KENTSEL DÖNÜŞÜMDE MALSAHİBİ-MÜTEAHHİT-BELEDİYE İLİŞKİLERİ ÜZERİNE BİR DENEME
Sinan Özgen
Özet
Bu çalışma; Türk metropoliten kentlerindeki kentsel dönüşüm olgusunu bir örnek üzerinden incelemekte, ele alınan örneğin yapısal, bağlamsal, sosyolojik ve uygulama yaklaşımındaki değişim ve dinamikleri tespit etmeyi denemektedir. Çalışmanın amacı temelde 2012 yılında çıkan Kentsel Dönüşüm Kanunu sonrasında Türkiye’deki küçük ölçekli kentsel dönüşümü anlayabilmektir. Kentsel dönüşümde rol alan aktörler ile yapılan görüşmeler, yazının ana çerçevesini oluşturmaktadır. Bu çerçevenin üç aktörü vardır. Birincisi, İstanbul’un bazı mahallelerinde hala varolan imarsız veya iskansız binasını dönüştürmek isteyen malsahibidir. İkincisi, dönüşümü pratiğe döken kişi olan yüklenicidir. Yüklenicinin sürekli işbirliği içerisinde olduğu belediye ise, bütün süreci yürüten resmi kurum olarak üçüncü aktörlüğü üstlenmektedir. Bu çalışma kentsel dönüşüm kanununun pratikte ne şekilde uygulandığını anlamaya yönelik olarak yapılan serbest söyleşilerden elde edilen verilere dayanmaktadır. Bu yöntemle farklı araştırmalara konu olmuş kentsel dönüşüm müdahalelerinin pratikte ne şekilde geliştiği ortaya çıkartılmaya çalışılmıştır.
Anahtar Kelime: Kentsel dönüşüm, kanun, finansman, makbuzsuz gider, yapı denetimi.
Abstract
This paper discusses the growing trend of urban transformation at Turkish metropolitan cities, and aims to define the change and dynamics of practical, sociological, relative and structural aspects of a case study (Örnek Mahallesi, a district of Istanbul). The purpose of the research is to better understand current low scale urban transformation movement, triggered after Urban Transformation Law constituted at 2012 in Turkey. Interviews hold with protagonists of this move painted the main canvas of this research. The first, is the landowner who wants to utilise this movement to renew his illegally constructed buildings, still found at some districts of Istanbul. The second is the contractor executes on urban transformation contracts. The municipality as an interface to contractors is the final and official actor governing the whole process. Methodically, conversations with these actors construct the understanding of practical applications of urban transformation. This is expected to enable unleashing the real world practices of much discussed urban transformation that is subjected to many researches.
Keywords: Urban transformation, law, finance, expense without receipt, consctruction control.
Giriş
Kentler, göç, sanayileşme ve afet gibi etkenlerle ortaya çıkan yeni ihtiyaçlarla şekillenir. Kentlerin çeşitli nedenlerle yaşadığı bu yenilemeyi ifade eden kentsel dönüşüm kavramı, farklı şekillerde tanımlanmaktadır.
En genel tanımıyla kentsel dönüşüm, farklı nedenlerden dolayı zaman içinde eskimiş, terkedilmiş, değer kaybına uğramış ve köhneleşme eğilimine girmiş olan kent alanlarının günün sosyo-ekonomik ve fiziksel koşullarına uygun olarak yeniden canlandırılması ve kente
kazandırılmasını ifade eder (Özden, 2000; Yiğitcanlar, 2001). Kentsel dönüşüme yol açan sebepler farklı çeşitlerde ortaya çıkarlar (Sönmez, 2005; Tekeli, 2003; Özdemir ve diğerleri, 2005; Ünverdi, 2005; Çakılcıoğlu ve Cebeci, 2003).
Kentsel dönüşüm ihtiyacı kent içindeki tarihi bir yerleşme, işlevini yitirmiş bir sanayi alanı, pek çok sosyal ve mekansal sorunu barındıran bir konut alanında kendisini gösterebildiği gibi hızlı ve sağlıksız gelişen kentlerde ortaya çıkan, yasadışı yapılaşma, ulaşılabilirlik, sağlıksız ve yetersiz altyapı arzı, doğal afetler gibi sorunlara çözüm bulma ihtiyacından da doğabilir.
Çubuk (1998) kentsel dönüşümü eski kent merkezlerinin çöküşünün önüne geçmek için mimari koruma yöntemlerinden biri olarak, konut sıkıntısına çözüm amacıyla veya kentsel gelişme çerçevesinde ele almaktadır. Bir başka yaklaşım biçimi de her kentin kendi gelişme çizgisi içinde ortaya çıkan olağan ve beklenmeyen faktörlerden kaynaklandığıdır (Cundy, 1979;
Gaffney, 1989; Özden, 2000). Türkiye ve İstanbul düşünüldüğünde olağan kent yenileme ihtiyacını ortaya çıkaran nedenler ülkeye özgü kentleşme özellikleri ve sorunları ile yakından ilişkilidir. Türkiye’de kentler, aşırı nüfus yığılmaları, afet tehlike ve riskleri, yanlış yer seçimi kararları gibi çeşitli nedenlerden kaynaklanan sorunlarla karşı karşıyadır. Bu sorunların her biri, Türkiye için kentsel dönüşüm ihtiyacını doğuran faktörlerdir.
1950’ler ve onu takip eden yıllarda Türkiye’nin sosyo-ekonomik yapısında yaşanmaya başlayan gelişmeler kentleşme hızının ve kentsel nüfusun artışına neden olurken, kentler bu yıllardan itibaren hiç görmedikleri ölçüde hızlı bir dönüşüm sürecine de girmişlerdir. Bu süreçte yeni merkezler ortaya çıkmış, kentlerin gelişme yönleri değişmiş, merkezi iş alanı içinde kentsel rantların artmasıyla ekonomik ömrünü tamamlamadan binaların çoğu yıkılarak yerlerine çok katlı yapılar inşa edilmiş, yeşil alanlar ve tarım toprakları gibi yerleşime uygun olmayan alanlar konutlarla kaplanmaya başlanmış, kent merkezleri daha kalabalık ve değerli hale gelmiştir (Tekeli, 1991; Kıray, 1982a). 1950 ve 60’lı yıllardan itibaren İstanbul ve Ankara başta olmak üzere büyük kentler bu dönüşümün simgesi haline gelmiştir (Keskinok, 2001; Tekeli, 1982; Görmez, 2004). Kent içinin dönüşümü yanında 1980 sonrasında kentler, çevrelerine eklenen yeni oluşumlarla (gecekondu alanları, sanayi bölgeleri, devlet kurumları, üniversite kampusları vb.) “yağ lekesi” gibi, boşluksuz büyümeye başlamışlardır (Tekeli, 2001). Gecekondulaşma sorunu bu yıllardan itibaren ekonomik ve sosyal yapıyla bağları çerçevesinde kentsel bir olgu haline gelirken, yaygınlaşmıştır (Kıray, 1982b; Görmez, 2004; Eke, 1998).
1970’li yıllarda Türkiye’de özellikle gecekondu bölgelerinde oldukça fazla bina üretmiş olan ve “yap-satçı” olarak da bilinen müteahhitler, günümüzde
büyük sermayeli yüklenici firmaların güçlü girişimleri sebebiyle konut üretiminde geri planda kalmışlardır. Bu dönemde kentsel dönüşüm Türk planlama sisteminde bir strateji olarak uygulanmamış, Türkiye’nin bağlamsal ve uygulama dinamiklerine göre gerçekleşmiştir (Ataöv ve Osmay 2007). 2012 yılında çıkan 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kent içi konut yenilemelerini tekrar gündeme getirmiştir. Bu kanunla birlikte, özellikle İstanbul’un eski ve dar gelirli mahallelerinde küçük ölçekli girişimciler kendilerine yeniden iş alanı yaratma fırsatı bulmuşlardır. Karmaşık parsel yapılarına sahip, düzensiz gelişmiş semtlerde küçük yükleniciler daha kolay ve pratik hareket edebilmekte, iş yapabilme olanağı bulabilmektedir.
Bu yazının kapsamında incelenen Örnek Mahallesi (Şekil 1), İstanbul’un Ataşehir İlçesi’ne bağlı bir mahalle olup 24.000 kişilik bir nüfusa sahiptir.
1950’li yıllarda bu bölgede yapılan gecekondularla kurulmuş olan mahallenin bir kısmı son derece düzenli bir plana sahipken, bir kısmının yerleşimi de karmaşık ve düzensiz olarak gelişerek günümüze ulaşmıştır.
Uzun bir süre Üsküdar, sonrasında Ümraniye İlçeleri’ne bağlı olan mahalle, 6 Mart 2008’de Ataşehir Belediyesi’nin kurulması ile birlikte bu ilçeye bağlanmıştır.
Şekil 1. Örnek Mahallesi’nin İstanbul Anadolu Yakası’ndaki yeri (Örnek Mahallesi, t.y.).
Bu çalışmada Mahalle’de süregelen kentsel dönüşüm uygulamalarının işleyişi incelenmeye çalışılmıştır. Burada kentsel dönüşümün üç aktöründen ilki malsahibidir. Özellikle İstanbul’da, kentin neresinde olursa olsun, şehir içi arsalar veya arsa özelliği taşıyabilecek olan eski binaların yeraldığı yerleşimler, yeni inşaat alanı yokluğu sebebiyle değer kazanmışlardır. Malsahipleri öncelikli olarak malını korumaya ve mümkün olduğunca yüksek değer ile satmaya-yenisini inşa ettirmeye çalışmaktadırlar. Bu çalışma kapsamında, Örnek Mahallesi’nde 10 malsahibi ile konuşulmuş, açık uçlu görüşmeler gerçekleştirilmiştir.
Aynı kapsamda, benzer görüşmeler Örnek Mahallesi’nde ve 3 farklı yerde iş yapmakta olan 5 müteahhit ile de yapılmıştır. Bu görüşmelerde anlaşıldığı kadarı ile “küçük ölçekli müteahhitler zaman içinde önemli değişiklikler” geçirmişlerdir. Hızlı hareket edebilme, ortaklık kurarak mali olarak büyüyebilme gibi olumlu gelişmelerin yanı sıra zayıf bütçe sebebiyle ekonomik düzenden aşırı şekilde etkilenme-iflas gibi olumsuz özelliklerinin halen devam ettiği tespit edilmiştir.
En önemli değişikliklerin belediyelerde olduğu görülmektedir. Ekonominin kayıt altına alınmaya çalışılması sebebiyle önemli gelir kaynakları vergi olan belediyeler yasadışılığı bir parça kontrol altına alır görünmekle birlikte, yeni bir düzenin kurulduğu ve bu düzene uymayanların iş şartlarının zorlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Bu çalışmada, küçük ölçekli yenilemelerde aktörler arasındaki ilişkiler formel ve enformel açılardan incelenerek, alan çalışması yöntemiyle bilimsel açıdan tespit edilmeye çalışılmıştır.
Kentsel Dönüşümün Uygulama Aşamaları
Bina ölçeğinde kentsel dönüşüm bir kaç aşamada gelişmektedir. Bu aşamalar genellikle bürokratik süreçlerdir. Öncelikle binanın büyüklüğüne göre 1-5 bin lira arasında harç bedelini ödeyen herhangi bir kat maliki, riskli yapı raporu alarak bina hakkında yıkım kararı çıkartabilir (Kentsel Dönüşüm Yasası Madde 5). Bu karar çıktıktan sonra 3 ay içinde resmi olarak uygulanmasını sağlayacak kamu kurumu kaymakamlıktır. Bu rapor çıktıktan sonra bir kopyası belediyeye, diğer bir kopyası da tapuya gönderilmektedir. Son kopya ise kaymakamlığa gönderilir. Belediyede buraya yapılacak yeni bina için harç muafiyeti vardır. Yüklenici tapuda riskli yapı muafiyeti denilen kayıt sayesinde tapu harcından muaf tutulur.
Kaymakamlık, binadan çıkmamak için direnen bir kat maliki var ise, onların direncini kırmak adına su, elektrik ve doğalgaz idarelerine yazı gönderip binanın bu hizmetlerinin kesilmesini istemek hakkına sahiptir.
Tapu dairesi bu raporu aldığı zaman binanın tapusuna riskli bina şerhi koyar. Bu şerh ancak yeni yapı yaptırılıp bitirilmesi ve sonunda iskan alınması neticesinde kaldırılır. Riskli yapı olduğu bilgisi tapu dairesi tarafından kat maliklerine bildirilir. İskanlı bina yıkıldığı zaman tapuda tekrar imarlı arsa vasfına dönüştürülür. Çalışmada incelenen Örnek Mahallesi örneklemindeki arsaların tamamına yakını bütün arsalar üzerinde bina olmasına rağmen iskansızdır ve zaten tapuda arsa vasıflarına sahiptir (İlgezdi, 2013). Benzer şekilde, İstanbul Büyükşehir Belediyesi verilerine göre İstanbul’da binaların %60’ı, kentsel dönüşüme giren binaların ise
%90’ı iskan iznine sahip değildir. Bina yıkıldıktan sonra kat malikleri tapuları üzerindeki arsa payı oranında mevcut arsanın hissedarı olurlar. Bu
aşamadan sonra buraya yeni bina yaptırmak tamamen malsahiplerinin insiyatifindedir, devletin yeni bina için verdiği destek haricinde hiç bir yaptırımı yoktur (Kentsel Dönüşüm Yasası Madde 6 ve Madde 7-başlık 6).
Malsahibi ile müteahhit arasında anlaşma yapıldığı takdirde, kentsel dönüşümden bağımsız olarak malsahibi ile müteahhit arasında “kat karşılığı yapım” adı altında bir anlaşma yapılır. Bu anlaşmanın arkasına binanın yaklaşık planı, hangi katlarda kaçar daire olacağı yazılır-çizilir, taraflar birbirlerinin krokideki bölümlerine karşılıklı imza atarak iş aktini kurarlar.
Tapuda “kat karşılığı temlik” adı verilen bir satış yöntemi uygulanmaktadır.
Arsa halinde iken müteahhit tapuda anlaşması oranında arsayı temliken üzerine alır. Gerek görürlerse mal sahipleri müteahhitin payına ipotek koyabilirler ya da teminat isteyebilirler. Temlik ile alınmış arasının o payı başkasına devredilemez ve satışı yapılamaz. Bina yapıldıkça ipotek parça parça kaldırılabilir veya baştan da ipotek yapılmayabilir.
Ruhsat aşamasının son evresinde belediye tapudan bu arsa üzerinde kimlerin hak sahibi olduğu konusunda bilgi istemektedir. Tapunun gönderdiği evrakta hak sahibi olan herkesin adı ve müteahhitin payı yazar.
Bu belge ruhsatın son aşamasında belediyeye onaylatılan avan projenin kapak sayfasına eklenir. Bu liste maliklerin arsa payı oranını ve daire numaralarını göstermelidir. Belediye ruhsat vereceği zaman bunun bir kopyasını tapuya gönderir. Kat irtifakı bu aşamada kurulur, tapu müdürlüğüne tapu için başvurulur, müdürlük belediyeden gelmiş olan listeyi ve projeyi kontrol ederek listede adı olan herkesin adına yeni tapu çıkartır.
Buna kat irtifaklı tapu denir. İnşaat tamamlandığında ise kat mülkiyetli tapu için başvurulur. Kat mülkiyeti belediyeden alınan iskan izni ile birlikte çıkartılır.
Kentsel Dönüşümde Finansman Süreci
Kentsel dönüşüm süreci bugün genel olarak bir müteahhit ile “kat karşılığı”
anlaşılarak yürümektedir. Ancak sistem incelendiğinde başka türlü anlaşmaların yapılmasının da mümkün olduğu görülmektedir. Bunlardan en önemlisi malsahibinin kredi alarak bu işi kendisinin finanse etmesi seçeneğidir. Bu seçeneğe göre anlaşma malsahibi ile müteahhit arasında kurulacak, malsahibi toplam bütçesi 800 bin lira olarak örneklenebilecek 10 daireli bir binanın yapımı için müteahhit adına bankadan kredi alacaktır.
Ödemeler için çeşitli aşamalar beklenecek, burada yapı denetim firması hakem rolü üstlenecek, inşaatın çeşitli aşamalarında müteahhite parça parça banka ödemesi yapılabilmesi için onay verebilecektir. İşin sonunda müteahhit taahhütünün tamamınını yerine getirdiğinde ödeme
tamamlanacak, malın tamamı da yine malsahibinin olacaktır. Kanunun getirdiği kredi olanaklarından biri de budur. Malsahibi de bu yasa çerçevesinde verilen krediyi 10-20 yıl içinde geri ödeyebilecek üstelik de kredi faizinin %50’si devlet tarafından karşılanacaktır (Kentsel Dönüşüm Yasası, 2014).
Bu sistemin uygulanması hala mümkün olmakla birlikte bu finansman türünün yaygın bir uygulama olmadığı görülmektedir. Bunun yerine kat karşılığı anlaşmak her iki tarafa da kolay ve özellikle malsahibi açısından güvenilir gelmektedir. Örneklenecek olursa “10 dairenin 6’sı benim, 4’ü senin” demek oldukça güvenilir ve finansmanı kolay, üstelik de geri ödemesi olmayan bir süreci ifade etmektedir. Burada finansmanı sağlayan müteahhit olmaktadır.
Dar bütçeli malsahipleri için işin maliyeti hesaplandığında, özellikle Örnek mahallesinde, 5-6 dairelik bir apartman için ortaya çıkan 400-500 bin liralık maliyetlerin insanları ürküttüğü görülmektedir. Özellikle bazı durumlarda inşaat kalitesinin yüksekliği sebebiyle yükselen maliyet, 10 bin liraları bulan aylık geri ödeme planları yapılmasına sebep olabildiğinden, böyle bir aylık geliri olmayan evsahipleri doğal olarak “kat karşılığı inşaat” türü finansmanı tercih etmektedirler.
Bir Mahalle Dönüşüyor: Örnek Mahallesi
Bu konuya bağlı olarak dönüşümü incelenen Örnek Mahallesi’nde bugün için 20 kadar müteahhit iş yapmaktadır. Mahallenin eski bir gecekondu mahallesi olması (Şekil 2) dönüşümün hızlı olmasında önemli bir rol oynamaktadır. Bu gecekondu mahallesinin -ölçek bu konuda önemli rol oynasa da- dönüşme süresinin 5 yıl olacağı öngörülmektedir. Mahallede kanunun çıktığı ilk 1-2 yılda 10 müteahhit iş yaparken, inşaatların zirvede olduğu günümüzde 20, bazen 30’a kadar çıkabildiği görülmektedir.
Dönüşecek yapılar azaldığı zaman da bu sayı doğal olarak tekrar azalmaktadır.
Şekil 2. Örnek Mahallesi’nin 1966 ve 1982 yıllarındaki durumu (Şehir Rehberi, t.y.).
Bölgede iş yapan müteahhitlerden alınan bilgilere göre, Örnek Mahallesi’nde 800 metrekareye kadar olan arsalarda bina yüksekliğinin sınırı 9,50 metre olarak uygulanmaktadır, bu da 3 katlı binalardan oluşan bir binalar topluluğunu beraberinde getirmektedir (Şekil 3). Dolayısıyla bu izin, 800-1200 metrekare arsalarda emsalin 2 olarak uygulanmasına, bu da mevcut inşaat ölçekleri incelendiğinde çok ciddi bir kat artışına sebep olmaktadır. Buna rağmen insanların şaşırtıcı biçimde bir araya gelmediği ve mahalle düzeninin alçak binalardan oluştuğu gözlenmiştir. Yapılan alan çalışmasında şu anda devam eden yaklaşık 50 inşaattan ancak 3-4 tanesinin bu şekilde bir araya gelerek yapılan yüksek bloklardan oluştuğu belirlenmiştir.
Şekil 3. Örnek Mahallesi İmar Planın’dan bir kesit (İmar Planı Kararı, t.y.).
Örnek Mahallesi’nde İmar Planı Çalışması 2014 yılında yapılmıştır. Bu çalışma öncesinde Mahalle’nin İmar Planı bulunmamaktadır. 2013 yılı 27 Eylül’ünde Milliyet Gazetesi’ne verdiği demeçte, Ataşehir Belediye Başkanı Battal İlgezdi, Ataşehir İlçesi’nin %80’inin İmar Planı olmadığından şikayet ederek şöyle devam etmektedir:
“Ataşehir 2009’da ilçe oldu. Burası sadece yüksek binaların olduğu kesimden oluşmuyor. İlçe kurulurken 7 mahalle Kadıköy’den, 6 mahalle Ümraniye’den, 3 mahalle Üsküdar’dan, 1 mahalle de Sancaktepe’den alındı. Buralar imarsız. İmar yapma yetkisi büyükşehir belediyelerine verildi. Büyükşehir Belediyesi siyasi ayrımcılık yaparak, Ataşehir’deki plansız yerlerin imarını yapmıyor. 1/5000’lik planların acilen yapılması lazım.” Ataşehir’de varoş diye tabir edilen ve onbinlerce insanın yaşadığı mahallelerin imarsız olduğunu vurgulayan İlgezdi, “Yeni Sahra, Barbaros, Mustafa Kemal, Aşık Veysel, Kayışdağ, Örnek, kısmen İnönü ve Ferhatpaşa mahalleleri imarsız. Bunların hiçbirinde imar yok. Mahallelerin her birinde 20 bin kişi yaşıyor, her birinde 10’ar bin seçmen var.”
İlgezdi, aynı açıklamada göreve başladığı günden bu yana 5 bin 400 kişiye tapu verdiğini, mahallelerden Yeni Sahra, kısmen Mustafa Kemal, Aşık Veysel, Esat ve Örnek Mahallesi’nde tapu tahsis belgeli pek çok hak sahibi bulunduğunu söylemektedir. Buralarda “5 yıl vadeyle, aylık 60 - 200 lira
arasında taksitlerle” vatandaşa tapuları verilmiştir. Tapuların teslim alınması ile birlikte, Örnek Mahallesi’nde inşaat ve dönüşüm faaliyetleri hız kazanmış, kentsel dönüşüm yasasının da çıkması da “yap-sat” türü girişimleri ortaya çıkartmıştır.
Bu çalışma kapsamında görüşülen ve Mahalle’de iş yapan müteahhitlerden birisi olan İbrahim Keskinkılıç, mahallenin neden bu şekilde küçük parsellerde sürdüğüyle ilgili şu bilgiyi vermektedir:
“Burada insanların kaprisleri, birbirlerine karşı zaman içinde oluşmuş husumetleri, küçük çıkarlarını korumak istemesi büyük rol oynuyor. 800-1.200 metrekare arasında 2 olan emsal, 1.200-1.600 metrekare arası 2,2, 1.600’den sonra ise 2,5 emsal olarak uygulanıyor. Görüldüğü üzere birleşme konusunda ciddi bir teşvik olmasına rağmen birleşen pek kimse yok. Bu konudaki zorluk şuradan geliyor;
buralarda ortalama arsalar 200 metrekare civarında, dolayısıyla 800 metrekare demek 4 arsanın birleşmesi ile oluşabiliyor. Bu hesap yöntemiyle bakacak olursak 1.600 metrekare için en az 7-8 aileye ait yerleri toplamak gerekiyor. Eski bir yerleşim olduğu içinde zaman içerisinde her bir arsa verasetlerle 3’e 4’e bölünmüş durumda olduğundan, o kadar insanı bir araya getirip bir şeye razı etmek oldukça zor oluyor.
3 yıl uğraşıp 108 kişilik bir yerleşimi dönüşüme razı edemedik, işi bırakmak zorunda kaldık.”
Görüldüğü üzere daha fazla metrekareler söz konusu olabileceği halde, malsahiplerinin çeşitli çekinceleri, sistemdeki değişiklikleri imkansız kılabilmektedir. Bununla ilgili en önemli endişe, kanunun getirdiği kazanımlardan yeteri kadar faydalanamamaktır.
Kentsel Dönüşüm Yasası’nın getirdiği kazanımları kimler paylaşıyor?
Kentsel dönüşüm kanununun en önemli getirilerinden birisi de malsahibinin eski ve deprem dayanımı düşük yapısını yenilemek adına sağladığı teşviklerdir. Devlet burada hem malsahibini, hem de müteahhiti destekleyici bazı uygulamalar getirmiştir. Bunlardan en önemlilerinin ilki malsahibine getirilen kredi imkanıdır. Sözkonusu bina riskli raporu alıp yıkıldıktan sonra, kentsel dönüşüm sürecinde malsahibi devletin sağladığı krediyi kullanabilir, uzun sürelerde geri ödeme planı yapılabilmektedir.
İkinci ve önemli desteklerden biri de kentsel dönüşüm sonrasında inşa edilecek yeni binanın belediye nezdinde bazı önemli yapım harç ve vergilerinden muaf tutuluyor oluşudur. Uygulamanın başında kanun Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından uygulanıyor ve idare ediliyordu. Aradan geçen 2 yıldan sonra 2014 yılı içinde işin idaresi ilçe belediyelerine devredilmiştir. Kanun hala bakanlık tarafından kontrol edilmekte, ancak işin idaresi ilçe belediyeleri tarafından yürütülmektedir. Bu belediyelerde kurulan kentsel dönüşüm müdürlükleri risk raporunu bakanlığın belirlediği yetkin bürolar ve laboratuarlara yaptırarak, zemin etüdü, karot alımı, proje
incelemesi-statik analizi sonrasında şayet bina riskli ise bir risk raporu düzenlenmesi işin başlangıcı kabul edilmektedir.
Kentsel dönüşüm yasası sonrasında beklentilerle uyumlu bir şekilde müteahhitlerin iş hacmi artmıştır. Bu kanun çıktığı dönemde binasının çürük olduğunu düşünen pek çok malsahibinin paniğe kapılmasına yol açtı.
Yukarıda değinilen yüklenicilerden Keskinkılıç, 2012 yılında kanunun çıkışı sonrasındaki iş hacmi oranını şu şekilde açıklamaktadır:
“Kanunun çıkması ile birlikte binasının kötü olduğunu düşünen pek çok mal sahibi
“devlet binayı elimizden alırsa?”, “devlet binayı dayanıksız diye yıkarsa?” diye düşünerek, kendi haklarını korumaları gerektiğini düşündüklerinden bir müteahhit arayışına girdiler (Şekil 4-5). Örnek Mahallesi’nde o süreçte henüz böyle bir dönüşüm başlamamıştı ancak, İstanbul genelinde o esnada 10-20 daireli 1.000 adet bina yapıyorken, bu iş hacmi kanun sonrasında birdenbire 3.000’e yükseldi. Bunun bir kısmı kanunun yarattığı endişeden kaynaklandı. Bir kısmı devletin verdiği teşvikten yararlanmak istedi. Bazı mal sahiplerinin gözünde o kira yardımı bile oldukça değerli olduğu için müteahhitin kalitesine, güvenilirliğine bakmadan “birisine verelim” fikri ortaya çıktı.”
Şekil 4. Örnek Mahallesi Tipik Evi ve Dönüşümü (İbrahim Keskinkılıç Arşivi).
Görüldüğü üzere bu aşamada malsahibinin hem devlet desteğinden faydalanma isteği, hem de binasının yenilenecek olması yapım çalışmalarını önemli ölçüde arttırmıştır. Bu süreç esnasında geçmişten farklı olarak müteahhitler açısından daha farklı gelişmeler olduğu görülmektedir. Malsahipleri, gelişen bilgi teknolojileri sayesinde her türlü hakkından daha fazla haberdar olabilmekte, artık kendi maliyetlerini kendisi hesaplayabilmektedir. Kat karşılığı anlaşmalarda daha önce genelllikle mal-sahibi-müteahhit anlaşması %50-50 paylaşımlı olarak uygunlanırken,
bu yasanın getirdiği avantajları da bu konuda bilinçlenen mal sahipleri kendilerine alma becerisini gösterdiler.
Şekil 5. Örnek Mahallesi Tipik Evi ve Dönüşümü (İbrahim Keskinkılıç Arşivi).
Bu durumu yüklenici Keskinkılıç şu şekilde dile getirmektedir:
“Malsahibi önceki dönemlere göre daha bilgilenmiş durumda. Öncelikle bina yapımı süresince devletten kira yardımı alıyor. Bu esnada eskiden olduğu gibi aynı yardımı müteahhitten de almak istiyor. Zaten kira yardımı aldığını söylediğiniz zaman “o benim kendi yasal hakkım, aynı yardımı senden de isterim” diyen oluyor. Hatta kira yardımı vermezsek anlaşmadan kaçanlar da oluyor. Bu kanun sonrasında müeahhitin çalışma koşulları daha resmileşti, bir anlamda ağırlaştı. Kazancı çok arttırmadı, hatta yüzdesel açıdan bakacak olursak kat karşılığı anlaşmalar artık mal sahibi lehine %60-40 olarak gerçekleşiyor. Müteahhitin bu yasa ile elde ettiği tek kazanım, iş hacminin artmış olmasıdır.”
“Malsahipleri makro anlamda, yani genel bir hesapla binanın her türlü maliyetini hesaplayabiliyor. Bu hesabı da çok çeşitli müteahhitler ile görüşerek, bir anlamda ihale yaparak kendilerince doğruluyorlar. Vergi avantajımız olduğunu belirterek
“bunu ya bize verirsin, ya da bunu veren başka bir yüklenici ile anlaşırım” diyenler var. İş hacminin artmasından dolayı çok müteahhit türedi. Örneğin Örnek mahallesinde inşaat yapabilecek kapitali olan bir kaç kuyumcu müteahhit oldu. Hatta maddi durumu iyi olan bir eczacı arkadaşımız dahi müteahhitlik yapıyor.”
Ataşehir Belediyesi’nde, bu çalışma esnasında yapılan araştırmada, yasa çıkmadan önce 10-12 dairelik bir inşaat için ödenen harç miktarının yaklaşık 70-80 bin TL arasında değiştiği tespit edilmiştir. Bu yasanın çıkmasıyla birlikte getirdiği muafiyetler sayesinde harç miktarı 10 bin liraya kadar düşmüş bulunmaktadır. Her ne kadar küçük ölçekli müteahhitler 60
bin lira kadar kardaymış gibi görünse de, görüşülen malsahipleri bu kazanç üzerinde hak sahibi olduklarını düşünmektedirler. Bu konuda görüşülen 10 daireli yeni bir binanın sahibi konuyu kendi görüşüyle şöyle açıklamaktadır:
“Müteahhide getirilen bu avantaj aslında bizim eski binanın yıkımı sayesinde ortaya çıkan bir avantaj olduğu için, bizim müteahhit ile %60-40 anlaşarak bu avantajdan pay sahibi olduk. Bu anlaşma öncesinde kira yardımı da istemiştik, ancak anlaşma oranı böyle olunca kira yardımı konusunda ısrarcı olmadık.”
Bu yanıta karşı görüşü sorulan müteahhitlerden Keskinkılıç konuya şöyle bir yorum getirmektedir:
“Maalesef “müteahhit” deyince insanlar yüklenicinin yatırdığı parayı bir kaç misli ile geri aldığını, çok kazandığını düşünüyor. Müteahhit’in yaptığı pek çok inşaat ile çok zengin olduğu fikrine sahipler. Oysa ki kendileri hayatları boyunca belki bir kere inşaat yaptıracaklar, bu sebeple ellerinden gelenin en iyisini yaparak en kazançlı biçimde binalarını yaptırmaya çalışıyorlar.”
“Bu işe büyük bir heves ve para kazanma arzusu ile giren yeni yükleniciler, genellikle 60’a-40 paylaşım oranını, yani vergi avantajından gelen %10’luk payı malsahibine vermeyi kabul ederek anlaşıyorlar. Böyle anlaşmalar yaparak işe başlayan ve çok mutlu olan pek çok müteahhit-malsahibi tanıyorum (birisi yeni iş aldığı için, diğeri de avantajlı bir anlaşma yaptığı için).”
“Ev sahipleri inşaat konusunda anlaşacakları zaman kahve söylentilerinden de faydalanıyorlar. İnşaatın metrekare maliyetini genellikle çok düşükten hesaplamayı seviyorlar. Bu maliyet kime, neye ve hangi kalitedeki malzemeye göre hesaplanmıştır, bununla ilgili herhangi bir fikirleri bulunmuyor. Burada çok komik skala ve hesaplamalarla karşılaşılıyor, örneğin “sen bir daireyi 30 bin liraya maledersin” dedikleri dairenin metrekaresinin ne olduğu bile belli değil (Şekil 6). Malsahibi bilinçlendi diyoruz, malsahibi bu hesap ile başlayıp 30-50 bin lira daire başına koyup, 10 daire varsa 500 bin lira maliyet hesaplıyor ve pazarlığa böyle başlıyor.”
Görüleceği üzere burada hem malsahibi, hem de müteahhit bir takım avantajlara sahip olmaktadır. Her iki taraf da kendisi için en avantajlı anlaşmayı yapma ve en iyi geliri elde etmek için karşılıklı uğraşmaktadır.
Malsahipleri ile yapılan görüşmelerde görüldüğü kadarı ile -her ne kadar artık daha bilinçli de olsa- etraftan duyulan söylentiler matematiksel hesapların başlangıcını oluşturmaktadır. Ancak bu hesap yöntemleri, girdiler ve veriler çok doğru olmadığı için her zaman doğru sonuçlar vermemektedir. Daha yüksek fiyatlı malzeme kullanarak, aynı işi daha pahalıya maleden bir yüklenici, malsahibinin pek çok alternatifi bulunduğundan, verdiği düşük oranlı paylaşım yüzdesi sebebiyle, daha düşük kaliteli iş yapana karşı yenik düşebilmektedir.
Şekil 6. Örnek Mahallesi Dönüşmüş Bir Binanın Malsahibine Ait Giriş Kat Planı (İbrahim Keskinkılıç Arşivi).
Kanunun uygulanmasının geçen sene belediyelere devredilmesi ile birlikte müteahhitlere yönelik bazı baskıların ve “ricaların” olduğu görüşmeler sonucunda tespit edilmiştir. Örnek Mahallesi’nde iş yapmakta olan ve adını vermek istemeyen bir yüklenici, bu konuyu şu şekilde açıklamaktadır:
“İlçe belediyeleri bu yasa çerçevesinde yüklenicinin harçlardan muaf olduğunu biliyorlar. Bu harçlar ise kendilerinin önemli bir gelir kaynağı. Bundan mahrum kalmak istemedikleri halde, mecburen müteahhiti muaf tutuyorlar. Ancak bu sefer de iş konusunda yaptığınız her şey kuralına uygun ve düzgün olsa bile belediyede şahıs bazında “sen bu inşaatı geçen sene yapsan, şu kadar ödeyecektin, şimdi ödemiyorsun, hiç değilse bir miktarını belediyeye versen” gibi istekler olabiliyor.”
Görüşmeler sırasında belediyelerin en önemli gelir kaynaklarından olan inşaat izinleri için yatırılan vergi ve harçların bu kanun çerçevesinde tahsil edilememesinin (Kentsel Dönüşüm Yasası, Madde 7, başık 9), kendi bünyelerinde büyük sorunlar doğurduğu izlenimi edinilmiştir.
Müteahhit-Belediyeye Karşı
Kentsel dönüşümde inşaatın her türlü iznini yürüten kurum olarak ilçe belediyeleri yazı konusunun üçüncü aktörünü oluşturmaktadır. Yeni kanun çerçevesinde yapı izni almak standart bir yapı iznine göre oldukça basitleştirilmiş ve müteahhitlere bir takım kolaylıklar getirilmiştir. Ancak, inşaatın son aşaması olan iskan izni alımında hala büyük problemler olduğu çalışma esnasında yapılan söyleşilerde bahsedilen ana konulardan bir tanesidir.
Günümüzde belediyelerin en büyük problemlerinden biri, makbuz kesemeyeceği, resmileştiremediği harcamalarıdır. Bu harcamaların sebepleri birbirlerinden çok farklı olabilmektedir. Semtte çıkan yangınlar
sonrası insanlara yapılan yardımlar, yeni yaptıkları parka davet edilen bir sanatçıya ödenen -ve “yandaş” sanatçının az vergi ödemesi için düşük gösterilen- ücretler, dar gelirlilere yapılan kışlık yardımlar, belediyeler tarafından giderleştirilememektedir. Resmileştirilemeyen bu giderler, yine pek de resmi olmayan yollardan karşılanmaya çalışılmaktadır. Müteahhit Keskinkılıç, bu gelir kaynağını “makbuzsuz gider” olarak adlandırmaktadır.
Makbuzsuz giderlerin önemli bir bölümü bina ve iskan izinleri almaya gelenlerden karşılanmaktadır. Söyleşiler esnasında anlaşıldığı kadarıyla, şahsi istekler haricinde ilçe belediyeleri genellikle kamu yararına olacak biçimde, iskan almaya gelenlerden isteklerde bulunmaktadırlar.
Müteahhitin lehine olacak her türlü “ayarlama” listesi pek de belli olmayan bir fiyata tabiidir. Burada elde edilecek rant büyüdükçe, daha yüksek makamlarla görüşülmesi gerektiği, görüşülen kişilerin dile getirdiği ortak bir noktadır. Adının açıklanmasını istemeyen bir yüklenici, konuyu şöyle açıklamaktadır:
“İnşaat ruhsatı verilirken izin belgesinde yapılan en ufak kot oynaması, bazen büyük inşaatlarda bir kaç kat kazanılmasına imkan verebiliyor. Bu tür izinler alınırken kazanım ne kadar büyükse, belediyede o derecede daha büyük mercilerle görüşülmesi gerekiyor. Bu merciler izin veren mühendis, mimardan daha yüksek mevkide, genellikle siyasilerden oluyor. Siyasiler bu tür izinler karşılığında genellikle şahsi bir yardım istemiyor. Böyle kazanımlar karşısında istenilenler büyük maliyetlerle yaptırılabilecek aşevi, okul çatısı, okulun bir bölümü gibi yardımlardan oluşuyor.”
Birkaç ilçede ve farklı belediyelerle iş yapan yüklenicilerin söylemleri benzerlik göstermektedir. Bundan çıkarılabilecek sonuca göre, parti ve siyasi farklılık gözetmeksizin, sistemin bütün belediyelerde benzer şekilde işlemekte olduğu söylenebilir. Ancak ilçenin gelişimine ya da gelir durumuna göre gider isteklerinin boyutu az veya çok olabilmektedir.
Görüşülen kişilerden birisi “büyük rant getirecek işlerin konuşulması gereken üst düzey yöneticilere ulaşmanın nisbeten zor” olduğunu, ulaşıldığı zaman da “büyük işler konuşulması ve büyük ödemeler yapılması” gerektiğini söylüyor. Müteahhitlerin bu konuda getirdiği ortak yorum; “küçük işleri daha küçük memurlarla çözmenin her zaman için daha kolay” olduğudur. Bu aşamada makbuzsuz gider sayısı kalem olarak daha fazla bile olsa, tutarlar genellikle küçük olduğu için bu kademede çözmek müteahhitlerin işine gelmektedir.
Bu konularda yorum yapan yüklenicilere göre, inşaat bitiminde iskan almak resmi bir hak olduğu halde, kayıtdışı ödeme yapmadan iskan alabilen olmamıştır. Bunun sebebini, yine müteahhitlerden birisi, belediyeye biraz da hak vererek, şöyle açıklamaktadır:
“Örnek Mahallesi’nde genellikle evler küçüktür. Bazılarında tüp devrilir, yangın çıkar, genelde çatıları çöker, duvarlar ayakta kalır. Belediyeden buraya ziyarete gelirler ve ya
evi, ya da çatısını yeniden yaptırma sözü verirler. Bu sözü de tutmak isterler ancak buraya ayırabilecek resmi bütçeleri genelde yoktur.”
Örnek Mahallesi’nde yaptığım ilk işimde çok özenli davrandım, en ufak ölçüye, evrağa kadar son derece özenli bir iş olmuştu. İşin sonunda iskana başvurdum, başkan yardımcısı çağırdı, bu kadar özenli çalıştığım için gurur duyduğunu, iskanın hayırlı olmasını dilediğini söyledi ve elime mahallede okula giden 10 başarılı öğrencinin olduğu bir liste ve hesap numaralarının yazılı olduğu kağıdı uzatarak bu çocuklara burs vermemi rica etti. Böyle bir teklife kim hayır diyebilirdi ki, hem memleket yararına bu parayı yatırdım, hem de işimi hızlı bir şekilde çözmüş oldum. Bir süre sonra böyle istekler artık normal hale gelmeye başlıyor.”
Belediyelerle her ne kadar iyi iş ilişkileri içinde olunsa da, genel kanı izin veren memur konumundaki çalışanla izin almaya gelen müteahhit arasında hep bir çekişme varolduğudur. İsminin açıklanmasını istemeyen ve izin veren konumundaki bir belediye memurunun yorumuna göre “müteahhit her zaman için biraz daha fazlasını elde edecekleri bir değişiklik” için çaba sarf etmektedir. Müteahhit tarafından bakıldığında ise, gelen ortak yorumlara göre “memurlar inşaatın genel bedeline bakarak bunun tamamının müteahhit karı olduğunu düşünmekte, kendi maaşını ise bütün bunlara izin veren kişi olarak yetersiz” bulmaktadır. Dolasıyla içten içe devam eden bir çekişmenin de her zaman sürüp gittiği izlenmektedir.
İskan alma konusunda en üst makam Çevre ve İskan Bakanlığı’dır. Bir yüklenici her türlü resmi işlemini ve uygulamasını tam yaptığı takdirde belediyeden hala iskan alamıyorsa, önce valiliğe, sonra bakanlığa giderek başvuru yapabilme hakkına sahiptir (Demir, 2012). Ancak Keskinkılıç’ın söyleşilerde belirttiği üzere “bu defa da belediyenin “iş yoğunluğu” diyerek başvuruyu 2-3 sene işleme koymadığı” karşılaşılmış olaylardandır.
Müteahhitlerle yapılan görüşmelerde çıkan sonuca göre bu durumun önüne geçilebilmesi için istenilen herhangi bir ödemenin yapılması en kolay seçeneklerden bir tanesidir. Müteahhitlerin süregelen işlerinde bir inşaatta olmazsa diğerinde belediye bünyesinde çıkabilecek problemlerin çözümü için müteahhitin en kolay seçeneği talep edilen makbuzsuz giderleri ödeyerek işlerinin sürdürülebilir kılınmasıdır. Söyleşide anlaşıldığı kadarıyla “para ve zaman belirsiz hale geldiği zaman çok daha büyük sıkıntıların, hatta iflasların yaşandığı” görülmüştür.
Görüşme esnasında konuya felsefi açıdan yaklaşan bir yüklenici belediyeye halkın yararına yapılan yardımları anlamlı bulmaktadır.
Kendilerinden istenen yardım, maddi de olsa, bir yardım olarak istenmekte ve büyük yardımlar genellikle kamu yararına kullanılmakta olduğundan pozitif bir tutumla yaklaşıldığı görülmektedir. Ancak bu durumun ortaya çıkarttığı bir de negatif taraf bulunmaktadır. Yüklenicilere göre işlerin bu şekilde çözülebildiğini gören herkes “projeye aykırı işler yapmanın çok da zor olmadığını” kavramaya başlamaktadır. Projelerde alan kazanmak ve
orantısız rant sağlamak piyasada başlıca yapılan aykırı işlerden başlıcasıdır. “Bunun nasıl olsa çözümü var” diye düşünülmekte, söyleşilerde görüldüğü kadarıyla “dört dörtlük, problemsiz bir iş yaptığım zaman ben bunu 4 bin liraya çözüyorsam, problemli yaptırdığım zaman 40 bin lira verir, yine çözerim” gibi fikirlerin ortaya çıktığı anlaşılmaktadır.
Yüklenicilere göre, yanlış yapılmış işler, gerçekten de bir şekilde çözüme ulaştırılabilmektedir. Bu tür uygulamaların zaman içinde normal olarak karşılandığı anlaşılmaktadır.
Kendi Denetleyicini Kendin Seç: Yapı Denetimi!
2000 yılı öncesinde inşaatın sorumluluğu belediyeler kontrolünde iken 2000 yılında önce belirli illerde başlayan yapı denetimi 9 yıllık bir pilot uygulamadan sonra 2010 yılında tüm Türkiye’de uygulanmaya başlandı (Yapı Denetim Komisyonu Başkanlığı, 2014). Bu uygulamadan önce kontrol yetkisi belediyelerde idi, ancak iş yükü o denli büyüktü ki, belediyeler basında takip edildiği kadarı ile adeta “uzaktan kumanda” ile kontrol yapıyorlardı. Bu yapı denetim firmalarının ortaya çıkması kontrol mekanizmasını bir nebze iyileştirdi. Uygulamanın başında işler oldukça sıkı tutuldu, hatta bazı firmalar müteahhitlerin korkulu rüyası haline geldi. Ancak son dönemde firmaların artmasıyla birlikte denetim konusu da biraz hafife alınmaya başlandı. Bunun başlıca sebebi günümüzdeki uygulamada inşaat firmalarının yapı denetimi firmasını kendisinin seçiyor oluşudur.
Uygulamaya göre 5 farklı yapı denetiminden teklif alınmakta, hangisi en uygun fiyat verirse o firma tercih edilmektedir. Bu firmanın parası da doğrudan ödeme olmamakla birlikte, yüklenici tarafından dolaylı yoldan denetim firmasına ödenir. Para belediyeye yatırılır, denetim firması da ücretini oradan alır. Ancak seçim hakkı işverene (yükleniciye) ait olduğu için, yapı denetim firmaları işi alabilmek için bir takım tavizler vermekten kaçınmamaktadırlar.
Ruhsat almadan önce belediyeye yapı denetim firmasını bildirmek zorunluluğu vardır. Günümüzde de her türlü denetim işinin fiyatı bellidir.
Ancak bu sefer de işi alabilmek adına bu işlerden indirimler söz konusu olmaya başlamıştır. Keskinkılıç bu problemi şu şekilde açıklamaktadır:
“Müteahhitler yapı denetim firmalarına gidip “ben seni seçeceğim, ama bana indirim olarak ne veriyorsun?” deme şansına sahiptir. Önceden daha da garip biçimde hizmet bedeli sabit olduğu için iskontolu anlaşırsanız siz belediyeye ücreti yatırıyordunuz, sonra onlar size elden geri ödeme yapıyorlardı. Şimdi bu düzeltildi, belediyeye “biz iskontolu olarak anlaştık, iskonto bedeli budur” diyerek indirimli para yatırabiliyorsunuz.”
Bu noktada, iyileştirme adına şu uygulama gündeme gelebilir; bugün için mevcut 100 denetim firması var ise, bunların ortak bir havuz oluşturması gündeme alınabilir. İş yapacak müteahhit belediyeye başvurur, belediye
ona denetimci ataması yapar. Müteahhit denetimci ile karşı karşıya gelmez, belli olan sabit fiyatı belediyeye öder ve kendini kontrol ettirir. Bu noktada yapı denetim ile müteahhitin karşı karşıya gelmemesi daha ciddi bir denetim yapılmasını sağlayabilir.
Sonuçlar
Kat karşılığı inşaat konusunda işler eskiye göre çok daha ciddi ele alınmaktadır. Belediye inşaat ruhsatı verebilmek için o arsa adına noterde yapılan bir kat karşılığı inşaat anlaşması istemektedir. Bu anlaşmaya konulan şartlar ve özellikle yapım süresi konusundaki taahhüt müteahhiti resmi bir kontrol mekanizması altına sokmaktadır. Dolayısıyla sistem malsahibini biraz daha fazla koruyacak biçimde düzeltilmiş durumdadır.
Yap-sat sistemi, küçük mahallelerde hala fonksiyonel biçimde işlemektedir.
Kentsel dönüşüm yasası çerçevesinde devletin sağladığı teşviklere rağmen bu sistemin hala varolmasının bir sebebi de müteahhitin de binaya bir şekilde ortak edilerek binanın bitirilmesi garantisini psikolojik olarak elde etmek olabilir.
Türkiye’deki inşaat sektöründe halen yeni konuta, yeni binaya büyük bir talep var olduğu anlaşılmaktadır. Müteahhitlerin beklentilerini çok büyük tutup fiyatları bölge fiyatlarına göre uygun tuttuğu müddetçe konutların daha yapım aşamasında satıldığı görülmektedir. Bunun başlıca sebebi konutun ihtiyaçtan çok halen bir yatırım aracı olarak görülmesidir. Örnek Mahallesi’nin merkezi konumu nedeniyle konutların her yıl yaklaşık %30- 40 arası değerlendiği, dolayısıyla 3 sene içinde %100 oranında gelir getirdiği tespit edilmiştir. Bu esnada getirdiği düzenli kira geliri de malsahibi açısından önemli bir gelir kaynağı olarak görülmektedir. Bu oranda bir paranın Türk bankalarında yılda %10 civarında faiz getirdiği düşünülecek olursa, Türk insanı açısından konuta yatırım hala geçerli bir yatırım aracı olma özelliğini korumaktadır.
Devletin sağladığı mali avantajların küçük ölçekli yüklenicilere gelir olarak dönmediği ve sektördeki başka aktörler tarafından paylaşıldığı anlaşılmaktadır. Yeni paylaşım alanları ortaya çıkmış, bu alanlarda malsahipleri, komisyoncular ve kamu oyuncu olarak yerlerini almıştır.
Makbuzsuz giderler konusu incelendiğinde sistemin insanları buna zorladığı ve hiçbir şekilde bu giderlerin önüne geçilemediği anlaşılmaktadır.
Bu tür gelirler belediye için önemli bir kaynak oluşturmakta, hem masrafı, hem de tahsilatı yapan taraflar açısından bu durum normal olarak karşılanmaktadır.
Kaynaklar
Ataöv, A., Osmay, S. (2007). “Türkiye’de kentsel dönüşüme yöntemsel bir yaklaşım”, Ortadoğu Üniversitesi Mimarlık Fakültesi Dergisi; Cilt 24, Sayı 2: 57-82.
Cundy, F. (1979). “Scenario for a housing improvement program in disaster-prone areas”, Disasters, III, 3: 253–257.
Çakılcıoğlu, M., Cebeci, Ö.F. (2003). “Kentin çöküntü alanlarında uygulamada yetersiz kalan imar planlarının yerine alternatif planlama süreçleri”, Özden, P.P. ve diğerleri, (Haz.), TMMOB İstanbul Şubesi - Bildiriler (11-13 Haziran 2003 Yıldız Teknik Üniversitesi Oditoryumu, İstanbul), İstanbul: YTÜ Basım Yayın Merkezi. 295–300.
Çubuk, M. (1998). “Türkiye ve kültür mirası zenginliğini koruma için savunma”, Çağdaş Kentsel Kültür Mirası Kentsel Koruma-Yenileme-Kentsel İyileştirme, İstanbul: Mimar Sinan Üniversitesi Yayını, 1–8.
Demir, R. (2012). “Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni”, Yerel Yönetim Dergisi, Nisan, Cilt 17, Sayı:4.
Eke, F. (1998). “75 Yıllık cumhuriyetimizde imar”, Mimarlık, 284: 22–25.
Gaffney, M. (1989). “How to revive a dying city”, ORER Letter, III, 3: 1-6.
Görmez, K. (2004). Bir Metropol Kent: Ankara, Ankara: Odak Yayınevi.
İlgezdi, B. (2013). Ataşehir’in %80’i hala imar bekliyor. Aralık 2013 tarihinde http://www.milliyet.com.tr/atasehir-in-80-i-hala-imar/gundem/detay/1769183/default.htm adresinden erişildi.
İmar Planı Kararı, (t.y.). 19 Nisan 2015 tarihinde http://www.ibb.gov.tr/tr- TR/Pages/MeclisKarari.aspx?KararID=27322 adresinden erişildi.
Kentsel Dönüşüm Yasası, (2014). 20 Nisan 2015 tarihinde http://www.csb.gov.tr/gm/altyapi/index.php?Sayfa=sayfa&Tur=banner&Id=114 adresinden erişildi.
Keskinok, Ç. (2001). “17 Ağustos depremi, kentleşme ve planlama sorunları üzerine düşünceler”, Planlama, 4: 33–39.
Kıray, M. (1982a). “Modern şehirlerin gelişmesi ve Türkiye’ye has bazı eğilimler”, Toplumbilim Yazıları, (Gazi Üniversitesi İİBF Yayın No: 7), Ankara, 265-273.
Kıray, M. (1982b). “Gecekondular”, Toplumbilim Yazıları, (Gazi Üniversitesi İİBF Yayın No:7), Ankara. 275-282.
Örnek Mahallesi, (t.y.). 23 Nisan 2015 tarihinde http://ornekmahallesi.com/ornek-mahallesi- haritasi/ adresinden erişildi.
Özdemir, D., Özden, P., Turgut, S. (2005). “Kentsel dönüşümde Avrupa: Kuram ve uygulamaya ilişkin bir değerlendirme”, Ege Mimarlık, XV, 53: 22–29.
Özden, P. (2000). “Kentsel yenileme uygulamalarında yerel yönetimlerin rolü üzerine düşünceler ve İstanbul örneği”, İstanbul Üniversitesi, Siyasal Bilgiler Fakültesi Dergisi, Prof.
Dr. Nazif Kuyucuklu’ya Armağan. 23–24: 255–269.
Sönmez, İ. (2005). “Kentsel dönüşüm süreçlerinde aktörler, beklentiler, riskler”, Ege Mimarlık, XV, 53: 16–21.
Şehir Rehberi, (t.y.).19 Nisan 2015 tarihinde http://sehirrehberi.ibb.gov.tr/map.aspx adresinden erişildi.
Tekeli, İ. (1982). “Başkent Ankara’nın öyküsü”, Türkiye’de Kentleşme Yazıları, Ankara:
Turhan Kitabevi, 49–81.
Tekeli, İ. (1991). Kent Planlaması Konuşmaları, Ankara: TMMOB Yayını.
Tekeli, İ. (2001). Modernite Aşılırken Kent Planlaması, Ankara: İmge Kitabevi.
Tekeli, İ. (2003). “Kentleri dönüşüm mekanı olarak düşünmek”, Kentsel Dönüşüm Sempozyumu (11–13 Haziran 2003 - YTÜ Oditoryumu), TMMOB Şehir Plancıları Odası- Bildiriler, İstanbul: YTÜ Basım-Yayın Merkezi, 2-7.
Ünverdi, H. (2005). “Kentsel dönüşüm bir dönüm noktası mı?”, Ege Mimarlık, XV, 53: 30- 31.
Yapı Denetim Komisyonu Başkanlığı, (2014). 20 Nisan 2015 tarihinde http://www.yds.gov.tr/ adresinden erişildi.
Yiğitcanlar, T. (2001). “Kentsel yenileme olgusu ve gelişim süreci”, Planlama, 4: 55-58.
