BİRİNCİ BÖLÜM : GENEL HÜKÜMLER
MADDE 1- AMAÇ 1
MADDE 2- KAPSAM 1
MADDE 3- İMAR PLANI VE YÖNETMELİKTE OLMAYAN HUSUSLAR 1
MADDE 4- DİĞER İLGİLİ MEVZUATIN GEÇERLİLİĞİ 1
MADDE 5- İSTİSNALAR 1-2
MADDE 6- YÖNETMELİKTE DÜZENLENMESİ GEREKEN HÜKÜMLER 2
MADDE 7- YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNİN ÖZELLİK ARZEDEN YAPILARDA
UYGULANMASI 2
MADDE 8- RUHSAT EKLERİNE AYKIRI YAPILARDA TAMİR VE TADİLAT ESASLARI 2 MADDE 9- BELEDİYE TASARRUFUNDAKİ YERLER ÜZERİNDE YAPILACAK TESİSLER 2-3
MADDE 10- YAPILARIN ESTETİĞİNDE BELEDİYE YETKİSİ 3
MADDE 11- BELEDİYE YETKİSİNİN KULLANILMASI 3
MADDE 12- YÖNETMELİĞİN DEVAM EDEN YAPILARDA UYGULANMASI 3
İKİNCİ BÖLÜM : TANIMLAR
MADDE 13- YERLEŞME ALANI İLE İLGİLİ TANIMLAR 3
MADDE 14- KENT BÖLGELERİ TANIMLARI VE ALAN KULLANIŞ ŞARTLARI 3-4
MADDE 15- PARSELLERE AİT TANIMLAR 4
MADDE 16- YAPI DÜZENİNE AİT TANIMLAR 4-5
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM : ARSA VE YAPILARLA İLGİLİ HÜKÜMLER
MADDE 17- PARSEL BÜYÜKLÜKLERİ 6-7
MADDE 18- BAHÇE MESAFELERİ 7
MADDE 19- PARSELASYON PLANI, İFRAZ, TEVHİT VE AYRICALIKLAR 7-8
MADDE 20- 8
MADDE 21- GEÇİCİ YAPILAR (MUVAKKAT YAPILAR) 8-9
MADDE 22- KAPANAN YOLLAR 9
MADDE 23- TEHLİKELİ ALANLAR 9
MADDE 24- PARSELLERDE YAPILANMA ŞARTLARI 9-10
MADDE 25- BİR PARSELDE BİRDEN FAZLA BİNA YAPILMASI 10
MADDE 26- TABAN ALANI KATSAYISI 10
MADDE 27- BİNA CEPHELERİ 10 MADDE 28- BİNA DERİNLİKLERİ 10-11 MADDE 29- BİNA YÜKSEKLİKLERİ 11-12 MADDE 30- BİNALARA KOT VERİLMESİ 12-13
MADDE 31- ZEMİN KAT TABAN KOTU, TABİİ ZEMİN, TESVİYE KOTU VE GİRİŞ 13-14
MADDE 32- 14-15
MADDE 33- BAZI YAPILARDA ARANAN ŞARTLAR 15-16
MADDE 34- SAÇAKLAR 16
MADDE 35- ÇATILAR 16-17
MADDE 36- DIŞ GÖRÜNÜM 17-18
MADDE 37- ÇIKMALAR 18-19
MADDE 38- IŞIKLIKLAR 19-20
MADDE 39- KONUTLARDA BULUNMASI GEREKEN PİYESLER VE KORİDORLAR 20 MADDE 40- İÇ YÜKSEKLİKLER 20
MADDE 41- PENCERELER 20
MADDE 42- KAPILAR 20-21
MADDE 43- 21
MADDE 44- MERDİVENLER 21
MADDE 45- ÖZÜRLÜ VE YAYA RAMPALARI 22
MADDE 46- BAHÇE YOLLARI VE BAHÇE DÜZENLEMELERİ 22 MADDE 47- BİNALARDA YANGIN ÖNLEMLERİ 22
MADDE 48- ASANSÖRLER 23
MADDE 49- KORKULUKLAR 23
MADDE 50- BACALAR 24
MADDE 51- PORTİKLER 24
MADDE 52- ASMA KAT 24
MADDE 53- PASAJLAR 24-25
MADDE 54- ÇAY OCAKLARI 25
MADDE 55- SİNEMA VE TİYATROLAR 25-26
MADDE 56- CAMİLER 26
MADDE 57- TAŞIT ALIM SATIM YERLERİ, AÇIK OTOPARKLAR VE TELEFONLU TAKSİ
YAZIHANELERİ 26
MADDE 58- FIRINLAR 26
MADDE 59- GECE KULÜBÜ, DİSKO, BAR vb. TESİSLER 26-27 MADDE 60- SU DEPOLARI, SIHHİ TESİSLER VE FOSSEPTİKLER 27
MADDE 61- BODRUMLARLA İLGİLİ BAZI HUSUSLAR 27
MADDE 62- KAPICI DAİRESİ VE BEKÇİ ODASI 28
MADDE 63- MÜŞTEMİLATLAR 28
MADDE 64- PARATONERLER 28
MADDE 65- BAHÇE DUVARLARI 28-29
MADDE 66- ŞANTİYE BİNALARI 29 MADDE 67- HAFRİYAT VE YIKIM İŞLERİ 29 MADDE 68- KURANGLEZ VE DİĞER BASİT TESİSLERİN YAPIMINA İLŞKİN ESASLAR 29-30
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM : YAPI RUHSATI İŞLERİ
MADDE 69- YAPI RUHSATI İŞLERİ 30-31 MADDE 70- FENNİ MESULİYET HİZMETLERİ VE SİCİL 32-33 MADDE 71- KAMUYA AİT YAPI VE TESİSLER 33 MADDE 72- SANAYİ TESİSLERİNE RUHSAT VERİLMESİ 33-34
MADDE 73- 34
MADDE 74- 34
MADDE 75- 34
MADDE 76- 34
MADDE 77- YAPI KULLANMA İZNİ 34-35
BEŞİNCİ BÖLÜM : ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER
GEÇİCİ MADDE 1- 35
MADDE 78- YÜRÜRLÜK 35
1 ESKİŞEHİR BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ İMAR YÖNETMELİĞİ
Yönetmelik hükümleri, imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde uygulanır.
BİRİNCİ BÖLÜM: GENEL HÜKÜMLER AMAÇ
Madde 1-Bu yönetmelik, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.
KAPSAM
Madde 2 - Bu yönetmelik 3194 sayılı İmar Kanunu ve 19.08.2008 tarih ve 26972 sayılı resmi gazetede yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinin 6. maddesi gereğince hazırlanmıştır. Bu yönetmelikte adı geçen Belediye ile Eskişehir Büyükşehir Belediyesi, ilçe belediyeleri ile de Eskişehir Büyükşehir Belediye sınırları içerisindeki ilçe belediyeleri kastedilmektedir. Bu yönetmelik hükümleri Eskişehir Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisinde ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında imar plânı bulunan alanlarda uygulanır.
Tanımlar ve ruhsata ilişkin hükümler hariç, bu Yönetmelikte yer alan diğer hususlar, imar planlarında aksine bir açıklama bulunmadığı takdirde uygulanır.
Ancak imar planlarında, parselasyon durumları ve bina kitleleri, bilhassa bu maksatla etüt edilerek, ölçüleri verilmediği takdirde, sadece ayrık veya bitişik bina yapılacağını, ön bahçeli veya ön bahçesiz nizamın kabul olunacağını, binaların tertip şeklini ve yüz alacakları cepheyi tespit maksadı ile şematik olarak gösterildiğinden, bunlara ait, ifadeler imar planlarının kayıtlarından sayılmazlar. Bu durumda yönetmelik hükümleri uygulanır.
İMAR PLANI VE YÖNETMELİKTE OLMAYAN HUSUSLAR
Madde 3 - İmar planlarında açıklanmamış ve bu Yönetmelikte de yer almamış hususlarda lüzum ve ihtiyaca ve civarın karakterine göre uygulanacak şekli takdire, Belediyenin görüşü alınmak kaydıyla ilgili ilçe belediyesi yetkilidir.
Belediyeler, mevzuat ve standartlarda özürlüler konusunda getirilen hükümlere uymakla ve bunları uygulamakla yükümlüdür.
Ayrıca, Belediyeler, yörenin koşullarını göz önünde bulundurarak mevzuat ve standartlarda yer almayan hususlarda da özürlülerle ilgili gerekli önlemleri almaya yetkili ve sorumludur.
DİĞER İLGİLİ MEVZUATIN GEÇERLİLİĞİ
Madde 4 - Bu Yönetmelik esaslarına göre yapılacak bütün yapılarda, plan, fen, sağlık ve çevre şartları ile ilgili diğer kanun, tüzük ve yönetmelik hükümlerine ve Türk Standartları Enstitüsü tarafından belirlenmiş standartlara uyulması zorunludur.
İSTİSNALAR
Madde 5 - Bu Yönetmelik kapsamında gerçekleştirilecek ruhsat işlemlerinde;
27/11//2007 tarihli ve 2007/12937 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla yürürlüğe konulan
"Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik", 8/5/2000 tarihli ve 24043 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan "Binalarda Isı Yalıtım Yönetmeliği", 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan "Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında
2 Yönetmelik" ile 14/7/2007 tarihli ve 26582 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan "Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik" hükümlerine de uyulur.
Bu yönetmelikte adı geçen ilgili diğer kanun, yönetmelik, standart ve mevzuatların; içeriği, adı veya numarası ile ilgili kurumlarınca değişiklik yapılması halinde yürürlüğe giren yeni mevzuat geçerlidir.
YÖNETMELİKTE DÜZENLENMESİ GEREKEN HÜKÜMLER
Madde 6 - Belediyeler, İmar Kanununa, planlı alanlar tip imar yönetmeliğine ve Eskişehir Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliğine aykırı olmamak ve Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uymak şartı ile İmar Kanununun 21 inci maddesinde belirtilen kendi beldelerinin özelliği açısından gerekli gördükleri hususları, ilçe belediyeleri meclis kararına bağlayarak bu Yönetmeliğe ilave edebilirler. Bu karar Eskişehir Büyükşehir Belediyesi Meclisince onaylandıktan sonra bir örneği de Bakanlığa gönderilir ve mahallinde yayımlandığı tarihte yürürlüğe girer.
YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNİN ÖZELLİK ARZEDEN YAPILARDA UYGULANMASI
Madde 7 - Projeleri, Bayındırlık ve İskan veya Milli Savunma Bakanlıklarınca hazırlanacak ve onaylanacak yapılara ait projelerin ilgili Belediyece incelenmesi sırasında, Yönetmeliğin Üçüncü Bölümünde belirtilen ölçü ve hükümlere bağlı kalınması mecburiyeti yoktur. Ancak, bu yönetmeliğin 59. maddesi hükümleri saklıdır.
Ayrıca, umumi binalardan yalnız ayrık nizamda olanları ile sanayi bölgelerindeki tesisler, bu Yönetmeliğin bina derinlik ve yükseklikleri hakkındaki kayıtlarına ve yönetmelikte bu gibi binalar için yer verilenler dışında kalan iç ölçülere tabi değildir.
Eğitim tesis alanlarında açık alanın toplam alana oranı 2/3’ten az olamaz.
Ancak, özürlülerin yaşamını kolaylaştırmak amacıyla özürlülerle ilgili Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uyulması zorunludur.
Bu maddenin tatbikinde ilgili belediyece tereddüde düşülmesi halinde Bayındırlık ve İskan Bakanlığından alınacak görüş doğrultusunda işlem yapılır.
RUHSAT EKLERİNE AYKIRI YAPILARDA TAMİR VE TADİLAT ESASLARI Madde 8 - Bir yapıda bağımsız bölümlerden herhangi birinde plan ve/veya yönetmelik hükümleri ve ruhsat ve eki projelerdeki aykırılıklar giderilmedikçe yapının inşasına devam edilemez, iskan edilen diğer bağımsız bölümlerde tamir, tadil veya ilave inşaat işlemleri yapılamaz.
Bir parselde birden fazla yapı varsa bu yapılardan herhangi birisinin plan ve/veya ilgili yönetmelik hükümlerine aykırı olması, bunlara aykırı olmayan diğer yapıların tamir, tadil veya ilave inşaat işlemlerini durdurmaz.
BELEDİYE TASARRUFUNDAKİ YERLER ÜZERİNDE YAPILACAK TESİSLER Madde 9 – İlgili Belediyeler tasarruflarındaki yol, otopark, park, yaya bölgesi, kaldırım gibi yerler ile bunlar üzerindeki kamu hizmetlerinin yürütülebilmesi için gerekli büfe, hela, trafo ile ulaşım ve haberleşme noktaları, sinyalizasyon ve aydınlatma elemanları, çöp kutusu, bank, reklam ve bilgilendirme levha ve panoları gibi kent mobilyaları ile peyzaj elemanlarına o yerin özelliğini korumak, Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uymak koşuluyla, Büyükşehir Belediyesi Danışma Kurulu kararı ile izin verilir.
Danışma kurulu bu konularda Estetik Komisyonuna çalışma yaptırır.
3 Bunların yapımı, kullanımı ile bakım ve onarımı sırasında yaya hareketinin engellenmemesi, can ve mal güvenliğinin sağlanması zorunludur.
Belediyelerin sorumluğunda olan teknik alt ve üst yapı donatımları ile asılacak unsurların düzgün bir şekilde yukarıya çekilebilmesi için gergi telleri kullanarak askıya alınması amacıyla, Büyükşehir Belediyesi yolun iki kenarındaki karşılıklı yapılar ile karşılıklı direkler arasında kamu yararı doğrultusunda, teknik ve estetik amaçlarla lüzumlu olan ankraj veya sabitleme gibi işlemleri yapar.
YAPILARIN ESTETİĞİNDE BELEDİYE YETKİSİ
Madde 10 – Büyükşehir Belediye Başkanlığı, Büyükşehir Belediyesi Danışma Kurulu ile birlikte uygun gördüğü yerlerde yapıların estetiği ile ilgili kurallar getirmeye, yerel ve çevre özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe şeklini boya ve kaplamaları ile belirlemeye yetkilidir.
Büyükşehir Belediye Başkanlığı, kentin, evrensel sanat anlayışına uygun olarak gelişmesi için heykeltraş, mimar, iç mimar, şehir plancısı gibi meslek dallarından akademisyen ve sanat uzmanları ile Büyükşehir, Odunpazarı ve Tepebaşı Belediyesinden (imar dairesinden) birer temsilciden oluşan bir “kent estetik komisyonu ” kurar. Estetik kurulu, şehrin estetikten uzak şekilde gelişmesini önlemek, mevcut ve yapılacak fiziki yapı ve düzenlemelerin, çağdaş ve uygar bir kent anlayışı ile güzel sanatların estetik anlayışına sahip olmasını sağlayan ve üyeleri Büyükşehir Belediye Başkanı tarafından belirlenen bir kuruldur.
BELEDİYE YETKİSİNİN KULLANILMASI
Madde 11 - Bu Yönetmelikte; Belediyeye bırakılmış olan takdir yetkileri ve sorumlulukları Büyükşehir Belediye Başkanına, İlçe Belediyelerine bırakılmış olan takdir yetkileri ise İlçe Belediye Başkanına aittir.
YÖNETMELİĞİN DEVAM EDEN YAPILARDA UYGULANMASI
Madde 12 - Ruhsat süresi içinde tamamlanması mümkün olamayacağı için beşinci yıl içinde ruhsat yenilemek üzere ilgili idareye başvurarak ruhsat yenilemesi yapılan yapılar hakkında, ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümleri uygulanır.
İnşasına 2 yıl içinde başlanmayan veya ruhsat süresi içinde tamamlanmayan ve süresi içinde ruhsat yenilemesi yapılmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak değerlendirilir. Bu yapılar hakkında yeniden ruhsat alma tarihinde yürürlükte bulunan plan ve mevzuat hükümleri uygulanır.
İKİNCİ BÖLÜM : TANIMLAR
Madde 13 - Yerleşme alanı ile ilgili tanımlar:
Yerleşik (meskun) alan: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planı ile belirlenmiş ve iskan edilmiş alandır.
Gelişme (inkişaf) alanı: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planında kentin gelişmesine ayrılmış olan alandır.
Madde 14 - Kent bölgeleri tanımları ve alan kullanış şartları:
1) Çalışma alanı:
a - Merkezi iş alanı: İmar planlarında yönetim, sosyo-kültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. Bu bölgede büro, işhanı, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza,
4 banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal kültürel tesisler, yönetimle ilgili tesisler, özel eğitim ve özel sağlık tesisleri ve benzeri yapılar yapılabilir.
b - Sanayi bölgesi: İmar planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır.
Bu bölge içerisinde amaca göre hizmet görecek diğer yapı ve tesisler de yapılabilir.
2) Sosyal ve kültürel altyapı alanları:
a - Yeşil alanlar: Toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, dinlenme, gezinti, piknik, eğlence ve kıyı alanları toplamıdır. Metropol ölçekteki fuar, botanik ve hayvanat bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar kapsamındadır.
aa - Çocuk bahçeleri: 0-5 yaş grubunun ihtiyaçlarını karşılayacak alanlardır.
Bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli araç gereçlerinden büfe, havuz, pergole ve genel heladan başka tesis yapılamaz.
ab - Parklar: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. İmar planındaki park alanlarının içerisinde park için gerekli başka tesisler gösterilmemişse, ancak büfeler, havuzlar, pergoleler, açık çayhane ve genel heladan başka tesis yapılamaz. Lüzumu halinde açık spor tesisleri yapılır.
ac - Piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları: Kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, kent içinde ve çevresinde günübirlik kullanıma yönelik ve imar planı kararı ile belirlenmiş; eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği lokanta, gazino, kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile, tenis, yüzme, mini golf, oto kros gibi her türlü sportif faaliyetlerin yer alabileceği alanlardır.
Bu alanda yapılacak yapıların emsali (0.05) i, yüksekliği (6.50) m. yi geçemez.
b - Spor ve Oyun Alanları: Spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan alanlardır. Bu alanlarda kent ölçekleri hiyerarşisine göre gerekli spor ve oyun alanları bulunur. Bunlar futbol, basketbol, voleybol, tenis, yüzme, atletizm, buz pateni vb. gibi spor faaliyetlerini ihtiva eden açık ve kapalı tesis alanlarıdır.
(1) ve (2) numaralı bentlerde belirtilen çalışma, sosyal ve kültürel altyapı alanlarında yapılacak tüm yapı, tesis ve açık alan düzenlemelerinin, özürlülerin de ulaşmasını ve kullanmasını sağlayacak şekilde Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uygun olarak yapılması zorunludur.
Madde 15 - Parsellere ait tanımlar:
1) Parsel cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Köşe başına rastlayan parsellerde geniş yol üzerindeki kenar, parsel cephesidir. İki yolun genişliklerinin eşit olması halinde dar kenar, parsel cephesidir.
2) Parsel derinliği: Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır.
Madde 16 - Yapı düzenine ait tanımlar:
1)Taban alanı: Yapının parsele oturacak bölümünün yatay izdüşümünde kaplayacağı alandır. Bahçede yapılan eklenti ve müştemilat taban alanı içinde sayılır.
2)Taban alanı kat sayısı: Taban alanının imar parseli alanına oranıdır.
3)Yapı İnşaat Alanı: Işıklıklar hariç, bodrum kat, asma kat, çatı arasında yer alan mekanlar ve ortak alanlar dahil yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır.
4)Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) (Emsal): Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı bodrum kat, asma kat, çekme ve çatı katı ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar, iç yüksekliği 1.80 m.yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları, ticari amacı olmayan ve yapının kendi ihtiyacı için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kömürlük, sığınak, su deposu ve hidrofor bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden konut, işyeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler ile bunlara hizmet veren depo ve benzeri alanlar anlaşılır.
5 5) Bu bent 02/09/1999 tarihli ve 23804 sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan Yönetmelikle yürürlükten kalkmıştır.
6) Yapı yaklaşma sınırı: Planda ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği sınırdır.
7) Bina derinliği: Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki dik hattın uzaklığıdır.
8) Tabii zemin: Arazinin hafredilmemiş ve doldurulmamış halidir.
9) Saçak seviyesi: Binaların son kat tavan döşemesi üst kotudur.
10) Bina yüksekliği: Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafesidir. İmar planı ve yönetmelikte öngörülen yüksekliktir.
11) Kat yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafesidir.
12) Bodrum kat: Zemin katın altındaki katlardır.
13) Zemin kat: İmar planı ve yönetmelikte öngörülen kat adedine göre alttaki kattır 14) Asma kat: Binaların, iç yüksekliği en az (5.50) m. olan, zemin katında düzenlenen ve ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden bağlantı sağlayan kattır. Asma katlar, iç yüksekliği (2.40) m.' den az olmamak, yola bakan cephe veya cephelere (3.00) m.' den fazla yaklaşmamak üzere yapılabilirler.
15) Normal kat: Zemin ve bodrum katların dışında kalan kat veya katlardır.
16) Son kat: Çatı altında bulunan normal katların en üstte olan katıdır.
17) Ayrık nizam: Hiçbir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır.
18) Blok nizam: İmar planı veya bu Yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır.
19) Bitişik nizam: Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır.
20) Resmi bina: Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle İl Özel İdaresi ve Belediyeye veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara ait olan ve bir kamu hizmeti için kullanılan binalardır.
21) Umumi bina: Kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla ibadet yerleri, özel eğitim, özel sağlık tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel, özel yurt, işhanı, büro, pasaj, çarşı gibi ticari yapılar, spor tesisleri, genel otopark ve buna benzer umuma ait binalardır.
22) Konut dışı kentsel çalışma alanları: İçerisinde motel ve lokanta da bulunabilen akaryakıt ve bakım istasyonları, resmi ve sosyal tesisler, dumansız, kokusuz atık ve artık bırakmayan ve çevre sağlığı yönünden tehlike yaratmayan imalathaneler ile patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların yapılabileceği alanlardır.
23)Basit tamir ve tadil: Yapılarda derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması işlemleridir.
24)Esaslı Tadilat: Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen ve/veya inşaat alanını ve ruhsat eki projelerini değiştiren işlemlerdir. Esaslı tadil, ruhsata tabidir.
25)Yüksek katlı bina:10 kat veya daha yüksek katlı binadır.
26)Ortak Alanlar: Binaların giriş holleri, ışıklıklar, hava bacaları, saçaklar, tesisat galerileri, açık ve kapalı merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kapıcı dairesi, kömürlük, sığınak ve otopark, gibi ortak kullanıma açık alanlardır.
27)Özürlü: Doğuştan veya sonradan herhangi bir nedenle bedensel, zihinsel, ruhsal, duygusal ve sosyal yeteneklerini çeşitli derecelerde kaybetmesi nedeniyle normal yaşamın gereklerine uyamama durumunda olup; bağımsız hareket edebilmesi için yapılarda ve açık alanlarda özel fiziki düzenlemelere gereksinim duyan kişidir.
28)Fenni Mesul: Proje müellifleri kendileri olsun veya olmasın, yapının yürürlükteki
6 kanun, imar planı, ilgili yönetmelik hükümleri, Türk standartları, bilimsel kurallar, teknik şartnameler, fen, sanat ve sağlık kurallarına ve tüm mevzuat hükümlerine uygun olarak düzenlenen ruhsat eki projelerine göre gerçekleştirilmesini, aldıkları eğitime göre denetleyen ve ilgili idareler ile üyesi oldukları odalarına karşı sorumlu olan ilgili meslek mensuplarıdır.
29)Fen Adamları: Yapı, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat ve ısıtma, makina, harita kadastro ve benzeri alanlarda mesleki ve teknik öğrenim veren, en az lise dengi okullardan mezun olmuş veya lise mezunu olup, bir öğretim yılı süreyle bakanlıkların açmış olduğu kursları başarıyla tamamlamış olanlar ile 3308 sayılı Çıraklık ve Meslek Eğitimi Kanununa göre ustalık belgesine sahip olan elemanlardır.
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM : ARSA VE YAPILARLA İLGİLİ HÜKÜMLER Bu Yönetmelikte belirtilen ölçüler kaba inşaat ölçüleridir.
Parsel Büyüklükleri Madde 17 - İmar planında gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı
hükümler yoksa, yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri, arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar vb. gibi mevkiin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve ihtiyaçları da göz önünde tutularak tespit olunur. Şu kadar ki; bu tespit sırasında aşağıdaki şartlar ihlal edilemez.
Parsel genişlikleri:
1) İkamet ve ticaret bölgelerinde:
a - 4 kata kadar (4 kat dahil) inşaata müsait yerlerde:
aa - Bitişik nizamda : (6.00) m.' den,
ab - Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + (6.00) m.' den,
ac - Ayrık nizamda : Yan bahçe mesafeleri toplamı + (6.00) m.' den, az olamaz.
b - 9 kata kadar (9 kat dahil) inşaata müsait yerlerde:
ba - Bitişik nizamda : (9.00) m.' den,
bb - Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + (9.00) m.' den,
bc - Ayrık nizamda : Yan bahçe mesafeleri toplamı + (9.00) m.' den, az olamaz.
c - 10 veya daha fazla katlı inşaata müsait yerlerde:
ca - Bitişik nizamda : (12.00) m.' den,
cb - Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + (12.00) m' den,
cc - Ayrık nizamda : Yan bahçe mesafeleri toplamı + (12.00) m.' den, az olamaz.
2) Yalnız 1 katlı dükkan yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde:
a - Bitişik nizamda : (5.00) m.' den,
b - Blok başlarında : Yan bahçe mesafesi + (5.00) m.' den,
c - Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + (5.00) m.' den, az olamaz.
2981/3290 sayılı yasanın 10-C uygulama alanları dışında kalan ve hiç parselasyon görmemiş yapı adalarında yapılacak yeni parselasyonda aşağıdaki parsel genişliklerine uyulacaktır.
1) Yerleşim ve ticaret bölgelerinde
a- 4 kata kadar (4 kat dahil) bütün yapı düzenlerinde 10m den az olamaz.
b-6 kata (6 kat dahil) uygun inşaatlarda 12m den az olamaz.
c-8 kata (8 kat dahil) uygun inşaatlarda 15m den az olamaz.
7 d-9 kattan fazla inşaata uygun yerlerde 20 m den az olamaz.
Ayrıca bu ölçülere yan bahçe ölçüleri eklenecektir.
2)Yalnız tek katlı dükkan yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde, yan bahçe ölçüleri + 6m parsel genişliği olacaktır.
3) Sanayi bölgelerinde: 30.00 m.' den az olamaz.
4) Konut dışı kentsel çalışma alanlarında: 40.00 m.' den az olamaz.
5)Bu ölçülerin tespitinde, köşe başına rastlayan parsellerde yol tarafındaki yan bahçe yerine, o yol için tayin edilmiş ön bahçe mesafesi alınır.
Parsel derinlikleri:
1) İkamet ve ticaret bölgelerinde:
a - Ön bahçesiz nizamda : (13.00) m.' den,
b - Ön bahçeli nizamda : Ön bahçe mesafesi + (13.00) m.' den, az olamaz.
2) Yalnız 1 katlı dükkan yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde:
a - Ön bahçesiz nizamda : (6.00) m.' den,
b - Ön bahçeli nizamda : Ön bahçe mesafesi + (6.00) m.' den, az olamaz.
3) Sanayi bölgelerinde: 30.00 m' den az olamaz.
4) Konut dışı kentsel çalışma alanlarında : 40.00 m den az olamaz.
2981/3290 sayılı 10-C uygulama alanları dışında kalan ve hiç parselasyon görmemiş yapı adalarında yapılacak yeni parselasyonda aşağıdaki parsel derinliklerine uyulacaktır.
Konut, ticaret, sanayi dışı işyeri (büro, otel vb) bölgelerde:
a- Ön bahçesiz yapı düzeninde: (10.00)m + H/2 (arka bahçe mesafesi)
b- Ön bahçeli yapı düzeninde : Ön bahçe mesafesi + (10.00)m+H/2 (arka bahçe mesafesi)İmar planlarındaki ada derinliğinin bu ölçüleri sağlamadığı durumlarda;Parsel Derinlikleri maddesinin 1.bendindeki hükümler uygulanır.
Parsel alanları: Konut dışı kentsel çalışma alanlarında 2000 m2'den az olamaz.
Madde 18 – Bahçe Mesafeleri
1) Ön bahçe mesafeleri: İskan alanlarında yapılacak binaların ön bahçe ve yol kenarına rastlayan bahçe mesafeleri en az (5.00) m.'dir.
2) Yan bahçe mesafeleri:Bodrum katlarda iskan edilen katlar da dahil, 4 kata kadar (4 kat dahil) olan binalarda yan bahçe mesafeleri en az (3.00) m.'dir. 4 kattan fazla her kat için yan bahçe mesafeleri (0.50) m. artırılır.
3) Yan bahçe mesafelerinin hesabında dikkate alınacak kat adedi: Bodrumlarda iskan edilen katlar da dahil, binada yer alan iskan edilen katların toplam yüksekliğinin üçe bölünmesi ile bulunacak sayıdır.(2.50) m.' yi aşan artık değerler 1 kat adedine tekabül eder.
4)Arka Bahçe Mesafeleri :(3.00)m den az olmamak koşulu ile arka bahçe mesafesi H/2 dir.
5)Şehirde uygulanan mevcut imar planlarında ön bahçe bırakılan konutların olduğu sokak ve cephelerde yaya hareketlerini rahatlatmak ve yolların ağaçlandırılabilmesi için, mülkiyet hakları saklı kalmak kaydıyla ekte bulunan yol kesitlerine uyarak bahçe duvarları Belediye tarafından yapılacaktır.
Madde 19 – Parselasyon Planı, İfraz, Tevhit ve Ayrıcalıklar
Her türlü imar adasında, parselasyon planı yapılmadan bu adadaki parsellerde ifraz ve tevhid yapılamaz.
GENEL ESASLAR:
8 1)İmar planlarına göre resmi yapılar ve tesisler ile okul, camii, yol, meydan, yeşil alan, park, toplu taşıma istasyonu, terminal, hal, mezbaha gibi genel hizmetlere ayrılan alanlardaki taşınmazların, bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez.
Bir kısmı bu tip kamu hizmet ve tesis alanlarına ayrılan yerlere rastlayan parsellerin bu kısımları kamu eline geçmedikçe, ayrı bir parsel olarak ifrazına izin verilmez. Kamu eline geçtikten sonra kalan kısmı imar planı ve yönetmelik esaslarına uygun ise; parsellere ayrılmasına ve yapı yapılmasına izin verilir.
2)Ayrık nizama tabi olup, imar planı ile farklı yükseklik veya kullanım kararı getirilmiş imar parselleri tevhit edilemez. Aralarında 3,00 metre ve daha fazla kot farkı bulunan imar parselleri tevhit edilemez.
3)Parselasyon planı uygulaması sonucu bir imar parselinin parçası olarak oluşacak artık ve kadastral parsellere geçici inşaat izni verilmez.
4)Kamu ve sanayi kuruluşlarına ait alanlar ile benzin istasyonlarına ayrılan yerlerde planda gösterilmiş olan yollar bu kuruluşların özel yollarıdır ve kamulaştırma konusu olmayacaktır.
İFRAZLAR
1)Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin gerçekleştirilmesi amacı ile yapılması gereken kamulaştırmalarda yapılacak ifrazlar bu yönetmelikteki ifraz koşullarına tabi değildir.
2)Belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup da imar planında yerleşim alanı dışında kalan kadastral parsellerde ve tarımsal niteliği korunacak parsellerde ifraz yapılabilmesi için ifraz sonrası oluşacak parselin mevcut kadastral yola 25 metre cephesi olması ve Tarım İl Müdürlüğünün uygun görüşünün alınması zorunludur.
Bağlık bahçelik ve özel tarım alanlarında en küçük parsel 2500 m2 dır. TAKS %5 ,KAKS %10, h=6.50 metredir. 5578 sayılı Kanun hükümleri saklıdır.
3)İfrazla oluşan parsellerin bina alanları toplamı, ifraz öncesi parselin bina toplam alanını geçemez.
TEVHİDLER
1)Ayrık yapı düzeninde parsellerin tevhidi :
Aynı yola cepheli iki ayrık yapı düzenine tabi parselin tevhidinden önceki, iki bina arasındaki, komşu ölçüsünün yarısı bina alanına, yarısı ikiye bölünüp yan komşu ölçülerine ilave edilebilir. Tevhitten sonra inşaat cephesi 50m yi geçemez
2)Köşe başı parsellerin tevhidi :
Ayrık yapı düzenine tabi parsellerin tevhidinde eşdeğer bina alanı aşılamaz.
Yeni parselin dar kenarı inşaat cephe hattı kabul edilir. İkiden fazla blok yapı düzeninde parselin tevhidinden sonra oluşan parseldeki bina cephesi 50 metre yi geçemez.
Madde 20 - İfraz yolu ile şuyulu veya yola cephesi olmayan yeni parsel oluşturulamaz.
İfraz yolu ile cephesi olmayan parsel oluşturulması ancak , imara uygun parselle şuyulandırılarak yapılabilir.
Madde 21 - Geçici Yapılar (Muvakkat Yapılar)
İmar planlarında, iskan hudutları içinde bulunup da, umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan arsaların, bu hizmetler için gereken kısmı ayrıldıktan sonra geriye kalan parçaları imar planı ve Yönetmelik esaslarına göre müsait ise parsellere ayrılabilir. Keza, imar planı ve Yönetmelik esaslarına göre müsait olduğu takdirde, bunlar üzerinde yapı izni verilebilir.
Tamamı umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan veya kalan parçası plan ve yönetmelik hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait olmayan arsalar, kamulaştırılıncaya kadar sahipleri tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.Bu gibi yerlerden 5 yıllık programa dahil bulunmayanlarında; yükseklikleri tabii zeminden (6.50) m.' yi brüt inşaat alanı (250) m² 'yi geçmemek, mümkün mertebe sökülerek başka bir yere nakli kabil malzemeden ve buna
9 müsait bir sistemde inşa edilmek şartı ile yine imkan nispetinde mevcut ve müstakbel yol güzergahlarına tesadüf ettirilmemek suretiyle imar planı tatbikatına kadar, sahiplerinin isteği üzerine ilgili Belediyesi Encümenince muvakkat yapı yapılmasına izin verilir. Bu yapının, imar planına göre bulunduğu bölgenin özellikleri ve ilgi Belediye Başkanlığının teklifi de göz önüne alınarak hangi maksat için yapılıp kullanılabileceği ilgi Belediye Encümenince tayin ve tespit olunur. Mülk sahibi bu maksadın dışına çıkamaz.Muvakkat ruhsat süresi 10 yıldır. Yapı izni verilmezden önce ilgi Belediye encümeni kararının gün ve sayısının 10 yıllık müddet için muvakkat inşaat olduğunun ve diğer lüzumlu ölçü ve şartların, tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir. Muvakkatlık süresi tapu kaydına şerh verildiği günden başlar.Bir parselde birden fazla muvakkat yapıya izin verilmesi halinde bu yapıların inşaat alanları toplamı 250 m2'den ve yükseklikleri (6.50) m.' den fazla olamaz.Plan tatbik olunurken, muvakkat inşaat ve tesisler yıktırılır, 10 yıllık muvakkatlık müddeti dolduktan sonra veya 10 yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması halinde muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir edilecek bedeli sahiplerine ödenir.
Kapanan Yollar
Madde 22 - İmar planına göre kapanan yollar veya mahreci bulunmasına rağmen yapı adası ortasında kalan parseller ifraz edilemezler. Bu gibi yerler İmar Kanununun ilgili hükümleri uygulanamadığı ve yapı yapılmasına müsait bir durum elde edilemediği takdirde, bu hükümler uygulanıncaya veya kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince olduğu gibi kullanılmaya devam olunur.
Bu gibi arsalardan 5 yıllık programa dahil olmayan ve bu Yönetmelik hüküm ve ölçülerine göre bina yapılmasına müsait bulunanlara da yükseklikleri tabii zeminden (6.50) m.' yi ve brüt inşaat alanı 250 m2'yi geçmemek üzere, 21 inci maddedeki şekil ve esaslar dahilinde muvakkat inşaat izni verilir.
Tehlikeli Alanlar
Madde 23 - Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan, sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı yapılması yasak edilen alanlar ifraz edilemez. Bu gibi yerlerde arazinin takviyesine matuf tesislerden başka yapı yapılamaz.
İmar planlarında yukarıdaki sebeplerle "Ağaçlandırılacak alan" olarak gösterilen alanlarda da aynı esaslara uyulur.
Parsellerde Yapılanma Şartları
Madde 24 - Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp ilgili belediye encümenince kabul edilip Tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez.
Parselasyon planına göre müstakil yapı yapılmasına müsait tapuya tescilli imar parseli oluşması halinde parselasyon planının tamamının tapuya tescil şartı beklenmez.
Genel olarak parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere uymayan arsalarda, yeni inşaat veya ilaveler yapılmasına veya mevcut yapıların esaslı tadillerine izin verilmez.Bu gibi arsalar, İmar Kanunu hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait hale getirilinceye kadar veya bu mümkün olmadığı takdirde kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince eskiden olduğu gibi kullanılmasına devam olunur.
Ancak, iki tarafında imar planı ve mevzuatına aykırı olmamak şartı ile yapılmış bina veya bir tarafında böyle bir bina ile diğer tarafında plana göre tespit edilmiş bir konut dışı kullanım, yol bulunan arsalardan, plan ve yönetmeliğin diğer şartlarına aykırı olmamak kaydı ile, bu Yönetmelikteki parsel büyüklükleri ile ilgili hükümlere uymaksızın yapı yapılmasına izin verilir.
Ticari amaçlı (özel okul, hastane, yurt vb.) binalar konut bölgelerinde, otopark yeterlik
10 hesabı yapılarak otopark ihtiyacı kesinlikle kendi parselinde karşılanmak, giriş ve çıkış yolları belirlenerek yoğunluğu artırmamak koşuluyla yapılabilir.
2 ve 3. derece Kentsel ve Bölgesel İş Merkezlerinde (Ticaret Bölgesi) bürolar iş hanları, gazino, lokanta, çarşı, mağazalar, bankalar, oteller, sinema, tiyatro, düğün salonu gibi kültürel,sosyal tesisler ve yönetimle ilgili tesisler ile benzeri yapılar trafik, yol, tretuvar, otopark olanaklarını zorlamamak ve yoğunluğu arttırmamak koşulu ile yapılabilir.
Tüm bölgelerde yapılacak dükkân cepheleri akstan aksa en az 3.50 metreden az olamaz. Belediyelerce belirlenecek boş arsaların yollara bakan cepheleri 0.90 mt yüksekliğinde duvarla kapattırılacaktır. Gayrimenkul sahipleri ilgili Belediyece verilecek sürede bu yerleri kapatmaya zorunludurlar. Bu yükümlülüğü yerine getirmemeleri durumunda ilgili Belediyenin yapacağı harcamalar %20 fazlası ile alınır. Şehir içinde boş arsa ve arazisi olanlar, buraların ot ve dikenlerle kaplanıp yazın kuruyarak yangına açık hale gelmesi yada görüntü kirliliği yaratmasına karşı önlem almak zorundadırlar. Yine bu yükümlülüğü yerine getirmemeleri durumunda ilgili Belediyenin yapacağı harcamalar %20 fazlası ile alınır.
Boş arsa ve benzeri yerlerin maliki veya kullanım hakkı sahibinden izin alınarak onaylı imar planındaki hakları saklı kalmak koşuluyla ilgili belediyesi tarafından geçici açık otopark ve yeşil alan olarak düzenlenebilir.
Boş arsa ve arazilere yalnızca otomobil ve otobüslerin kullanımına ait olmak üzere park için izin veren veya kiraya veren taşınmaz sahipleri söz konusu alanları (çamur üretimini engellemek amacıyla ) asfalt veya beton kaplatacaklardır.
Şehrin imar planları yapılmış bölgelerinde; Konut, ticaret, park, yeşil alan, sosyal donatı alanı vb. olarak belirlenen parsellerde sebze, meyve, tahıl, bakliyat ve benzeri her türlü tarımsal faaliyette bulunulması, her ne surette olursa olsun bu alanlara kamyon, traktör vs.
araçlarla girilmesi yasaktır. Aksi hareket halinde, ekim bozulup masrafları ikiye bölünüp, ekenden ve ektirenden tahsil edileceği gibi Encümen kararı ile de ayrıca parasal ceza uygulanır. Mahsul yetişmiş ise el konulur. Bu durumda mahsul kaldırılıp, masrafı da ekenden tahsil olunur.
Bir Parselde Birden Fazla Bina Yapılması
Madde 25 - Bir parselde, bu Yönetmeliğin 18 inci maddesindeki ölçülere uyulması kaydı ile birden fazla yapı yapılabilir.
Umumi binalar için ilgili Belediye Encümenince kabul edilecek fonksiyon şeması ve prensip kararlarına göre proje tanzim edilir.
Maliklerin talebi halinde, tapu idareleri imar parsellerini imar adası içinde tevhit ederek yeni elde edilen imar parselleri üzerinde yatay kat mülkiyeti veya kat irtifakı tesis ederler.
Taban Alanı Kat Sayısı
Madde 26 - Blok veya ayrık yapı nizamına tabi olan ve imar planı ile ölçü ve emsal verilmemiş yerlerde taban alanı kat sayısı % 40'ı hiçbir şekilde geçemez.
Bina Cepheleri
Madde 27 - Ayrık yapı nizamına tabi olan yerlerde yapılacak yapıların max. bina cephesi (30.00) m.'dir.İkili veya üçlü blok yapılması gereken yerlerde, daha uygun çözüm yolları bulmak maksadı ile birkaç dar parseli birlikte mütalaa ederek o yer için tespit edilen yapı karakterine uyacak bir tertipten uzaklaşmamak üzere bina cepheleri toplamı (30.00) m.
olan ikili veya üçlü bloklar teşkil etmeye ilçe Belediyesi yetkilidir.Blok yapı nizamına tabi olan yerlerde ise azami blok boyu (50.00) m.'dir.
Bina Derinlikleri
Madde 28 - İmar planlarında bina derinlikleri belirlenmemiş yerlerde:
Bitişik, blok yapı nizamdaki parsellerde bina derinliği (20.00)m.yi ayrık yapı
11 düzenindeki parsellerde bina derinliği 40 m.yi geçmemek koşulu ile
l = L - [ K +(H/2)] formülü ile hesaplanır.
Burada,
l=Bina derinliği L=Parsel derinliği K=Ön bahçe mesafesi
H=Bina yüksekliğini gösterir.
Ancak;
1) Formülün kullanılması sonucunda (10.00) m.' den az çıkan bina derinlikleri, arka bahçe mesafesi (2.00) m.' den az olmamak üzere (10.00) m.' ye çıkartılabilir.
2) İmar planlarında ticaret bölgesi olarak gösterilen blok ve bitişik nizam yapı adalarında yapılacak binaların gece ve gündüz ikamete ayrılmayan, sadece işyeri olarak kullanılan zemin katları, bodrumları ile birlikte ön ve yan bahçe mesafelerine tecavüz etmemek kaydı ile, arsa derinliğince yapılabilir. Şu kadar ki; meyilli arsalarda bu yüksekliğin, arka komşu sınırında tabii zeminden itibaren (6.50) m.' yi geçmesi halinde, bu miktarı aşan kısmı arka komşu sınırından en az (3.00) m. geriden başlatılır.
Ayrık nizamda olup iki yol arasında kalan ve ön bahçe mesafeleri çıktıktan sonraki derinliği 40 metreye kadar olan parsellerde %40 ı aşmamak koşulu ile bu derinliğe kadar yapı yapılabilir.
Bitişik nizamda olup iki yol arasında kalan ve varsa ön bahçe ölçüleri çıktıktan sonraki derinliği 30 metreye kadar olan parsellerde: İmar planında tek yapı düzeni var ise yapı derinliği 30 metreye kadar verilebilir. Ancak imar planında iki ayrı yapı düzeni varsa, yüksek katlı cepheden verilen derinlik 20 metreyi aşamaz.
Bitişik nizamdaki köşe parselin derinliği ortalama 23 metreye kadar ise tamamına ön yol koşulu uygulanır. Derinlik uygulaması daha fazla ise 20 metreye kadar ön yol koşulu, geri kalan kısmına yan yol koşulu uygulanır. Ancak komşu parsele en az 3 metre kala diğer yan yol koşuluna uyulacaktır.
Bina derinliği; Bitişik iki tarafındaki parseller üzerinde imar planına göre ruhsatlı teşekkül eden (Af yasasına göre ruhsat alanlar hariç) veya olduğu gibi korunması mümkün bina bulunuyorsa, bina derinliği yan parsellerde teşekkül etmiş binaların arka köşe noktalarını birbirine bağlayacak kadar arttırılır.
Sadece bir tarafında teşekkül oluşmuş parsellerde bina derinliği; teşekkül olmayan parseldeki imar yönetmeliğine göre verilecek binanın arka köşesi ile, teşekkül etmiş binanın arka köşe noktalarını birbirine bağlayacak kadar arttırılır.
Bina Yükseklikleri
Madde 29 - 1) İmar planlarında kat adetleri veya bina yükseklikleri belirtilmemiş yerlerde bina yükseklikleri ve bunlara tekabül eden kat adetleri aşağıda gösterilen miktarları aşmamak üzere tespit olunur.
İmar planına göre genişliği:
7.00 m'ye kadar olan yollarda: Bina yüksekliği 6.50 m'den, kat adedi bodrum hariç 2'den fazla,
7.00 m ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği 9.50 m'den, kat adedi bodrum hariç 3'den fazla,
9.50 m ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği 12.50 m'den, kat adedi bodrum hariç 4'den fazla,
12.00 m ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği 15.50 m'den, kat adedi bodrum hariç 5'ten fazla,
14.50 m ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği 18.50 m'den, kat adedi bodrum hariç 6'dan fazla,
17.00 m ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği 21.50 m'den, kat adedi bodrum hariç 7'den fazla,
12 19.50 m ve daha geniş yollarda: Bina yüksekliği 24.50 m'den, kat adedi bodrum hariç 8'den fazla, olamaz.
(İmar planlarında gösterilen bina yüksekliklerinin veya kat adetlerinin birbirlerine tahvillerinde veya neye tekabül ettiklerinin tespitinde de bu esaslar göz önünde bulundurulur.)
2) İmar planına göre iskan hudutları dışında kalan veya iskan hudutları içinde bulunup da yapı yapılması men edilen veya başka maksada tahsis olunan yerlerde bu madde uygulanmaz.
3) Yeni yapılacak binalarda: Tayin edilmiş ise imar planlarındaki şartlara, aksi halde bu Yönetmelikte gösterilen yüksekliğe veya kat adedine uyulması mecburidir. Ancak temel ve statik hesapları ile bahçe mesafeleri, merdiven, ışıklık vs. gibi kat adedi veya bina yüksekliği ile ilgili elemanları, plan ve yönetmelikte gösterilen azami yüksekliğe göre hesaplamak, lüzumu halinde asansör yeri bırakılmak veya proje mesuliyeti ile fiilen yapılacak bölümün fenni mesuliyet hizmetleri bu esaslara göre aranmak şartı ile daha az katlı inşaat yapılabilir.
İlçe Belediyesince uygun görülen hallerde 3 veya daha az katlı bina yapılması gereken yerlerde inşa olunacak noksan katlı binalarda ise bu şartlar aranmayabilir.
4) Bu maddenin uygulanmasında, yollardaki arazi genişleme ve daralmalarda, ön bahçe, yeşil alan, refüj, meydan, otopark, demiryolu, su kanalı gibi unsurlar yol genişliğine dahil edilmez.
5) Bu Yönetmelikte ve/veya planda gösterilen yükseklikler, herhangi bir abideyi veya muhafazası gereken tarihi ve mimari bir eserin görüşünü bozması halinde ilgili Belediyesince lüzumu kadar azaltılabilir.
Bitişik nizamdaki imar adalarında iki veya daha fazla yola cepheli köşe başına rastlayan parsellerde yapılacak binalar daha fazla yükseklik alabileceği sokağın koşullarına tabidir. Ancak, bu yükseklik diğer sokakta ortalama derinliği 23m. ve daha az olan parseller hariç (20.00)m. ye kadar devam eder.
Binalara Kot Verilmesi
Madde 30 - Binalara kot verilmesinde aşağıdaki esaslara uyulur:
1) Yoldan kotlandırma
Genel olarak binaların cephe aldığı yolun tretuvar seviyesinden (bordür taşı üst seviyesinden) kot verilir.
Tretuvar seviyesi, yol seviyesinin (0.18) m. üstü olarak kabul edilir.
Henüz oluşmamış yollarda kot talebi halinde bordür üst seviyesi, ilgili Belediyesi tarafından hazırlanan projesine göre en geç 20 gün içerisinde belirlenir.
Binalara kot verilirken parselin kot aldığı yol cephesinin orta noktası hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesi röper kabul edilir.
Parselin kot aldığı yol cephesinin köşe kotları arasında (3.50) m. veya daha fazla kot farkı bulunması halinde, binanın oturacağı alan kademelendirilmek ve her kademenin orta noktasına rastlayan bordür taşı üst seviyesi (+-0.00) kabul edilmek suretiyle kot belirlenir.
Ancak her kademenin kendi hizasındaki en düşük bordür kotundan itibaren yüksekliği en çok (1.75) m. olmak zorundadır.
Kademeli kotlandırmada her kademe, cephe boyunca (6.00) m. den aşağı olamaz. Son kademenin (6.00) m. den az olması durumunda bir önceki kademe seviyesine uyulur. Ayrıca her kademedeki bina bölümü kendi (+-0.00) kotuna göre, imar planı ile belirlenen saçak seviyesini geçemez.
Tabii zemin kotu yol kotu altında olan parsellerde, binalara verilecek azami kot parselin cephe aldığı yol hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesidir.
2) Tabii zeminden kotlandırma
Arazinin meyilli olması durumunda, parselin tabii zemini yoldan yüksek ve ön bahçe mesafesi (10.00) m. veya daha fazla veya parselin tabii zemini yoldan aşağıda ve ön bahçe mesafesi (15.00) m. veya daha fazla ise tabii zeminden kot verilir.
13 Yola göre yüksek olan parsellerde, tabii zemin kotu, o parseller için bordür seviyesinden verilecek kotu (3.00) m. den fazla geçemez.
Bir yola cepheli veya birden fazla yola cepheli olup, üzerinde birden fazla yapı yapılması mümkün olan parsellerde kot, her binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur. Ancak, yola nazaran (3.00) m. yüksek olan parsellerde, tabii zemin kotu ilgili belediyenin imar birimince yapı adasının tamamının bu madde hükümleri çerçevesinde etüdü ve bunun ilgili belediye encümenince kabulü ile yapılır.
3) Köşe başı parsellerde kotlandırma
Köşe başı parsellerde kot, yolların farklı genişlikte olduğu durumda geniş yoldan ve parsel orta noktası hizasındaki bordür taşı üst seviyesinden verilir.
Yolların aynı genişlikte olduğu, yollar arasındaki kot farkının en çok (1.50) m. olduğu durumlarda yolların kesiştiği tretuvar üst seviyesinden kot verilir.
Aynı genişlikte yolların kesişmesi sonucu meydana gelen ve yollar arasında (1.50) m.
den fazla kot farkı bulunan, imar planında ön cephesi işaretlenmeyen köşe başı parsellerde kot, yollar üzerindeki kat nizamı, bitişik parsellerin kot durumu, parsel cepheleri uzunlukları ile yapı yoğunluğu dikkate alınarak ilgili belediyesince belirlenen parsel ön cephesinin orta noktası hizasındaki bordür taşı üst seviyesinden verilir.
Röper noktası ve parselin yol cephesine rastlayan köşe noktaları arasında (3.50) m.
veya daha fazla kot farkı olması durumunda (1) numaralı bent hükümleri doğrultusunda kademe yapılır.
4) Köşe başından başka iki yola cephesi olan parsellere, cephe aldığı yoldan bu maddenin yukarıdaki bentlerine uygun olarak kot verilir.
5) İkili veya üçlü blok teşkil eden binaların her birisine yukarıdaki bentlere göre ayrı ayrı kot verilir.
Bir parselde birden fazla yapı yapıldığında her yapı için ayrı olarak yukarıdaki bentlere uygun kot verilir.
Tabii zeminden kotlandırma, ancak ilgili belediyenin imar birimince, yapı adasının tamamının etüdü ve bunun ilgili belediye encümenince kabulü ile uygulanır.
Zemin Kat Taban Kotu, Tabii Zemin, Tesviye Kotu ve Giriş
Madde 31 - Bu maddede geçen terimler aşağıda tanımlanmıştır:
Zemin kat taban kotu: Zemin kat taban seviyeleri (su basman seviyesi) binaların kot aldığı cephesinde (+-0.00) kotunun altına düşemez ve (+1.00) kotunun üstüne çıkamaz. Ancak her koşulda azami bina yüksekliği aşılamaz.
Tabii zemin: Arsanın hafredilmemiş ve/veya doldurulmamış durumudur. Tabii zeminde, ilgili idarece yol kotu tutanağı düzenlenmeden, hiçbir şekilde kazı veya dolgu yapılamaz. Aksi takdirde İmar Kanununun 40 ve 42 nci maddeleri uyarınca işlem yapılır.
Tesviye: Bu Yönetmelikte belirtilen esaslara göre kazı veya dolgu yapılmak suretiyle arsanın kazandığı son zemin durumudur.
1) Tesviye işlemlerinde aşağıdaki şartlara uyulur.
a) Ön Bahçelerin Tesviyesi
Yoldan kot alan parsellerde; % 15' den daha az eğimli bir yola cephesi bulunan parsellerin yol cephesinde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısımlar komşu parsel sınırına kadar yol eğimine göre kaldırım seviyesinde tesviye edilir. % 15'den fazla eğimli, merdivenli veya kademeli bir yola cephesi bulunan parsellerde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısım, yaya kaldırımı ile uyumlu olmak ve kademeler arasında en çok (0.15) m. kot farkı olmak üzere tesviye edilir.
Bina yol cephe hatları ile yollar arasında kalan bahçeler yola doğru en fazla %2 meyil verilerek tesviye edilir.
b) Arka Bahçelerin Tesviyesi
Tabii zemini (+-0.00) kotunun üstündeki arka bahçe zemininin bu kota kadar kazılması esastır. Ancak, kayalık zeminlerde veya parsel arka sınırındaki ortalama tabii
14 zeminin (+2.00) kotundan yukarıda olması halinde, gerekli önlemler alınarak bina arka cephesinden itibaren (3.00) m.'lik şeridin tesviyesi ile yetinilir.
Parsel arka köşe ve bina arka köşelerinden en az birine isabet eden tabii zemin (+- 0.00) kotunun altında ise arka bahçede en düşük kota kadar kazı yapılabilir. Ayrıca, arka bahçelerde (2.00) m.' den fazla olmamak ve (+-0.00) kotunu geçmemek koşuluyla dolgu yapılabilir.
c) Yan Bahçelerin Tesviyesi
(+-0.00) kotunu aşan yan bahçelerde, zeminin bu kota kadar kazılması esastır. (+-0.00) kotunun altındaki yan bahçelerin arka bahçe tesviye kotunun altına inilmemek suretiyle kazılması esastır. Tabii zemini arka bahçe tesviye kotunun da altında kalan yan bahçeler arka bahçe tesviye kotuna kadar doldurulur. Arka bahçe tesviye kotu seviyesinde tesviye edilerek bina ön bahçe hizası ile kot farkı oluşan parsellerde ön bahçe ile bağlantıyı sağlayan merdiven ve rampa yapılması zorunludur.
Köşe başı parsellerin ön bahçeleri, bina cephe hattı boyunca, komşu parsel sınırına kadar yaya kaldırımı eğimince tesviye edilir.
d) Arka ve yan bahçeler parselin en düşük köşe kotunu aşmamak üzere tesviye edilir.
Bu gibi hallerde, projesine uygun olarak istinat duvarı da dahil gerekli tüm önlemler alınır.
2) Bina girişlerinde aşağıdaki şartlara uyulur.
Yol cephelerinden giriş alan binalarda, girişin hizasındaki bordür taşı üst seviyesinin altında giriş yapılamaz. Bina giriş kapıları ve giriş holü genişlikleri (1.50) m.'den az olamaz.
Yola bakmayan cephelerden, köprü veya giriş şeridi aksı hizasındaki bordür seviyesinden en fazla (1.50) m. inilmek veya çıkılmak suretiyle giriş yapılabilir.
Tabii zeminden kotlandırılan parseller yukarıdaki şartlara tabi değildir. Giriş tabii zemine uyumlu olarak düzenlenecek merdiven ve rampalarla sağlanır.
Binalara girişi sağlayan köprü ve giriş şeridi ile tretuvar ve bina girişi arasında kot farkı olduğu durumlarda ve binalara girişin merdivenlerle sağlanmasının zorunlu olduğu hallerde, merdivenlerin yanısıra, özürlülerin de kullanımının sağlanması amacıyla, standardına uygun rampa yapılması zorunludur.
Ayrıca, döşeme kaplamalarında kaymayı önleyen, tekerlekli sandalye ve koltuk değneği hareketlerini güçleştirmeyen standardına uygun malzeme kullanılması zorunludur.
Madde 32 - Her türlü yapı nizamında yapılacak bodrum katlarda,bağımsız bölüm,eklenti ve/veya ortak alanlar düzenlenebilir.Konutlarda toprağa dayalı ve iskan edilebilen bodrum katlarda zorunlu piyeslerden olan oturma odası ve bir yatak odasının pencere açılmak suretiyle, doğal aydınlatma ve havalandırmasının sağlandığı dış duvarları ve mutfakları en fazla (0.50) m. gömülebilir.Ancak, ticari alanlarda yapılan binaların ticari amaçla kullanılan bodrum katlarında bu şart aranmaz. Bu tür binalarda suni havalandırmanın sağlanması ile özürlülerin dolaşımına olanak sağlayan rampa, yürüyen bant ve bunlar gibi önlemler alınır.
Düzenlenen bağımsız bölüm ve/veya bağlantılı eklentileri ortak kullanım alanlarıyla ilişkilendirilemez. Binanın ortak alan olarak düzenlenen hacimleri,ortak alanlar ve/veya ana merdiven ile bağlantılı olmak zorundadır.Bitişik ve blok nizama tabi binalarda yan bahçeden ulaşmak olanaklı değilse;arka bahçeyi ortak olarak kullanmak maksadıyla,bodrum veya zemin kattan müstakil olarak bahçeye herhangi bir ortak alandan çıkış vermek zorunludur.
Konut alanında kalmakla birlikte Belediye tarafından uygun görülen yol güzergahlarında ve 12 m ve daha geniş yol güzergahlarında, ayrıca en az 7 metrelik yollara cephe alması koşulu ile, konut adalarının sağlık tesisi ( sağlık ocağı, aile sağlığı, toplum sağlığı, toplum sağlığı, hastane vb.) ile eğitim tesisi ( ilköğretim, lise vb.) yerlere cepheli parsellerinde bu tesislerin parsellerine en fazla 50 m. mesafede olması koşulu ile zemin katlarında yalnızca kırtasiye, eczane, kitabevi olarak düzenlenmek kaydıyla ticaret yapılabilir.
Bu kullanımların bodrum katlarında içten bağlantılı piyesleri olabilir. Bu piyeslerin ayrı girişleri olamaz, binanın ortak alanları ve müştemilatları ile irtibatlandırılamaz. Ticaret
15 bölgelerinde aynı merdiven kovası ve aynı asansörden faydalanmamak kaydı ile işyeri ve konut birimleri aynı binada düzenlenebilir.Her işyerinde en az bir wc bulundurulması zorunludur.
Toprağa dayalı tüm bodrum katlarda, dış etkilere karşı ısı ve su yalıtımı yapılması zorunludur. Arazi eğiminden faydalanmak amacı ile veya mimari nedenlerle, binalar bloğunun, bir binanın veya bağımsız bir dairenin; belirlenen bina yüksekliğini aşmamak, belirli piyesler için tespit olunan asgari kat yüksekliklerine veya bu Yönetmeliğin diğer hükümlerine aykırı olmamak şartı ile, çeşitli katlarda ve/veya farklı taban ve/veya tavan seviyelerinde düzenlenmesi mümkündür. Ayrıca, yukarıdaki hükümlere uygun olmak kaydı ile, zemin katların binanın kot aldığı yol cephesi üzerinde bulunmayan piyesleri ile yol cephesinde yer alan piyeslerinin yol cephesinde kalmayan ve piyes derinliğinin yarısını aşmayan bir kısım alanları, zemin kat kotundan farklı kotta düzenlenebilir.
Ticari amaçlı yapılar ve umumi binalarda bodrum kat adedi herhangi bir sınırlandırmaya bağlı değildir. Sinema, tiyatro, konferans salonu, düğün salonu, gece kulübü, dershane, kurs, kahvehane, sauna sıhhi banyo vb. halkın toplu olarak bulunduğu yerler birinci bodrumdan daha alt katlarda yapılamaz ve bu mahallerin bina giriş ve çıkışı dışında, cadde veya sokağa açılan en az (2.00)metre genişliğinde ve dışa açılabilen bir kapı ile bağlantılı ayrı
1 bir kaçış yapılması zorunludur.
Konut bölgelerinde düzenlenmiş bahçe seviyesi üzerinde görülebilen bir bodrum katın dışında ayrıca bahçe seviyesinin tamamen altında kalmak ve dışarıdan görünmemek koşuluyla bir bodrum kat daha yapılmasına izin verilebilir. Ancak, bir ve ikinci bodrum kattan başka bodrum katların tamamı otopark alanı olarak düzlenmesi halinde ikiden fazla bodrum kat yapılabilir.
Bazı Yapılarda Aranan Şartlar Madde 33 –
A)Yapıların Güvenliği İle İlgili Kurallar
Binalara ait projeler hazırlanırken uyulması zorunlu yönetmelikler:
TS 498 yapı elemanlarının boyutlandırılmasında alınacak yükler TS 500 betonarme yapıların hesap ve yapım kuralları
TS 648 Çelik Yapılar Yönetmeliği
TS 647 Ahşap Yapılar Yönetmeliği
TS 3357 Kaynaklı Birleşim Kuralları
TS 543 Tuğlalı döşemelerin hesap ve yapım kuralları Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkında Yönetmelik.
1- Hesaplar: Döşemeler gibi yükleri doğrudan taşıyan elemanların hesabından başlanıp, kiriş kolon gibi diğer elemanlara geçerek temele kadar düzgün bir sıra içinde devam ettirilip, kontrolü kolay olacak şekilde yazılmalıdır.
Yükün bir elemandan diğerine nasıl ve nereden geçtiği açıkça gösterilecektir. Hesap ile çizimler arasındaki bağlantı açık olarak kurulmalı, elemanların numaraları hesaplarda başlık olarak verilmeli ve bunlar çizimlerde de her eleman üzerine yazılmalıdır.
Tüm yapılarla,büyük açıklıklı endüstri yapıları, sinema, spor tesisleri vb. yapılar ile baca, kule gibi yapıların oturacak zeminin tüm verilerini içeren zemin etüt raporları Büyükşehir Belediyesince onaylanan kurum ve kuruluşlara yönetmelik ekindeki detaylara göre hazırlatılır.
Zemin etütlerini alt kademe Belediyeleri ada bazında tespit ettirerek verilen imar çaplarında bu bilgileri belirteceklerdir.
Büyük açıklıklı endüstri yapıları, sinema, tiyatro, spor tesisleri vb.. yapılar ve taşıyıcı sistemi düzenli olsa bile temel üst kotundan ölçülen yüksekliği (25.00)metreyi geçen binalar ile baca kule vb.. yapıların deprem hesabında kullanılacak doğal periyotları zemin ve yapıya ait özellikler göz önünde tutularak güvenilir bir dinamik yöntem ile hesaplanacaktır.
Her yapı hesabında eleman ve yapı güvenliğinin sağlandığı taşıma gücüne göre gösterilecektir.
Yerleşime açık tüm bölgelerde yapılacak inşaatlarda zemin emniyet kontrolü yapılacak ve yeraltı su seviyesini dikkate alan önlemler alınacaktır. Üst kesimleri moloz yapılı yamaç bölgelerinde yapı temelleri sağlam zemine oturuncaya kadar inecek biçimde hesaplanacaktır.
Tüm yapılarda yatay yükleri emniyetle temele aktarmak üzere temele kadar devam eden ve planda rijitlik merkezi kütle merkezine çakışacak yada kabul edilebilir yakınlıkta kalacak şekilde deprem perdesi düzenlenmeden asmolen dolgulu yada dolgusuz dişli döşemeler yapılmayacaktır.
Bina derzleri: Bırakılacak minimum derz boşluğu 6 metre yüksekliğe kadar en az 3 cm. olacak ve bu değere 6 metreden sonraki her üç metre yükseklik için en az 1 cm.
eklenecektir. (ayrıntılı hesap için ilgili yönetmelik koşulları uygulanacaktır) Bu boşluklar uygun bir derz kaplama malzemesi ile kapatılacaktır.
2-Yapım kuralları ve yapımda kullanılacak malzemeler:
Ekteki “İnşaat Uygulamalarına Ait Taahhütname” imza altına alınmadan ve ilgili belediyesine verilmeden inşaat işlerine başlanamaz.
2 Yapılar tüm standart ve yönetmeliklerle bu standartlara uygun malzeme ile yapılacaktır.
Betonarme yapılarda en dar kolon boyutu 25cm. ve en kesit alanı 750 cm2den az olamayacak , dairesel kolon çapı en az 30 cm olacaktır ve hiçbir suretle taşıyıcı kolonlardaki oran 1/7 den az olamaz(Hesaplarda perde olarak ele alınmış düşey elemanlar hariç)
-Bina kolon ve kiriş sistemi ile diğer taşıyıcı yapı unsurları , dekorasyon amaçlı sabit kaplama malzemeleri ile kaplanmayacak, açılarak kontrolünün yapılabileceği türden malzemeler kullanılabilecektir. Binalarda yapılacak dekorasyon ve tadilatlarında iç mimarlara çizdirilip, bir iç mimarca uygulama sorumluluğu yüklenilen projenin Belediyeye onaylattırılması zorunludur.
B)Kat Adedi, Yükseklik ve Yapısal Özellikler:
1) Kerpiç bina yapılamaz.
Hımış ahşap, yarım kagir binalarda: 1 bodrum ve 2 normal kat, yani (6.50) m.' yi aşamaz.
2) Ahşap ve yarım ahşap binalar bitişik olarak yapılamazlar.Ayrık yapı düzeninde ise komşu sınırlarına bırakılacak bahçe ölçüsü (5.00)metreden az olamaz.
Hımış ve yarım kagir binaların komşu hudutlarına zeminden itibaren çatının her yerinden (0.50) m. yüksekliğe kadar ve en az 1 tuğla kalınlığında yangın duvarı yapılması şartı ile bitişik olarak inşa edilmeleri mümkündür.
3) Umumi binalar çelik, betonarme, kagir veya benzeri olabilir. Ancak, mimari karakteri veya kullanma şart ve şekilleri itibarı ile özellik arz eden yapılar bu hükme tabi değildir.
4) Her türlü binaların temel ve bodrum kat duvarları kagir olacaktır.
5) Parsel içinde istinat duvarı yapılması gereken hallerde, Belediyelerin ilgili birimlerinden istinat duvarı için ruhsat alınması mecburidir. Bu tür parsellerde yapılacak binalara istinat duvarı tamamlanmadan önce hiçbir şekilde kullanma izni verilmez.
Saçaklar
Madde 34 - Binalara 1.20 m.' yi geçmemek üzere .son kat tavan döşemelerinde yapılacak saçaklarda; bitişik nizama tabi binalarda 50 cm’ yi geçmemek, ayrık nizama tabi binalarda ise komşu parsele 2 metreden fazla yaklaşmamak koşulu ile saçak yapılabilir.Ayrık nizamda zorunlu hallerde 50 cm. saçak yapılabilir.
Bitişik yapı düzenindeki binalarda esas giriş saçaklarının (Markiz) yapılıp yapılmayacağı ve yapılacak ise bu saçakların 1.20 metreyi geçmemek üzere genişliği saptanır.Ayrık yapı düzenindeki binalarda ise bahçe ölçüsü içinde kalmak ve tretuvara taşmamak kaydı ile daha geniş giriş saçakları yapılabilir.
Giriş saçaklarının en alçak noktası tretuvar üst seviyesinden en az 2.50 m. yükseklikte bulunacağı gibi genişliği tretuvar dışına en az (0.40) metreye kadar yaklaşabilir.
Çatılar
Madde 35
Çatıların % 30 eğimli yükseklik dahilinde kalması ve yapının durum ve ihtiyacına uygun olması zorunludur.
Çatı arasına bağımsız bölüm yapılamaz. Bu kısımlarda ancak yönetmeliklerde belirtilen ölçüleri sağlamak kaydıyla kapıcı ve kaloriferci dairesi, su deposu, asansör ve son katlardaki bağımsız bölümlerle bağlantılı bölümler yapılabilir. Bağlantılı yapılan bu bölümler binanın bitişik olmayan, ön, arka ve yan cephelerinden 5.50 metre çekilerek % 33 eğim içinde kalmak, kesinlikle açık teras yapmamak ve çatının sonradan kaldırılmasına olanak vermeyecek malzemeden olabilir. Üç kattan fazla katlı binaların çatı eğimleri her cephede uygulanacaktır. Merdiven evi, asansör kuleleri ( TS 863 gereği), makine dairesi ve ışıklıklar gereği kadar çatı yüksekliğini geçebilir. Teras çatılarda, ısı ve su yalıtımı uygulanması ve kenarlarda (0.90) metre yüksekliğinde bina yüksekliğine dahil olmayan parapet yapılması
3 zorunludur. Ayrıca özellik arz eden bazı yapılaşmalarda (mimari proje gereği, teşekkül yapılar vb) Estetik Komisyonunun izni alınmak suretiyle teras çatılarda (0.90) metrenin üzerinde de parapet yapılabilir.
Çatı içine ulaşılması zorunludur.
Duman ve hava bacaları ile son kattaki bağımsız bölümlerle bağlantılı yerlerin aydınlatılması amacı ile yapılacak pencereler hariç olmak üzere çatı örtüsü üzerinde hiçbir çıkma ve çıkıntı yapılamaz.
Tescilli sivil mimarı örneği, anıtsal ve kamu yararlı yapılar ile dini yapıların çatı örtüleri ve bunların yapılacak, tamir ve tadil edilecek çatı örtüleri bu kayıtlara tabi değildir.
Dış Görünüm Madde 36
2.ve 3. Derece Kentsel ve Bölgesel İş Merkezlerinde (Ticaret Bölgesi) zemin üstü katlar istenildiğinde konut olarak da kullanılabilir.Ancak; bu bölgelerde yapılacak bankaların sokak yol cephelerinde mesai saatleri dışında karanlık ve ölü mekanlar yaratılmaması amacıyla, bankaların yola olan cephelerinde derinliği 1.00m den az olmayan çevre ile uyum sağlayan ışıklı vitrin düzenlenecektir.İstenildiği takdirde yine çevre ile uyumlu olmak kaydıyla zemin katın bir kısmı sanat galerisi vb.. kullanımlar için aktiviteleri içerecek şekilde düzenlenecektir. Düzenlemeler banka kullanım sahasının 1/4 ünden az olamaz.
Her binanın giriş kısmında, kolayca görülebilecek yerine, en az A5 boyutunda, uygun malzemeden (taş, mermer vb.), gömme yazılı, binanın yapım tarihini, mimarını, inşaat mühendisini, teknik sorumlusunu ve binayı yapan yüklenici firmanın adını belirtir yapı tanıtım künyesi plakası duvara gömme olarak konulur.Yapı tanıtım künyesi dışında, yapı cephesine, herhangi bir sıva veya malzeme kullanılarak hiçbir yazı yazdırılamaz (apartman ismi, blok, kapı no hariç).
Belediyeler bölgenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini belirlemeye yetkilidir. Evvelce yapılmış yapılar içinde bu yetki kullanılır.
Bitişik yapı düzenindeki parsellerde yapılan binaların diğer parsellere bitişik olan yan yüzlerinde yapı yoksa veya daha alçak katlı yapı olması nedeniyle sağır cephe görünen yüzleri düzgün bir sıva ile kaplanıp , boyanacaktır.
Bitişik parselde bulunan alçak katlı bina sahipleri, asma iskele ile yapılacak olan bu sıva işlemine binalarının çatılarına zarar verilmemek, verilirse onarmak ve daha sonra çatıyı temizlemek koşuluyla izin vereceklerdir.
En az 5 senede bir binaların dış cephesi boyanacaktır.
Eski Kiremit ve Tuğla Fabrikalarının simgesi olarak Bağlar Caddesinin sol tarafında, D. D. Y. geçidinden Çevre Yoluna Kadar olan kısmı ile İsmet İnönü Caddesi arasında kalan kısımda ve Fabrikalar bölgesi olarak anılan bölgede devam eden ve yeni yapılacak binaların cephesi % 80 oranından az olmamak üzere kaplama tuğla (doğal kırmızı renkli pres tuğla, bisküvi tuğla, vb. ) ile kaplanacaktır. Ancak bu kaplamalarda halı, kilim gibi desenler yapılamaz ve bu tuğlalar arasına ateş tuğlası veya yanık tuğla renginde desen verilemez.
Her binada mal sahipleri, hazırlatacakları ön cephe renk ve cephe kaplama çizim etüdleri ile cephede kullanılacak malzeme cinslerini Büyükşehir Belediyesi Estetik Kurulundan onayını alacaktır. Cephe uygulamalarını onaylı çizimlerine uygun olarak yaptıracaklardır.
Bina cephelerine Ait Estetik Konusunda Uyulacak Hususlar:
1-Estetik komisyonu tarafından bölgesel renkler ada bazında belirlenir ve bunlar imar paftalarında gösterilir.
2-Özelliği olan binaların cephe uygulamalarına proje mimarı ve estetik komisyonu üyeleri ile birlikte karar vermelidirler.
3-Bitişik yapı düzeninde ön cephe, ayrık yapı düzeninde ve köşe parsellerde yoldan görülebilen arka ve yan cepheler de çizilir veya perspektif olarak gösterilir.
4 4-Yeni teşekkül edecek adalarda renklerin belirlenmesinden önce bitişik ada başlarındaki binaların durumu fotoğrafla tespit edilir.
5- Binalarda kullanılacak renklerin çevre ile uyumu için aynı adadaki cephe boyunca mevcut binaların durumu 13 x 18 boyutlarındaki fotoğraflarla belgelenir, binanın çevresi ile uyumu sağlanır.
6-Cephesi 10 metreye kadar olan, 3 ve daha az katlı binalarda tek renk uygulanır, pencere kenarlarına beyaz renkte söve yapılır.
7-Toplu konut uygulamalarında, binaların kendi içinde uyumu sağlanır.
8-İskan ruhsatı verme aşamasında estetik komisyonunca verilen renklerin uygunluğu ilgili belediyelerce kontrol edilir.
9-Mimar tarafından hazırlanacak bina cepheleri renk ve kullanılacak malzemelerine ait takdim, A4 veya A3 ebatlarında ( küçük binalarda 1/100, 1/200 ölçekli) hazırlanır.
10-Çizimler, cadde ve sokaklardaki ada ve parseller için belirlenen renkler dikkate alınarak boyanır. Eski yapılarda da binanın cephe renklerinin tespitinde bu kurallara uyulur.
11-Malzeme cinsi, renklerin kartela numaraları, çizimlerin altına yazılır ve renkler 1,5x1,5 cm boyutlarında boya firmalarından alınan gerçek numunelerle gösterilir.
12-Büyükşehir Belediyesi Estetik Komisyonuna başvuruda çizimlerle birlikte aşağıdaki bilgiler bir düzen içinde sunulur.
YAPININ Sahibi : ÖLÇEK: 1/
Kullanma amacı : Proje müellifi : Proje müellifinin imzası :
ARSANIN İli : ONAY
İlçesi : KULLANILAN MALZEME VE RENKLER
Mahallesi : Sokağı : Kapı no : Pafta no : Ada no : Parsel no :
13-Belgeler A4 ebadında naylon dosya poşeti içinde ilgili makama 3 nüsha olarak verilir.
14-Binanın onaylı cephe renklerinde boyanamayacağı durumda , boyanmadan önce yeniden hazırlanarak onaylatılır.
15-Belediyelerde estetikle ilgili sağlıklı bir arşiv oluşturulabilmesi için alınan dosyalar önce mahallelere göre ayrılır, daha sonra sokaklara ve ada numaralarına göre dosyalanır.
Yeni oluşacak yapı adalarında ise mal sahipleri önceki paragrafta cephe ile ilgili etüdlerin özelliklerini taşıyan 1/200 ölçek tekniğine uygun inşaat maketini yaptırarak kurula sunacaktır.
Projelerin başında, arsanın yeri, tapu kaydı, pafta, ada, parsel numaraları, alanı özel durumlarda varsa içerdiği yapılar, yapılacak yapının; cinsi, kat adedi, bina ve yapı inşaat alanları, kullanım amacı, yapı sahibi, yapı müteahhidi, proje sorumluları , teknik uygulama sorumluları ve sürveyanları hakkında gerekli bilgileri içeren bilgi tablosunun yer alması zorunludur.
Çıkmalar
