DEĞERLEME RAPORU. DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULUN ADRESĠ ĠSTEK YAZISI

2008/10114

1

1

DEĞERLEME RAPORU

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN :

Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.

DEĞERLEMESĠ YAPILAN

GAYRĠMENKULUN ADRESĠ :

Eskişehir Yolu üzeri, Erler köyü, Çırçır mevkii, 48107 ada, 5 nolu; 48121 ada, 2 nolu ve 48113 ada, 1 nolu parseller

Etimesgut / ANKARA

ĠSTEK YAZISI :

27 Kasım 2008 tarihli sözleşme

MÜġTERĠ NO :

015

RAPOR NO :

2008/10114

EKSPERTĠZ TARĠHĠ :

29 Kasım 2008

RAPOR TARĠHĠ :

22 Aralık 2008

RAPORUN KONUSU :

^..Bu rapor, mülkiyeti Vakıf GYO A.Ş.‟ye ait olan 3 adet parselin değer tespitine yönelik

olarak hazırlanmıştır.

2

2008/10114

1

İçindekiler Sayfa No

MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ... 3

TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI ... 4

TAPU TAKYĠDATI ... 6

TAġINMAZLARIN YERĠ VE KONUMU ... 8

ANKARA ĠLĠ VE ĠL MERKEZĠNDEKĠ GAYRĠMENKUL PĠYASASI ... 9

PARSELLERĠN FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ ... 10

ĠMAR DURUMU ... 11

DEĞERLENDĠRME ... 12

PĠYASA BĠLGĠLERĠ ... 12

FĠYATLANDIRMA ... 13

SONUÇ ... 14

3

2008/10114

1

MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

ġĠRKETĠN ÜNVANI :

Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

ġĠRKETĠN ADRESĠ :

Halaskargazi Caddesi, No: 243, Yasan İş Merkezi, Kat: 6

Osmanbey - Şişli / İSTANBUL

TELEFON NO :

(212) 343 50 72

KURULUġ TARĠHĠ :

16 Ocak 1996

HALKA ARZ TARĠHĠ

: 24 Aralık 1996

KAYITLI SERMAYESĠ :

100.000.000,-YTL

ÇIKARILMIġ SERMAYESĠ :

19.300.000.-YTL

HALKA AÇIKLIK ORANI :

% 45,04

FAALĠYET KONUSU :

Gayrimenkul ve / veya gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla

kurulmuş portföy yönetim şirketidir.

PORTFÖYÜNDE YER ALAN BAZI GAYRĠMENKULLER :

 Ofis Binası, Levent / İSTANBUL

 İş yeri, Bakırköy / İSTANBUL

 İş yeri, Kadıköy / İSTANBUL

 İş yeri, Kadıköy / İSTANBUL

 Finans Market, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA

 Dükkân, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA

 Banka Şubesi, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA

 Ofis Binası, Üsküp Caddesi / ANKARA

 İş Merkezi, Binnaz Sokak / ANKARA

 Eskişehir Yolu Arsaları / ANKARA

4

2008/10114

1

TAġINMAZLARIN TAPU KAYITLARI

48107 Ada, 5 Parsel:

SAHĠBĠ :

Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

ĠLĠ - ĠLÇESĠ :

Ankara – Etimesgut

MAHALLESĠ :

Erler

KÖYÜ :

---

SOKAĞI : --- MEVKĠĠ :

---

PAFTA NO : --- ADA NO :

48107

PARSEL NO :

5

NĠTELĠĞĠ :

Arsa

ARSA ALANI :

2.399 m²

ARSA PAYI :

Tamamı

YEVMĠYE NO :

19016

CĠLT NO :

23

SAHĠFE NO :

2277

TAPU TARĠHĠ :

09.08.2007

48121 Ada, 2 Parsel:

SAHĠBĠ :

Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

ĠLĠ - ĠLÇESĠ :

Ankara – Etimesgut

MAHALLESĠ :

Erler

KÖYÜ :

---

SOKAĞI :

---

MEVKĠĠ :

---

PAFTA NO :

---

ADA NO :

48121

PARSEL NO :

2

NĠTELĠĞĠ :

Arsa

ARSA ALANI :

18.228 m²

ARSA PAYI :

Tamamı

YEVMĠYE NO :

19016

CĠLT NO :

23

SAHĠFE NO :

2307

TAPU TARĠHĠ :

09.08.2007

5

2008/10114

1 48113 Ada, 1 Parsel:

SAHĠBĠ :

Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş…… 2111/19020 Murat Balkan……… 155/3804 Rıfat Vardar ………. 194/4755 Başkent Üniversitesi ………. 201/6340 Sıdıka Taşkoparan ………. 73/19020 Niyazi Koç ………. 71/9510 Sebiha Öztürk ……… 73/19020 Sebahat Sezgek ……….. 73/19020 Etimesgut Belediyesi ……… 9/6340 İlhan Gerim ……….9493/19020 Mum Turizm ve Ticaret Ltd. Şti. ………. 1193/6340 Sıdıka Taşkoparan ………. 71/9510 Sebahat Sezgek ……….. 143/19020 Sebiha Öztürk ……… 71/9510 Niyazi Koç ………. 11/1902 Hatice Koç

Nebahat Koç

Anakadın Başa ………. 533/19020 Hacı Mehmet Koç

Hatice Koç Nebahat Koç

Anakadın Başa ……….. 15/1268 Hacı Mehmet Koç

ĠLĠ - ĠLÇESĠ :

Ankara – Etimesgut

MAHALLESĠ :

Erler

KÖYÜ :

---

SOKAĞI :

---

MEVKĠĠ :

---

PAFTA NO :

---

ADA NO :

48113

PARSEL NO :

1

NĠTELĠĞĠ :

Arsa

ARSA ALANI :

19.020 m²

ARSA PAYI :

2111/19020

YEVMĠYE NO :

19016

CĠLT NO :

23

SAHĠFE NO :

2287

TAPU TARĠHĠ :

09.08.2007

6

2008/10114

1

TAPU TAKYĠDATI

Ankara ili, Etimesgut ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü‟nde 28.11.2007 tarihi itibariyle yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmazlardan 48121 ada, 2 nolu parsel üzerinde herhangi bir ipotek, haciz ya da kısıtlayıcı şerhe rastlanmamıştır. Diğer parseller üzerinde ise aşağıdaki tesbitlerde bulunulmuştur.

48107 Ada, 5 Parsel:

Beyanlar Bölümü :

- Enerji Nakil Hattı koruma sahası olarak ayrılmıştır. (09.08.2007/19016)

48113 Ada, 1 Parsel:

Rehinler Bölümünde:

- Türkiye ĠĢ Bankası A.ġ. lehine, 1. dereceden, 02.01.2006 tarih ve 28 yevmiye no ile 1.500.000,-YTL tutarında ipotek Ģerhi. (Murat Balkan ve Rıfat Vardar hisseleri üzerinde.)

- Yapı ve Kredi Bankası A.ġ. lehine, 3. dereceden, 07.09.1995 tarih ve 3406 yevmiye no ile 50.000.000.000,-TL tutarında ipotek Ģerhi. (Mum Turizm ve Ticaret Ltd. ġti. hissesi üzerinde.)

- Yapı ve Kredi Bankası A.ġ. lehine, 5. dereceden, 06.03.2002 tarih ve 1049 yevmiye no ile 3.000.000.000.000,-TL tutarında ipotek Ģerhi. (Mum Turizm ve Ticaret Ltd. ġti. hissesi üzerinde.)

ġerhler Bölümü :

- Ankara 12. Asliye Hukuk Mahkemesi‟nin 10.07.2001 tarih ve 2001/455 sayılı yazısına istinaden 12.07.2001 tarih ve 3476 yevmiye no ile ihtiyati tedbir.

(Anakadın BaĢa ve Hacı Mehmet Koç hisseleri üzerinde.)

7

2008/10114

1

Hak ve Mükellefiyetler Bölümü :

- Haritasında gösterildiği üzere TEK Genel Müdürlüğü‟nce Brş. Ankara 11. Ak.

Balgat Enerji Nakil hattı geçirilmek üzere daimi irtifak hakkı.

(31.12.1985/6049)

- TEAġ Genel Müdürlüğü lehine 8.750 m²‟lik sahada irtifak hakkı.

(09.09.1999/3961)

- TEAġ Genel Müdürlüğü lehine 4.669 m²‟lik sahada daimi irtifak hakkı.

(09.09.1999/3963)

- TEK Genel Müdürlüğü lehine 426 m²‟lik sahada daimi irtifak hakkı.

(18.02.1993/783)

- TEK Genel Müdürlüğü lehine 2.337 m²‟lik kısımda daimi irtifak hakkı.

(İlhan Gerim hissesi üzerinde) (23.01.1992/270) Beyanlar Bölümü :

- Enerji Nakil Hattı koruma sahası olarak ayrılmıştır. (09.09.2007/1996)

- 2886 sayılı kanunun 72. maddesine göre Kamu Tüzel kişiliğine sahip Başkent Üniversitesi‟ne amacı dışında kullanılmaması ve başka kişi ve kuruluşlara satılmaması kaydıyla Ankara Vilayeti tarafından Başkent Üniversitesi‟ne satılmıştır. (27.06.2000/3737)

- Türkiye Elektrik Kurumu Genel Müdürlüğünce 6830 sayılı yasanın 32/b maddesi uyarınca istimlak şerhi vardır. (Hacı Mehmet Koç ve iştirakçileri, Niyazi Koç, Sebahat Sezgek, Sebiha Öztürk, Sıdıka Taşkoparan hisseleri üzerinde) (03.07.1982/2166)

- Ömer Caner irtifak hakkı tesisini muvafakat etmiştir. (18.09.1986/3812)

- Sebahat Sezgek, Sıdıka Taşkoparan, Niyazi Koç, Sabiha Öztürk irtifak hakkına muvafakat etmişlerdir. (30.12.2002/8615)

- Selahattin Koç, Hacı Mehmet Koç irtifak hakkına muvafakat etmişlerdir.

(19.04.2000/2236)

- Atiye Koç irtifak hakkına muvafakat etmiştir. (06.02.2001/558)

- Yaşar Saka, Hasan Copkunoğlu irtifak hakkına muvafakat etmişlerdir.

(20.07.2001/3649)

- Selfet Koç 09.09.1999 tarih ve 3961 yevmiye ile irtifak hakkına muvafakat etmiştir.

- Selfet Koç 09.09.1999 tarih ve 3963 yevmiye ile irtifak hakkına muvafakat etmiştir.

- D harfli irtifak hakkına Mum Turizm ve Ticaret Ltd. Şti. muvafakat etmiştir.

(18.02.1993/783)

8

2008/10114

1

TAġINMAZLARIN YERĠ VE KONUMU

Değerlemeye konu taşınmazlar, Ankara ili, Etimesgut ilçesi, Eskişehir Yolu üzerinde, Erler köyü (eski Çayyolu), Çırçır mevkiinde konumlu, 48107 ada, 5 nolu ve 48121 ada, 2 nolu parseller ile 48113 ada, 1 nolu parselin Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.’nin 2111/19020 hissesine düĢen kısmıdır.

Parseller Eskişehir istikametinde, yolun sağında (kuzeyinde) konumludur. 48121 ada, 2 nolu parselin bitişiğinde TPAO Vakfı Petrol Tic. Ltd. Şti.‟ne ait boş bir parsel, Asya Nakliyat firmasının tesisleri ve ekili alanlar; 48113 ada 1 nolu parselin bitişiğinde Molpet Akaryakıt İstasyonu, Yeşilpark 2 ve Mesa Çamlıpark Evleri Projelerine ait şantiyeler; 48107 ada, 5 nolu parselin ise batısında dubleks villalar ve çok katlı bloklardan oluşan Çamlık Park Sitesi, güneydoğusunda ise Tedaş Ümitköy Trafo Merkezi bulunmaktadır.

Genel olarak parsellerin bulunduğu bölgenin kuzeyinde Başkent Üniversitesi Kampüs Alanı, karşısında (Eskişehir Yolu‟nun güneyi) ise Konutkent YerleĢim Alanı ve inşa halindeki Arena Alışveriş Merkezi yer almaktadır.

Taşınmazların da içinde bulunduğu bölge, Etimesgut Belediyesi Mücavir Alanı (Yetki Alanı) içerisinde ve Ankara ilinin konut ve ticaret gelişme aksı üzerinde yer almaktadır.

Birbiri ardına açılan ticaret ve alışveriş merkezleri ile çağdaş yaşamın tüm özelliklerini taşıyan konut siteleri bölgeye olan talebin giderek artmasına sebep olmaktadır.

TaĢınmazların bazı merkezlere uzaklıkları :

Mesa Plaza (MM Migros)... 1,4 km.

Ümitköy... 3,5 km.

Etimesgut... 11 km.

Yenimahalle... 20 km.

Kızılay... 24 km.

9

2008/10114

1

ANKARA ĠLĠ VE ĠL MERKEZĠNDEKĠ GAYRĠMENKUL PĠYASASI

 Türkiye'nin İç Anadolu Bölgesi'nin kuzeybatısında bulunmaktadır.

 Yüzölçümü 25.978 km²„dir.

 Şehir merkezinin önemli bir bölümünün üzerinde kurulu olduğu Ankara Ovası'nın denizden yüksekliği 830 - 850 m civarındadır.

 Türkiye'nin nüfus bakımından ikinci büyük ili durumundaki Ankara‟nın 24 ilçesi bulunmaktadır. Bunlar; Akyurt, Altındağ, Ayaş, Bâla, Beypazarı. Çamlıdere Çankaya, Çubuk, Elmadağ, Etimesgut, Evren, Gölbaşı, Güdül, Haymana, Kalecik, Kazan, Keçiören, Kızılcahamam, Mamak, Nallıhan, Polatlı, Sincan, Şereflikoçhisar ve Yenimahalle adlarını taşımaktadır.

 1924 yılında bugünkü anlamda belediye yönetimine kavuşan şehir merkezinde, 1984 yılından sonra metropolitan ölçekteki sorunlarla uğraşmak üzere Ankara Büyükşehir Belediyesi ve bunun sınırları içinde 8 ilçe belediyesi (Çankaya, Altındağ, Yenimahalle, Mamak, Keçiören, Sincan, Etimesgut ve Gölbaşı) kurulmuştur.

 2000 yılı genel nüfus sayımı sonuçlarına göre ilde 1.018.371 hane halkı bulunurken, bunların % 59‟u kendi evinde oturmaktadır. Bu oran büyükşehir sınırlarında % 56, ilçe merkezlerinde % 58, köylerde ise % 81‟dir.

 Büyükşehir ve ilçe merkezlerinde kiracıların oranı % 34 iken, köylerde bu oran % 10‟dur.

 Cumhuriyetin ilk yıllarında Ankara‟nın kent merkezi, tüm kamu binalarının bulunması sebebiyle Ulus olarak görülmektedir. Ancak zamanla kamu binalarının Ulus‟tan, Çankaya ve Kızılay‟a doğru kaymasıyla kent merkezi bu bölgede gelişim göstermiştir.

 Bu bölgedeki gelişimi artırıcı unsurdan biri Cumhurbaşkanlığı Köşkü‟nün burada yer almasıdır.

 Çankaya‟nın gelişimi Tunalı Hilmi Caddesi, Gaziosmanpaşa ve Kavaklıdere‟ye doğru devam etmiş, Atakule ve Karum Alışveriş Merkezleri ile birlikte ünlü mağazalar bu bölgeleri tercih etmeye başlamıştır.

 Çankaya‟nın uzantısında yer alan Gaziosmanpaşa semtinde ise ofis tarzı prestijli iş merkezleri hızlı bir gelişim göstermiş ve bu bölgede bir çok yerleşim birimi ofise dönüşmüştür.

 Prestijli iş merkezlerinin Gaziosmanpaşa‟da yerleşmesi sosyal yaşamın da Kızılay, Çankaya ve özellikle de Kavaklıdere ve Tunalı Hilmi civarında gelişmesine yol açmıştır.

10

2008/10114

1

 Çankaya ile birlikte Kızılay‟da prestijli bir merkez konumuna yükselmiş ve halen Çankaya ve çevresinde yaşayanların ticari fonksiyonlarını karşılayan iş ve alışveriş merkezleri, kamu binaları, bakanlıklar, kamuyla iş yapan firmalar, çok sayıda şirketin irtibat bürosu veya merkezi yer almaktadır.

 İl merkezindeki bu hızlı gelişim neticesinde yeni gelişim aksları “Eskişehir Yolu” ve

“İstanbul Yolu” olarak ortaya çıkmış ve bu aksları “Konya Yolu” ve “Esenboğa (Samsun) Yolu” takip etmiştir.

EskiĢehir Yolu aksı :

- Eskişehir Yolu aksı üzerinde bürokratik kuruluşlar ve üniversiteler yer alması ve birçok inşaat firmasının yatırımlarının bulunması sebebiyle beraberinde lüks alışveriş merkezlerini de çekmeye başlamıştır.

- Eskişehir yolu üzerinde Çayyolu, Ümitköy, Beysukent, Bilkent ve Konutkent gibi lüks konut projeleri, Armada Alışveriş Merkezi, Mesa Hastanesi ile Bayındır Hastanesi, Bilkent Alışveriş Merkezi, Bilkent Üniversitesi, Beysukent Villaları, Hacettepe Üniversitesi, Galeria Alışveriş Merkezi, Arkadium Alışveriş Merkezi, Başkent Üniversitesi gibi önemli merkezler bulunmaktadır.

Ġstanbul Yolu aksı :

- Ankara‟da sanayinin İstanbul Yolu‟na taşınmasına paralel olarak, sanayi tesislerinde çalışan insanların (alt ve orta gelir grubunun) konut ihtiyacını karşılamak üzere kooperatifler de bu yol üzerinde kurulmuştur. Bölgenin ilk planlı yerleşim alanı ise “Batıkent Projesi”dir. Ancak metronun bu bölgeye gelmesi ile söz konusu proje zaman içierisinde önemli bir merkez halini almıştır.

- 1970‟lerdeki planlama çalışmalarında merkezi bugünkü Eryaman olarak düşünülen yeni gelişme alanları öngörülmüştü. Bunun devamında ise 1. Sincan (Fatih Mahallesi), gecekondu önleme bölgesi seçilmiştir.

- Batıkent ve Eryaman, sanayi tesislerinde çalışan insanların yanı sıra ODTÜ yada Hacettepe Üniversitesi‟nde okuyan öğrencilerin de tercih ettikleri yerler arasında ilk sıralarda yer almaktadır. Bölgedeki konut sayısının artışı, market ve alışveriş merkezi gibi oluşumları da beraberinde getirmiştir.

- 1. Sincan (Fatih Mahallesi), gecekondu önleme bölgesi ise çeşitli uygulamalarından sonra büyük kooperatiflere tahsis edilmiş ve sonucunda düşük gelirlilerin yerleştiği bir aks haline gelmiştir. Daha sonra hzimete açılan Yenikent Organize Sanayi bölgesi ve bu aks üzerindeki sanayi tesislerinde çalışan insanların da bölgeye yerleşmesi sonucu Sincan ve Etimesgut alt ve orta gelir grubunun yerleşim bölgesi olmuştur.

PARSELLERĠN FĠZĠKSEL ÖZELLĠKLERĠ

 Rapora konu parseller,

11

2008/10114

1

48107 ada, 5 nolu parsel ……. 2.399 m² 48121 ada, 2 nolu parsel ……. 18.228 m²

48113 ada, 1 nolu parsel ……. 2.111 m² (*) olmak üzere Toplam ……… 22.738 m² yüzölçümlüdür.

(*) Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin hissesine düşen miktar.

 48121 ada, 2 nolu parsel ile 48113 ada, 1 nolu parsel Eskişehir yoluna cephelidir.

48107 ada, 5 nolu parsel ise Eskişehir yolundan yaklaşık 1 km. içeride ve yola 2. sırada konumludur.

 48107 ada, 5 nolu parsel ve 48107 ada, 5 nolu parseller dikdörtgene, 48113 ada, 1 nolu parsel ise yamuğa benzer geometrik yapıdadırlar.

 Eğimli ve engebesiz bir topografik yapıya sahiptirler.

 48107 ada, 5 nolu ve 48113 ada, 1 nolu parsellerin üzerinden enerji nakil hatları geçmektedir. 48121 ada, 2 nolu parsel üzerinde yapılaşmaya engel olabilecek nitelikte herhangi bir fiziksel unsur bulunmamaktadır.

 Parsellerin çevresi kısmen beton direkli fens teli ile fiziksel olarak sınırlıdır.

ĠMAR DURUMU

Etimesgut Belediyesi İmar Müdürlüğü‟nde yapılan incelemelerde Erler Mahallesi Başkent Üniversitesi 46180 ada, 4 ve 9 nolu parseler ile Eskişerhir Yolu arası 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı‟nda rapora konu parsellerden 48121 ada, 2 nolu parselin

“Konut Alanı”, diğer parsellerin ise “Enerji Nakil Hattı Bölgesi” (*) olarak belirlenen bölge içerisinde kaldıkları ve 48121 ada, 2 nolu parselin yapılaĢma Ģartlarının aşağıdaki şekilde olduğu tesbit edilmiştir.

ĠnĢaat Nizamı = Ayrık K.A.K.S. = 1,50

Hmaks = Serbest Çekme mesafeleri :

EskiĢehir Yolu’ndan = 30 m.

Yan cephedeki yoldan = 10 m.

KomĢu parselden 5 m.

(*) Ekte bilginize sunulan plan notlarının 9. Maddesi‟nde “ENH Koruma KuĢağı altında kalan ve planda ENH Koruma Alanı olarak ayrılan kısımlar KOP olarak değerledirilecektir” notu bulunmaktadır.

12

2008/10114

1

DEĞERLENDĠRME

Parsellerin değerine etki eden özet faktörler,

Olumlu etkenler :

 Ulaşım imkânlarının kolaylığı,

 Bölgede altyapının –kısmen- bulunması,

 48121 ada, 2 nolu parsel ile 48113 ada, 1 nolu parselin Eskişehir Yolu‟na cepheli olması,

 Topografik yapılarının ve geometrik biçimlerinin yapılaşmaya uygun olması,

 Müşteri celbi ve reklâm kabiliyeti (48121 ada 2 nolu parsel için.),

 Çevrede satılık arsaların az olması,

 48121 ada, 2 nolu ve 48107 ada, 5 nolu parsellerin tek mülkiyete sahip olmaları,

 48121 ada, 2 nolu parselin imar planında “konut alanı” içerisinde kalması.

Olumsuz etkenler :

 48113 ada, 1 nolu ve 48107 ada, 5 nolu parsellerin üzerinden yüksek gerilim hattı geçmesi ve bu parsellerin imar planında “Enerji Nakil Hattı Bölgesi” içerisinde kalmaları.

 48113 ada, 1 nolu parselin hisseli olması,

PĠYASA BĠLGĠLERĠ

Emsal 1:

Taşınmaza yakın mesafede konumlu ve benzer yapılaşma şartlarına sahip 5.000 m² yüzölçümlü ve konut imarlı parselin satış değeri 5.000.000,-YTL‟dir. Pazarlık payı vardır.

13

2008/10114

1

(m² satış değeri 1.000,-YTL) (Özgün Emlak Tel: 0312 434 06 65)

Emsal 2:

Eskişehir Yolu‟nun güneyinde yola cepheli ve benzer yapılaşma şartlarına sahip 29.000 m² yüzölçümlü ve konut imarlı parselin satış değeri 20.000.000,-YTL‟dir. Pazarlık payı vardır.

(m² satış değeri ~ 690,-YTL) (Şirin Emlak Tel: 0312 234 25 35 / 0532 316 84 48)

Emsal 3:

Eskişehir Yolu‟na cepheli ve “Emsal: 1,5” yapılaşma şartına sahip 28.500 m² yüzölçümlü ve ticari imarlı parselin satış değeri 43.000.000,-YTL‟dir. Pazarlık payı vardır.

(m² satış değeri ~ 1.510,-YTL) (Şirin Emlak Tel: 0312 234 25 35 / 0532 316 84 48)

Emsal 4:

Eskişehir Yolu‟na cepheli ve “Emsal: 1,5” yapılaşma şartına sahip 12.000 m² yüzölçümlü ve ticari imarlı parselin satış değeri 15.600.000,-USD‟dır. Pazarlık payı vardır.

(m² satış değeri ~ 1.300,-USD) (Çatkaya Emlak Tel: 0312 234 15 35)

Emsal 5:

Taşınmazlara yakın mesafedeki Çamlık Park Sitesi‟nde 402 m² müstakil parsel üzerinde konumlu 360 m² kullanım alanına sahip 3 katlı villa 750.000,-YTL bedelle satılıktır. Pazarlık payı vardır.

(Mal sahibi: 0532 213 28 24)

Emsal 6:

Taşınmazlara yakın mesafede konumlu Mesa Çamlıpark Sitesi‟nde yer alan, 2+1, brüt 100 m² kullanım alanına sahip dairelerin satış değerlerinin 270.000,-YTL, 3+1, brüt 135 m² kullanım alanına sahip dairelerin satış değerlerinin 300.000,-YTL, 4+1, brüt 149 m² kullanım alanına sahip dairelerin satış değerlerinin 378.000 – 425.000,-YTL aralığında olduğu öğrenilmiştir.

(Tel: 0312 291 50 17)

FĠYATLANDIRMA

Taşınmazların değerinin tespitinde, emsal karşılaştırma ve geliştirme yaklaşımı yöntemleri kullanılmıştır. Emsal karşılaştırma için mevcut pazar bilgilerinden

14

2008/10114

1

yararlanılmıştır. Geliştirme yaklaşımında ise mevcut imar durumu dahilinde arazinin potansiyel gelişimleri ile ilgili projeksiyonlar dikkate alınmıştır.

Emsal araştırması, konu parsellerin bulunduğu Erler köyü ve yakın çevresi ile Eskişehir yolu üzerinde yer alan satılık arsalar üzerinde yapılmıştır.

Bölgedeki arsa fiyatlarını etkileyen faktörler şu şekilde sıralanabilir;

 Eskişehir yoluna cephe ve yakınlığı,

 İmar durumu,

 Hisseli veya tek mülkiyete sahip oluşu,

 Alt yapı erişimi,

 Çevre koşulları

Emsal karşılaştırmalardan ve geliştirme yaklaşımları suretiyle yapılan hesaplardan hareketle rapora konu parsellerin konumları, büyüklükleri ve fiziksel özelliklerinin yanı sıra özellikler imar durumları dikkate alınarak 48107 ada, 5 nolu ve 48113 ada, 1 nolu parsellerin m² birim değeri için 200,-YTL; 48121 ada, 2 nolu parselin m² birim değeri için ise 750,-YTL kıymet hesap ve takdir olunmuş ve parsellerin değeri,

48107 ada, 5 nolu parsel,

2.399 m²x 200 YTL/m²  480.000,-YTL 48113 ada, 1 nolu parsel,

19.020 m² x 2111/19020 x 200 YTL/m²  420.000,-YTL 48121 ada, 2 nolu parsel,

18.228 m² x 750,-YTL/m²  13.670.000,-YTL olmak üzere

TOPLAM …… 14.570.000,-YTL olarak belirlenmiştir.

SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen 3 adet parselin (48113 ada, 1 nolu parselin Vakıf GYO A.ġ.’nin 2111/19020 hissesine düĢen kısmı ile 48107 ada, 5 nolu ve 48121 ada, 2 nolu parseller) yerlerinde yapılan incelemeleri sonucunda konumlarına,

15

2008/10114

1

büyüklüklerine, fiziksel özelliklerine, imar durumlarına ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibarı ile toplam değeri için,

14.570.000,-YTL (Ondörtmilyonbeşyüzyetmişbin Yeni Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

(14.570.000,-YTL † 1,516 YTL/USD (*)  9.610.000,-USD) (14.570.000,-YTL † 2,130 YTL/Euro (*)  6.840.000,-Euro)

(*) Rapor tarihi itibariyle 1,-USD = 1,516 YTL ; 1,-Euro = 2,130 YTL'dir.

Döviz bazındaki değerler yalnızca bilgi içindir.

Parsellerin KDV dahil değeri 17.192.600,-YTL‟dir.

Bu takdirimiz, taşınmazlarla ilgili herhangi bir hukuksal sorun bulunmadığı kabulüne dayalıdır.

İşbu rapor, Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.‟nin talebi üzerine ve üç orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

Bilgilerinize sunulur. 22 Aralık 2008 (Ekspertiz tarihi: 29 Kasım 2008)

Saygılarımızla,

Lotus Gayrimenkul Değerleme ve

DanıĢmanlık A.ġ.

Serdar ERGÜN Mimar

Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400219)

16

2008/10114

1

Eki :



Uydu görüntüleri

 Konum krokileri

 Tapu sureti (3 adet)



Halihazır harita



İmar plan örneği (3 adet)



Plan notları



Fotoğraflar (8 adet / 3 sayfa)



Değerleme sözleşmesi sureti



Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler

Değerlemeye Yardım Edenler:

Mehmet AYIKDIR

Değerleme Elemanı / Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi

17

2008/10114

1

Konum Krokisi

48121 ada 2 parsel

48113 ada 1 parsel 48107 ada

5 parsel

18

2008/10114

1

Uydu Görüntüsü

48121 ada 2 parsel

48113 ada 1 parsel 48107 ada

5 parsel

19

2008/10114

1

48121 ada, 2 parsel

48121 ada 2 parsel 48113

ada 1 parsel 48107

ada 5 parsel

Enerji Nakil Hatları

20

2008/10114

1

48113 ada, 1 parsel

48107 ada, 5 parsel

48121 ADA, 2 PARSEL

21

2008/10114

1

22

2008/10114

1

48113 ADA 1 PARSEL

48107 ADA 5 PARSEL

23

2008/10114

1

Eskişehir Yolu

24

2008/10114

1

ÖZGEÇMİŞ

Adı Soyadı : Serdar ERGÜN

Doğum Yeri ve Tarihi : Ankara, 09.3.1963 Medeni Hali : Evli, 2 çocuklu SPK Değerleme Uzmanı Lisansı

Tarih ve No : 17 Ocak 2005 / 400219 Mesleği : Mimar

Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi / 1992 Üye olduğu kuruluş : TMMOB Mimarlar Odası

Mesleki Tecrübe

Serbest Mimarlık : 1992 – 1993

Öney Mimarlık; : Kasım 1993 – Eylül 1994 Büro ve Şantiye

Nurol İnş. ve Tic. A.Ş. : Ekim 1994 – Mart 1998 Bahçeşehir Projesi

Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Mayıs 1998 – Ocak 2005 Değerleme Uzmanı

Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak 2005 - ...

Sorumlu Değerleme Uzmanı