1.TAŞINMAZ DEĞERLEMENİN TANIMI, AMACI VE KAPSAMI
Ülkenin ekonomik ve sosyal yapısındaki gelişmeler, beraberinde yatırımları da artırmaktadır. Nüfusun artması ve sanayileşmeyle birlikte yolların, yapıların, enerji ve sulama amaçlı baraj ve göletlerin yapılması gibi her türlü alt ve üst yapı yatırımlar, her yıl önemli miktarlarda taşınmaz malların değerlemesini gündeme getirmektedir.
Değerleme işlemlerinin artması, beraberinde taşınmaz mallarda kamulaştırma davalarının artışına yol açmaktadır. Arazi, kamulaştırılan taşınmaz mallar içinde en fazla davaya konu olan varlık olmasının yanısıra, kamulaştırma bedelinin de önemli bir kısmını oluşturmaktadır. Dolayısıyla taşınmaz değerlemede özellikle arazi değerleme konusu ayrı bir önem taşımaktadır.
Değerleme, mal, gelir ve haklara değer biçme tekniğini öğreten bir bilim dalı olarak tanımlanmaktadır. Taşınmaz değerleme konusu, bilimsel anlamda değer biçilmesini amaçlayan bir rehber niteliğindedir. Bu rehber, değerleme ile ilgili ilke, kural ve yöntemleri kapsayan teorik bilgilerden oluşmaktadır. Ancak bu rehberin her olaya doğru bir şekilde uygulanması, değeri belirleyecek kişinin teknik bilgi ve uygulamadaki deneyimlerinin fazlalığı ile mümkün olacaktır.
Ülkemizde taşınmaz değerleme, geçmiş yıllarda sadece değer tahmini şeklinde pratik bir yaklaşımı ifade ederken, günümüzde bilimsel anlamda değerleme yaklaşımına dönüşmüştür. Mallara, gelir ve haklara doğru bir biçimde değer biçilmesi, ekonomik sistemde önemli bir hizmet aracı olmuştur. Ülkemiz gibi sosyal ve ekonomik yapısı hızla değişen, buna bağlı olarak alt yapı yatırımları artan ülkelerde, taşınmaz değerleme konusu ve bununla ilgili eğitimin önemi büyüktür.
Taşınmaz değerlemenin amacı, değer biçmede kullanılan metotların öğretilmesidir. Bu amaçla öncelikle değer biçmenin amacının ne olduğunun bilinmesi gerekmektedir. Değer biçmenin amacına göre seçilen değerlendirme kriterleri değişeceğinden, malın değeri de değişecektir. Bir malın biçilen değeri, her durumda aynı olmayıp, amaca göre değişmektedir. Çeşitli amaçlara uyan ve bütün malar için uygulanan tek bir değer biçme metodu yoktur. Örneğin bizden bir yapının pazar değeri (satış fiyatı) veya yapının maliyet değerinin saptanması istensin. Bu durumda her iki amaç için farklı değer biçme yöntemlerinin uygulanması gerekecektir. Bu yapılardan birinin şehir merkezinde, diğerinin şehir dışında olduğunu varsayalım. Bu iki yapının, büyüklüğü ve teknik özellikleri birbirinin tamamen aynıdır. Eğer amaç, bu iki yapının satış fiyatlarını belirlemekse, o zaman şehir merkezinde olanın değeri daha yüksek
olacaktır. Amaç, iki yapının inşaat değerlerini belirlemekse, şehir dışında olan yapıya daha yüksek bir değer biçilecektir. Zira şehir dışındaki yapının inşaatında kullanılan malzemelerin taşıma giderleri daha fazla olmaktadır.
Taşınmaz değerlemeye konu varlıkların çok çeşitli ve karmaşık olması nedeniyle, değerleme konuları da çok farklı ve fazla olmaktadır. Taşınmaz değerlemenin bir bilim dalı olarak gelişmesinde, taşınmaz malların belirli bir piyasa oluşturacak düzeyde alım-satıma konu olmamaları ve malların homojen bir yapıya sahip olmamaları etkili olmuştur. Gelişmiş ülkelerde taşınmaz değerleme, önemli bir bilim dalı olarak tamamen uzmanlık gerektiren bir konu olarak ele alınmaktadır. Ülkemizde ise değerleme konusu, bazı fakülte ve yüksek okullarda sadece teorik bilgi bazında okutulan derslerle sınırlı kalmaktadır. Taşınmaz değerleme konusunda bilirkişilik yapanlar ise, çoğunlukla bu konuda eğitim almamış kişilerden oluşmaktadır. Örneğin gerek kamulaştırma davalarında arazi değerinin saptanması, gerekse çeşitli tarımsal mallardaki zarar-ziyanların değerinin belirlenmesinde, ziraat fakültelerinin bütün bölümlerinden mezun olan ve hatta ziraatçı olmayanlar dahi bilirkişi olarak görev yapmaktadırlar. Halbuki değerleme yapacak kişilerin, değerlemenin teorik esasları ve yöntemleri konusunda mutlaka eğitim alması gerekmektedir. Ayrıca değerleme yöntemlerinin her özel olaya doğru bir biçimde uygulanması, söz konusu teorik esaslar ve yöntem bilgisiyle birlikte, diğer ilgili birimlerden de gerekli eğitimler alınmalıdır.
Buna ilaveten, ele alınan konu ve yöre hakkında pratik bilgilere sahip olunması ve değerleme yapılacak malın teknik ve ekonomik özelliklerinin bilinmesi gerekmektedir.
Özetleyecek olursak iyi bir değerleme yapmak için, değerleme yöntemleri (metodolojisi), malın teknik ve ekonomik özellikleri ile bilirkişilik hakkında yeterli bilgi birikimi gibi başlıca üç temel özelliğe sahip olunması gerekmektedir. Dolayısıyla en ideal değerleme, konu ile ilgili bölümlerden eğitim almış kişilerden oluşmuş bir bilirkişi ekibi tarafından yapılmasıdır.
Taşınmaz bir malın değeri biçilirken, bazı durumlarda geçmişe ve geleceğe yönelik girdi-çıktı miktarları ve fiyatları kullanılacaktır. Böyle durumlarda geçmişe yönelik gerçek bir durum, geleceğe yönelik ise tahmini bir durum söz konusu olacaktır.
Teknoloji ve pazar koşulları zaman içinde değişiklik göstereceği için, girdi ve çıktı miktarları ile girdi-çıktı fiyat oranları da değişecektir. Bu durumda değerleme yapacak bilirkişinin, geçmişe ve geleceğe yönelik pazar yapısını iyi analiz etmesi gerekmektedir.
Ancak bilinmesi gerekir ki biçilen değer, gerçek bir değer değil tahmini bir değer
olacaktır. Bütün bunlara rağmen bilirkişi, ne kadar fazla teknik ve ekonomik bilgilere sahip olursa, bulacağı değer de gerçeğe o kadar yakın olacaktır
Türkiye’de taşınmaz değerlemenin en fazla kullanıldığı alanlardan biri kamulaştırmadır. Kamulaştırma, kamu hizmetlerinin yürütülebilmesi için, gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını kapsamaktadır. Son yıllarda alt yapı çalışmalarındaki artış nedeniyle, bütün bölgelerde kamulaştırma çalışmaları yoğunluk kazanmıştır. Kamu yararının söz konusu olduğu durumlarda, özel mülkiyete devletin bir müdahalesi olan kamulaştırma anayasal bir uygulamadır. Anayasanın 46. maddesinde;
“Devlet ve kamu tüzel kişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir” şeklinde hüküm getirmiştir (1).
Anayasanın bu hükmüne dayalı olarak, 1983 yılında yürürlüğe giren 2942 sayılı kamulaştırma kanununun 3.maddesinde, kamulaştırmanın şartları ve takip eden maddelerde ise konu hakkındaki diğer hususlar yer almaktadır (2). Anayasanın 46.maddesi ile kamulaştırma kanunundan anlaşılacağı gibi kamulaştırma; idarenin, kamu yararı düşüncesiyle ve kamu gücüne dayanarak, karşılıklarını (kanunun takside olanak tanıdığı haller dışında) peşin ödemek şartıyla taşınmaz bir malı, mal sahibinin rızasına bakılmaksızın edinmesidir şeklinde tanımlanabilir. Dolayısıyla kamulaştırma, her şeyden önce temelini Anayasa ve özel kanundan alan yasal bir işlemdir.
Türkiye’de başta araziler olmak üzere tarımsal varlıkların belli bir piyasa oluşturacak düzeyde alım-satıma konu olmamaları ve verilerle ilgili düzenli bir kayıt sisteminin olmaması gibi başlıca faktörler, tarımda taşınmaz değerlemenin önemini artırmaktadır. Arazi, meyveli ve meyvesiz ağaçlar başta olmak üzere, bütün tarımsal varlıkların değerlerinin belirlenmesinde değerleme yöntemlerine başvurulmaktadır.
Tarımsal varlıkların değerlerinin belirlenmesinde, uygun yöntemin seçilmesi büyük önem taşımaktadır. Türkiye’de kamulaştırmaya en fazla konu olan varlık, arazi ve üzerindeki ağaçlardır. Kamulaştırma Kanununa göre, Türkiye’de tarımsal arazi ile üzerindeki ağaçların kamulaştırma bedellerinin tespitinde gelir yönteminin kullanılması yasal bir zorunluluktur (3). Avrupa’da tarım işletmelerinin kıymet takdirinde genellikle,
1 T.C. Anayasası, 1982, Madde:46.
2 Kamulaştırma Kanunu, 1983, Madde:3.
3 Kamulaştırma Kanunu (1983) Kanun No:2942, Resmi Gazete, Tarih: 08/11/1983, Sayı:18215, (Değişik:
24/4/2001, 4650).
gelir yaklaşımı ve karşılaştırmaya dayalı pazar yaklaşımı kullanılırken, Amerika ve Kanada’da genellikle iki yaklaşımla birlikte, tarım işletmeleri için “yerine koyma maliyeti” olarak da ifade edebileceğimiz maliyet yaklaşımının da kullanıldığını belirtebiliriz(4).
Türkiye’de tarımla ilgili değerleme yöntemlerini teorik bazda ele alan çalışmaların yanısıra, gelir yönteminin arazi ile meyveli ve meyvesiz ağaç değerlerinin takdirinde uygulanması konularında yapılmış bir çok çalışma bulunmaktadır Ancak Türkiye’de bölgeler itibariyle bütün arazi nevileri için, gelir yönteminin uygulanması konusundaki araştırmaların yeterli olduğu söylenemez. Halbuki arazi yapısı, verimlilik düzeyi, üretim deseni ve girdi-çıktı katsayılarındaki farklılıklar, kıymet takdiri uygulamalarının İl, İlçe ve hatta köy bazında yapılmasını gerekli kılmaktadır. Ayrıca tarımsal piyasalardaki hızlı değişmeler, belli zaman aralıklarla bu çalışmaların yenilenmesini zorunlu hale getirmektedir.
Türkiye’de kamulaştırmaya yönelik tarımsal değerleme işlemleri, Kamulaştırma Kanununca belirtilen esaslar çerçevesinde oluşturulan Kıymet Takdiri Komisyonları ve ziraatçı bilirkişiler tarafından yapılmaktadır. Uygulamada takdir komisyonları ile bilirkişiler tarafından genellikle bilimsel yöntemlerden ziyade, daha çok kişisel kanıya dayanarak değer tespiti yapıldığı yada farklı değerlendirme unsurlarının esas alındığı görülmektedir. Böyle durumlarda çoğunlukla anlaşmazlıklarla karşılaşıldığı için, davaların çözümü fazla zaman almakta ve gereksiz yere dava maliyeti artmaktadır. Bu nedenle takdir komisyonlarına ve bilirkişilere ışık tutacak nitelikte, tarımsal değerleme konusunda uzmanlar tarafından yapılmış araştırmalara ihtiyaç duyulmaktadır. Özellikle bölgelere göre çeşitli arazi nevileri için yapılacak araştırmalar, bu alanda çalışanlara yardımcı olacak ve uygulamadaki anlaşmazlıklar azaltılabilecektir.
Türkiye’de arazi ile ilgili tapu ve kadastro çalışmaları henüz tam olarak tamamlanmamış, gerçek arazi alım-satım değerleri ve tarım ürünleri girdi-çıktı katsayıları ile istatistiki veriler düzenli ve doğru biçimde kayıt altına alınmamıştır. Bu durum, arazide değerleme uygulamalarını zorlaştıran en önemli faktör olmaktadır. Gelir yöntemi, diğer yöntem yada yaklaşımlara göre daha zor ve karmaşık bir yöntemdir. Bu yöntemin zor olması, esasen bedel takdirinde daha fazla teknik ve ekonomi bilgisini gerektirmesinden kaynaklanmaktadır. Dolayısıyla kamulaştırma uygulamalarında, gelir yönteminin bilimsel esaslara göre kullanılması büyük önem taşımaktadır. Bu amaçla
(4) Rehber, E., 2012. Tarımsal Değerleme ve Bilirkişilik.
kıymet takdiri komisyonları ile bilirkişilerin çalışmalarını kolaylaştırmak ve arazide değerleme uygulamalarının objektif esaslar çerçevesinde yapılmasını sağlamak amacıyla, bölgesel bazda çeşitli arazi nevilerine göre kapitalizasyon oranlarının ve arazi net gelirlerinin konu uzmanları tarafından ortaya konulması gerekmektedir.
Kamulaştırma bedellerinin takdirinde, öncelikle arazi ve arsa ayırımı yapılarak, arazi ve arsa vasfında olan yerler tespit edilmelidir. Kamulaştırılan alan üzerindeki yerleşim birimlerinin tarımsal açıdan birbirinden farklılıklar göstermesi nedeniyle;
çeşitli arazi nevileri, toprak özellikleri, üretim yapısı ve münavebe sistemleri dikkate alınarak, aynı özelliklere sahip bölgeler oluşturulmalıdır. Daha sonra tespit edilen bölgeler için, kapitalizasyon oranları ve yaygın münavebe sistemine göre yıllık net gelirler hesaplanmalıdır.
Bu derste öncelikle taşınmaz değerleme ile ilgili temel kavramlar ve teorik esaslar ele alınmıştır. Türkiye’de son yıllarda alt ve üst yapı yatırımlarına hız verilmesi, kamulaştırma davalarını da artırmıştır. Kamulaştırılan taşınmazlar içinde en yüksek payı arazi davaları oluşturmaktadır. Bu amaçla arazi ve ağaç değerleme konuları ayrıntılı olarak incelenmiştir. Arsa ve yapılarda değerleme yöntemleri başka derslerin içinde daha ayrıntılı olarak ele alındığı için, dersin son bölümlerinde bu konulara özet şekilde yer verilmiştir.
