Konut Sektörü Vergi Çalıştayı Sapanca
Haziran 2013
Konu Başlıkları
1. KONUTLARDA KDV ORANI 2. İADE ALINAMAYAN KDV
3. TAPU HARÇLARI VE DAMGA VERGİLERİ
4. TOKİ VE EMLAK GYO'YA TANINAN İSTİSNALAR
5. KONUT SEKTÖRÜNÜ DESTEKLEMEYE YÖNELİK ÖNERİLER
2
Konutlarda KDV Oranı – Mevcut Düzenleme
Konut'un
Net Alanı Konumu İnşaat Sınıfı Arsanın Emlak
Vergisine Esas Değeri Oran
150 m2'den küçükse
Büyükşehir olmayan illerde İnşaat sınıfı ne olursa olsun
Arsanın değeri ne
olursa olsun %1
Büyükşehirlerdeki riskli alan ve rezerv alanlarda
İnşaat sınıfı ne olursa olsun
Arsanın değeri ne
olursa olsun %1
Büyükşehirlerdeki riskli alan ve rezerv alanlar dışı kalan alanlarda
İkinci sınıf veya daha düşük sınıf inşaatlarda
Arsanın değeri ne
olursa olsun %1
Birinci sınıf veya lüks inşaatlarda
Arsanın değeri 500
TL'den küçükse %1
Arsanın değeri 500 TL -
1.000 TL arasında ise %8 Arsanın değeri 1.000
TL'den büyükse %18
150 m2'den büyükse
Nerede bulunursa bulunsun
İnşaat sınıfı ne olursa olsun
Arsanın değeri ne
olursa olsun %18
Soru 1 : Vergide Adalet
Anadolu'da 120 m2 büyüklüğünde 100.000 TL fiyatlı konut alan bir vatandaş 1.000 TL KDV
ödemektedir. Buna göre Ankara'da 120 m2 500.000 TL fiyatlı konut alan bir vatandaş kaç TL KDV öderse vergide adalet sağlanmış olur?
100.000 TL 1.000 TL 500.000 TL ??? TL A) 5.000 TL
B) 20.000 TL C) 40.000 TL D) 90.000 TL
(CEVAP : Diğerinin 90 katı.)
4
İnşaat Sınıfları
Soru 2 : İnşaat Sınıfı
• Binanın inşaat sınıfına kim karar verecek? İtilaflar nasıl önlenecek?
(Belediye ruhsatlarında sınıflar Lüks, Birinci Sınıf vs. şeklinde değil.)
• Kaba inşaat halinde teslim edilen konutlar 3. sınıf olarak mı kabul edilecek ve KDV %1 olarak mı uygulanacak?
6
Arsa Rayiç Değerleri
Alemdağ Caddesi'nin arsa rayiç bedeli;
• Ümraniye İlçesi sınırlarında kalan kısmında 740 TL/m2 : KDV % 8
• Üsküdar İlçesi sınırlarında kalan kısmında 1.851 TL/m2 : KDV % 18
Soru 3 : Arsa Rayiç Değerleri
• Emlak vergisine esas değerlerin gerçek durumu ne kadar yansıttığı zaten tartışmalı bir konu iken, bir de katma değer vergisi oranını bu değerlerle ilişkilendirmek ne kadar doğrudur?
• Bu değerler sokak bazında belirlenmektedir. Bir sokaktaki tüm binaların durumu aynı olabilir mi? Aynı binada kot altında kalan bir daire ile üst katta deniz gören bir daireyi de aynı
kategoriye sokmak ne derece doğrudur?
8
Riskli Alanlar ve Rezerv Alanlar
• Kentsel dönüşüm kapsamına alınan riskli alanlar ve rezerv alanların %1 KDV'den
faydalanabilmesi olumlu gözükmekle birlikte yine de haksız rekabet yaratmaya müsait bir durum teşkil etmektedir.
• Kentsel dönüşüm kapsamında olmayan bir projesinde %18 KDV ile satış yapan bir firma, yakın bir bölgenin kentsel dönüşüm alanı olarak ilan edilmesi halinde büyük bir sıkıntı altına girecek, belki daha önce satın almış olan müşteriler dahi vazgeçme hakkını kullanarak
KDV'nin %1 olduğu projeye kayacaklardır.
Mevcut Düzenlemelerin Getirdiği Sorunların Özeti
10
• 5 kat pahalı bir ev alan 90 kat KDV ödüyor.
• Aynı sokaktaki tüm konutlar aynı kefeye konuyor.
ADİL DEĞİL
• Arsa rayiç değerleri gerçeği yansıtmıyor.
• İnşaat sınıfları pek çok itilaf çıkartmaya müsait.
• Net alanla ilgili tartışmaları ortadan kaldırmıyor.
UYGULAMASI ZOR
• Riskli alan / rezerv yapı alanı ilan edilen bölgelerle diğer bölgeler arasında.
• Aynı bölgede farklı sokaklar arasında.
HAKSIZ REKABET GETİRİYOR
• Ufak ölçekli olup müşterileriyle bire bir ilişki
kurabilen firmalar kayıt dışı işlem yapmaya teşvik ediliyor.
KAYITDIŞILIĞA
TEŞVİK EDİYOR
KDV Oranlarına Dair Öneriler ?????
(Yönetim nihai karar almadı)
ÖNERİ 1 :
Tüm konutlarda KDV %8
İnşaat malzeme ve hizmetlerinde KDV %18
Arsalarda (ve arsa karşılığında arsa sahibine verilen konutlarda) KDV %1 İade uygulaması kaldırılıyor.
ÖNERİ 2 :
Konutlarda;
300.000 TL'ye kadar KDV %1,
300.000 – 500.000 TL arasında KDV %8, 500.000 TL üstünde KDV %18
İade uygulamasına devam.
ÖNERİ 3 :
Her halükarda arsa teslimlerinde KDV oranı %1 olmalıdır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde KDV Oranı
• Konutlarda KDV oranı %1 iken, gerçek kişi arsa sahipleri ile yapılan kat karşılığı
sözleşmelerinde, arsanın firmaya tesliminde KDV hesaplanmamakta, bunun karşılığında konutların arsa sahibine tesliminde %1 KDV hesaplanmakta idi. Firmalar bu tutarı arsa sahibinden alamamakta ve sineye çekmekteydiler.
• Konutlarda KDV oranının %18'e çıkması ile arsa sahibinden alınamayan büyük meblağlar oluşacak ve firmaların bu tutarları sineye çekmesi mümkün olamayacaktır.
• Bu haliyle gerçek kişi arsa sahipleri ile kat karşılığı anlaşması yapmak imkansız hale gelmektedir.
• Arsa sahiplerine arsası karşılığın teslim edilen konutlar için KDV oranının %1 olarak belirlenmesi durumunda bu sorun da çözüme ulaşacaktır.
12
KDV İadesi
• Yapı denetim bedelleri, ortak alan maliyetleri, evin ayrılmaz parçası olarak teslim edilen ekipman nedeniyle yüklenilen KDV tutarları iade hesabına dahil edilememektedir.
• Konut alıcısından tahsil edilemeyen ve aynı zamanda iade alınamayan bu tutarlar ne olacaktır?
– Hiçbir zaman tahsil edilemeyecek bir alacak olarak bilançoda durmaya devam mı edecektir?
– Gider yazarak bunları eritmek mümkün müdür?
– Yoksa adil olan, bu tutarları firmalar üstünde bir yük olarak bırakmayıp iadesini sağlamak mıdır?
KDV İadesine Dair Öneriler
14
• Arsa sahibi adına düzenlenen ancak müteahhit firmalarca arsa sahibi adına ödenen yapı denetim hizmeti fatura bedelleri nedeniyle yüklenilen KDV iade hesabına dahil edilmelidir.
YAPI DENETİM
HİZMETİ
• Ortak kullanım amacıyla imal edilen, ayrı bir bağımsız bölüm tapusu olmayan, dolayısıyla ayrıca satılması da mümkün olmayan tüm maliyet unsurları KDV iade hesabına dahil edilmelidir.
• Çocuk parkı, bahçe düzenlemesi, havuz, pergole, kamelya, çim ekimi, spor alanı, otoparklar, fitness ve spor salonları, hamam, sauna, çamaşır ve ütü odaları, ilk yardım odaları, yürüyüş parkurları, bisiklet yolları.
ORTAK ALANLAR
• Modern konutların ayrılmaz bir parçası halinde gelen eşyalarla ilgili maliyet unsurları KDV iade hesabına dahil edilmelidir.
• Birer adedi aşmamak kaydıyla aspiratör, set üstü ocak, çöp öğütme makinesi, ankastre fırın ve davlumbaz, kombi, klima, vestiyer, gömme dolap, elektrik panosu, banyo içerisine monte edilen aynalar ve jakuzi.
AYRILMAZ EŞYALAR
• İade tarihi itibariye devreden KDV tutarının iade edilecek tutardan yüksek olması yeterli olmalı, önceki dönemlerin bakiyelerine ayrıca
bakılmamalıdır.
DEVREDEN
KDV
Tapu Harçları
• Son yıllarda gelir idaresi yılsonunda maktu vergi tutarlarını artırırken, nisbi vergi oranlarını da artırmaya başlamıştır. Tapu harcı oranı 2009 yılında binde 15 iken, önce binde 16,5'e ardından binde 20'yeçıkartılmıştır.
• Konut geliştiren firmalar arsa alırken ayrı, konut satarken ayrı tapu harcı ödemekte, mükerrer bir şekilde bu vergiye tabi olmaktadır.
• Yaptığımız analizler tapu harcından kaçınmak için uygulamada işlemlerin gerçek değerinin yaklaşık üçte biri düzeyinde beyan edildiğini göstermektedir. Bu da alınması gereken verginin üçte ikisinin alınamaması anlamına gelmektedir.
• Enflasyonun %6-7 olduğu ve %5 ve altının hedeflendiği ülkemizde alım satımda alıcı ve satıcının toplam %4 oranında tapu harcı ödemek zorunda kalmakta, parasının değerini korumak için ev alan vatandaşlar daha alırken bir yıllık getirisini kaybetmektedir.
• Vergi teorisinde harç, “idarece yapılan bir hizmetten yararlananlardan bu hizmetin bedeli olarak alınan para” olarak tanımlanmaktadır. Dolayısıyla harç tutarı ile hizmetin maliyeti arasında birebir olmasa da bir ilişki olması beklenmektedir. Maliye Bakanlığı verilerine göre 2012 yılında 4,9 milyar TL tutarında tapu harcı tahakkuk etmiştir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 2013 yılı bütçesi ise 657 milyon TL’dir. Görüldüğü üzere, tapu işlemlerinde alınan harç tutarı, hizmetin maliyetinin 7 katını aşmaktadır.
Tapu Harçlarına Dair Öneriler ??????
(Yönetim nihai karar almadı)
• İşlemleri kayıt altına almak adına tapuda yapılan her satışta SPK lisanslı değerleme
şirketlerinden değerleme raporu alınması ve asgari olarak bu değerin beyan edilmesi zorunlu tutulabilir.
• TÜİK verilerine göre 2012 yılında gerçekleşen 701.621 satış işleminin 270.136 adedi (%38,5) ipotekli (yani banka kredili) gerçekleşmiştir. Kredili satışlarda bankalar zaten değerleme raporu yaptırmaktadır. Dolayısıyla kalan satışlarda da rapor yaptırılması ve tüm değerlerin tapuda kayda geçirilmesi çok büyük bir zorluk getirmeyecektir.
• Bir değerleme raporunun maliyeti yaklaşık 300 TL olup, alıcıya ilave bir yük getirecektir. Bu yük tapu harcında yapılacak indirimle telafi edilmelidir.
• Bu yolla işlemlerin gerçek değerinden beyanı sağlandığında, tapu harçları da binde 20'den binde 5'lere doğru indirilmelidir.
• Proje aşamasında yapılan satışlarda, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte hazırlatılan değerleme raporu dikkate alınmalıdır. (Projeden 300.000 TL'ye satılan bir konut teslim
tarihinde 400.000 TL değere ulaşabilmektedir. Teslim tarihindeki değer üzerinden tapu harcı alınması haksız olacaktır.)
16
Damga Vergileri
• Konut sektörü diğer hiçbir sektörde olmayan bir yoğunlukla çok sayıda sözleşme yapılmasını gerektiren bir sektördür:
– Arsa alım sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat, hasılat paylaşımı sözleşmeleri, – Müteahhitlik sözleşmeleri,
– Alıcılara yapılan satış vaadi sözleşmeleri
• Gelir idaresi son yıllarda tapu harçlarına benzer şekilde damga vergisi oranlarını da artırma yoluna gitmiştir. 2009 yılında damga vergisi oranı binde 7,5 iken bu oran önce binde 8,25'e ve ardından binde 9,48'e çıkmıştır.
• Firmalar aynı proje için üç kere binde 9,48 damga vergisi ödemek zorunda kalmaktadır.
Damga Vergilerine Dair Öneriler
• Arsa alım sözleşmeleri (kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hasılat paylaşımı sözleşmeleri dahil), müteahhitlik sözleşmeleri ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinde damga vergisi oranı binde 1,89 olarak belirlenmelidir.
• Böylece kira mukaveleleri için belirlenen oran emsal alınarak, gayrimenkul sektörü üzerindeki aşırı damga vergisi yükünün normalleşmesi sağlanacaktır.
18
TOKİ ve Emlak Konut GYO'ya Tanınan İstisnalara Dair Öneri
• TOKİ ve Emlak Konut GYO'ya tanınan istisnaların sektörün geneline yayılması iki bakımdan büyük önem taşımaktadır.
– Piyasada rekabet eşitliğinin sağlanması.
– Bu kolaylıklardan sadece TOKİ ve Emlak Konut GYO'dan ev alan %10'luk kesimin değil, geri kalan %90'lık kesimin de faydalanabilmesi.
Diğer Teşvik Önerileri
• Bireysel emeklilik sistemi hesabındaki birikimlerin konut alımı için kullanılması halinde stopaj uygulanmaması.
• Kentsel dönüşüm projeleri için verilen faiz desteğinin genele yayılarak tüm konut alımlarını kapsaması.
• Konut kredisi faizlerinin gelir vergisi matrahından indirilebilmesi.
20
