İş Yeri Kiralamak
İş yeri Kiralamak
Bu bilgilendirici dokümanda işletmeniz için uygun bir yerin bulunması ve kiralanmasında nelerin yer aldığı ele alınmaktadır. Dokümanda, ayrıca, kira sözleşmesini imzalamadan önce kira dışında dikkate alınması gereken bazı ücretlerin neler olduğu da yer almaktadır.
İşletmenizin türüne bağlı olarak, ürün veya hizmetlerinizi satabileceğiniz bir iş yeri kiralamanız gerekebilir. Her ne kadar son yıllarda insanların evden çalışmayı tercih etmesi veya paylaşımlı büro/paylaşımlı ofis kullanmaya başlamalarıyla iş yeri kiralama talebinde bir düşüş yaşansa da, birçok işletme için fiziki bir mekanda faaliyet göstermek hala temel bir gereksinimdir.
Bir iş yeri kiralamanız gerektiğine karar verdiyseniz, düşünmeniz gereken ilk şey iş yerinizin potansiyel olarak hangi lokasyonlarda olabileceğidir. Yer, yeni bir iş yeri açma kararı verirken dikkate alınması gereken en önemli faktörlerden birisidir. Kapsamlı bir araştırma yaparak, yerel emlak piyasasının durumunu, mevcut iş yerlerinin olup olmadığını, iş yeri kiralamaya olan talebi ve kira ücretleri gibi konuları iyice incelemelisiniz. Eğer bir restoran, kafeterya veya dükkansanız, yaya trafiğinin yoğun olduğu bir yer isteyeceksinizdir. Bir dağıtım deposu arıyorsanız, ulaşım bağlantılarının iyi olduğu bir yere ihtiyacınız olacaktır. Bir ofis alanı veya ofis hizmetlerinin verildiği bir yeri kiralamak için arıyorsanız, personelin evine kolayca gidip gidebileceği bir yere ihtiyacınız olacaktır.
İş yeri olarak kullanacağınız kiralık bir gayrimenkul ararken dikkate alınması gereken birçok faktör vardır. Örneğin, ihtiyaç duyduğunuz alan ne kadar? Ne tür bir alana ihtiyacınız olacak?
Bu ihtiyaç yakın gelecekte değişecek mi? Sonuçta, doğru yeri bulup kiralarsanız işiniz daha kârlı ve daha kolay olacaktır.
İş yerinde kaç kişinin çalışacağını, hangi iş süreçlerinin olacağını, ne gibi makinelere ihtiyacınızın olacağını dikkate almalısınız. İşinizin büyümesini öngörüyorsanız, işinizi genişletmek için daha fazla alana mı ihtiyacınız olacak yoksa ileride başka bir yere mi taşınacaksınız?
Kiralamayı düşündüğünüz yerin orada yapacağınız iş için gerekli planlama izinlerini almış olup olmadığını kontrol etmeniz önerilir. Bununla ilgili bilgi edinmek için bağlı olduğu belediyeyle görüşmeniz önemlidir. Ayrıca, kiralayacağınız yerde bazı tadilat ve değişiklikler yapmayı düşünüyorsanız, bunları önceden önce mal sahibiyle görüşerek onayını almanız gerekebileceğini unutmayın.
İş yeri olarak kiralamayı düşündüğünüz bir yeri incelerken dikkate alınması gereken başka unsurlar da vardır. Bunlar arasında, örneğin:
• Ulaşım bağlantıları: havaalanları, otobüsler ve yollar,
• Otopark olanakları ve kısıtlamaları,
• Teslimat olanakları ve kısıtlamaları,
• Müşterilere ve personele yakınlık
• İşletmenin ihtiyaç duyabileceği depo ve benzeri tesislere yakınlık,
• Personelde ve müşterilerde bıraktığı izlenim,
• Yerel donatılar: çalışanlar için kafe ve mağazalar,
• Personel tesisleri,
• Ekipman ve mobilya
• Geniş bant internet kapsamı
• Güvenlik
• Banka ve ATM’lerin yeri,
• Yerel elektrik şebekesi kapasitesi, ve
• Yerel muhasebecilere ve avukatlara yakınlık yer alır.
Ayrıca, tıpkı bir ev kiralarken baktığınız şekilde, iş yeri kiralarken de iş yerinin genel du- rumunu kontrol etmelisiniz. Rutubet olup olmadığına, çatlaklara, tesisatın durumuna ve diğer kusurlara dikkat edin. Daha fazla bilgi için lütfen http://spd.gov.ct.tr/ adresini ziyaret edin.
Kiralama maliyetleri
Bir iş yeri kiralarken sorulması gereken en önemli sorulardan birisi kiranın ne kadar ol- acağıdır. Kira normalde aylık olarak veya altı aylık peşinlerle ödenir. Kiranın genelde İngiliz Sterlini £ cinsinden ödendiğini ve TL kurundaki dalgalanmaların kirayı sürekli et- kileyebileceğini dikkate almak önemlidir. İşletmeniz yeniyse veya küçük bir işletmeyse, kira ve diğer yükümlülükler için bir teminat vermeniz istenebilir. Bunun anlamı, teminat olarak depozito ödemenizin gerekebileceğidir. Bu konuyu emlak şirketiyle ya da iş yerini görmeye gittiğinizde mal sahibiyle konuşmak gerekir.
Yapılacak kira sözleşmesi, özellikle de uzun süreli olacaksa, genelde her üç, dört veya beş yılda bir kiranın gözden geçirilmesini içerebilir. Bu da, zaman içerisinde ödeyeceğiniz kiranın tutarını değiştirebilir. Kira koşullarına bağlı olarak, kiranın yükselebileceği gibi ve düşmesi de söz konusu olabilir. Bu nedenle, imzayı atmadan önce, emlak piyasasını ve piyasayla ilgili öngörüleri araştırmanız tavsiye edilir. Bir kira sözleşmesini imzalamadan önce bir avukatın görüşünü almanız hayati önem taşımaktadır.
Hizmet bedelleri/Aidat Ödemeleri
Kiracı olarak, genelde, kiraladığınız iş yeri için ödenmesi gereken hizmet bedelleri/aidat ödemelerinin tamamını veya bir kısmını sizin ödemeniz gerekir. Hizmet bedelleri içinde ki- ralanan iş yerinin ortak alanlarının bakım masraflarını ve yapılan onarım veya dekorasyon
çalışmalarından iş yerine düşen pay yer alır. Sigortayı mal sahibiniz yaptırıyorsa, sigorta maliyetini de paylaşmanız gerekebilir.
Enerji
Enerji, bir iş yerini kiralama kararı alırken muhtemelen hesaba katılması gereken diğer maliyetlerden birisidedir. Mağazalar ve imalat yapan işletmeler ticari amaçla kiralanan iş yerlerinde en büyük enerji tüketicisi konumundadırlar. Yerel bir Odanın üyesi olmanız durumunda, elektrik faturalarınızda bir indirim olabilir. Yerelde bağlı olduğunuz odayla görüşerek potansiyel enerji maliyetleri hakkında bilgi almalısınız.
Bütçenize eklemeniz gereken diğer unsurlar arasında:
• avukatlardan profesyonel görüşlerin alınması,
• belediyeye ödenmesi gereken harç ve ücretler,
• İşyerini teminat altına almak için depozito,
• taşınma masrafları,
• iş yerini uygun ve amaca hazır hale getirmek için başta yapacağınız dekorasyon ve onarım işleri, ve
• Özellikle eski binalar için geçerli olmak üzere, devamlı yapılması gereken bakım maliyetleri yer almaktadır.
Bir tür vergi indirimi olan yatırım sermayesi ödeneklerinden yararlanmaya çalışabilir- siniz. İş yeri olarak kullanmak üzere bir gayrimenkul satın almanız durumunda, maliyeti karşılamak amacıyla bir yatırım sermayesi ödeneği talep edebilirsiniz.
İş yeri kira sözleşmesi pazarlığı
Genellikle, bir iş yeri kiralamak için bir kira sözleşmesi imzalamanız veya bir kullanım izni/
ruhsatı almanız gerekecektir.
Kiralamalar
Kira sözleşmesi, mal sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin hüküm ve koşullarını belirleyen, yasal olarak bağlayıcı bir sözleşmedir. Kira sözleşmesi, bir kullanım izni/ruh- satıyla karşılaştırıldığında daha uzun vadeli bir istikrar sunar (aşağıya bakınız).
Son yıllarda kiralamalar daha esnek bir hal almıştır. Kira sözleşmesi yürürlükteyken sizi ve mal sahibini herhangi bir cezaya düşürmeden ve kira bedeli ödemeden bildirimde bulun- ma olanağı sağlayan dönemler veya sözleşmeyi erken sonlandırma maddeleri uygulama- da giderek daha yaygın hale gelmiştir. Sözleşmeyi erken sonlandırma maddesini devreye sokmayı planlıyorsanız mal sahibinize en az iki ay önceden bildirimde bulunmalısınız. Mal sahibiniz ise sadece sizin kabul etmeniz durumunda bu maddeyi kullanabilir.
Kullanım İzinleri/ruhsatları
Kısa süreliğine bir iş yeri arıyorsanız, kullanım izni/ruhsatı imkanlarından yararlanabilirsiniz.
Bir start-up iseniz bu sizin için iyi bir seçenek olabilir. Kira bedeline benzer bir kullanım izni/
ruhsatı ücretini aylık hatta haftalık peşinler şeklinde ödemeniz gerekebilir. Kullanım izni/
ruhsatı altı aya kadar alınabilir ve kira sözleşmesine kıyasla daha az külfetli koşullar taşır.
Sona erme tarihi geldiğinde, kullanım iznini/ruhsatını yenileme hakkınız olmayacaktır.
Kullanım izni/ruhsatı verilen ticari amaçlı farklı gayrimenkuller arasında portatif (pop-up) mağazalar, yenilenmiş ve ofis alanına dönüştürülmüş antrepolar ve endüstriyel binalar gibi gayrimenkuller yer alır.
Hizmet sözleşmeleri, hizmet verilen ofis alanları veya paylaşımlı bürolar için yapılır. Hizmet sözleşmeleri kısa ila uzun vade arasında değişmektedir. Sözleşme kapsamında ofis alanının sağlanması, masa ve (fotokopi ve doküman yazdırma gibi) sekretarya hizmetlerinin verilmesi yer alabilir.
Teklifi kabul etme
Kiralanmak istenen iş yerinin mal sahibinin çalıştığı emlak acentesine kira teklifi vermek yaygın bir uygulamadır. Kira koşulları yoğun bir pazarlığa konu olabilir. Teklifinizi sunduktan ve teklifiniz kabul edildikten sonra, mal sahibinden kiralık ilanın çekmesini isteyebilirsiniz. Bu şekilde, gayrimenkule ilgili duyanların mal sahibi ile pazarlık etmesi önlenmiş olabilecektir.
Üzerinde anlaşılan temel noktaları içeren ve ön protokol olarak bilinen bir belge hazırlanır.
Yasal olarak bağlayıcı bir belge değildir. Bununla birlikte, imzalanacak sözleşmenin taslağı olarak kabul edilir ve genelde şunları içerir:
• Sözleşme türü
• Sözleşmenin tanımı
• Kira değeri, para birimi ve ödeme koşulları
• Sözleşmenin sona erme tarihi de dahil olmak üzere, önerilen süre
Sizinle mal sahibi arasında ön protokolde yer alacak koşullar üzerinde mutabakata varıldığında yasal süreç başlar.
Söz konusu iş yerinin yapı denetim incelemesinin yapılması tavsiye edilir. Bu şekilde, kiralanacak gayrimenkulün durumunu ve olası onarım veya bakım ihtiyaçlarının maliyetlerini tamamen farkına varabileceksiniz. Bina yapı denetim incelemesinde, normalde duvarlar ve zeminler de dahil olmak üzere, gayrimenkul her yönüyle detaylandırılır. Ayrıca, denetlenmemiş her şeyin de görülmesini sağlar, endişeye neden olan hususları gösterir.
Fotoğraf çekerek gayrimenkulün içinde bulunduğu durumu kesin bir şekilde belgelendirmek ve kira sözleşmesine eklemek iyi bir uygulamadır.
Sözleşmelerin imzalanması ve anlaşmanın tamamlanması
Gereken para hazır olduğunda, ticaret temsilciniz ve avukatınız kiralanacak yerin içinde bulunduğu durum konusunda tatmin olduktan ve sözleşmeden memnun kaldıktan sonra, imzalanan sözleşmeyi karşı tarafa vermeniz beklenecektir. Sözleşmeler her iki tarafça imzalanıp karşı tarafa verildiğinde sözleşme artık yasal olarak bağlayıcı olacaktır.
Kiralık bir iş yeri için kira sözleşmesi imzaladığınızda veya ruhsat/izin belgesi imzaladığınızda içinde nelerin yer aldığını anlamanız çok önemlidir, bu nedenle bir şeyi imzalamadan önce bir avukatın incelemesi her zaman tavsiye edilir. Gayrimenkulü görmeye gittiğinizde ve müzakere sırasında mal sahibine sorulacak temel bir takım sorular aşağıda verilmiştir.
• Kira ne kadar?
• Kirasız dönem var mı?
• Kira ne zaman ve nasıl ödenecek?
• Kira ne zaman ve nasıl gözden geçirilecek?
• Başka hangi masrafları ödemem gerekiyor (hizmet ve bakım ücretleri vb.)?
• Kira sözleşmesi ne kadar süreyle yapılacak?
• Sözleşmede erken sona erdirme maddesi var mı? Varsa, süresi nedir?
• Gayrimenkulü temlik edebilir veya başkasına kiralayabilir miyim?
• Temel sorumluluklarım nelerdir?
• Ne gibi emlak hizmetlerinden yararlanabilirim?
• Yenileme süreci nedir?
