ĠSTANBUL ANADOLU ... ASLĠYE HUKUK MAHKEMESĠ’NE 2013/…ESAS
DAVALI/
KARġI DAVACI : ………….
VEKĠLLERĠ : Av. Ahmet AYDIN DAVACILAR : ……..
……….
DAVACI/
KARġI DAVALI : ………..
VEKĠLĠ : Av. ………..
KONU : Esasa ve usule ilişkin genel beyan dilekçemizin sunumu ile İhtiyati Tedbir konulan gayrimenkul üzerindeki tedbirin aşağıda sunduğumuz delillerin nazara alınarak kaldırılması, bu mümkün değilse de dava sonunda bir takım yıkımlara sebebiyet vermemek adına mahkemenizin uygun göreceği başkaca teminatın ikamesi talebine havidir.
AÇIKLAMALAR :
DAVAYA KONU GAYRĠMENKUL DAVACILARA SÜRESĠNDEN ÖNCE TESLĠM EDĠLMĠġTĠR. BUNA DAĠR ĠZAHAT VE ĠSPATLARIMIZ
1- Taraflar arasında akdedilen Üsküdar …. Noterliği’nin ...02.2011 tarih ve ……….
Yevmiye Numaralı Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesinin 5.
maddesine göre inĢaatın tamamlanma süresi temel üstü ruhsatın alım tarihinden itibaren 12 aydır.
Davacının, davaya dayanak olarak gösterdiği İstanbul Anadolu …. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2012/… D.iş numaralı dosyasında bu durum irdelenmiş ve dosyadaki Bilirkişi raporunda …….. Belediyesi Proje Tasdik ve Ruhsat Bürosu’nun ….11.2011 tarihinde tespite konu taşınmaza ‘Yapı Ruhsatı’nın verildiğini ama ayrıca Temel Üstü Ruhsatı’nın tespit dosyasına sunulmadığından davacı/tespit isteyenlerin talepleri gibi değerlendirme yapılamadığı bildirilmiş, daha sonra bilirkişinin düzenlediği Ek Raporda ise inşaatla ilgili temel üstü vizesi alınmadığından bahisle İstanbul’daki serbest piyasa koşullarına göre temel üstü ruhsatının inşaat yapım süresine göre 1/6 oranına tekabül edeceği kabul edilerek Yapı Ruhsatı tarihine 2 ay eklenip farazi olarak temel üstü ruhsat tarihi ….01.2012 olarak kabul edilmiĢtir. Tespit dosyasındaki bilirkiĢi raporuna göre inĢaatın davacılara teslim tarihi
….01.2013 olacaktır. Bilirkişi’nin bir çok değerlendirmesine katılmamakla beraber bu tarih dahi müvekkilin işini taahhüt ettiği tarihten daha önce yaptığına karine teşkil etmektedir.
En azından bilirkiĢinin kabulüne göre inĢaatın bitirilmesi gereken tarihten çok önce
tespit davasının açılması bile davacıların kötü niyetini ortaya koyma bakımından önem taĢımaktadır.
2- Dosyada mübrez olan inşaat teslim tutanağı ve yine dosyada mübrez onaysız avan projede görüleceği üzere İnşaat Sözleşmesi’nin tarafı ve davacıların da öz kardeşi olan
………’un imzasına verilen teslim tutanağına göre anılan gayrimenkuller davacılara
….12.2012 tarihinde teslim edilmiştir, fakat buna rağmen davacılar kardeşlerinin imzasına verilen gayrimenkulü teslim almadıklarını, kendi imzaları karşılığında bunun tesliminin sağlanmış olması gerektiğini ifade etmektedirler. Oysa müvekkil, inşaatı …………..’a teslim etmeden daha önce davacılara teslimi yapmak için çağrıda bulunmuş, fakat davacılar kötü niyetle bu ifadan kaçınmışlardır.
Bu durumda akla şu sorular gelmektedir.
a- ĠnĢaatı henüz teslim almadıklarını iddia eden davacılar neden anılan gayrimenkulleri teslim alır almaz 2013 yılının Ocak aylarında kiraya vermiĢler ve bu gayrimenkullerden yaklaĢık 16-17 aydır gelir elde etmiĢlerdir.
b- Davacılar anılan gayrimenkulü hiç teslim almadıklarını iddia etmektedir, o zaman nasıl olurda henüz teslim almadıkları yapıdaki eksik olan iĢleri kendileri yaptırmıĢlardır. (Tespit dosyasındaki ilk bilirkişi raporunda sık sık zikredilmiştir.)
c- Davacılar henüz teslim almadıkları gayrimenkuller için kendileri ve kiracıları nasıl olurda igdaĢ doğalgaz abonelik sözleĢmesi yapmıĢlardır.
Delil listesi içinde mahkemeye sunduğumuz, gerek davacıların gerekse de kiracılarının İGDAŞ Abonelik başvuruları dahi beyanlarımızı teyit eder niteliktedir.
( Kiracı ………….’ın …..01.2013 tarihli abonelik başvurusu) ( Kiracı ………’ün ….01.2013 tarihli abonelik başvurusu)
( 9. Nolu dairede mukim davacı …………..’un ….12.2012 tarihli İgdaş abonelik başvurusu) ( 2. Nolu dairede mukim …………..’ın ….02.2013 tarihli doğalgaz abonelik başvurusu) Mahkemenizin İgdaş ile yapacağı yazışmada, anılan gayrimenkule ait tüm abonelik başvuruları ve bu başvurular yapılırken İgdaş’a sunulan (davacılarla kiracılar arasındaki) kira sözleşmeleri temin edilebilecektir. Hülasaa, davacı …………’un 24.12.2012 tarihli ĠgdaĢ Abonelik sözleĢmesi dahi binanın beyan ettiğimiz teslim tarihini doğrulamaktadır.
ARSA PAYI ĠHTĠLAFINA ĠLĠġKĠN CEVAPLARIMIZ
Bilindiği gibi hukukumuzda 6098 Sayılı TBK md 26-27 gereği sözleşme serbestisi benimsenmiş ve yapılacak sözleşmelerin sınırları çizilmiştir. Olayda taraflar notere giderek bir sözleĢme hazırlatmıĢlar, bu sözleĢmeyi imzalamıĢlar ve bu sözleĢmenin 11. Maddesi uyarınca ‘Toprak Sahipleri ekteki belirtilen bölümler dıĢında ve yukarıda belirtilen irtifa artıĢı dıĢında baĢkacada bölüm ve bölümlerden kati suretle pay talep
etmeyecektir’ denilmiĢtir. Ayrıca ‘imarda bir artış meydana gelirse de bu artış toprak sahipleri ve müteahhit arasında %50 oranında pay edilecektir’ denilmiştir. Buna rağmen davacıların kendi beyanlarına dayanarak hazırlanan sözleşmeye aykırı olarak ayrıca pay talep etmeleri ve bu paya da ihtiyaten tedbir koydurmaları müvekkil açısından çok ezici bir durum yaratmıştır ki, müvekkil inşaat sektöründe sürekli sıcak finansman ile iş yapmaktadır ve yaptığı işler sayesinde onlarca ailenin geçimini sağlamaktadır. Hal böyleyken değeri bugün 700.000 TL ile 1.000.000 TL arasında değişen dükkanına mahkemenizce tedbir konulmuş olması, müvekkilin bu dükkanı ipotek göstererek finansman açığını kapatmasına engel teşkil etmekte, müddeabihi 2.500 TL olan bir davada müddeabihin 400 katı kadar değerde olan olan taşınmaza tedbir konulması orantılı olmamıştır. Hülasaa, müvekkilin finansman ihtiyacı başkaca inşaat işlerinin tehlikeye uğramasına sebebiyet vermiştir. Bunun için mahkemenizin uygun göreceği teminat mektubu ya da müddeabihle orantılı nakti teminata çevrilmesini ve hal-i hazırdaki tedbirin fekki konusunda mahkemenizin ara karar ittihaz etmesi talebimizi yineliyoruz.
ĠMARA VE MĠMARĠ PROJEYE AYKIRILIKLAR ĠDDĠASINA CEVAPLARIMIZ Delil listesi ekinde dosyaya sunduğumuz onaysız ve imzasız avan proje, hal-i hazırdaki yapıya ait projenin tıpatıp aynısı olup, inşaat ………… Belediyesinde bulunan tasdikli projeye uygun yapılmıştır. Kaldı ki, Teknik Şartname’nin 1. Maddesinde de, inşaatın tasdikli projeye uygun yapılması emredilmiştir. Bu proje, sözleşme akabinde yapılan mimari çalışmalar neticesinde bu hale gelmiş, yapılan sözleşmeye de uygun olması hasebiyle belediyeye sunulmuş ve belediyece de uygun görüldükten sonra bu haliyle bina yapılmıştır.
Yani dosyada mübrez avan proje ile onaylı proje tıpa tıp aynı olup, davaya konu gayrimenkulde tasdikli projenin aynısıdır.
Bilirkişi raporunun değerlendirme bölümünde belirtilen 4. Normal kat çatı arası banyonun yapılmadığı hususunu kesinlikle kabul etmemekteyiz, hatta bu banyonun müvekkilimin yaptığından farklı olması mimari teknik projeye aykırı olacaktır. Bu nedenle proje incelenmeden yazılan rapor ve bu rapora göre yapılan tespit gerçek durumu yansıtmamaktadır. Mimari teknik proje incelendiğinde tıpkı daha önceki iddia ve savlarımız gibi bu durum da teyit edilecektir.
BĠNADAKĠ EKSĠK ĠġLER ĠLE ĠLGĠLĠ CEVAP VE ĠSPATLARIMIZ
İstanbul Anadolu ….. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2012/…. D.İş sayılı dosyasına sunulan bilirkişi raporunda, taraflar arasında imzalanan İnşaat Sözleşmesi’nin Teknik Şartname kısmında olmayan, müvekkilin taahhüt etmediği bazı hizmetlerin sanki müvekkilin taahhüdündeymiş gibi algılanarak güya binadaki eksik işler tespit edilmiştir. Bu eksik olduğu iddia edilen işler müvekkilce zinhar kabul edilmemektedir, şöyle ki;
- Bilirkişi raporunda güya eksik olarak nitelendirilen dairelerde kombilerin bulunmayışı iddiasını kesinlikle kabul etmiyoruz. Müvekkil hiçbir zaman dairelere kombi takacağını taahhüt etmemiştir. Teknik şartnamede olmayan ve hiçbir zaman müvekkilin beyan etmediği bir angarya müvekkile yüklenemez. Bu nedenle raporu oluşturan bilirkişi zahmet edip teknik şartnameyi incelemiş olsaydı, böyle bir eksikliğin olmadığı anlaşılırdı.
- Bilirkişinin eksik olarak nitelendirdiği Görüntülü Kapı Otomatiğinin yapılması hiçbir suretle sözleşmede kararlaştırılmış bir husus değildir. Teknik şartnamenin 19. maddesinde zikredildiği üzere ‘Kapı otomatiği konuşma cihazlı olacaktır, apartmana görüntülü kamera sistemi yapılacaktır’ denilmiştir. Müvekkil de teknik şartnameye uygun olarak kapı otomatiğini her daireye konuşma cihazlı olarak yapmış, ayrıca apartmana kamera sistemi de takmıştır. Mahallinde yapılacak keşifte de bu durum tespit edilecektir.
- Yine bilirkişi raporunda binanın dış cephe aydınlatmasının eksik olduğu belirtilmiştir, oysa teknik şartname incelenecek olursa müvekkilin böyle bir beyan ve taahhüdün olmadığı, buna rağmen çevre aydınlatmasının normal standartların çok üstünde yapıldığı ve yine dış cepheye dair tek maddenin 4. madde olduğu burada da ’Binanın dış cephesini estetiğe uygun yalıtımlı dekoratif cephe yapılacaktır’ denilmiş, tam da bu taahhüde uygun son derece modern ve yalıtım bakımından normalin çok üstünde ışıklı bir cephe yapılmıştır.
- Çevre düzenlemesi de vaziyet planındaki mimarın peyzaj çalışmalarına göre ve teknik şartnameye uygun olarak yapılmış, mevzuata uygun miktarda ağaç dikilmiş, bahçe toprağı serilip çimleme yapılmıştır. Mahallinde yapılacak keşif ile bu durum teyit edilecektir.
KARġI DAVA ĠLE ĠLERĠ SÜRDÜĞÜMÜZ SEBEPSĠZ ZENGĠNLEġEN DAVACININ SAVLARINA KARġI CEVAPLARIMIZ
Gayrımenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat sözleşmesinin 5. Maddesinde
‘….teslimin gecikmesi durumunda toprak sahiplerine bağımsız bölümlerine tekabül edecek dairelerin emsal rayiç değeri üzerinden aylık kira bedellerini cezai şart olarak ödemeyi kabul ve taahhüt eder’ denilmiştir. Bu maddeden açıkça görüleceği gibi müvekkil inşaat süresince davacı/karşı davalıya kira yardımı yapma taahhüdü altına girmemiştir. Şöyle ki;
- Müvekkil eğer inşaatı taahhüt ettiği zaman içerisinde tamamlayamaz ise cezai şart olarak kira ödeyecektir, buradan çıkarılan sonuç, müvekkilin kira ödemeyeceği eğer zamanında inşaatı yetiştiremez ise kira borcuna cezai şart adı altında girmesidir.
- İnşaatı tamamlayamaz ise bile ödeneceği kira bedeli sözleşmede zikredilmemiş, özellikle rayiç değer ibaresi özellikle kullanılmıştır.
Kısaca sözleĢme ile kiranın değil, bilakis kirasızlığın düzenlendiği, müvekkilin kirayı yalnızca ceza-i Ģart olarak ödeyeceğinin kararlaĢtırıldığı ve bununla beraber ceza-i Ģartta bile bedelin özellikle bahis edilmediği ve rayicin değer olarak belirlendiği önem taĢımaktadır.
NETĠCE VE TALEP : Yukarıda izah edilen ve resen nazara alınacak nedenlerle;
1- A- Binanın fiili teslim tarihi ile resmi teslim tarihi arasındaki ihtilafın İgdaş’a yazılacak müzekkere ile tespit edilebileceği, 2-3-7-8-9 nolu bağımsız bölümlerin iddia ettiğimiz tarihlerde Abonelik Sözleşmelerinin yapılıp yapılmadığı ve bu sözleşmelere dayanak olarak abonelerin davacılar veya vekilleri ile yaptığı kira sözleşmelerinin ĠGDAġ’tan ara kararla istenmesine,
B- Şayet fiili teslim tarihi iddia ettiğimiz tarihe tekabül ediyorsa bina teslim tarihinin belirlenerek dava dilekçesinin 1. Nolu isteminin reddiyle müvekkilin ihtiyati tedbir sebebiyle uğradığı zarar için davacının yatırdığı teminatın tarafımıza esas hükümle beraber irat kaydına,
2- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin 11. Maddesinin irdelenerek ‘Toprak Sahipleri ekteki belirtilen bölümler dışında ve yukarıda belirtilen irtifa artışı dışında başkacada bölüm ve bölümlerden kati suretle pay talep etmeyecektir’, ‘imarda bir artış meydana gelirse de bu artış toprak sahipleri ve müteahhit arasında %50 oranında pay edilecektir’ lafzına ve iradesine uygun olarak paylaşımın yapıldığı, bu paylaşımın yapılabilmesi için davacıların notere giderek, müvekkil için Düzenleme Şeklinde Beyana Dayalı Vekaletname yazdırdıkları göz önünde bulundurulursa davacıların kötü niyetlerinin tespitine, arsa paylaşım oranlarının taleplerinin esas hükümle beraber reddine,
3- İnşaatın, İmara ve mimari projeye uygun olup olmadığının tespiti bakımından ara karar ittihaz edilerek mahallinde keĢif yapılmasına ve neticesinde de davacıların bu yöndeki taleplerinin reddine,
4- Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 9. Maddesi gereği, Anahtar teslimi ifadesinin ‘kat irtifaklı tapunun alınması ve yapı kullanma izin başvurusunun Belediye’ye yapılmış olmasının’ ifade edildiğinin tespitiyle, 3194 Sayılı İmar Kanunu md 30/2 gereği yapı kullanım izninin alınmış olduğunun tespitine, kat mülkiyetine geçiş ile ilgili durumun şu an tamamen idareden (şu aşamada belediye) ve idareye bağlı mıntıka mühendisliğinden kaynaklanan bir durum olduğunun tespitine, hülasaa İmar Kanunu md 30 gereği Yapı Kullanım İzni için belediyeye yapılan eksik evraksız bir başvurunun 30 gün içinde olumsuz yanıtlanmaması halinde zımmen iskan izninin var olmasına delalet teşkil ettiğinden davacıların kat mülkiyetine geçiş ile ilgili taleplerinin reddine; kaldı ki, kat mülkiyetine geçiş hususunda müvekkilin bir kusuru olsaydı dahi bu talebin huzurdaki davanın konusu alanına girmeyeceğinden davacıların bu taleplerinin usulden reddine,
5- Davacının her bir talebinde fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla 500’er TL bedelin kendilerine ödenmesi talep edilmiş ise de iman ettikleri ve güya alacak kalemleri muayyen olan tespit dosyasındaki bilirkişi rakamlarının neden müddeabih olarak dava dilekçelerinde talep edilmediğinin davacılara sorulmasına, sırf harç ödememe bahanesiyle davayı bu tutar üzerinden açmışlarsa bu durumun tespit edilerek gerekli harçların tamamlatılmasına ve davaya bu müddeabih üzerinden devam edilmesine,
6- Davacı/karşı davalının binayı bizim dediğimiz tarihte teslim almasına rağmen (igdaş abonelik kayıtlarıyla ve igdaşa verilen kira sözleşmeleriyle de sabittir) almadığını beyan etmesi, bilahare mahsuplaşmak üzere borç adı altında tahsil ettiği kira bedellerinin, yani müvekkilin inşaat süresince yaptığı kira yardımlarının sözleşmede kararlaştırılmadığının ve bu yardımları inşaat bitiminde mahsuplaşmak üzere yapıldığının tespitiyle karĢı davamızın kabulüne, yargılama masrafları ve karşı vekalet ücretinin davacılar ve davacı/karşı davalı üzerine tahmiline karar verilmesini davalı karşı davacı vekili olarak talep ederim.02.06.2014
Saygılarımla
Av. Ahmet AYDIN
