ANKARA-2013 1. ULUSLARARASI KENTSEL DÖNÜŞÜM SEMPOZYUMU :MÜLKİYET ARAZİ KULLANIMI/DEĞER İLİŞKİSİ KENTSEL DÖNÜŞÜM

(1)

ARAZİ KULLANIMI/DEĞER İLİŞKİSİ

1. ULUSLARARASI KENTSEL DÖNÜŞÜM SEMPOZYUMU :MÜLKİYET

ANKARA-2013

Prof. Dr. N. Enver ÜLGER B. Cem ÜLGER , MRICS

(2)

Kentsel alanlarda arazi kullanım kararları taşınmaz malların değerlerini doğrudan etkiler. Geliştirme; arazinin şekil, yer ve fonksiyon değiştirdiği her aşamada gerçekleşir. Herzaman değer artmaz, bazen de düşebilir.

TAŞINMAZ DEĞERLERİ İLE ARAZİ KULLANIMI ARASINDA NASIL BİR İLİŞKİ VARDIR?

(3)

3194 sayılı imar kanununun 18. maddesince “eşit alan kesintisi/alan esaslı” yöntemi ile yapılan uygulamalarda, yeni oluşan imar parsellerinin değeri eşit oranda artmayabilir. Bu durum, değerin kısa ulaşım mesafelerin de bile çok farklılaştığı yoğun yapılaşmış kentsel alanlarda, daha fazla görülen bir sonuçtur.

Bu nedenle, yoğun yapılaşmış kentsel alanlarda “alan esaslı” uygulamalar artık tartışılmaktadır. Adaletli bir yöntem olmaması nedeniyle uygulamalar zorlaşmıştır.

Arazi Kullanımı Değer Eksikliği Yaratır mı?

(4)

Yeni alınmış arazi kullanım kararları, bölgesel değer düşüşlerine neden olabilir. Sit alanları sınırlarının değiştirilmesi milli park ilan edilmesi vb. gibi.

Arazi Kullanımı Eksi Değer Yaratırmı?

(5)

Arazi kullanım kararları ek değer yaratabilir.

Bu durum ancak:

• Yeni imar planları

• Plan karar değişiklikleri İle mümkündür.

Arazi Kullanımı Ek Değer Yaratırmı?

(6)

Daha önce çevre düzeni planlarında olmayan bir arazi kullanım kararı, daha sonra alınan yeni kararlarla bölgesel değer artışlarına neden olabilir.

Köprü, havalimanı, kanal, bölge parkları v.b.

kararlarda olduğu gibi.

Arazi Kullanımı Ek Değer Yaratırmı?

(7)

Parsel düzeyinde yapılan imar tadilatları da ek değer yaratabilir. Bu durum üst planların bütünlüğüne bağlı kalınmaması bakımından herdönem yerel idareler için eleştirel bir konu olmuştur.

Arazi Kullanımı Ek Değer Yaratırmı?

(8)

Yasalarla tayin edilmiş yetkilerini kullanarak, birbirinden bağımsız farklı kurumlar arazi kullanım kararlarını alırlar.

Yerelle merkez arasında rekabeti de ortaya çıkaran ve bütüncül olmaktan çıkan arazi kullanım kararları, kentlerin geleceğine zarar vermektedir. Parçacıl çözümler üretmek imar planları üzerinde yüzlerce değişikliklere neden olmaktadır. Birçoğu da kamusal faydaların dışında gerçekleşmektedir.

Arazi Kullanım Kararlarını Kim Verir? Nasıl

Vermelidir?

(9)

Arazi kullanım kararlarında ki yetki dağınıklığı, teknik ve bilimsel gerekçelerle altı doldurulamayan değişiklikler, taşınmaz mallar üzerinde kamusal faydadan uzak, spekülatif, değere dayalı piyasa hareketlerini oluşturur.

Ayrıca istikrarlı taşınmaz mal pazarının oluşumuna da zarar vermektedir.

Arazi Kullanım Kararlarını Kim Verir? Nasıl

Vermelidir?

(10)

Tüm bu tespitlerin nedeni arazi kullanım kararları ile yaratılan değerin kontrol edilmesiyle doğrudan ilgilidir.

Eğer değer ilişkisi olmasaydı tüm bunlardan bahsetmeye gerek kalmayacaktı. Bu nedenle üst ölçekli çevre düzeni planları dahil, Arazi Kullanımı/Değer ilişkisi kurulmalı ve imar uygulamalarında da “değer esaslı “ uygulamalar modellenmelidir. Bu model arsa/arazi politikalarını oluşturmanın temel dayanaklarından biri olacaktır.

Arazi kullanımı/değer ilişkisine küçük ve büyük ölçekte örnekler verilebilir.

«Değer Esaslı» Yeni Uygulama Modeli

(11)

Arazi Kullanımı/Değer İlişkisi

Küçük ve Büyük Ölçekte İncelenebilir

(12)

Küçük ölçekte, arazi kullanım kararları / imar planları ile uygulama sonuçlarının yıllar içinde kenti nasıl şekillendirdiği ve bunun sonucunun değer ile doğrudan ilişkili olduğunu izlemek bakımından İSTANBUL güzel bir örnektir.

Küçük Ölçekte Arazi Kullanımı/Değer İlişkisi

(13)

1973 yılında yapımı tamamlanmış Boğaziçi köprüsünün çevre bağlantılarının öncesi (bkz. 1966 yılı uydu görüntüsü) ve sonrasında araziler üzerinde yarattığı değerle ilişkili olarak ortaya çıkan yapılaşma yoğunluğu uydu fotoğraflarında bariz görülmektedir.

Küçük Ölçekte Arazi Kullanımı/Değer İlişkisi

(14)

1966 Yılı

1966 yılı İstanbul Boğaz Köprüsü hattı uydu görüntüsüne bakıldığında Üsküdar ve çevresinin dışında yoğun yapılaşmanın olmadığı görülmektedir.

Küçük Ölçekte Arazi Kullanımı/Değer İlişkisi

(15)

1982 Yılı

Küçük Ölçekte Arazi Kullanımı/Değer İlişkisi

İstanbul ulaşım kararları sonucunda yapılan Boğaziçi Köprüsünün 1966 yılı uydu görüntüsü ile 1982 yılı uydu görüntüsü arasındaki yapılaşma yoğunluğu farklılığı, Arazi kullanımı/değer ilişkisinin sonucudur.

(16)

1982 Yılı

Küçük Ölçekte Arazi Kullanımı/Değer İlişkisi

1982 ile 2008 yılı arasındaki uydu görüntüleri incelendiğinde Ataşehir’de FSM köprüsü ile birlikte yeni açılan Tem bağlantılarının değerle ilişkili olarak yarattığı yapılaşma yoğunluğu görülmektedir.

(17)

Kent bütününde ulaşım gibi temel arazi kullanım kararlarının, İstanbul ilinde yarattığı sonuçların gayrimenkul projelerinin yerini nasıl şekillendirdiği aşağıdaki slaytlarda görülmektedir.

Küçük Ölçekte Arazi Kullanımı/Değer İlişkisi

(18)

İstanbul İli Raylı Ulaşım Ağı

(19)

İstanbul İli Karayolu Ulaşım Ağı

(20)

İstanbul İli Mevcut Rezidans ve Site Alanları Dağılımı

(21)

İstanbul İli Ticaret Hizmet Alanları Dağılımı

(22)

Satış fiyatları yüksek, belli başlı gayrimenkul projeleri ile ulaşım ağı arasındaki ilişkiye bakıldığında birçok projenin ulaşım kararlarına bağlı olarak kümelendiği görülmektedir. Bunun nedeni arazi kullanım kararlarının arsalar üzerinde yarattığı değer etkisidir.

(23)

Uygulaması başlamış veya gelecekte önerilen arazi kullanım kararları, yukardaki benzer örneklerde olduğu gibi kentlerde ve uzantılarındaki kırsal alanlarda değerle bağlantılı gelişimin olacağı değişimler yaratacaktır.

Küçük Ölçekte Arazi Kullanımı/Değer İlişkisi

(24)

İstanbul ili mekansal gelişim analizleri incelendiğinde, bugün alınan yeni arazi kullanım kararlarının gelecekte İstanbul kentini bundan önceki örneklerde olduğu gibi nasıl şekillendireceği yine değerle ilişkilidir.

(25)

İstanbul ili ve çevresinde önerilen ulaşıma dönük arazi kullanım kararlarının sadece İstanbulu değil bölgeyi de etkileyecek değişimler getirmesi değerle ilişkilidir.

(26)

BÜYÜK ÖLÇEKTE

ARAZİ KULLANIMI/DEĞER İLİŞKİSİ

(27)

1/5000, 1/1000 imar uygulama planlarında önemli bir parametre devreye girer “ MÜLKİYET”.

Küçük ölçekte kişiye/haksahibine kadar giden değer değişimleri izlenemez makrodur. Ama büyük ölçekte artık en küçük birimdeki bir kişi/haksahibi dahi ne kazanacağını görmeye başlar.

BÜYÜK ÖLÇEKTE ARAZİ KULLANIMI DEĞER İLİŞKİSİ

(28)

Yoğun yapılaşmış kentsel alanlarda, bir imar uygulaması olan kentsel dönüşüm projelerinin uygulanabilirliğinin temelinde, mülkiyet ve bunu ifade eden haksahipliğinin katılım ve dağıtımda değerle ilişkisini kuran kentsel tasarım ve planlama anlayışı geliştirilmelidir. Katılım değerinin tespiti, en iyi ve en verimli kullanım analizleri, değer esaslı paylaşım modelleri bu anlayışın altını dolduracak bilimsel çalışmalardır.

(29)

Arazi kullanım kararları çalışmaları;

mülkiyete dayalı mevcut durum tespitleri, yani envanter çalışmaları, pazar analizleri ve fizibiliteler üzerine oturtulmalıdır. En iyi ve en verimli kullanım analizleri bu amaçla yapılan çalışmalardır. Hatta bu çalışmalar kent sınırlarını aşan bölgesel analizlerle desteklenmelidir. Arsa/arazi politikaları ile konut politikaları üretmenin ve taşınmaz mal pazarının oluşturulmasının da yolu buradan geçer.

Arz talep analizlerinin yapılması, konut–ticaret alanlarının pazar verileri ile desteklenmesi, kaç tip ve sayıda hangi değer aralıklarında konut üretilmesi gibi analiz ve fizibilite çalışmaları, doğru modellenmiş arazi kullanımı/değer ilişkisini anlatan örneklerdir.

(30)

KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNDE

ARAZİ KULLANIMI/DEĞER İLİŞKİSİ

(31)

Kentsel Dönüşüm projelerinin, taraflarca yapılabilir olduğuna karar verilinceye kadar yapılan, arazi kullanım değişiklikleri ve bunun sonucunda oluşan değerin paylaşımının yer aldığı çalışmaların her birisi senaryo olarak adlandırılır. Bu çalışmalar en iyi ve en verimli kullanım analizleri ile modellenir. Bu model katılım değeri, yeni arazi kullanım kararları yani kentsel tasarım/imar planları ile dağıtım değeri arasındaki ilişkiyi gösteren bilimsel analiz çalışmalarıdır

KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJELERİNDE ARAZİ KULLANIMI/ DEĞER İLİŞKİSİ

(32)

PROJENİN EN İYİ VE EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ (PROJENİN YAPILABİLİRLİĞİ)

Fiziksel Olarak Olabilirlik Yasallık

Fizibıl Olma

Ekonomik Olarak En Verimli Kullanılabilirlik

(33)

PROJENİN EN İYİ VE EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ (PROJENİN YAPILABİLİRLİĞİ)

 Projenin;

 Projede belirtilen fonksiyon ve alanların fiziki olarak yapılabilir/inşa edilebilir olması,

 İmar planlarının hazırlanma sürecinin yasalara uygun olması,

 Ekonomik ve işlevsel açıdan günün koşullarına uygun, kullanışlı/verimli ve talep edilebilir olması,

 Finansal açıdan fizibıl olması için; projenin tüm gelir ve giderlerinin (örneğin, katılım değeri) farkından hesaplanan projenin net geliri, belirli zaman dilimleri içinde belirli bir iskonto oranı( risksiz getiri oranı + risk pirimi) ile indirgenerek projenin net bugünkü değeri bulunur.

(34)

PROJENİN EN İYİ VE EN VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ (PROJENİN YAPILABİLİRLİĞİ)

Her projenin yatırım beklentileri açısından kabul edilebilir bir kazanç anlayışı vardır. Tasarlanan projenin net bugünkü değeri, projenin fizibil ve kabul edilebilir kazanç miktarını anlatır. Kazanç miktarı arazi kullanım kararlarının yarattığı değere bağlıdır.

Tasarlanan projenin tarafları/paydaşları açısından bu kazanç miktarı kabul edilebilir olduğu düşünülüyorsa proje üzerinde uzlaşılmış olunur ve proje kesinleşmiş kabul edilir.

Mülkiyetin çözülmesinde uzlaşmayı sağlayan itici güçlerden biri de yaratılan değerdir.

(35)

ÖRNEK BİR KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİNDE

ARAZİ KULLANIMI/DEĞER İLİŞKİSİ

(36)

PROJE ALANI ÇEVRESEL ANALİZLER

(37)

Proje Alanı Kent merkezinde, İzmir – Muğla Karayolu, Demiryolu hattına komşu, İzmir Otobanına ise yakın mesafededir.

(38)

Proje Alanı Kanal Mahallesi sınırları dahilinde kalan 9.8 ha alanı kapsamaktadır. Alanın

Kuzeyinde demiryolu hattı ve devamında konut yerleşik alanı, güneyinde İzmir – Muğla Karayolu ve devamında Küçük Sanayi Alanı bulunmaktadır.

Alanın doğusu yeşil alan, batısı ise dere yatağı ve devamında Eğitim, Sosyal tesisler ile

sınırlanmaktadır.

İZMİR

KANAL MAHALLESİ

(39)

düzeni Planında Proje alanları Meskun Konut Alanı olarak belirtilmiştir

(40)

Proje Alanı 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planında ağırlıklı olarak Küçük Sanayi ve Meskun Konut Alanı olarak tanımlanmıştır. Bu kullanımların yanında Spor Tesisi, Dini Tesis ve Park

kullanımlarına yer verilmiştir. Alan bu kullanımlar doğrultusunda yapılaşmış durumdadır.

KANAL MAHALLESİ

(41)

İZMİR İZMİR

MUĞLA

PROJE ALANI

TİCARET ÜNİVERSİTESİ MİA

OTOGAR

KAÇKAR HAVALİMANI

İSTAŞ ORGANİZE

SANAYİ BÖLGESİ KSS

Proje Alanı MİA ‘ya yaklaşık 0,5 km meafededir.

Proje Alanı Ticaret Üniversitesine yaklaşık 1,5 km mesafededir.

Proje Alanı Demiryolu Hattı ile İzmir – Muğla Karayolu arasında kalmakta olup, proje bölgesinin yaklaşık 3 km güneyinde İzmir Otobanı bağlantısı ve Muğla karayolu yer almaktadır.

Proje Alanının yaklaşık 4 km

güneydoğusunda Kaçkar Havalimanı yer almaktadır.

GIDA ÇARŞISI

Proje Alanının yakın çevresinde İSTAŞ OSB, Küçük Sanayi Siteleri ve Gıda Çarşısı yer almaktadır.

(42)

İZMİR

PROJE ALANI

SANAYİ ALANI

KSS

SANAYİ ALANI

PRİME AVM

BOŞ ALAN TİCARET ÜNİVERSİTESİ

MİA

PARK

Belediye

(43)

Proje Alanını merkez alan 1 km

yarıçapındaki bölgenin mevcut fonksiyon dağılımı

PROJE ALANI

TİCARET ÜNİVERSİTESİ

(44)

PROJE ALANI

Proje Alanını merkez alan 1 km yarıçapındaki bölgenin mevcut eğitim tesisi alanı dağılımı

(45)

yarıçapındaki bölgenin Planı fonksiyon dağılımı

PROJE ALANI

(46)

Proje Alanını merkez alan 1 km yarıçapındaki bölgenin Meri Planda yer alan eğitim tesisi alanı dağılımı

PROJE ALANI

(47)

PROJE ALANI MEKANSAL ANALİZLER

(48)

KULLANIM TÜRÜ TABAN

ALANI(m²) YÜZDE

BELEDİYE 87.6 0.3%

DİNİ TESİS-MEZARLIK 196.6 0.5%

FİNANS-BANKA-SİGORTA

BİNALARI 122.2 0.4%

KONU+İŞYERİ 2086.9 6.2%

MESKEN BİNALAR (KONUT) 5619.6 16.9%

RESMİ BİNALAR 85 0.2%

İŞYERİ BİNALARI 25184.3 75.5%

TOPLAM 33382.2 100.0%

0% 1% 0%

6%

17%

0%

76%

BELEDİYE DİNİ TESİS-MEZARLIK

FİNANS-BANKA-SİGORTA BİNALARI KONU+İŞYERİ

MESKEN BİNALAR (KONUT) RESMİ BİNALAR

İŞYERİ BİNALARI

(49)

KAT ADEDİ ADET YÜZDE

1 KAT 359 89.5

2 KAT 25 6.2

3 KAT 2 0.5

4 KAT 3 0.8

5 KAT 8 2

6 KAT 2 0.5

7 KAT 2 0.5

TOPLAM 401 100

90%

1% 6%

1% 2% 0% 0%

1 KAT

2 KAT

3 KAT

4 KAT

5 KAT

6 KAT

7 KAT

(50)

FONKSIYON TURU ALAN (m²) 2. ve 3.Derece Kentsel Is Merkezleri 867.6

Dini Tesisler Alani 492.5

Genel Otoparklar(Açik ve Kapali) 1153.6 Küçük Sanayi Sitesi Alanlari 26114

Meskun Konut Alanlari 20219.2

Parklar Çocuk Bahçeleri 4054

TRAFO 173.4

Sosyal ve Kültürel Tesisler Alani 453.1

TOPLAM 53527.4

(51)

MÜLKİYET TÜRÜ ADET ALAN (m²)

Oran (%)

BELEDİYE 40 5,004.5 5.11%

HİSSELİ (BELEDİYE+ŞAHIS) 11 3,642.7 3.72%

DERNEK 1 63.7 0.07%

VAKIF 1 504.6 0.51%

KAMU(TEK) 1 97.7 0.10%

TÜZEL 5 344.4 0.35%

ÖZEL (ŞAHIS) 363 39,321.2 40.13%

SORUNLU 3 869.4 0.89%

YOL (328.8 m² Yol'a Terk) 3 48,134.0 49.13%

5%

4% 0%

1% 0%

0%

40%

1%

49%

BELEDİYE HİSSELİ (BELEDİYE+ŞAHIS) DERNEK

VAKIF KAMU TÜZEL

ÖZEL (ŞAHIS) SORUNLU YOL (328.8 m² Yol'a Terk)

(52)

PROJE ALANI FİZİBİLİTE ÇALIŞMASI

(53)

Kentsel dönüşüm proje alanında imar uygulaması amaçlı katılım değeri tespiti yapılır. Katılım değeri arazi kullanım kararları değişiklikleri ile yeni değer üretir. Bu değer dağıtım değeridir.

ÖRNEK BİR KENTSEL DÖNÜŞÜM PROJESİNDE ARAZİ KULLANIMI DEĞER İLİŞKİSİ

(54)

(55)

KANAL Mah. “Yaklaşık “ Katılım Değeri Hesabı

Mevcut Gayrimenkul Yapısı Alan Miktarları (m²)

Birim Fiyatları (TL)

Katılım Değerleri (TL)

Konut sınıfları kanal mahallesi

Eski konut 24149 500 12074500

Yeni konut (2005 sonrası) 0 850 0

Ticaret alan sınıfları orta mahalle

1.1. bölge denizli bulvarı 1903 1300 2473900

1.2. bölge egemenlik bulvarı 4681 1000 4681000

1.3. bölge sanayi caddesi 4756 1000 4756000

1.4. bölge mahalle içi sokak arası 25746 900 23171400

Boş arsa Kanal mahalle

Tüm mahalle sınırlarında bulunan 260 1200 312000

TOPLAM KATILIM DEĞERİ 47468800

(56)

Kentsel dönüşüm proje alanında mevcut katılım değeri yaklaşık 50.000.000 TL iken yeni arazi kullanım kararları ile üretilen projenin değerinin mevcut katılım değerinin çok üstünde olduğu görülür. Amaç en iyi ve en verimli kullanım analizi ile elde edilen proje net gelirinin/değerin paydaşlar arasında adil dağıtılmasında bir yöntem geliştirmektir. Bu yöntem arazi kullanımı değer ilişkisinin kentsel dönüşüm projeleri üzerinden örnek çalışmasıdır. Senaryoların herbiri, arazi kullanım kararları değiştikçe ürettiği değerin de nasıl değiştiğini göstermektedir.

(57)

Yeni planla getirilen arazi kullanım kararları ile ilgili farklı senaryolar çalışılabilir. Her arazi kullanımı senaryosu yeni değer üretir.

(58)

KANAL MAHALLESİ ARAZİ KULLANIM DEĞİŞİKLİĞİ/SENARYO ÇALIŞMALARININ ÖZETİ

Arazi Kullanım Senaryosu 1 Arazi Kullanım Senaryosu 2 Arazi Kullanım Senaryosu 3

 E: 2.8

 Yol+Sosyal Donatı Alanı :%

 45 Tic:% 27

 Konut:% 73

 Fonk. Dağıl.= karma ticaret, standart konut, lüks konut

 Standart konut:950 adet(80

 m2) Luks konut :253 adet (80 m2)

 Karma tic:46.860 m2

 E: 3.20

 Yol+Sosyal Donatı Alanı :% 45

 Tic:% 25

 Konut:% 75

 Standart konut:1209 adet(80

 m2) Luks konut :260 adet (80 m2)

 Karma tic:49.588 m2

 E: 4.0

 Yol+Sosyal Donatı Alanı :%

 45 Tic:% 20

 Konut:% 80

 Standart konut:2040 adet(70 m2)

 Luks konut :278 adet (80

 m2) Karma tic:49.588 m2

 YATIRIM

MALİYETİ=187,423,789

 YATIRIM

MALİYETİ=208,287,947

 YATIRIM

MALİYETİ=248,494,644.6

 BRÜT

GELİRLER=402,374,802.69

 BRÜT

GELİRLER=442,256,437.32

 BRÜT

GELİRLER=511,785,230.40

 KATILIM DEĞERİ TOPLAMI=47468800

 PrOJE NET BUGÜNKÜ DEĞERİ=120,336,074.74

(59)

PNBD Paylaşım Oranları;

Hak Sahipleri:% 40 Yatırımcı:% 55 Yerel İdare: % 4

Yerel Kents. Geliş. Fonu: % 1

 Hak sahibi= 47 milyonla girecek, 96 milyonla projeden çıkacak.

 Yatırımcı=142 milyonla yatırıma girecek, 208 milyonla projeden çıkacak.

 Yerel İdare=Hak

sahipliğinden gelen payı hariç, 4.8 milyonla projeden çıkacak.

 Yer.Kents.Geliş.Fon=1.2 milyonla projeden çıkacak.

 Yerel İdare=Hak

sahipliğinden gelen payı hariç, 5.4 milyonla projeden çıkacak.

 Yerel İdare=Hak sahipliğinden gelen payı hariç, 6.3 milyonla projeden çıkacak.

(60)

Yeni planla getirilen arazi kullanım kararlarından/senaryolarından birine karar verilir. Bu senaryo sonucunda dağıtım değeri tespit edilir.

(61)

DAĞITIM DEĞERİ ve DAĞITIM TEKLİF LİSTELERİ (TL- m2)

Senaryo3

Yatırımcı

109,84 1,765.0 6

YEREL İDARE

6,276,6 72.29

HAK SAHİBİ BİLGİLERİ VE KATILIM DEĞERİ

LİSTELERİ (TL)

YEREL KENTSEL GELİŞ. FONU

1,569,1 68.07

Hak Sahibi

A D A N O

PAR SEL NO

BAĞ IMSI Z BİRİ M ALA NI m²

CİNSİ AD SOYAD

KATILIM DEĞERİ (TL)

KATILIM PAYI ORANI (KD/TK D)

DAĞITIM DEĞERİ 3=

KD+[(PNBD4x0.25) x KPO]

36

87 1 92.0 0

ESKİ

KONUT ALİ EFES 46,000.0 0

0.00096

9058 84,015.35

ALACAK- BORÇ

MİKTARI 15.35

STANDART KONUT ALANI(m2)

70

36

70 3 150.

00 1.

BÖLGE TİCARE T

DENİZLİ BUL.

Hüseyin ÇAM

195,000.

00

0.00410 7961

356,152.05

(62)

KABUL EDİLEN SENARYOYA GÖRE ÖRNEK KENTSEL TASARIM ÇALIŞMALARI

(63)

KANAL MAHALLESİ MEVCUT ÖNERİ PROJE ALANI BÜYÜKLÜĞÜ 98000 m² 98000 m²

NÜFUS 900 6000

BAĞIMSIZ BİRİM 502 1469

BİNA OTURUM ALANI 35210 m² 20367 m² İNŞAAT ALANI 43308 m² 198352 m²

TAKS (BRÜT) 0.36 0.21

EMSAL 1.23 3.2

(64)

(65)

(66)

(67)

ÖNGÖRÜLEN FONKSİYON TİP ALANI/ KAPASİTESİ m² KARMA TİCARET 30-40-70-120 m²

STANDART KONUT 60-70-80-90-100 ( ort. 70-80 m2)

LÜKS KONUT 70-90-120-150

KANAL MAHALLESİ MEVCUT ÖNERİ PROJE ALANI BÜYÜKLÜĞÜ 98000 m² 98000 m²

NÜFUS 900 6000

BAĞIMSIZ BİRİM 502 1469

BİNA OTURUM ALANI 35210 m² 20367 m² İNŞAAT ALANI 43308 m² 198352 m²

TAKS (BRÜT) 0.36 0.21

EMSAL 1.23 3.2

KANAL MAHALLESİ

FONKSİYON ALAN

KONUT ADALARI 43552

KONUT+TİCARET 8752

İLKÖĞRETİM TESİS ALANI 4791

DİNİ TESİS 1174

SAĞLIK 1780

SPOR TESİSİ 1289

YEŞİL ALAN 6842

YOL + KALDIRIM + OTOPARK 29000

TOPLAM 98000

(68)

(69)

(70)

(71)

(72)

SONUÇ

Kentsel dönüşüm projeleri ile yoğun yapılaşmış kent merkezleri imar uygulaması mantığı ile dönüşürken arazi kullanımı değer ilişkisi temelinde çalışmalar yapılır. Her proje kendi içerisinde fizibıl çıkmayabilmektedir. Bu nedenle, kent düzeyinde dönüşüm alanları bir bütün olarak ele alınmalıdır.

Dönüşümde finansal çıkmazları olan projeler karlı projeler ile sübvanse edilmelidir. Bunun amacı mevcut katılım değeri ile yeni yapılan imar planı ve kentsel tasarımla üretilen yeni değerin arasındaki ilişkiyi kurararak adil bir dağıtım değerine ulaşmaktır.

(73)

SONUÇ

Bir proje bölgesi için bu çalışma yapılması yeterli değildir. Yeni arazi kullanım kararlarının her bir proje bölgesinde kente getirdiği değerler bütüncül bakış açısı ile değerlendirilmelidir. Bunun için kent bütününde bu çalışmalar yapılmalıdır. Kentin gelecekte ihtiyaç duyacağı her fonsiyon va alan tanımlamaları bu çalışmalarla şekillendirilmelidir. Üst ölçekli imar planları ve bunu izleyen imar uygulamları yapılırken, değer esasına göre çalışılırsa, spekülatif arazi ve arsa hareketleri azalacaktır. Arsa ve arazi politikaları üretebilmek ve taşınmaz mal pazarının oluşmasını sağlamanın yolu bu uygulamalara bağlıdır.

(74)