DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN. : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ

2008/10122

1

1

DEĞERLEME RAPORU

DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN :

Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ.

DEĞERLEMESĠ YAPILAN

GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ :

Bağdat Caddesi, Sarıgül Sokak,

Sekizler Apt., No : 266/A (E:38/5)

Göztepe - Kadıköy / İSTANBUL

ĠSTEK YAZISI :

27 Kasım 2008 tarihli sözleşme

MÜġTERĠ NO :

015

RAPOR NO :

2008/10122

EKSPERTĠZ TARĠHĠ :

03 Aralık 2008

RAPOR TARĠHĠ :

26 Aralık 2008

RAPORUN KONUSU :

Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen ve mülkiyeti Vakıf GYO A.Ş.’ye ait olan dükkânın satış ve kira değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.

2008/10122

2

1

Ġçindekiler Sayfa No

 Müşteri bilgileri ... 3

 Tapu kayıtları ... 4

 Tapu takyidatı ... 5

 Taşınmazın çevre ve konumu ... 5

 Kadıköy İlçesi hakkında genel bilgiler……….6-7  Yapının inşaat özellikleri ... 8

 Açıklamalar ... 9–10  Değerlendirme ... 11

 Fiyatlandırma ... .12–15

 Sonuç ...16-17

2008/10122

3

1

MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ

ġĠRKETĠN ÜNVANI

: Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

ġĠRKETĠN ADRESĠ

: Halaskargazi Caddesi, No: 243 Yasan İş Merkezi, Kat 6

Osmanbey - Şişli / İSTANBUL

TELEFON NO

: (212) 343 50 72

KURULUġ TARĠHĠ

: 16 Ocak 1996

HALKA ARZ TARĠHĠ

: 24 Aralık 1996

KAYITLI SERMAYESĠ

: 100.000.000,-YTL

ÇIKARILMIġ SERMAYESĠ :

19.300.000,-YTL

HALKA AÇIKLIK ORANI

: % 45,04

FAALĠYET KONUSU

: Gayrimenkul ve / veya gayrimenkule dayalı hak ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketidir.

PORTFÖYÜNDE YER ALAN BAZI GAYRĠMENKULLER

:

 Ofis Binası, Levent / İstanbul

 İşyeri, Bakırköy / İstanbul

 İşyeri, Kadıköy / İstanbul

 Bina, Kadıköy / İstanbul

 İş yeri, Göztepe / İstanbul

 Finans Market, Tunalıhilmi / Ankara

 Dükkân, Tunalıhilmi / Ankara

 Dükkân, Tunalıhilmi / Ankara

 Ofis Binası, Üsküp Caddesi / Ankara

 Çayyolu Arsaları, Ankara

2008/10122

4

1

TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI

SAHĠBĠ :

Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

ĠLĠ - ĠLÇESĠ :

İstanbul - Kadıköy

BUCAĞI :

2. Bölge

MAHALLESĠ :

Göztepe

SOKAĞI :

Bağdat Caddesi

PAFTA NO :

103

ADA NO :

2983 (E: 401)

PARSEL NO :

57

NĠTELĠĞĠ :

6 kat, 4 yazıhane, 2 büro, 8 daireli bahçeli kârgir apartman (*)

ARSA ALANI :

1.028,- m²

ARSA PAYI :

120/640 (**)

KAT NO :

Zemin

BAĞIMSIZ BÖLÜM NO

:5

YEVMĠYE NO :

6701

CĠLT NO :

172

SAHĠFE NO :

16910

TAPU TARĠHĠ :

21.07.2000

(*) Kat mülkiyetine geçilmiş, 120/640 arsa paylı, zemin kat, 5 bağımsız bölüm nolu büro (banka şubesi).

(**) Taşınmazın 120/640 hissesine düşen arsa miktarı 192,75 m²’dir.

2008/10122

5

1

TAPU TAKYĠDATI

İstanbul ili, Kadıköy ilçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü’nde ekspertiz tarihi

itibariyle yapılan incelemelerde rapor konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir haciz,

ipotek ya da kısıtlayıcı şerhe rastlanmamıştır.

TAġINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU

Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Göztepe semti,

Bağdat Caddesi ile Sarıgül Sokak’ın kesiştiği köşe parsel üzerinde yer alan

Sekizler Apartmanı’nın zemin katındaki 266/A (E: 38/5) kapı nolu dükkândır.

Veni Vidi Göz Kliniği ve Göztepe Acıbadem Tıp Merkezi karşısında, Şekerbank

Göztepe Şubesi’nin bitişiğinde konumlu olan taşınmazın çevresinde üst-orta gelir

grupları tarafından zemin katları mağaza, butik, restaurant, kitabevi; normal

katları ise işyeri ve mesken olarak kullanılan 4 – 6 katlı binalar bulunmaktadır.

Taşınmazın yakın çevresinde çok sayıda banka şubesi vardır.

Kadıköy’ün en yoğun yaya ve araç trafiğine sahip ana arteri olan

Bağdat Caddesi üzerinde yer alan taşınmaz, Göztepe İstasyon Caddesi’ne 30 m.,

Göztepe 50.Yıl Parkı’na 100 m., Cemil Topuzlu Caddesi’ne ve Caddebostan Kültür

Merkezi’ne (CKM) 400 m., sahil yoluna ise yaklaşık 500 m. mesafede yer

almaktadır.

2008/10122

6

1

KADIKÖY ĠLÇESĠ HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER

Kadıköy İlçesi, Anadolu yakasında Çamlıca eteklerinden, Bostancı-Küçükyalı

sınırına değin uzanır ve Küçükbakkalköy'ü de kapsar. Doğusunda Maltepe,

kuzeyinde Üsküdar ve Ümraniye ilçeleri, batı ve güneyinde de Marmara Denizi

bulunur.

Kadıköy'ün kuruluşu, Bizans'tan, yani İstanbul'un kuruluşundan 17 yıl kadar

öncedir. Kuruluş tarihi olarak M.Ö. 675 yılı kabul edilir. Fikirtepe'den sonraki ilk

yerleşme bugünkü Moda Burnu ile Yoğurtçu arasında kalan yerde kurulan Halkedon

(Bakır ülkesi) olmuştur. Bu şehirden günümüze herhangi bir kalıntı ulaşmamıştır.

Fetih yıllarında küçük bir yerleşim birimi olan Kadıköy, fethi takip eden yıllarda da

çok büyük bir gelişme göstermemiştir. Kadı Hızır Bey'in, bugünkü Osmanağa

Camii'nin bulunduğu yere yaptırdığı cami, Osmanlı'nın buradaki ilk önemli yapısı

olmuştur.

Kadıköy'ün asıl gelişmesi, 19. yüzyılın 2. yarısında, Selimiye Kışlası,

Haydarpaşa Askeri Hastanesi gibi önemli yapıların inşasından sonra başlamıştır.

Özellikle 1857'de başlayan düzenli vapur seferleri Kadıköy'ü yerleşim için daha

tercih edilir bir mevki haline getirmiştir. Kadıköy'ün bu özelliği günümüze kadar

devam etmiştir. Kadıköy, 1869 yılında o zamanlar daha büyük ve önemli bir merkez

olan Üsküdar Sancağı'na bağlanmıştır. Uzun süre Üsküdar'a bağlı kalan Kadıköy,

1930'da ilçe yapılmıştır.

Kadıköy, şehirleşmesini büyük ölçüde tamamlamış olmasına rağmen nüfusu

artmakta olan bir ilçemizdir. 1940 yılında nüfusu 58 bin olan ilçe, 1970'te 241 bin,

1985'te de 648 bin nüfuslu büyük bir şehir haline gelmiştir.

2008/10122

7

1

Kadıköy'de yaygın olan ekonomik etkinlik ticarettir. Kadıköy Çarşısı, Altıyol,

Bahariye ve Bağdat caddeleri, ticari hareketliliğin yoğun olduğu yerlerdir.

Geçmişte İstanbul'un sayfiye yerlerinden biri olan Kadıköy, Bağdat Caddesi'nin ve çevresinin gelişmesi, Boğaziçi Köprüsü'nün açılmasıyla hızlı bir nüfus artışına sahne

oldu. Bostancı'ya değin uzanan bahçeler içindeki köşklerin ve yalıların yerini çok

katlı apartmanlar aldı. Yapılaşma Ankara asfaltıyla Ziverbey yolu arasında

yoğunlaştı, hatta Ankara asfaltının yukarı kesimine taştı (Küçükbakkalköy).

Günümüzde Ataşehir çevresinde hızlı bir yapılaşma devam etmektedir.

1990’lı yılların başından itibaren II. Çevre Yolu’nun tamamlanarak Kozyatağı

bağlantılarının hizmete girmesi, Kozyatağı çevresi ve Söğütlüçeşme’de ofis

kullanımlarının oluşturduğu alt merkezlerin belirmesi, Bostancı’dan öteye sahil yolu

dolgusu ve yolunun devam ettirilmesi, Moda Burnu’nda yeni bir dolgu alanı

oluşturulması ve Bahariye yaya yolu düzenlemesi (1993) bu dönemde Kadıköy

fizyolojisini etkileyen yada etkileyebilecek önemli kentsel projeler ve dinamikler

olarak ortaya çıkmıştır. Kadıköy günümüzde, nüfus büyüklüğü, ekonomik faaliyet ve

imar açısından İstanbul’un en önemli ilçelerinden birisidir. 1.5 milyonluk nüfusuyla

belki de Türkiye’nin en kalabalık ilçesidir. Hafta sonları bu sayı 2 milyonu

bulmaktadır. Kadıköy, % 117.8’lik nüfus artışıyla Bakırköy’den sonra ikinci

sıradadır.

Kadıköy İlçesi hakkındaki bazı bilgiler aşağıda verilmiştir.

NÜFUS (TUĠK) 1997 699.379

2007 744.670

YÜZÖLÇÜMÜ 34 km²

NÜFUS YOĞUNLUĞU 19.508 kişi/km²

KOORDĠNATLAR 41°07′00 29°54′00

RAKIM 120 m

2008/10122

8

1

YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ

ĠNġAAT TARZI :

B.A.K.

ĠNġAAT NĠZAMI :

Ayrık

YAġI :

~ 35

DIġ CEPHE :

Akrilik boya

KAT ADEDĠ :

6 (Bodrum kat + zemin kat + 4 normal kat)

TOPLAM ALANI (*) :

Brüt 170 m²

ELEKTRĠK :

Şebeke

SU :

Şebeke

KANALĠZASYON :

Şebeke

DOĞALGAZ TESĠSATI :

Mevcut

ISITMA SĠSTEMĠ :

Doğalgaz yakıtlı merkezi sistem kalorifer

KLĠMA :

Mevcut

ASANSÖR :

Binada mevcut

YANGIN TESĠSATI :

Mevcut (Duman sensörleri bulunmaktadır)

PARK YERĠ :

Binanın açık otoparkı bulunmaktadır. Ancak müşteriler kısıtlı olsa da yol kenarındaki park ceplerine araçlarını bırakabilmektedir.

SATIġ / KĠRA

KABĠLĠYETĠ (*) :

“Satılabilirlik/kiralanabilirlik” özelliğine sahiptir.

(*) Konu dükkân içindir.

2008/10122

9

1

AÇIKLAMALAR

 Değerlemeye konu taşınmazın konumlandığı 38 kapı nolu Sekizler Apartmanı, bodrum, zemin ve 4 normal kat olmak üzere toplam 6 kattan oluşmaktadır.

 Binanın

- bodrum katında……….. 3 adet dükkân, kazan dairesi, su deposu ve görevli dairesi,

- zemin katında……… 2 adet dükkân,

- normal katlarımda………. 2’Ģer adet daire bulunmaktadır.

 Binanın zemin katında yer alan taşınmaz Bağdat Caddesi’ne cephelidir

 YaklaĢık brüt 170 m² kullanım alanına sahip olan taşınmaz, ürün teĢhir bölümü, malzeme deposu, mutfak, kiler ve WC hacimlerinden oluşmaktadır.

 Halihazırda kiracı durumundaki “The House of Villeroye and Boch” mağazası tarafından kullanılmaktadır.

 Mağazanın vitrin doğramaları ve giriş kapısı alüminyumdan mamul ve securit camlıdır.

 Dükkânın iç mekânları kiracı firma tarafından kullanım amacına uygun şekilde dekore edilmiştir.

Ġç mekân özellikleri:

Ürün teĢhir bölümü:

Zemin: Laminat parke

Duvar: Saten boya

Tavan: Alçıpan asma tavan + spot aydınlatma

2008/10122

10

1

Kiler:

Zemin: 33 x 33 cm. diyagonal döşeli seramik

Duvar: 25 x 33 cm. bordürlü iki renkli seramik Tavan: Alçıpan asma tavan + spot aydınlatma

Mutfak:

Zemin: 33 x 33 cm. seramik Duvar: Saten boya

Tavan: Alçıpan asma tavan + spot aydınlatma Tezgâh: Tek gözlü çelik evyeli, laminat kaplama Tezgâh duvarı: 10 x 10 cm. seramik

Dolap: Laminat kaplama

Malzeme deposu:

Zemin: 33 x 33 cm. seramik Duvar: Saten boya

Tavan: Plastik boya

WC:

Zemin: 33 x 33 cm. diyagonal döşeli seramik Duvar: 25 x 33 cm. bordürlü iki renkli seramik Tavan: Alçıpan asma tavan + spot aydınlatma İçerisinde, klozet ve ayaklı lavabo vardır.

2008/10122

11

1

DEĞERLENDĠRME

Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler:

Olumlu etkenler:

 Merkezi konumu,

 Ulaşım imkânlarının kolaylığı,

 Tamamlanmış alt yapı,

 Ticari potansiyeli yüksek bir bölgede konumlanması,

 Yoğun yaya ve araç trafiğine sahip Bağdat Caddesi’ne cepheli olması nedeniyle müşteri celbi ve reklâm kabiliyetinin yüksek olması,

 Kaliteli inşaat malzemesi ve özenli işçilik,

 Kat mülkiyetine geçilmiş olması,

 Marmara Bölgesi’nde meydana gelen depremlerde hasar görmemiş olması. (*)

Olumsuz etken :

 Müşteriler için özel otoparkının bulunmaması ve bölgenin genelinde yaşanan otopark sorunu,

 Yakın dönemde özellikle global finansal krizi takiben ülkemizde de yaşanan ve gayrimenkul piyasasına yansıyan durgunluk.

(*) Yerinde çıplak gözle yapılan incelemelerde Ülkemizde yaşanan son depremler nedeniyle dükkânda oluşmuş herhangi bir çatlak ya da deprem hasarına rastlanmamıştır.

Ancak bu tespitimiz, binanın depreme dayanıklılığı bağlamında bir anlam taşımamaktadır. Zira bilindiği üzere "depreme dayanıklılık tespiti", zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve hesaplamalar sonucu açıklık kazanabilecek bir husus olup uzmanlığımız dışındadır.

FĠYATLANDIRMA

2008/10122

12

1

Taşınmazın değer tespiti aşağıda belirtilen iki yöntemle belirlenmiştir.

1. Ġkame Maliyet Yöntemi 2. Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi

3. ĠndirgenmiĢ Nakit Akımları Yöntemi

1. İkame Maliyet Yönetmi

Bu yöntemde taşınmazın arsa ve inşai değeri olmak üzere iki bileşen esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazın değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.)

Ancak taşınmazın yer aldığı bölgenin İstanbul’un ticari potansiyeli en yüksek ve en eski semtlerinden biri olması, gayrimenkullerin yüksek kâr oranları ile alınıp satılması, gayrimenkul rayiçlerinin her dönemde yüksek seyretmesi ve taşınmazların yakın çevresinde yapılaşmanın tamamlanmış olması nedenleriyle;

satılık arsa bulunamamıştır.

Dolayısıyla Maliyet YaklaĢımı yönteminin sağlıklı Ģekilde uygulanması mümkün olmamıĢtır.

2. Emsal Karşılaştırma Yöntemi:

Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış satılık / kiralık benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmiştir.

Bulunan emsaller, görülebilirlik, kullanım fonksiyonu, ticaret potansiyeli ve kullanım alanı büyüklüğü kriterleri dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden faydalanılmıştır.

Bulunan emsallerden bazılar aşağıda belirtilmişitir.

 Göztepe’de, Bağdat caddesi üzerinde, 450 m² kullanım alanlı mağaza 5.000.000,-USD bedelle satılıktır. (Tel: 0216 348 00 10)

2008/10122

13

1

 Göztepe’de, Bağdat caddesi üzerinde, 450 m² kullanım alanlı dükkân 3.000.000,-USD bedelle satılıktır. (Tel: 0216 360 50 58)

 Göztepe’de, Bağdat caddesi üzerinde, 300 m² kullanım alanlı (100 m² depo, 120 m² giriş, 80 m² asma kat) dükkan 4.000.000,-USD bedelle satılıktır.

(Tel: 0216 464 05 97)

Bu tesbitlerden hareketle rapor konusu taşınmazın değeri 1750.000,-YTL;

aylık kira değeri ise 8.000,-YTL olarak belirlenmiştir.

3. İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi:

Bu yöntem, taşınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olup genellikle uzun dönemli projeksiyonları kapsamaktadır.

Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taşınmazın taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer taşınmazın, mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir.

Varsayımlar:

Makroekonomik Büyüklükler:

Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE), A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI), Dönemsel Devalüasyon Oranı, Dönem Sonu Kuru ve Ortalama Kur varsayımları ekteki tablo sayfasında sunulmuştur.

Reel İskonto Oranı:

Reel iskonto oranı % 10 olarak belirlenmiştir.

Kira Gelirleri:

2008/10122

14

1

Çevrede yapılan piyasa araştırmaları neticesinde rapor konusu taşınmazın 2009 yılındaki aylık kira değeri 8.000,-YTL olarak takdir edilmiştir. Hesaplamalarda ise takdir olunan bu değerinin USD karşılığı (5.067,-USD) kullanılmıştır. Kira gelirinin her yıl ABD enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır.

Nakit Ödenen Vergiler:

Bilindiği üzere gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ürettikleri projelerden elde edilen gelirleri kurumlar vergisinden muaftır. Bu nedenle etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir.

Özet olarak:

Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 15’de yer alan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere binanın bugünkü finansal değeri yaklaşık ~ 865.000,-YTL olarak bulunmuştur.

Görüleceği üzere her iki yöntemle bulunan değerler arasında fark

vardır. Ancak bu fark son yıllarda satıĢ değerleri ile kira değerlerinin aynı oranda artıĢ göstermemesi nedeniyle satıĢ ve kira değerleri arasındaki makasın açılmasından kaynaklanmaktadır. Bu nedenle gayrimenkul rayiçleri her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taĢıdığı için nihai değer olarak birinci yöntemle bulunan değerin alınması uygun görülmüĢ ve taĢınmazın değeri 1.750.000,-YTL olarak belirlenmiĢtir.

15

2008/10122

1

GÖZTEPE - MAĞAZA (YTL)

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Kiralanabilir Brüt Alan (m²) 170

Aylık Kira Değeri (USD) 5,067 5,168 5,272 5,377 5,485 5,594 5,706 5,820 5,937 6,055 6,177

26/12/2008 USD/YTL 1.515

12/2007 – 11/2008 TÜFE 10%

Reel Ġskonto Oranı 10%

Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE) 11% 11% 10% 9% 8% 7% 6% 6% 5% 5% 5% 5%

A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI) 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2%

Dönemsel Devalüasyon Oranı 0% 8% 7% 7% 6% 5% 4% 4% 3% 3% 3% 3%

Dönem Sonu Kuru 1.515 1.643 1.764 1.881 1.988 2.091 2.182 2.261 2.334 2.402 2.473 2.546

Ortalama Kur 1.515 1.579 1.703 1.822 1.935 2.040 2.136 2.221 2.297 2.368 2.438 2.510

Reel Ġskonto Oranı 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10%

Nominal Ġskonto Oranı 22% 22% 20% 20% 19% 18% 17% 16% 16% 16% 16% 16%

1 / Ġskonto Faktörü 1.00 1.22 1.48 1.78 2.12 2.50 2.94 3.43 3.98 4.61 5.32 6.15

Etkin Vergi Oranı 0%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Kira gelirleri (YTL) 0 96,000 105,627 115,278 124,828 134,244 143,424 152,091 160,450 168,710 177,145 186,002

Serbest Nakit Akımı 0 96,000 105,627 115,278 124,828 134,244 143,424 152,091 160,450 168,710 177,145 186,002

Uç Değer 1,860,024

Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri 0 78,551 71,396 64,899 58,991 53,625 48,745 44,311 40,281 36,618 33,290 30,263

Uç Değerin Bugünkü Değeri 302,632

26/12/2008 Ġtibarı Ġle Toplam Değer 863,602 26/12/2008 Ġtibarı Ġle Toplam Değer (USD) 570,034

16

2008/10122

1

SONUÇ

Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen dükkânın yerinde yapılan incelemesinde, konumuna, büyüklüğüne, mimari özelliklerine, yapım kalitesine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle,

a) Arsa payı dahil değeri için,

1.750.000,-YTL

(Birmilyonyediyüzellibin Yeni Türk Lirası) (1.750.000,-YTL ÷ 1,515 YTL/USD (*)  1.155.000,-USD) (1.750.000,-YTL ÷ 2,122 YTL/Euro (*)  825.000,-Euro)

b) Aylık kira değeri için ise,

8.000,-YTL

(Sekizbin Yeni Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir.

(8.000,-YTL ÷ 1,515 YTL/USD (*)  5.280,-USD) (8.000,-YTL ÷ 2,122 YTL/Euro (*)  3.770,-Euro)

(*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,122 YTL; 1,- USD = 1,515 YTL’dir.

Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir.

Taşınmazın sigortaya esas değeri (arsa payı hariç inşai değeri) 200.000,-YTL’dir.

KDV hariç olan bu takdirlerimiz, taşınmazla ilgili ikame edilmiş bir dava bulunmadığı kabulüne dayalıdır.

Taşınmazın KDV dahil değeri 2.065.000,-YTL;

KDV dahil aylık kira değeri ise 9.440,-YTL’dir.

İşbu rapor, Vakıf GYO A.Ş.’nin talebi üzerine ve üç orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir.

17

2008/10122

1

Bilgilerinize sunulur. 26 Aralık 2008 (Ekspertiz tarihi: 03 Aralık 2008)

Saygılarımızla,

Lotus Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ.

Serdar ERGÜN Mimar

Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400219)

Eki:



Konum krokisi ve uydu fotoğrafı



Fotoğraflar (8 adet / 3 sayfa)



Tapu sureti



Değerleme sözleşmesi sureti



Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler



Değerleme Uzmanlığı Lisansı

Değerlemeye Yardım Edenler:

Ersin SAKİN

Değerleme Elemanı

18

2008/10122

1

Konum krokisi

Uydu fotografı

19

2008/10122

1

Taşınmazın Bağdat

Caddesi’nden görünüşü

Taşınmazın Sarıgül Sokak’tan görünüşü

20

2008/10122

1

Dükkân

Showroom Bölümü

21

2008/10122

1

Malzeme Deposu

Mutfak

22

2008/10122

1

WC

Kiler

23

2008/10122

1

ÖZGEÇMĠġ

Adı Soyadı : Serdar ERGÜN

Doğum Yeri ve Tarihi : Ankara, 09.3.1963

Medeni Hali : Evli, 2 çocuklu

SPK Değerleme Uzmanı Lisansı : Ocak 2004 AlıĢ Tarihi

Mesleği : Mimar

Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi / 1992 Üye olduğu kuruluĢ : TMMOB Mimarlar Odası

Mesleki Tecrübe

Serbest Mimarlık : 1992 - 1993

Öney Mimarlık; : Kasım 1993 – Eylül 1994 Büro ve ġantiye

Nurol İnş. Ve Tic. A.Ş. : Ekim 1994 – Mart 1998 BahçeĢehir Projesi

Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Mayıs 1998 – Ocak 2005 Değerleme Uzmanı

Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak 2005 - ...

Sorumlu Değerleme Uzmanı

24

2008/10122

1