayısı

2009 23.649 24.951.124 13.375.697.087 118.473

YILLAR 2008 21.494 23.659.893 13.044.958.938 121.403

2007 22.306 24.150.913 11.859.384.080 112.394

Bir Önceki Yılın ilk Üç Ayına

2009 10,0 5,5 2,5 -2,4

Göre Değişim Oranı (%)

2008 -3,6 -2,0 10,0 8,0

Yapı Kullanma İzin Belgesi, Ocak- Mart ayları toplamı

i

Bina Sayısı ^{Yüzölçümü}(m» ^Değer(TL) Daire sayısı

2009 19.491 22.149.046 11.677.703.953 100.746

YILLAR 2008 18.600 18.279.867 9.832.408.625 91.463

2007 13.974 12.226.168 5.821.215.923 62.527

Bir Önceki Yılın ilk Üç Ayına

2009 4,8 21,2

,

18,8 10,1

Göre Değişim Oranı (%)

2008 33,1 49,5 ,

.

68,9 46,3

" ^,

"i

\

Kısıklı Mah.Alerndaö Cad.

Masaldan İş Merkezi A-Blok No:46 34696 çamiıca İSTANBUL

(4)

İHLAS GAZETECİLİK A.Ş.

2009 yılı ikinci döneminde konut satışlarında bir önceki yılın aynı dönemine göre en fazla artış Mardin, Batman, Şırnak, Siirt (TRC3) bölgesinde %173,93 oranında gerçekleşmiştir. Yüksek artış gösteren diğer bölgeler sırasıyla; %147,16 ile Gaziantep, Adıyaman, Kilis (TRCl), %128,90 ile Kars, Ağrı, Iğdır, Ardahan (TRA2), %104,03 ile Konya, Karaman (TRS2), %102,06 ile Kocaeli, Düzce, Sakarya, Bolu, Yalova (TR42) ve %100,77 ile İstanbul (TRlO) bölgeleridir. 2009 yılı ikinci döneminde konut satışlarında bölçe düzeyinde bir önceki yılın aynı dönemine göre aynı kalan veya azalış gösteren bir bölge bulunmamaktadır.

DönemlikKonut SatışSayıları(TÜRKiYE)

200000

194743

i _~

^,

i i

---t

Vi

112168 113088

108861 109333

.~

~

v~v16 --

V

^<---

~ ^~

V

^i--- ^--

^i- ^--

;." t~'

/ f--- ;~

~/ ~;/

_V

^_~ı--- ^,---/

_1/

150000

100000

50000

O

DönemlV.ı008 Döneml.ı009 DönemlLı009 DönemLı008 DönemlLı008 DönemllLı008

Sonuç

2001 yılı şubat ayındaki kriz döneminde, global likiditenin bolluğu ve tüm dünyadaki olumlu gelişmelerin etkisiyle ülkemiz krizi atlatmış ve 200S yılında genel ekonomik koşullarla paralelolarak konut sektöründe hızlı bir canlanma yaşanmıştır. 2006 yılı ortalarından itibaren finansal dalgalanmaların etkisiyle faiz oranlarındaki artışın kalıcı hale gelmesi, global krizin derinleşmesi sonucu finansman imkanlarında hızlı daralma olması, finansman maITyefindel<i artış, tüketici güveninin gerilemesinin gayrimenkul piyasasını olumsuz ._,·e.t~iıe;:;'~ye devam edeceği

beklenmektedir. ;/ ~ ^{r ,}^-:.^:. ^~ ^.,~

ij' '.

ı~\

~ .~~ '. . -~ ~f) .; ~ '< \ S

\~ ~.""

_,..,..1-:

'-~_,;ı..

_.... i:'

r' ",.'i

,

~

.

".'

...~.

/::.~

, iJ 1. ,\, .~.

~~_ • i•••• ;.:~~.

~..;.:;-:-...;::;.

Kaynakça-

TCMB Gayrimenkul Sektöründe Gelişmeler ve Olası Sorunlar: Zafer Yükseler TÜİK

DPT

Masaldan İş Merkezi A-Blok No:46 34696 çamlıca İSTANBUL

(5)

İHLAS GAZETECİLİK A.Ş.

4.3.DEGERLEME İŞLEMİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER

4.3.1. DEGERLEME İŞLEMİNİ OLUMSUZ YÖNDE ETKİLEYEN VEYA sıNıRLAYAN FAKTÖRLER

Dünyada etkili olan ekonomik krizin Türkiye piyasalarına yansıması, Bölgede yapılan inşai faaliyetlerinden dolayı yol yapısının bozulması

4.3.2. DEGERLEME İŞLEMİNİ OLUMLU YÖNDE ETKİLEYEN FAKTÖRLER Ana ulaşım arterlerine yakın olması sebebiyle erişilebilirlik kolaylığı

Ticari açıdan bölgenin oldukça hareketli oluşu

29 Ekim Caddesine cepheli ve TEM-D-100 Bağlantı Yolu'na (Basın Express) çok yakın olması

Basın Express yolundan algılanabilir olması Kamu hizmet alanlarına yakın oluşu

4.4. GAYRİMENKULÜN YAPıSAL İNŞAAT ÖZELLİKLERİ Yapı Tarzı

Yapı Sınıfı Yapının Yaşı Yapı Nizamı Kat Adedi Dış Cephe Kapalı Alan (rn") Otopark

Güvenlik Sosyal Tesis Asansör

Yangın merdiveni Su Deposu Doğalgaz Elektrik

Betonarme 3 B 11 Blok

4 Bod.Zemin+asma kat+5 normal kat+Çekme kat =12 kat Strüktürel cam giydirme

73.009 Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut Mevcut

Mevcut .~".'" .~_._~.~•.~.

Mevcut li" )~

/

"").

\L- j

... J

1· - ,' .

.'

.

4.5. FİzİKSEL DEGERLEMEDE BAZ ALINAN VERİL

İnşaat Kalitesi Malzeme Kalitesi Fiziksel Eskime Altyapı

İyi İyi

Yok (yaşı kadar) Tam

4.6. GAYRİMENKULÜN TEKNİK ÖZELLİKLERİ VE DEGERLEMEDE BAZ ALINAN VERİLER

Taşınmazın raporun, 3.1 bölümünde "Taşınmazın Tanımı" bölümünde verilen teknik donanımlara sahip, teknik açıdan son derece donanaımlı bina bina olduğu baz alınmıştır.