3S Kale Topaz Residence Topkapı Değer Araştırması

(1)

3S Kale Topaz Residence Topkapı Değer Araştırması

Eylül 2020

Türkiye Merkezli Gayrimenkul Borsası

(2)

Amaç & Kapsam Konum Haritası

• İstanbul

• Zeytinburnu

3S Kale Topaz Topkapı Proje Bölge Analizleri

• Ulaşım

• Yenileme Alanları

• Mega Projeler

• Toplam Satış Haritası – 2018

• TURKCELL Konuşma Yoğunluğu Haritası

• 3 km Yakınındaki Özel Üniversiteler – Zeytinburnu

• 3 km Yakınındaki Özel Hastaneler – Zeytinburnu

• 3 km Yakınındaki Özel Üniversiteler – Levent

• 3 km Yakınındaki Özel Hastaneler – Levent Zeytinburnu Analizleri

• Demografik Verileri

• Nüfus

• Medeni Durum

• Eğitim Durumu

• Değer Haritaları (Konut, İşyeri)

• 2020 1. Çeyrek

• Değer Değişim Haritaları (Konut, İşyeri) – 6 Ay, 12 Ay

• Yatırım Puanı Haritaları (Konut, İşyeri) – 6 Ay, 12 Ay

Beşiktaş Analizleri

• Demografik Verileri

• Nüfus

• Medeni Durum

• Eğitim Durumu

• Değer Haritaları (Konut, İşyeri)

• 2020 1. Çeyrek

• Değer Değişim Haritaları (Konut, İşyeri) – 6 Ay, 12 Ay

• Yatırım Puanı Haritaları (Konut, İşyeri) – 6 Ay, 12 Ay Sonuç

İçindekiler

(3)

GOS Terminali, GABORAS Şehir Analizleri ve GABORAS’ın veri tabanından yararlanılarak hazırlanan bu çalışma ile yapay zeka, big-data, makine öğrenmesi vb. teknolojiler ile geliştirilmiş proptech ile konut, ve işyeri özelinde bölgesel incelemeler yapılarak 3S Kale Topaz proje bölgesi hakkında karşılaştırmalı fikir edinilmesi amaçlanmıştır.

Çalışma kapsamında konum, demografik veriler, gayrimenkul ticari hareketlilik ve hacmi, zamana bağlı değerler ve değer değişim verileri, aylık gayrimenkul endeks verileri, gayrimenkullerin döviz yatırım araçları ile kıyaslanması, mega projeler incelenmiştir.

Yapılan analizler hem 3S Kale Topaz projesinin yakın çevresi ve bulunduğu Zeytinburnu İlçesi için hem de Levent bölgesi ve bulunduğu Beşiktaş İlçesi için yapılmıştır. Çalışmaya konu bölgeler demografik, teknik ve değer kıstaslarına göre analiz edilerek karşılaştırma yöntemi uygulanmıştır.

Çalışmanın Amacı & Kapsamı

(4)

Çalışmada Kıstas Alınan Kriterler

Bir bölgenin yatırım değerini belirleyen belli başlı kriterler:

- Önemli noktalara yakınlık - Ulaşım akslarına yakınlık - Çevresindeki Mega projeler

- Değer haritalarında gösterdiği değişim trendi - Değer değişiminde artış olup olmadığı

- Satış hacimleri analizi - Hedef kitle analizleri

Bu başlıklar bölgelerin değerlilik puanları üzerinden yatırım alanı olup olmadığını

belirleyen kriterlerdir ve rapordaki başlıklar da bu doğrultuda incelenmiştir.

(5)

Ön Sonuç

Karşılaştırma lokasyonu olarak Beşiktaş-Levent hattı alınma sebebi de önceki sayfada belirtilen kriterlerle emsal sağlayan bir lokasyon olmasıdır.

İki bölgenin de arz/talep, değer, ulaşım, projeler ve plan parametreleri üzerinden incelendiğinde konut yatırım puanı 74/100 olarak çıkmaktadır.

Topkapı bölgesinin konut tarafındaki hareketliliği yeni başlamakta olup, yatırımcının değer değişimi açısından avantajlı bir bölgedir.

Üniversiteler, hastaneler, kamu kurumları ve İstanbul için kritik ulaşım sistemlerinin kesişme noktası

olması, Topkapı’ya çok önemli bir lokasyon avantajı sunmaktadır.

(6)

3S Kale Topaz Konum

(7)

3S Kale Topaz Konum

(8)

3S Kale Topaz Konum

Çalışma konusu 3S Kale Topaz, İstanbul, Zeytinburnu, Merkezefendi, 2955 Ada,

8 Parsel’de, İstinye Üniversitesi ile Yeni Yüzyıl Üniversitesi arasında konumludur.

(9)

Bölgesel Analizler – Ulaşım

(10)

Bölgesel Analizler – Yenileme Alanları

(11)

Bölgesel Analizler – Mega Projeler

(12)

Bölgesel Analizler – İlçe Toplam Satış Grafikleri 2018

1.164

962 897

799

973

6

4

6

2

4

2.632 2.526 2.699

2.263

3.171 1.071

864

1.184

929

666

(13)

Bölgesel Analizler – İlçe Toplam Satış Haritası 2018

(14)

TURKCELL Konuşma Yoğunluğu Haritası

(15)

Zeytinburnu – Özel Üniversiteler

3S Kale Topaz Projesinin 3 km. yakınındaki üniversiteler yoğun bir dağılım gösteriyor. Levent’te

üniversiteler çok dağınık konumlanmış olmasına rağmen üniversite sayısı olarak benzer özellikler

taşıyor.

(16)

Zeytinburnu – Özel Hastaneler

3S Kale Topaz projesinin 3 km. yakınında özel hastaneler sayısal olarak yoğunluk gösterirken

Levent mah. içerisinde de özel hastanelere ulaşım yakın çevrede görülmektedir.

(17)

Levent – Özel Üniversiteler

(18)

Levent – Özel Hastaneler

(19)

ZEYTİNBURNU

ANALİZLERİ

(20)

Zeytinburnu İlçesi, İstanbul nüfusunun ‘unu oluşturmaktadır.

2018 Yılı Toplam Nüfus (Kişi) 284.935

Önceki yıla göre

ARTIŞ ORANI 2018 Yılı Toplam Nüfus (Kişi)

15.067.724

İstanbul İli Zeytinburnu İlçesi

ARTIŞ MİKTARI

%1,89

2019 Yılı Toplam Nüfus (Kişi) 15.519.267

Önceki yıla göre

ARTIŞ ORANI

%3

451.543

ARTIŞ MİKTARI

%3,03 8.639

Nüfus

• Zeytinburnu ilçesi tüm İstanbul nüfusunun %1,89’unu oluştururken Beşiktaş İlçesi %1,18’ini oluşturmaktadır.

• Ayrıca son 1 senelik nüfus artışına bakıldığında Zeytinburnu daha fazla göç almıştır diyebiliriz. Bu da bölgede

talebin artacağına yönelik yorumlanabilir.

(21)

İlçe Bazında Medeni Durum İlçe Bazında Eğitim Dağılımı

Bilinmeyen

%27,39

Boşanan

%3,37

Evlenmedi

%24,37

Dul

%3,24

Evli

%41,63

Nüfus – Zeytinburnu

Bölgenin Otomobil Tercihi:

• Zeytinburnu genelinde %24,37 bekar nüfus ve %41,63 evli nüfus bulunmakta.

• Beşiktaş Bölgesinde %26,93 bekar nüfus ve %41,96 evli nüfus bulunmakta.

• Beşiktaş bölgesinde orta yaş ve yaşlı nüfus fazla.

• Zeytinburnu ilçesi genelinde genç ve orta yaşlı nüfusun daha fazla dağılım göstermesi bölgede ticari alanlardan konuta mix bir ihtiyacın olacağını göstermektedir. Bunun yanı sıra iş yerleri için de ayrı bir potansiyel

oluşturmaktadır.

• Gelir seviyesi için önemli bir gösterge olan otomobil tercihi açısından değerlendirildiğinde iki bölge de benzer gelir özelliklerindedir.

(22)

Nüfus Dağılımı (Kişi) / İlçe

Sıra No İlçe 2018 Yılı Nüfusu 2019 Yılı Nüfusu Fark Oranı

1 Başakşehir 427.835 460.259 7,58%

2 Esenyurt 891.120 954.579 7,12%

3 Beylikdüzü 331.525 352.412 6,30%

4 Sancaktepe 414.143 436.733 5,45%

5 Kadıköy 458.638 482.713 5,25%

6 Çekmeköy 251.937 264.508 4,99%

7 Tuzla 255.468 267.400 4,67%

8 Arnavutköy 270.549 282.488 4,41%

9 Eyüpsultan 383.909 400.513 4,32%

10 Maltepe 497.034 513.316 3,28%

11 Silivri 187.621 193.680 3,23%

12 Şile 36.516 37.692 3,22%

13 Avcılar 435.625 448.882 3,04%

14 Zeytinburnu 284.935 293.574 3,03%

15 Bakırköy 222.668 229.239 2,95%

16 Küçükçekmece 770.317 792.821 2,92%

17 Ümraniye 690.193 710.280 2,91%

18 Bahçelievler 594.053 611.059 2,86%

19 Pendik 693.599 711.894 2,64%

20 Büyükçekmece 247.736 254.103 2,57%

21 Kağıthane 437.026 448.025 2,52%

22 Sultanbeyli 327.798 336.021 2,51%

23 Ataşehir 416.318 425.094 2,11%

24 Kartal 461.155 470.676 2,06%

25 Sultangazi 523.765 534.565 2,06%

26 Şişli 274.289 279.817 2,02%

27 Fatih 436.539 443.090 1,50%

28 Bağcılar 734.369 745.125 1,46%

29 Sarıyer 342.503 347.214 1,38%

30 Bayrampaşa 271.073 274.735 1,35%

31 Esenler 444.561 450.344 1,30%

32 Beyoğlu 230.526 233.323 1,21%

33 Çatalca 72.966 73.718 1,03%

34 Gaziosmanpaşa 487.046 491.962 1,01%

35 Beşiktaş 181.074 182.649 0,87%

36 Beykoz 246.700 248.260 0,63%

37 Üsküdar 529.145 531.825 0,51%

38 Güngören 289.331 289.441 0,04%

39 Adalar 16.119 15.238 -5,47%

Yıllara Göre İlçe Nüfus Verileri – İstanbul

(23)

Nüfus Dağılımı (Kişi) / Mahalle - Zeytinburnu

Sıra No Mahalle 2018 Yılı Nüfusu 2019 Yılı Nüfusu Fark Oranı

1 Maltepe 4925 7258 47,37%

2 Nuripaşa 27142 28722 5,82%

3 Yenidoğan 10738 11317 5,39%

4 Kazlıçeşme 2142 2212 3,27%

5 Sümer 36459 37552 3,00%

6 Yeşiltepe 21766 22370 2,77%

7 Seyitnizam 23715 24335 2,61%

8 Gökalp 19858 20328 2,37%

9 Telsiz 36612 37469 2,34%

10 Veliefendi 26820 27275 1,70%

11 Çırpıcı 27864 28207 1,23%

12 Merkezefendi 23835 24048 0,89%

13 Beştelsiz 23059 22481 -2,51%

Yıllara Göre Mahalle Nüfus Verileri – Zeytinburnu

(24)

ZEYTİNBURNU

DEĞER HARİTALARI

(25)

Satılık Konut Değer Haritası – 2020 1. Çeyrek

• Projenin konumum bulunduğu yer ortalaması metrekaresi 10.000-15.000 TL bandında

• Levent mah. Ortalama fiyatı ise metrekaresi 15.000 TL üzeri bir ortalama fiyata sahiptir.

• Her iki lokasyon da benzer satış fiyatı eğilimi gösterip fiyatların en değerli olduğu lokasyonlara karşılık gelmektedir.

(26)

Satılık İş Yeri Değer Haritası – 2020 1. Çeyrek

(27)

ZEYTİNBURNU

YATIRIM PUANI HARİTALARI

(28)

Satılık Konut Yatırım Puanı Haritası – 6 Aylık

74/100

• Topkapı, mukayese edilen Levent aksı ile karşılaştırıldığında, konut yatırım değeri bakımından aynı çıkan iki bölgedir. (74/100) Ulaşılan 74 puan her iki bölge açısından da ortalamanın

üzerinde kabul edilen yatırım puanıdır.

(29)

Satılık İş Yeri Yatırım Puanı Haritası – 6 Aylık

77/100

• Projenin lokasyonu satılık iş yeri yatırım puanı olarak 77 puan almıştır.

• Levent aksı ise 64 puanla iş yeri yatırımında Topkapı bölgesinin altında kalmıştır.

(30)

BEŞİKTAŞ

ANALİZLERİ

(31)

Beşiktaş İlçesi, İstanbul nüfusunun ‘ini oluşturmaktadır.

Önceki yıla göre

ARTIŞ ORANI 2018 Yılı Toplam Nüfus (Kişi)

15.067.724

İstanbul İli Beşiktaş İlçesi

ARTIŞ MİKTARI

%1,18

2019 Yılı Toplam Nüfus (Kişi) 15.519.267

Önceki yıla göre

ARTIŞ ORANI

%3

451.543

ARTIŞ MİKTARI

%0,87 1.575

Nüfus

(32)

İlçe Bazında Medeni Durum İlçe Bazında Eğitim Dağılımı

Bilinmeyen

%17,68

Boşanan

%7,87

Evlenmedi

%26,93

Dul

%5,56

Evli

%41,96

Nüfus – Beşiktaş

Bölgenin Otomobil Tercihi:

(33)

1 Başakşehir 427.835 460.259 7,58%

2 Esenyurt 891.120 954.579 7,12%

3 Beylikdüzü 331.525 352.412 6,30%

4 Sancaktepe 414.143 436.733 5,45%

5 Kadıköy 458.638 482.713 5,25%

6 Çekmeköy 251.937 264.508 4,99%

7 Tuzla 255.468 267.400 4,67%

8 Arnavutköy 270.549 282.488 4,41%

9 Eyüpsultan 383.909 400.513 4,32%

10 Maltepe 497.034 513.316 3,28%

11 Silivri 187.621 193.680 3,23%

12 Şile 36.516 37.692 3,22%

13 Avcılar 435.625 448.882 3,04%

14 Zeytinburnu 284.935 293.574 3,03%

15 Bakırköy 222.668 229.239 2,95%

16 Küçükçekmece 770.317 792.821 2,92%

17 Ümraniye 690.193 710.280 2,91%

18 Bahçelievler 594.053 611.059 2,86%

19 Pendik 693.599 711.894 2,64%

20 Büyükçekmece 247.736 254.103 2,57%

21 Kağıthane 437.026 448.025 2,52%

22 Sultanbeyli 327.798 336.021 2,51%

23 Ataşehir 416.318 425.094 2,11%

24 Kartal 461.155 470.676 2,06%

25 Sultangazi 523.765 534.565 2,06%

26 Şişli 274.289 279.817 2,02%

27 Fatih 436.539 443.090 1,50%

28 Bağcılar 734.369 745.125 1,46%

29 Sarıyer 342.503 347.214 1,38%

30 Bayrampaşa 271.073 274.735 1,35%

31 Esenler 444.561 450.344 1,30%

32 Beyoğlu 230.526 233.323 1,21%

33 Çatalca 72.966 73.718 1,03%

34 Gaziosmanpaşa 487.046 491.962 1,01%

35 Beşiktaş 181.074 182.649 0,87%

36 Beykoz 246.700 248.260 0,63%

37 Üsküdar 529.145 531.825 0,51%

38 Güngören 289.331 289.441 0,04%

39 Adalar 16.119 15.238 -5,47%

Yıllara Göre İlçe Nüfus Verileri – İstanbul

(34)

Nüfus Dağılımı (Kişi) / Mahalle - Beşiktaş

1 Yıldız 6231 6573 5,49%

2 Konaklar 15171 15881 4,68%

3 Türkali 10098 10356 2,55%

4 Levazım 6018 6166 2,46%

5 Bebek 5616 5734 2,1%

6 Sinanpaşa 2434 2480 1,89%

7 Cihannüma 3813 3882 1,81%

8 Dikilitaş 16671 16889 1,31%

9 Nisbetiye 12110 12262 1,26%

10 Kuruçeşme 3002 3039 1,23%

11 Gayrettepe 14269 14417 1,04%

Yıllara Göre Mahalle Nüfus Verileri – Beşiktaş

(35)

Nüfus Dağılımı (Kişi) / Mahalle - Beşiktaş

12 Kültür 4711 4755 0,93%

13 Etiler 11614 11703 0,77%

14 Ulus 6989 7041 0,74%

15 Ortaköy 9408 9440 0,34%

16 Abbasağa 5105 5112 0,14%

17 Muradiye 4899 4903 0,08%

18 Levent 3045 3045 0%

19 Akat 15181 15161 -0,13%

20 Arnavutköy 3803 3788 -0,39%

21 Mecidiye 10552 10250 -2,86%

22 Vişnezade 6599 6317 -4,27%

23 Balmumcu 3735 3455 -7,5%

Yıllara Göre Mahalle Nüfus Verileri – Beşiktaş

(36)

BEŞİKTAŞ

YATIRIM PUANI HARİTALARI

(37)

Satılık Konut Yatırım Puanı Haritası – 6 Aylık

74/100

(38)

Satılık İş Yeri Yatırım Puanı Haritası – 6 Aylık

64/100

(39)

Sonuç

Çalışma sonucunda;

• 3S Kale Topaz proje bölgesinde Bölge, arz / talep, değer, ulaşım, projeler ve plan parametreleri üzerinden incelendiğinde konut yatırım puanı 74/100 olarak hesaplanmıştır.

• Levent bölgesinde Bölge, arz / talep, değer, ulaşım, projeler ve plan parametreleri üzerinden incelendiğinde konut yatırım puanı 74/100 olarak hesaplanmıştır.

• 3S Kale Topaz proje bölgesinde iş yeri birim değerleri Bölge, arz / talep, değer, ulaşım, projeler ve plan parametreleri üzerinden incelendiğinde iş yeri yatırım puanı 77/100 olarak hesaplanmıştır.

• Levent bölgesinde konut iş yeri birim değerleri Bölge, arz / talep, değer, ulaşım, projeler ve plan parametreleri üzerinden incelendiğinde iş yeri yatırım puanı 64/100 olarak hesaplanmıştır.

• Zeytinburnu bölgesi konut projeleri az olduğu için konut tarafındaki hareketlilik yeni başlamakta, yatırımcının değer değişimi açısından daha avantajlı bir bölgedir.