Türk inşaat sektöründeki aktörlerin sınıflandırılmasına yönelik kavramsal çerçeve

(1)

İSTANBUL TEKNİK ÜNİVERSİTESİ  FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ

YÜKSEK LİSANS TEZİ Seray KARA

Anabilim Dalı : İnşaat Mühendisliği Programı : Yapı İşletmesi

ŞUBAT 2010

TÜRK İNŞAAT SEKTÖRÜNDEKİ AKTÖRLERİN

(2)

(3)

ŞUBAT 2010

İSTANBUL TEKNİK ÜNİVERSİTESİ  FEN BİLİMLERİ ENSTİTÜSÜ

YÜKSEK LİSANS TEZİ Seray KARA

(501071168)

Tezin Enstitüye Verildiği Tarih : 25 Aralık 2009 Tezin Savunulduğu Tarih : 02 Şubat 2010

Tez Danışmanı : Ögr. Gör. Dr. Murat KURUOĞLU (İTÜ) Diğer Jüri Üyeleri : Yrd. Doç. Dr. Ümit IŞIKDAĞ (B.Ü.)

Öğr. Gör. Dr. Feyzi HAZNEDAROĞLU (İTÜ) TÜRK İNŞAAT SEKTÖRÜNDEKİ AKTÖRLERİN

(4)

(5)

(6)

(7)

ÖNSÖZ

Yüksek Lisans tezi olarak hazırlanan bu çalışmada inşaat sektöründe girişimcilik kavramının teorik ve pratik olarak uygulanabilirliği irdelenmiştir. Girişimci inşaatçılık çevresinde diğer aktörler konumlandırılmış ve aralarındaki ilişkiler kurgulanmıştır. Bu olgu irdelenmeye başlandığı zaman öncelikle inşaat sektöründeki aktörlerin doğru tanımlanması gerekliliği ile karşılaşılmıştır. Bu sınıflandırmanın yapılabilmesi için bir ölçüm aracı gerekliliği belirmiştir. Çizilen çerçeveye göre aktörlere yönelik bu ölçüm aracının uygulanabilirliğini test etmek amacı ile anket çalışması hazırlanmıştır. Anket çalışması ile Türk inşaat sektörü aktörlerinin gerçek hayatta kendilerini tanımlamaları istenmiş ve kendi algılarındaki tanımları ile literatürlerde yapılan kavramsal tanımları arasındaki sapmalar tespit edilmiştir. Bu tespit ile birlikte inşaat sektöründe çalışan aktörlerin kendilerini doğru konumlandırmaları ve yaşanan verim ve kaynak kayıplarını en aza indirme çalışmalarının da bu yüksek lisans tezinin devamı olarak işlenmesi önemli olacaktır.

Bu çalışmada bana yardımcı olan ve bilimsel katkılarını esirgemeyen Sayın Dr. Murat KURUOĞLU hocama, anket formunun doldurulmasında

zamanlarını esirgemeyen inşaat firmalarına ve mesleki hayatımı ve kişiliğimi sabırla şekillendiren babam M. Yıldırım KARA’ya ve annem Simla KARA’ya teşekkürlerimi sunmayı bir borç bilirim.

Bu çalışmayı, eğitim hayatım boyunca desteklerini esirgemeyen aileme ithaf ediyorum.

Şubat, 2010 Seray KARA İnşaat Mühendisi

(8)

(9)

İÇİNDEKİLER Sayfa ÖNSÖZ ... v İÇİNDEKİLER ... vii ÇİZELGE LİSTESİ ... ix ŞEKİL LİSTESİ ... xi ÖZET ... xv SUMMARY ... xvii 1. GİRİŞ ... 1

1.1 Çalışmanın Kapsamı ve Amacı ... 2

2. GİRİŞİMCİLİK ... 5

2.1 Girişimcilik Kavramı Tarihçesi ... 5

2.2 Girişimci Kişilik Tanımı ... 8

3. İNŞAAT SEKTÖRÜ AKTÖRLERİNİN SINIFLANDIRILMASI ... 11

3.1 Yatırım Aktörleri ... 13

3.1.1 Gayrimenkul yatırım ortaklığı... 14

3.1.1.1 Gayrimenkul yatırım ortaklığı işleyiş yapısı………... 16

3.1.1.2 Gayrimenkul yatırım ortaklığı kuruluş aşamaları………... 18

3.1.2 Kamu kuruşları – belediyeler ... 21

3.1.3 Arsa sahipleri – son kullanıcılar ... 23

3.1.4 Özel sektör yatırımcıları ... 24

3.2 Hizmet Aktörleri ... 25

3.2.1 Gayrimenkul geliştirme firmaları ... 26

3.2.2 Gayrimenkul değerleme firmaları ... 29

3.2.3 Proje yönetim / danışmanlık / yapı denetim firmaları/teknik laboratuvarlar 32 3.2.4 Tasarım ofisi ... 36

3.2.5 Serbest inşaat mühendisliği ... 37

3.3 İnşaat Üretim Aktörleri ... 41

4. İNŞAAT SEKTÖRÜNDE YER ALAN AKTÖRLERİN SINIFLANDIRILMASI ANKETİ ... 50

4.1 Araştırmanın Amacı ... 50

4.2 Araştırmanın Kapsamı ... 50

4.3 Sınıflandırma Modeline Göre Grafiklerin Yorumu... 51

4.3.1 Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ... 52

4.3.2 Gayrimenkul geliştirme firmaları ... 54

4.3.3 Gayrimenkul değerleme firmaları ... 55

4.3.4 Proje yönetim/danışmanlık/yapı denetim firmaları ... 56

4.3.5 Tasarım firmaları ... 58

4.3.6 Serbest inşaat mühendisliği ... 59

4.3.7 Girişimci inşaat firmaları ... 60

4.3.8 Yap-sat inşaat firmaları ... 62

(10)

4.3.10 Taşeron inşaat firmaları ... 65

5. FİRMA BAZINDA DEĞERLENDİRMELER ... 67

5.1 Firma 1 ... 67 5.2 Firma 2 ... 68 5.3 Firma 3 ... 68 5.4 Firma 4 ... 69 5.5 Firma 5 ... 70 5.6 Firma 6 ... 70 5.7 Firma 7 ... 71 5.8 Firma 8 ... 72 5.9 Firma 9 ... 72 5.10 Firma 10 ... 73 5.11 Firma 11 ... 74 5.12 Firma 12 ... 74 5.13 Firma 13 ... 75 5.14 Firma 14 ... 76 5.15 Firma 15 ... 77 5.16 Firma 16 ... 77 5.17 Firma 17 ... 78 5.18 Firma 18 ... 79 5.19 Firma 19 ... 80 5.20 Firma 20 ... 80 5.21 Firma 21 ... 81 5.22 Firma 22 ... 82 5.23 Firma 23 ... 82 5.24 Firma 24 ... 83 5.25 Firma 25 ... 84 6. SONUÇ ve ÖNERİLER ... 85 6.1 Sonuçlar ... 85 6.2 Öneriler ... 87 KAYNAKLAR ... 89 EKLER ... 91

(11)

ÇİZELGE LİSTESİ

Sayfa Çizelge 3.1 : Girişimci ve Yatırımcı Karşılaştırması... 14

(12)

(13)

ŞEKİL LİSTESİ

Sayfa

Şekil 3.1 : İnşaat Sektörü Aktörleri Sınıflandırması ... 12

Şekil 3.2 : İnşaat Yatırım Sınıfı Aktörleri ... 13

Şekil 3.3 : Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Organizasyon Yapısı ... 17

Şekil 3.4 : Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Sektörel Etkileşim Şeması ... 20

Şekil 3.5 : Belediyeler Sektörel Etkileşim Şeması ... 21

Şekil 3.6 : Kamu Kuruluşları Sektörel Etkileşim Şeması ... 22

Şekil 3.7 : Arsa Sahipleri Sektörel Etkileşim Şeması ... 23

Şekil 3.8 : Yatırımcılar Sektörel Etkileşim Şeması ... 25

Şekil 3.9 : İnşaat Hizmet Üretim Sınıfı Aktörleri ... 26

Şekil 3.10 : Gayrimenkul Geliştirici Firmalar Sektörel Etkileşim Şeması ... 27

Şekil 3.11 : Gayrimenkul Değerleme Firmaları Sektörel Etkileşim Şeması ... 32

Şekil 3.12 : Teknik Laboratuart Firmaları Sektörel Etkileşim Şeması ... 34

Şekil 3.13 : Yapı Denetim Firmaları Sektörel Etkileşim Şeması ... 35

Şekil 3.14 : Proje Yönetim Firmaları Sektörel Etkileşim Şeması ... 35

Şekil 3.15 : Tasarım Firmaları Sektörel Etkileşim Şeması ... 36

Şekil 3.16 : Serbest İnşaat Mühendisliği Sektörel Etkileşim Şeması... 37

Şekil 3.17 : İnşaat Üretim Sınıfı Aktörleri ... 41

Şekil 3.18 : Girişimci İnşaat Firmaları Sektörel Etkileşim Şeması ... 44

Şekil 3.19 : Yap-Sat İnşaat Firmaları Sektörel Etkileşim Şeması ... 45

Şekil 3.20 : Yüklenici İnşaat Firmaları Sektörel Etkileşim Şeması ... 47

Şekil 3.21 : Taşeron İnşaat Firmaları Sektörel Etkileşim Şeması ... 49

Şekil 3.22 : İşçilik Üretim Ekipleri Sektörel Etkileşim Şeması ... 49

Şekil 4.1 : Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Sınıfında Puan Alan Firmalar ... 53

Şekil 4.2 : Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Sınıfında Puan Alan Firmaların Dağılımı ... 53

Şekil 4.3 : Gayrimenkul Geliştirici Sınıfında Puan Alan Firmalar ... 54

Şekil 4.4 : Gayrimenkul Geliştirici Sınıfında Puan Alan Firmaların Dağılımı ... 55

Şekil 4.5 : Gayrimenkul Değerleme Firmaları Sınıfında Puan Alan Firmalar ... 55

Şekil 4.6 : Gayrimenkul Değerleme Firmaları Sınıfında Puan Alan Firmaların Dağılımı ... 56

Şekil 4.7 : Proje Yönetim-Danışmanlık-Yapı Denetim Firmaları Sınıfında Puan Alan Firmalar ... 57

Şekil 4.8 : Proje Yönetim-Danışmanlık-Yapı Denetim Firmaları Sınıfında Puan Alan Firmaların Dağılımı ... 57

Şekil 4.9 : Tasarım Firmaları Sınıfında Puan Alan Firmalar ... 58

Şekil 4.10 : Tasarım Firmaları Sınıfında Puan Alan Firmaların Dağılımı ... 58

Şekil 4.11 : Serbest İnşaat Mühendisliği Sınıfında Puan Alan Firmalar ... 59

Şekil 4.12 : Serbest İnşaat Mühendisliği Sınıfında Puan Alan Firmaların Dağılımı 60 Şekil 4.13 : Girişimci İnşaat Firmaları Sınıfında Puan Alan Firmalar ... 61

Şekil 4.14 : Girişimci İnşaat Firmaları Sınıfında Puan Alan Firmaların Dağılımı ... 61

Şekil 4.15 : Yap-Sat İnşaat Firmaları Sınıfında Puan Alan Firmalar ... 63

(14)

Şekil 4.17 : Yüklenici İnşaat Firmaları Sınıfında Puan Alan Firmalar ... 64

Şekil 4.18 : Yüklenici İnşaat Firmaları Sınıfında Puan Alan Firmaların Dağılımı ... 65

Şekil 4.19 : Taşeron İnşaat Firmaları Sınıfında Puan Alan Firmalar ... 66

Şekil 4.20 : Taşeron İnşaat Firmaları Sınıfında Puan Alan Firmaların Dağılımı ... 66

Şekil 5.1 : Firma 1 Puan Dağılımı ……….. 67

Şekil 5.2 : Firma 2 Puan Dağılımı ... 68

Şekil A.1 : İnşaat Sektörü Aktörleri Sınıflandırma Modeli………..91

Şekil A.2 : Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Sektörel Etkileşim Şeması ... 92

Şekil A.3 : Belediyeler Sektörel Etkileşim Şeması ... 93

Şekil A.4 : Kamu Kuruluşları Sektörel Etkileşim Şeması ... 94

Şekil A.5 : Arsa Sahipleri Sektörel Etkileşim Şeması ... 95

Şekil A.6 : Özel Sektör Yatırımcıları Sektörel Etkileşim Şeması ... 96

Şekil A.7 : İnşaat Hizmet Sınıfı Aktörleri ... 97

Şekil A.8 : Gayrimenkul Geliştirici Firmalar Sektörel Etkileşim Şeması ... 98

Şekil A.9 : Gayrimenkul Değerleme Firmaları Sektörel Etkileşim Şeması ... 99

Şekil A.10: Teknik Laboratuvar Firmaları Sektörel Etkileşim Şeması ... 100

Şekil A.11: Yapı Denetim Firmaları Sektörel Etkileşim Şeması ... 101

Şekil A.12: Proje Yönetim Firmaları Sektörel Etkileşim Şeması ... 102

Şekil A.13: Tasarım Firmaları Sektörel Etkileşim Şeması ... 103

Şekil A.14: Serbest İnşaat Mühendisliği Sektörel Etkileşim Şeması ... 104

Şekil A.15: İnşaat Üretim Sınıfı Aktörleri ... 105

Şekil A.16: Girişimci İnşaat Firmaları Sektörel Etkileşim Şeması ... 106

Şekil A.17: Yap-Sat İnşaat Firmaları Sektörel Etkileşim Şeması ... 107

(15)

Şekil C.2 : Katılımcı Şirket Yapıları Dağılım Grafiği ... 117 Şekil C.3 : Katılımcı Şirket Ortaklarının Mesleki Tecrübe Durumları Dağılım

Grafiği ... 118 Şekil C.4 : İstihdam Edilen Beyaz Yakalı Personel Sayısı Dağılım Grafiği ... 118

(16)

(17)

TÜRK İNŞAAT SEKTÖRÜNDEKİ AKTÖRLERİN SINIFLANDIRILMASINA YÖNELİK KAVRAMSAL ÇERÇEVE

ÖZET

Girişimcilik bir değer yaratmak ve ekonomik fayda kazanmak olarak tanımlanır ve bu değeri yaratırken risk almak, yapılmamış olanı yapmak temel şarttır. Yapılmamış olanı yapan ve pazarda ekonomik değer yaratan kimseler takipçiler tarafından izlenirler. Girişimcilik ekonomik olarak nadir rastlanan bir değerdir. İnşaat sektöründe girişimciliğin yerini belirlemek için yola çıkılırken her sektörde rastlanan örneklerin inşaat sektörüne tam olarak uygulanamadığını net olarak görebilmekteyiz. İnşaat sektöründe risk alan, aldığı riskin sonunda ekonomik değer yaratan ve fayda sağlayan inşaat firmalarını araştırmak üzere yola çıkılan bu tezde yapılan girişimcilik tanımı üzerine araştırılmak istenen girişimci inşaat firmaları faaliyetlerini tespit edebilmek için bir kavram sınıflandırması ölçeği oluşturulması gerektiği bilincine varılmıştır.

Bu ihtiyaç doğrultusunda girişimci inşaat firmalarını tanımladıktan sonra Türk inşaat sektöründe yer alan inşaat aktörlerini tanımlanmış ve bir etkileşim modeli oluşturulmuştur. Yapılan tanımlalar çerçevesinde aktörler oluşturulan modelde konumlandırılmış ve sektördeki diğer aktörler ile etkileşimleri belirlenmiştir. Türk inşaat sektöründe çalışan aktörler yatırımcı, hizmet üretim ve inşaat üretim aktörleri olmak üzere üç sınıfta modellenmiştir. İnşaat girişimcisinin tanımlanırken diğer aktörlerden farklı olarak yatırımcı, hizmet üreten ve inşaat üretimi yapan firma olarak modelde kesişim bölgesinde kurgulanmıştır.

Tezin son bölümünde yapılan tanımlamalar çerçevesinde inşaat aktörlerini sınıflandırmaya yönelik anket çalışması hazırlanmıştır. Sektörde faaliyet gösteren inşaat firmalarına yüzyüze anket çalışması yapılmış ve kendilerini sınıflandırmaları istenmiştir. Başvurulan firmalar tarafından ankete tam katılım sağlanmış, sorular cevaplanmıştır. Girişimci inşaat firması faaliyetlerine sahip olduklarını belirten firmaların girişimcilik olarak nitelendirdikleri faaliyetleri ile kavramsal olarak girişimcilik tanımı karşılaştırılmıştır. Anket çalışmasında firmaların faaliyetleri ve organizasyon yapıları kendi sınıflandırmaları ile analiz edilmiş ve kavramsal olarak sapmalar tespit edilmiştir.

(18)

(19)

A CONCEPTUAL FRAMEWORK FOR CLASSIFICATION OF ACTORS IN TURKISH CONSTRUCTION INDUSTRY

SUMMARY

Entrepreneurship is defined as creating a value and gaining profit. Taking risks and creating the undone are the fundemental requirements of the phase of creating a value. Those who are creating a value and the undone would be followed by others. Entrepreneurship is a rare economic asset. Defining the place of entrepreneurship in construction industry, it can be seen clearly that the common examples of entrepreneurship in other industries cannot be applied in construction industry. The main aim of this thesis is to search for the construction companies that are taking risks and gaining profit as entrepreneurs defination. In the process of searching the entreprenur construction companies we came to the consciousness of forming notion criterion for the activities of construction companies.

In direction of this need, after defining the entrepreneur construction companies, a conceptual framework for classification of actors in Turkish construction industry is formed and actors positioned and interactions of their working partners are visualized with drawings. Actors that are working in the sector are diversed and examined in three categories as investor, service productor and construction productor. To define the construction entrepreneur in this thesis, construction investor and the entrepreneur are classified in different categories. Entrepreneur construction companies are positioned in the intersection of three groups.

The last chapters of thesis, activities of construction companies and self-classification informations has been researched by the helps of the inquiry which has been filled by the construction companies working in the sector. İnquiry was applied face to face and companies had been asked to classify themselves. Absolut participation had seen and questions were answered in a trustful atmosphere. During the inquiry, it has been seen that entrepreneur activities defined by companies are not overlapping the framed entrepreneurship notion. Classification of activities of the participant companies are analysed and conceptual variations are determined as a result from the inquiry

(20)

(21)

1. GİRİŞ

On altıncı yüzyılın ortalarında tanımlanmaya başlanan girişimcilik kavramının yirmibirinci yüzyılda tek bir tanımda toplanamadığı görülmektedir. Girişimcilik tanımlayana göre farklar gösteren bir tanım olarak öne çıkmaktadır. Bazı tanımlarda kapalı gözlerle, cesaret dolu bir yürek ile riskleri karşılayan ve yeni bir iş düzeni kuran insanlar için kullanılan girişimci sıfatı, bazı tanımlarda da hesaplanan riskler alarak ekonomik anlamda yeni değerler oluşturan insanlar için kullanılmaktadır. Günümüzde hemen her alanda karşılaşılan kavram kargaşası sorunu inşaat sektöründe de dikkat çekici düzeydedir. Farklı tanımlanan aynı olguların insan algısında yarattıkları da farklı olduğundan iletişim kurmada verim kayıpları meydana gelmekte iken çalışma hayatında da ekonomik kayıplara sebep olması kaçınılmazdır. İnşaat sektörü gibi ülke ekonomisinde büyük paya sahip bir sektörde doğrudan veya dolaylı olarak yaşanan verim ve kaynak kayıplarının ekonomik etkilerinin küçümsenemeyecek değerlerde olacağı açıktır. Faaliyetlerini uzun soluklu devam ettirme hedefi ile yola çıkan firmalar, geleceğe yönelik beklentilerini, arzularını ve gerçekçi hedeflerini vizyonları olarak tanımlamaktadırlar. Ideal gelecek, başarılacak adımlar, bırakılacak miras, toplumda edinilecek yer ve firmanın geleceği vizyon tanımı ile belirlenmektedir. Gelecek için kurgulanan gerçekçi hedeflere ulaşabilmek için kurgulanan yol haritası ise misyon ile belirlenmektedir. Firma sahipleri, bugün ne yapılmalı, nasıl yapılmalı, kim için ve neden yapılmalı sorularının cevabını kurgulayarak kendilerine ve çalışanlarına doğru yolda ilerlemeleri için harita çizmektedirler. Firma faaliyetlerini sürdürdüğü sürece belli aralıklar ile kendisini kontrol ve motive etmelidir. Bulunduğu yeri yanlış tanımlayan bir firmanın gideceği yolu da, yöntemini de yanlış belirleyeceği açıktır. Hatalı kavram tanımlamaları, hatalı hedefler ve bunun sonucunda hatalı yol haritaları iş gücü kayıplarına, maddi kayıplara ve motivasyon kayıplarına sebebiyet vermektedir.

(22)

Ekonomik değer kayıplarının yaşanmasına tahammül gösterilemeyecek, hassas piyasa koşullarının yaşandığı ülkemizde kavramları doğru tanımlayarak kayıpların önüne geçilmeli ve firma potansiyelleri doğru belirlenerek gerçekçi yol haritaları çizilmelidir. Bugünün doğru belirlendiği, hedeflerin doğru kurgulandığı firmalarda, doğru yönlendirilen iş gücü ile bir diğerinin uzmanlığına girmeden kendi potansiyelini azami kullanması için kavramların doğru tanımlanması ve gerekli düzenlemelerin yapılması gerekmektedir.

1.1 Çalışmanın Kapsamı ve Amacı

Bu tez çalışmasının amacı, inşaat sektöründe yer alan aktörlerin sınıflandırılmasına yönelik kavramsal bir model geliştirmektir. Geliştirilen model çerçevesinde girişimci inşaat firmasının konumu belirlenmiş ve ilişkileri irdelenmiştir. Girişimci inşaat firmalarının tanımlanması sırasında ortaya çıkan kavram karışıklığının yok edilmesi için inşaat sektöründeki aktörlerin tanımlanması gerekliliği meydana çıkmıştır. Tez üç ana kısımdan oluşmaktadır.

Birinci kısımda, genel anlamda girişimcilik kavramı ve girişimci kişilik tanımlamaları yapılmıştır. Girişimcilik kavramının ekonomi alanındaki geçmişi ve gelişimi irdelenmiş, kavramın 16. yüzyıldan itibaren uğradığı değişimler aktarılmış, son yüzyılda yapılan girişimcilik tanımları arasındaki farklar belirtilmiştir. Bu tanımlamalarda görüleceği üzere günümüzde dahi girişimcilik üzerine tek tanım yapılamamaktadır. Akademisyenlerin ve iş otoritelerinin girişimcilik tanımları değişkenlik göstermektedir. Bu bölümde tez süresince kabul edilecek girişimcilik tanımı belirtilmiştir.

İkinci kısımda, inşaat sektöründe faaliyet gösteren aktörlerin sınıflandırmaları yapılmış, bu sınıflandırmalar yeri geldiğinde yasal tanımlamaların ışığında yapılmış, etkileşim içinde bulunulan aktörler görseller ile açıklanmıştır. İnşaat sektöründe aktör sınıflandırması yaparak, faaliyet gösteren firmaların kendilerini doğru konumlandırmaları amaçlanmaktadır. Sektördeki yerini doğru olarak analiz edebilen bir firma durduğu yeri görebildiği için geleceğini de doğru planlayabilecektir. Böylelikle işgücü ve kaynak kayıplarını azaltırken kavram karışıklığına da açıklık getirilmeye çalışılmıştır.

(23)

Tezin son bölümünde geliştirilen çerçevedeki sınıflandırmanın ölçüm aracı olarak anket çalışması hazırlanmış ve bu ölçüm aracının uygulanabilirliği test edilmiştir. Bu anket çalışması ile sektörde faaliyet gösteren çeşitli sınıflardaki inşaat firmalarının kendi sınıflandırmaları, faaliyet ve organizasyon yapıları ile firma faaliyetlerini dayandırdıkları kavramlar tespit edilmeye çalışılmıştır. Firma yetkililerinin kendi firmalarını oturttukları sınıflandırmalar ile gerçekte hangi sınıfa ait oldukları analiz edilirken girişimci inşaat firması olarak belirtilen firmaların bu tez çalışmasında tanımlanan girişimci inşaat firmaları kavramından farklılıklarını gözlemek amaçlanmıştır.

(24)

(25)

2. GİRİŞİMCİLİK

Girişimcilik, bir fikri ekonomik değere dönüştürebilmektir. Girişimci, her türlü riski baştan kabul ederek, başarı ya da başarısızlığı göze alan, pazarda mevcut olan bir ürün veya hizmeti yeni bir vizyon katarak ya da pazarda mevcut olmayan bir ürün veya hizmeti gerekli organizasyonları yaparak pazara sunan ve ekonomik değer bekleyen lider ruhlu işadamıdır.

Türk Dil Kurumu girişimciyi; (1) üretim için bir işe girişen, kalkışan kimse, müteşebbis, (2) ticaret, endüstri vb. alanlarda sermaye koyarak girişimde bulunan kimse, müteşebbis olarak tanımlamıştır [1].

2.1 Girişimcilik Kavramı Tarihçesi

On üçüncü yüzyıldan itibaren çeşitli kaynaklarda girişimci tanımına rastlanmaktadır. On altıncı yüzyılda girişimci, bir işi taahhüt eden, taahhüt altına giren olarak tanımlanırken on sekizinci yüzyılda Richard Cantillon adlı ekonomist tarafından akademik olarak kabul edilen ilk girişimcilik tanımı yapılmıştır. Bu tanımda risk “kar garantisi olmaksızın” açıklaması ile belirtilmiştir.

On dokuzuncu yüzyılda Jean-Baptiste Say, John Stuart Mill ve Alfred Marshall adlı üç ekonomist tarafından çizilen girişimci profillerinde artık girişimci kişiliklere ait karakteristik tanımlamalar yapılmaya başlanmıştır. Girişimcilerin hesaplanmış riskleri göğüsleyebilme yetenekleri üzerinde durulması bu yüzyılda gelen yeniliktir. Alfred Marshall tarafından belirtilen ekonomik pazar tanımında çok sayıda küçük işletme rol almaktadır. Bu küçük işletmeler pazara yenilik ya da değişim getirmeden üzerlerine düşen üretimi yapar, rekabete girer ve paylarına karşılık gelen küçük kazançlar ile pazarı dengeye getirirler. Pazarda denge koşulları her halükarda oluşur ve hiçbir işletmenin kar payı beklenenden yüksek olamamaktadır. Marshall’ın teorisi ile girişimci işletmelerin yaptığı yenilikler, bunların pazarda meydana getirdiği değişiklikler ve kazanılan yüksek karlar açıklanamamaktadır.

(26)

Marshall tarafından üretilen pazar teorisinin içinde girişimcinin ve kazanılan karların açıklaması bulunmamakla birlikte pazar dengesinin kurallarının kendi içinde çelişkiler barındırdığı görülmektedir.

Yirminci yüzyılda ise tanımlarda “daha iyi veya yeni ürün/hizmet/süreç bulup kar elde ederek satma - innovatif yetenek” ifadesi yer almaya başlamıştır.

Yirminci yüzyılda Joseph Schumpeter “yaratıcı yıkım” teorisinde Neo-klasik ekonomi teorilerinin etkisindeki Marshall’in denge teorisine itiraz etmekte ve ekonominin yıllar boyunca girişimciler tarafından yapılan yaratıcı değişiklikler ile ayakta kaldığını belirtmiştir.

Schumpeter girişimcisini, pazarda var olan ürünleri/kaynakları değiştiren veya var olmayan ürünler sunan kişi olarak tanımlanmıştır. Girişimci üreticileri takipçi üreticilerden ayırmış ve ekonomik gelişmeleri bu öncü kişiliklere mal etmiştir. Schumpeter’e göre girişimci kişiler sosyolojik olarak lider konumda, nadir görülebilen yeteneklere sahip bireylerdir. Ekonominin refahı için girişimciler teşvik edilmeli ve patent gibi kavramlar ile korunmaları gerekmektedir. Yaratıcı yıkım teorisinde Schumpeter, girişimci üretimlerin yüksek kar olanağı sağlayabilecek tek düzen olan kapitalist ekonomi içinde var olabileceğini belirtmiştir [2].

Yirminci yüzyılda bir diğer girişimci tanımı ise Israel M. Kirzner tarafından yapılmıştır. Kirzner girişimciyi, Schumpeter’in yenilikçi, nadir yetenekli karakter tanımından farklı olarak, bir çeşit komisyoncu olarak anlatmaktadır. Ekonomik pazarda iş gören simsarların kişiliklerine ve bilgi birikimlerine göre farklı düzeylerde bilgiler elde edebildiğini göz önüne alarak teori denkleminde girişimciyi, doğru bilgileri gerekli yerlerde kullanabilen, uygun fırsatları kollayarak kar elde edebilen ve pazarı yeniden durağan dengeye getiren komisyoncular olarak yerleştirmiştir. Neo-klasik ekonomistlerden farklı olarak Kirzner, ekonomik markette aynı ürüne farklı fiyatlar biçilmiş olabileceğini belirtmiş ve girişimci faaliyeti, fiyatlardaki farkı meslektaşlarından önce görebilme ve ucuza alıp pahalıya satabilme olarak tanımlamıştır. Kirzner’e göre dengesi bozulmuş market fiyatları, bu girişimci faaliyet sonrasında tekrar “aynı ürüne tek fiyat” olarak dengeye gelmektedir.

(27)

karı olarak yansıtılmaktadır. Fakat üretilen mallardaki değişimler ya da bu değişimlerin sebepleri Kirzner teorisi ile açıklanamamaktadır.

Günümüzde de girişimcinin herkesçe kabul edilen bir tanımını yapabilmek zordur. Tanımlardan bazıları kendi işini kurabilen ve yürütebilen işadamlarına girişimci derken, bazı tanımlar ise girişimciyi toplumda çok az oranda bulunan, oldukça yetenekli, değişimlere öncülük edebilen karakterlere sahip asi ruhlu insanlar olarak çizmektedir. Yapılan tanımlarda ortak olarak görülen girişimci özelliklerini belirtmek gerekirse bunlar;

1. Organizasyon becerisine sahip olması

2. Atıl veya kapasitesinin altında kullanılan kaynakları değerlendirmesi 3. Risk alması

4. Fırsatları görebilmesi

5. İhtiyatlı araştırmalar yapmaktan ziyade tetikte olması 6. Fırsatları değerlendirebilmesi

7. Değer yaratması

8. Oyunun kuralını baştan yazması [3].

Bu tezin yazılması süresinde sözü edilen girişimciyi Mustafa Özel’in tanımı ile çerçevelemek gerekirse; “Girişimci, mevcut iş ve iş anlayışıyla yetinmeyen; risk üstlenerek yeni fırsatlar peşinde koşan; bu uğurda mevcut işini terk etmeyi göze alan atılımcı bir ekonomik öznedir. Aynı atılımcı ruha ekonomi dışı alanlarda sahip olan ve bunu hayata geçiren kişiler için siyasal girişimci, kültürel girişimci gibi sıfatlar da pekala kullanılabilmektedir [4].”

Girişimcilik ile küçük işletme kurmayı birbirinden ayıran bazı noktalara dikkat çekilmek istenirse ilk olarak kar farklarını belirtmek gerekmektedir. Bir projenin girişimcilik özellikleri taşıması için genel olarak kısa süre – yüksek kar öngörülmektedir. Girişimci fikirlerde genel olarak yüksek risk faktörü dikkat çekmektedir. Sonunda ne olacağı belli olmayan bir fikir ile, gerekli çalışmaların ışığında, yelken açmak olarak ifade edilebilirse, küçük işletme tanımına aykırı kalmaktadır. Girişimcilik için en önemli belirteç ise bir ürün/servis veya sürecin pazarda olmayan şekilde sunulması ve kar umulmasıdır. Eğer küçük bir işletme sahibi hizmetinde ya da ürününde bir riski göze alarak daha önce yapılmamış bir

(28)

değişiklik yapabiliyor ve bundan maddi kazanç bekliyor ise bu işletmecilere de girişimci denmektedir.

2.2 Girişimci Kişilik Tanımı

Girişimciler fırsatları hisseden ve yeni piyasalar yaratabilmek için, yeni ürünler ve üretim süreçleri geliştirebilmek için risk alabilen kişilerdir.

Girişimci faaliyetleri yetenekten ziyade süreç olarak ele almanın daha doğru olacağı kanaati yaygındır. “Girişimcilik süresince dört temel aşama vardır:

1. Yaratıcılık/Yenilik : Bir olasılığın görülmesi, bu olasılığın girişimciye ve yarar sağlayacağı kitle için kazandıracağı değerin fikir olarak oluşturulması. Ekonomik pazarda bir yenilik yaratabilmek için var olanı çok iyi bilmek gerekmektedir. Yani girişimci pazar hakkında bilgi sahibi olmalıdır. Getirmeyi düşündüğü yenilik için ortam hazırlayabilmeli, düşüncelerini çok iyi anlatabilmesi gerekmektedir.

2. Çabalama : Değere dönüştürülecek fikir için gerekli organizasyonun kurulması aşamasıdır. Bu aşamada girişimci kaynaklarını örgütler ve fikir gerçeğe dönüşmeye başlamıştır. Fakat bu değer sadece fikirde kalırsa bu girişimcilik örneği olamaz. Girişimci olmak rakiplerden önce davranmayı ve geleceğin sorumluluğunu almayı gerektirir.

3. Risk alma : Girişimci yürüyeceği yolu her ne kadar iyi planlamış olsa da bir bilinmeyene doğru gitmekte olduğu gerçeği sabittir. Risk alma aşamasında girişimcinin dayanağı sezgileri, karakteri ve iş planıdır.

4. Getiri : Girişimci fikrinin yarattığı değerdir. Mutlak olasılıkla başarısızlık da bir sonuçtur. Eğer başarılı bir sonuçtan bahsediliyorsa bir değer yaratılmış ardından kar da gelmiş demektir. Elde edilen kar, başarı düzeyinin göstergesi olmakla birlikte ardından kişisel tatmin ve bağımsızlık duyguları gelir [3].” Girişimci kişiliğin ortaya çıkmasında çevrenin ve genlerin etkileri araştırmalara konu olmaya devam etmektedir. Girişimcilikte kişiliğin tek başına yeterli olmadığı açıktır. Girişimciliğin de liderlik vasfı gibi karakteristik olduğu fakat bireyin geliştiği aile ortamından kültürüne kadar geniş bir sosyal çevrede şekillendiği düşünülmektedir.

(29)

Girişimciler aykırı bireyler olmaktan korkmazlar. Bu yüzden yeniliklere her daim açıktırlar, hatta yenilenmeyi bir gereksinim olarak görürler. Toplumdaki her bireyin bu görüşte birleşmesi zor olduğundan girişimcilik için karakter önemlidir diyebilmekteyiz.

Bunun yanında bireyin yetiştiği aile ortamının karakter üzerindeki etkileri sosyolojik inceleme konusudur. “Sosyologlar bireylerin kariyer tercihi yaparken ailevi faktörlerden etkilendiklerini hatta bu çevreler ile sınırlandırıldıklarını iddia ederler. Örnek olarak girişimci bir aileye mensup çocukların şirket kurma eğilimlerinin fazla olduğu veya aile şirketlerini büyütme yoluna gittikleri görülürken, memur aileye mensup çocukların yine memuriyet görevlerinde rol alma eğiliminde oldukları görülmüştür. Sosyologlara göre kişinin cinsiyeti, yaşı, ırkı, eğitim durumu, sosyal çevresi, aile geçmişi girişimcilik etkinliklerine karşı açık olmasında oldukça önemli faktörlerdir [5].”

Bunun yanında daha büyük resme bakmak gerekirse, kişinin doğduğu kültür önemli yönlendirmeleri baştan getirmektedir. Türk toplumu sosyologlar tarafından kolektivist (toplulukçu) toplum sınıfına girmektedir. Türk kültüründe aile, çocuğun hayatında baskın bir role sahiptir. Çocuğun hayalleri peşinde koşan, girişimci yapısını desteklemekten ziyade kontrol altında, geleceği planlı bir birey olarak yetiştirilmesine özen gösterilir. Kolektivist toplumlarda sosyal baskı önemlidir. Bireyin benliğini kazanmasında ailenin önemi büyüktür. “Benlik çoğunlukla kültürel açıdan değer verilen yetişkin özelliklerinin çocuğa kazandırılması sürecinde oluşur. Örnek olarak Amerika ve Kanada’da anneler çocuklarına olan yakınlıklarını sınırlı tutarlar ve çocuğa özerklik kazandırmanın önemli olduğunu düşünürler. Fakat Japon ve Hint kültüründe anne çocuğu kendi uzantısı olarak görerek bu özerkliği kazanmasını engeller. Farklı kültürlerde farklı benlik yapıları ve tutum/davranışlar ortaya çıkmaktadır. Türk ve Belçikalı ortak araştırmasında Türk gençlerinin aileye ve daha geniş gruba/topluma sadakat ve kendini gerçekleştirme tercihlerinin bütünleştiğini, buna karşın Belçikalı gençlerin ise sadece kendilerini gerçekleştirme tercihlerinin baskın çıktığı sonucuna varmışlardır [5].”

Sonuç olarak, girişimci olmanın doğuştan gelen bir yetenek olması yanında karakterin şekillendiği sosyal çevrenin de büyük etkisi olduğu düşünülmektedir. Girişimci zihniyetlerin teşvik edilmesi ile birlikte içinde yaşadıkları toplumu ileri

(30)

götürdükleri gerçeği yadsınamaz. “Girişimciler, iktisadi, toplumsal ve siyasal yönleri ile topluma yön veren, toplumu sürükleyen, toplumsal ayrımlarda belirleyici bir taraf olarak gözükürler [5].”

(31)

3. İNŞAAT SEKTÖRÜ AKTÖRLERİNİN SINIFLANDIRILMASI

İnşaat sektörü ülke ekonomisine doğrudan ve dolaylı olarak yaptığı büyük katkılar nedeniyle en önemli sektörlerden biridir. Dolayısıyla bu sektörde yaşanan her türlü verim ve kaynak kayıplarının olumsuz etkisi düşünülerek inşaat sektöründe faaliyet gösteren aktörlerin verim ve kaynak kullanımlarını etkileyen çalışma alanları irdelenmiştir. Faaliyet türlerine ve faaliyet tanımlarına göre aktörler tanımlanmıştır. İnşaat sektörü firmaları üç sınıfa ayrılmış ve tanımlanmıştır.

Yatırımcı firmalar;

 Gayrimenkul yatırım ortaklıkları  Belediyeler

 Kamu kuruluşları

 Arsa sahipleri / Son kullanıcılar  Özel sektör yatırımcıları

olarak gruplandırılmıştır. Hizmet firmaları;

 Gayrimenkul geliştirme firmaları  Gayrimenkul değerleme firmaları

 Proje yönetim / Danışmanlık hizmet firmaları  Yapı denetim firmaları

 Tasarım ofisleri

 Serbest inşaat mühendisliği olarak gruplandırılmıştır.

Üretim firmaları;

 Girişimci inşaat firmaları  Yap-sat inşaat firmaları

 Yapım yüklenici inşaat firmaları  Taşeron inşaat firmaları

(32)

 İşçilik üretim ekipleri olarak gruplandırılmıştır. Arsa Sahipleri Kamu Kuruluşları Belediyeler Özel Sektör Yatırımcıları Serbest İnşaat Mühendisliği Tasarım Ofisleri Danışmanlık Firmaları Proje Yönetim Firmaları Yapı Denetim

Firmaları _{Laboratuvarlar}Teknik

İşçilik Üretim Ekipleri Yap-Sat İnşaat Firmaları Taşeron İnşaat Firmaları Yapım Yüklenici İnşaat Firmaları Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Gayrimenkul Geliştirme Firmaları Gayrimenkul Değerleme Firmaları YATIRIM _HİZMET ÜRETİM Girişimci İnşaat Firması

(33)

3.1 Yatırım Aktörleri

Yatırım, bir birikimi, belli bir süre boyunca, enflasyon oranı, vade uzunluğu ve gelecekteki nakit akışlarının belirsizliği faktörlerini bertaraf edebilecek bir gelir sağlayabilmek için bugünden ayırmaktır.

İnşaat yatırımcısı konut/alışveriş merkezi/otel/işyeri/fabrika/elektrik santrali vb. gibi hayallerini gerçeğe dönüştürmek için çalışmaktadır. Bu yatırımcı bazı hallerde kendi tasarrufları ile apartman yaptırmaya soyunan bir arsa sahibi, bazı hallerde arsayı da bulup projeyi de geliştirecek organizasyonu tutan bir kurumsal özel sektör yatırımcısı, bazı hallerde de konut yapıp satan kurumsal bir firma olabilmektedir. Yatırımcı olmak için inşaat maliyetini karşılayacak finans kuvveti ve gerçekleştirmek istediği bir hayale sahip olması gerekmektedir.

Arsa Sahipleri Kamu Kuruluşları Belediyeler Özel Sektör Yatırımcıları Serbest İnşaat Mühendisliği Tasarım Ofisleri Danışmanlık Firmaları Proje Yönetim Firmaları Yapı Denetim

Firmaları _{Laboratuvarlar}Teknik

İşçilik Üretim Ekipleri Yap-Sat İnşaat Firmaları Taşeron İnşaat Firmaları Yapım Yüklenici İnşaat Firmaları Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Gayrimenkul Geliştirme Firmaları Gayrimenkul Değerleme Firmaları YATIRIM _HİZMET ÜRETİM Girişimci İnşaat Firması

(34)

Tasarlanan modelde yatırım aktörleri alt gruplarda gösterilmiştir. Bu gruplar, yatırım yapmayı kurumsal hale getirmiş, Sermaye Piyasası Kurulu’nun denetimine tabi gayrimenkul yatırım ortaklıkları, belediyeler ve kamu kuruluşları, arsa sahipleri ve yatırım yapan özel sektör firmaları olarak modellenmiştir.

Çizelge 3.1 : Girişimci ve Yatırımcı Karşılaştırması

Girişimci Yatırımcı

1 2

1

Sektörde varolmayan ürün/hizmeti bulur getirir ya da pazara sürmek için geliştirir.

Pazarda bilinen ürün/hizmetler için finansman sağlar.

2

Pazarda olmayan ürünler için çalışırlar, yeni bir fikir üretirler ve bu fikrin ekonomik değere dönmesi için gerekli organizasyonu yapar.

Pazarda olan ürünler için çalışırlar, üretim için gerekli organizasyonları ve finansmanı organize ettikten sonra pazar payı için çalışır.

3

Pazara sürecekleri ürün/hizmet için büyük risk alır.

Pazara sürecekleri ürün/hizmet zaten pazarda bulunan ürünler/hizmetler olduğu için aldıkları risk, finanse ettiği maddi değerler kadardır.

4 Cesaret gerektiren fikirler üretir.

Yatırım yaptıkları genellikle denenmiş ürünler olduğundan riskleri pazara girememekle sınırlıdır.

Ortak Noktalar

Farklı Noktalar İçinde bulundukları pazarı çok iyi tanır.

Risk alır.

3.1.1 Gayrimenkul yatırım ortaklığı

Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapmak suretiyle faaliyet gösteren özel bir portföy yönetim şirketi tipidir [6].

Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı,

(35)

 Gayrimenkul alıp satarak kazanç elde etmektir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, borsaya kote işletmelerdir. İşletmenin hisselerini satın alan yatırımcılar, gerçekleştirilecek projeler için finansman sağlamaktadırlar. Böylelikle büyük inşaat projeleri için likit sorunu hafiflerken, firmalar özkaynak kullanım maliyetinden kurtulmaktadırlar. Bunun sonucu olarak firma faaliyetlerinden elde edilen gelir, yılsonunda hisse sahiplerine temettü olarak dağıtılmaktadır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları:

 Bir alışveriş merkezi gibi belirli bir projeyi gerçekleştirmek amacıyla süreli,  Turizm ve sağlık gibi belirli alanlarda yatırım yapmak amacıyla süreli veya

süresiz,

 Belirli bir proje veya yatırım alanına yatırım yapmak gibi amaçlarında sınırlama olmaksızın, süreli veya süresiz,

olarak kurulabilmektedirler.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının faaliyetleri genel olarak:  Portföy oluşturmak ve gerekli değişiklikleri yapmak,

 Ortaklık portföyünü çeşitlendirerek yatırım riskini en aza indirecek şekilde dağıtmak,

 Gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı işlemler ve menkul kıymetler hakkındaki gelişmeleri sürekli olarak izleyerek, ortaklık portföyünü yönetmek,

 Portföyün değerini korumaya ve artırmaya yönelik araştırmalar yapmak veya yaptırmak,

 Portföye katılması planlanan gayrimenkuller hakkında araştırma yapmak ve raporlanmasını sağlamak,

 Portföydeki varlıkların değerinin tespit etmek,

 Portföy, dışarıdan danışmanlık ve/veya portföy yönetimi hizmeti alıyorsa ilgili kuruluşların faaliyetlerinin mevzuat ve sözleşme gerekliliklerine uygunluğunu tespit etmektir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları:

 Bankalar Kanunu’nda tanımlandığı gibi mevduat toplayamazlar ve mevduat toplama sonucunu verecek iş ve işlemler yapamazlar.

(36)

 Ticari, sınai veya zirai faaliyetlerde bulunamazlar.

 İzin verilen yatırım alanları ile sınırlı olmak üzere, kendi adına portföy işletmeciliği faaliyeti dışında sermaye piyasası faaliyetinde bulunamazlar.  Hiçbir şekilde gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez ve bu

amaçla personel ve ekipman edinemezler.

 Başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler.

 Mevzuatta izin verilen faaliyetler hariç olmak üzere, hiçbir şekilde otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süper marketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari amaçla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları yatırımcı firmalar olduklarından hizmet üreticiler ve üretim firmaları ile birlikte çalışmaktadırlar. Hizmet üretim aktörlerinden gayrimenkul geliştiriciler ile çalışır ve proje yönetim hizmeti alırlar. Geliştirilen gayrimenkul projelerinin tarafsız değerleme raporları için de gayrimenkul değerleme uzmanları istihdam etmenin yanı sıra dışarıdan bu hizmeti satın da alabilmektedirler. Geliştirilen projelerin yapımı için de üretim aktörleri arasından yükleniciler ile etkileşim içinde çalışmaktadırlar.

3.1.1.1 Gayrimenkul yatırım ortaklığı işleyiş yapısı

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları inşaat projelerini kendileri yapamaz, projelerini yürütemezler. Sadece gayrimenkulden oluşan portföylerinin işletmeciliği faaliyeti gösterebilirler veya kendileri dışında inşaat yapan başka bir firmaya veya projeye finansman sağlayabilirler. Bu yüzdendir ki gayrimenkul yatırım ortaklıklarının aktiflerinde makine ve ekipman bulunduramazlar.

(37)

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Yüklenici İnşaat Firması Gayrimenkul Değerleme Firması Danışman Firma İşletmeci Firma

Şekil 3.3 : Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Organizasyon Yapısı Yüklenici (Müteahhit)

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyünde yer alan gayrimenkul projelerinin inşaat işlerini gerçekleştirmeyi taahhüt eden gerçek ya da tüzel kişilerdir. İşletmeci Şirket

Ortaklığın mülkiyetinde bulunan veya kiralamış olduğu otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari amaçla işleten şirketlerdir.

Danışman Şirket

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, proje geliştirme ve kontrol hizmetleri de dahil olmak üzere, ortaklık portföyünün geliştirilmesi ve alternatif yatırım imkanlarının araştırılmasına yönelik bu işlerde uzmanlaşmış şirketlerden danışmanlık hizmeti alabilmektedirler.

Gayrimenkul Değerleme Şirketi

Ortaklık portföyünde yer alan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların rayiç değerlerini ve kira rayiçlerini tespit etmek konusunda hizmet veren şirketlerdir.

(38)

Sermaye Piyasası Kurulu tarafından listeye alınmış bağımsız gayrimenkul değerleme şirketleri, gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından, işleme konu olan varlıkların ve hakların değerlerini ve rayiç kira bedellerini tespit etmekle yükümlüdürler.

 Portföyde yer alan gayrimenkullerin, hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı,

 Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi,  Kiraya verilmek üzere gayrimenkullerin kiralanması,

 Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması,

 Gayrimenkul ipoteği kabul edilmesi,

 Gayrimenkule dayalı projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi,

 Ortaklık portföyünde yer alan ve yıl içinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespiti,

 Ortaklığa ayni sermaye (nakit dışı sermayeler) konulması gayrimenkul değerleme şirketlerinin görevleridir.

3.1.1.2 Gayrimenkul yatırım ortaklığı kuruluş aşamaları

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde yeni bir anonim şirket olarak ani usulde kurulabildikleri gibi, daha önce başka amaçla kurulmuş şirketlerin esas sözleşmelerini Sermaye Piyasası Kurulu’nun düzenlemelerin uygun olarak değiştirerek, gayrimenkul yatırım ortaklığına “dönüşmeleri” de mümkündür. Her iki şekilde de gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşunun veya dönüşümünün Sermaye Piyasası Kurulu tarafından uygun görülmesi gereklidir. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından uygun görülmesi halinde, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’na kuruluş izni için başvurulur. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Bakanlığın kuruluş iznini vermesinin ardından kuruluşun tescilini takiben, yatırılan sermayeyi kullanarak şirket portföyünü oluşturmaya başlarlar.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları sahip oldukları ödenmiş sermaye tutarlarına göre üç farklı şekilde halka arz edilirler.

(39)

 Ödenmiş sermayeleri 50 milyon TL’den az olanların, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden bir yıl içinde,

 Ödenmiş sermayeleri 50 milyon - 100 milyon TL arasında olanların, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden üç yıl içinde,

 Ödenmiş sermayeleri 100 milyon TL ve üzeri olanların, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden beş yıl içinde,

faaliyetlerini yürütmek için gerekli mekan, donanım ve personeli temin etmeleri ve organizasyon kurmaları ve buna ek olarak ödenmiş sermayelerinin asgari %49’u oranındaki payları halka arz etmek üzere Sermaye Piyasası Kurulu’na başvurmaları zorunludur. Kurul kaydına alınması uygun görüşen gayrimenkul yatırım ortaklığı payları, gerekli ilan ve duyuru sürelerinden sonra satış yerlerinde halka arz edilir. Bir gayrimenkul veya bir projenin ne şekilde finanse edileceği kararı, projenin büyüklüğüne, kullanım ve inşaat haklarına, şirketin karlılık potansiyeline, finansman maliyetine bağlıdır. Devletin konut ve gayrimenkul sorununu kamusal bir olgu olarak algılaması ile uygulanan vergi teşvikleri, gayrimenkul finansmanında gayrimenkul yatırım ortaklığını cazip hale getirmektedir.

Gayrimenkul yatırım ortaklığı yatırımcılara paylarını borsada satabilmenin yanında, paylara ilişkin borsada oluşan fiyat dalgalanmalarından yararlanma imkanını da sağlamaktadır. Ayrıca, şirket portföyü gayrimenkul alanında uzman kişiler tarafından yönetildiğinden, herhangi bir kişinin kendi başına yatırım yapmasından daha etkili sonuçlar elde edilebilmektedir.

Bu şirketlere yatırım yapan yatırımcıların bir kısmının da uluslar arası kuruluşlar olduğu görülmektedir. Bu kuruluşlar, gelişmekte olan ülkelerdeki gayrimenkul getirilerinden faydalanmak amacıyla, organize bir şekilde işleyen ikincil piyasalarda işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklığı paylarını almayı, doğrudan gayrimenkul yatırımına tercih etmektedirler.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları finansman şirketleri olarak kurulmakla birlikte inşaat sektöründe danışmanlık hizmetlerinin ve gayrimenkul değerleme şirketlerinin gelişmesine katkı sağlarlar. Proje yönetim, gayrimenkul değerleme firmaları, işletme

(40)

firmaları ve yükleniciler organizasyonunu düşünüldüğü zaman oldukça geniş bir alanda mühendis ve mimarların istihdamına olanak verdikleri görülmektedir. Büyük ve nitelikli projelerin gerçekleşebilmesi için gereken finansmanı borsa yolu ile para arz edenlerden borsa güvencesinde toplayıp inşaat sektöründe, büyük bir istihdam ve hareketlilik organize etmekte olan en büyük aktörler olarak var olmaktadırlar.

Firmaları LaboratuvarlarTeknik

Şekil 3.4 : Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Sektörel Etkileşim Şeması

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları projelerinde girişimci inşaatçılık niteliklerine rastlanabilir. Risk almak, denenmemişi denemek, inşaat son ürününde (genellikle konut, ticari ofis, alışveriş merkezi vb.) piyasada verilen hizmetleri risk alarak geliştirmek ve bundan ekonomik fayda sağlamak için gerekli ortam ve çalışmayı düzenleyebilecek organizasyonlardır. Bir inşaat firmasının girişimci niteliği kazanabilmesi için daha önceden denenmemiş bir son ürünü, risk alarak piyasaya sunması gerekmektedir.

(41)

3.1.2 Kamu kuruşları – belediyeler

İnşaat sektörü aktörleri arasında yatırımcı grubunda tanımlanan bir diğer alt aktör de yaptırmak istedikleri yatırımlarda 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’na tabii olan kamu kuruluşları, belediyeler ve bankalardır [7].

Firmaları LaboratuvarlarTeknik

Şekil 3.5 : Belediyeler Sektörel Etkileşim Şeması

Bu kuruluşlar dışarıdan tasarım, danışmanlık ve inşaat üretim hizmeti satın almaktadırlar. Kontrol işlevini bünyesinde istihdam ettikleri mühendisler ile karşılayan kamu kuruluşları ve belediyeler hizmet üretim grubunda yer alan tasarım ofislerinden ve danışmanlık firmalarından hizmet talep eder, 4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’na uygun olarak ihale açarlar [7]. Aynı şekilde tasarım ve danışmanlık hizmeti aldıkları yatırımları için bir de üretim ihalesi açan kuruluşlar böylece yapım yüklenicilerini de seçmiş olmaktadırlar.

(42)

Firmaları _{Laboratuvarlar}Teknik

Şekil 3.6 : Kamu Kuruluşları Sektörel Etkileşim Şeması

Belediyeler bünyelerinde istihdam ettikleri mühendisler yolu ile hizmet üretimi de gerçekleştirmiş olmaktadırlar. Ruhsat işlemleri sırasında ve inşaat süresince kontrol hizmeti gerçekleştirmektedirler. Bu yönleri ile hizmet üretim grubunda da yer alabilecekleri gibi, çalışmada belediyelerin yatırımcı yönü dikkate alınmıştır.

4734 sayılı Kamu İhale Kanunu bunların yanında kamu kuruşlarına hizmet alımı ve tedarikçi seçimi konusunda da ihale açma yetkisi vermektedir [7]. Bu kuruluşlar inşaat sektörü ile ilgili olarak danışmanlık, proje çizim ve yapım yükleniciliği ihalesi açar ve bunların kontrolünü kendileri takip ederler. Bu yüzden üretim grubundan danışmanlık firmaları ve tasarım ofisleri ile etkileşim içinde bulunurlarken üretim grubundan da yapım yüklenicileri ile çalışmaktadırlar.

(43)

3.1.3 Arsa sahipleri – son kullanıcılar

Yatırımcılar grubunda yer alan arsa sahipleri ve son kullanıcılar olarak tanımlanan aktörler inşaat işi ile uğraşmayan, hayali ve finans gücünü bir araya getirerek genel olarak konut sahibi olmak isteyen alt gruptur. Bu kişi veya kuruluşlar özel bir kanuna tabi olmadıklarından alacakları hizmetler için ihale açma zorunlulukları bulunmamaktadır. Genellikle yapılan ikili görüşmeler ile taraflar birbirileri ile çalışma hükümlerini belirler ve sözleşme ile bağlanırlar. İş yapma ve yaptırma konusunda bağlayıcı hükümler ile çerçevelenmedikleri için daha çok aktör ile farklı şekillerde etkileşim içinde bulunabilirler. Hizmet grubundan tasarım yapan mühendisler ile çalışıp hayallerini kağıt üzerine aktarır, yapım yüklenicisini seçer ve yapı denetim kuruluşları ile yatırımlarını denetletebilirler. Bunun yanında proje yönetim desteği alabilirler. Hizmet grubundan serbest inşaat mühendisleri, tasarım ofisleri, proje yönetim, danışmanlık, yapı denetim firmaları, teknik laboratuvarlar ve gayrimenkul geliştirme firmaları ile etkileşim içinde çalışabilmektedirler. İnşaat üretim grubundan da yapım yüklenici inşaat firmaları ya da kat karşılığı sözleşme ile yap-sat inşaat firmaları ile anlaşarak hayallerini gerçeğe döndürmek için çalışmaktadırlar. A rsa S ah ip leri K am u K u rulu şları B eled iy eler Ö zel S ek tör Y atırım cıları S erbest İn şaat M ü h en d isliğ i T asarım O fisleri D an ışm an lık F irm aları P ro je Y ö n etim F irm aları Y ap ı D en etim

F irm aları L ab o ratu v arlarT ek nik

İşçilik Ü retim E k ip leri Y ap -S at İn şaat F irm aları T aşeron İn şaat F irm aları Y ap ım Y ü k lenici İn şaat F irm aları G ay rim en k ul Y atırım O rtak lıkları G ay rim enk u l G eliştirm e F irm aları G ay rim en k ul D eğ erlem e F irm aları Y A T IR IM _{H İZ M E T} Ü R E T İM G irişim ci İn şaat F irm ası

(44)

3.1.4 Özel sektör yatırımcıları

Yatırımcılar grubunda yer alan özel sektör yatırımcı aktörleri arsa sahiplerinden farklı olarak yatırımlarını zaman zaman gerekli arsayı da bularak yaptırmaktadırlar. Özel sektör yatırımcıları bazen fabrika yatırımları yapan kuruluşlar, bazen enerji yatırımları yapan kuruluşlar, bazen de firmaları bünyesinde yatırım amacı ile konut yaparak satan firmalar olabilmektedirler. Özellikle imara açılacak şehir dışı arazilerde ticari, kültürel ve politik koşulların getirmiş olduğu yüklerin yarattığı ortamda yatırımcı ve geliştiricilerin parlak bir performans göstermeleri gerekmektedir. Etkileşim içinde, uzun dönemli ve işbirlikleri içinde yürütülen bir sürecin merkezindedirler. Yatırım süreci bir düşünceye göre pazarın içindeki gizli el, diğer bir düşünceye göre ise yatırımcının çakışan menfaatleri uyum içinde yönettiği süreçtir [8].

Özel sektör yatırımcıları, yatırım grubunda yer alan arsa sahipleri ile iletişim kurarak yatırım sahalarını satın alabilmektedirler. Bununla birlikte hizmet aktörlerinden serbest inşaat mühendislerine veya tasarım ofislerine projeleri hazırlatıp yapı denetim firmaları ve teknik laboratuarlar ile çalışabilmektedirler. Firma tanımlarının dışına çıkarak gayrimenkul yatırımı yapıp kazanç elde etmek isteyen fakat inşaat sektörüne tam olarak hakim olamamanın getirdiği olumsuzlukları yaşamak istemeyen firmaların gayrimenkul geliştirme ve değerleme firmaları ile çalışmalarını sürdürdükleri görülmektedir. Bunun yanında proje yönetim hizmetleri ve danışmanlık hizmetlerini de satın alarak gerçekleştirmek istedikleri projelerde başarı göstermeleri olasıdır. Yatırım yapacak firmalar, yatırımlarını hayata geçirmek için proje gerçekleştirme aşamasında inşaat üretim grubundan yapım yüklenici inşaat veya taşeron inşaat aktörleri ile çalışmaktadırlar.

(45)

Firmaları _{Laboratuarlar}Teknik

Şekil 3.8 : Özel Sektör Yatırımcıları Sektörel Etkileşim Şeması 3.2 Hizmet Aktörleri

İnşaat sektöründe yer alan bir diğer aktörler kümesi de hizmet firmaları kümesidir. Bu firmalar genel olarak yatırım yapacak kişi ya da kuruluşlara doğrudan hizmet verir, hizmet üretirler. Hizmet aktörleri olarak;

 Gayrimenkul geliştirme firmaları  Gayrimenkul değerleme firmaları  Yapı denetim firmaları

 Teknik laboratuarlar

 Danışmanlık ve proje yönetim firmaları  Tasarım ofisleri

(46)

Firmaları LaboratuarlarTeknik

İşçilik Üretim Ekipleri Yap-Sat İnşaat Firmaları Taşeron İnşaat Firmaları Yapım Yüklenici İnşaat Firmaları Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Gayrimenkul Geliştirme Firmaları Gayrimenkul Değerleme Firmaları YATIRIM HİZMET ÜRETİM Girişimci İnşaat Firması

Şekil 3.9 : İnşaat Hizmet Sınıfı Aktörleri 3.2.1 Gayrimenkul geliştirme firmaları

Gayrimenkul geliştiricilerin uyguladığı sistem etrafında “yatırımcı, arsa sahipleri ve işletmeciler(kullanıcılar)” olmak üzere üç aktör bulunmaktadır. Sistemin ortasında ise gayrimenkul geliştirici bulunmaktadır. Gayrimenkul geliştiricinin görevi, bu aktörlerin iki veya üçünü bir araya getirerek her birinin çatışan istekleri arasında ortak noktaya ulaşmalarını sağlamaktır. Gayrimenkul geliştirici, bu üç aktörün her birine aynı mesafede durup tarafsızlığını korurken projeyi de yönetmektedir.

Bir hakemlik müessesesi çevresinde toplanması ideal olan üç aktörün, sektörde birbirleri ile doğrudan ortaklığa girip iş yapmaları her zaman istenen başarıyı getirmemektedir. İnşaat sektörü, mevzuatları ve imalatı ile ilgili konulara hakim olamama ihtimali bulunan yatırımcı/arsa sahibi tarafı, yapım yüklenici inşaat firmaları tarafından suistimal edilmekten çekindiğinden, etrafında birkaç yardımcı ile fikir alışverişi yapmaya çalışma çabasına girer ki bu durumda da bünyesinde istihdam edeceği yardımcı elemanın bilgi ve deneyim seviyesi önem kazanacaktır.

(47)

zaman şüphe ile yaklaşmakta ve ek yardımlar ararken öngöremediği yardım maliyetlerinin zorlukları ile karşılaşmaktadır.

Gayrimenkul geliştirici, arsa sahibinin hakkını gözeterek, herkesin en yüksek kazancı elde edeceği şekilde değerlendirmesini yaptığı için arsa sahibi en iyi arsa fiyatına ulaşacaktır. Ancak ortada bir bilirkişi, bir hakem olmazsa ortaklıkların yürümesi de zora düşecektir. Çıkar çatışmaları, yetersiz bilgi ve deneyim eksikliği nedeni ile başarısızlığın yanında ortakların maddi ve manevi kayıpları ile sonuçlanabilmektedir. Yatırımcı/tasarruf sahipleri de tapulu, ruhsatlı, temiz bir arsa bulmak konusunda ya deneyimli değillerdir ya da uzun mesailer harcayarak öğrenmektedirler. Gayrimenkul geliştirici sistemde yatırımcı adına bütün araştırmalar yapıldıktan sonra arsa uygun ise yatırımcıya sunulmaktadır. Günümüzde gerçekleştirilen projelerde artık son kullanıcılar da projenin başından yer alıp isteklerini uygulatmak istemektedirler. Ancak gayrimenkul geliştiricinin hakemliğinde, kullanıcılar da başlanacak projenin hayal edildiği gibi ve zamanında gerçekleştirileceğinden emin olabilmektedirler. Bu başarıyı yakalamak için çalışan gayrimenkul geliştirici inşaat firmaları yatırımcılar grubunda arsa sahipleri, özel sektör yatırımcıları ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile çalışırken, üretim grubundan yapım yüklenici inşaat firmalarının, hizmet grubundan tasarım ofisleri ve denetim organları ile eşzamanlı çalışmalarını sağlamakla yükümlüdürler. Arsa Sahipleri Kamu Kuruluşları Belediyeler Özel Sektör Yatırımcıları Serbest İnşaat Mühendisliği Tasarım Ofisleri Danışmanlık Firmaları Proje Yönetim Firmaları Yapı Denetim

Firmaları LaboratuarlarTeknik

İşçilik Üretim Ekipleri Yap-Sat İnşaat Firmaları Taşeron İnşaat Firmaları Yapım Yüklenici İnşaat Firmaları Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Gayrimenkul Geliştirme Firmaları Gayrimenkul Değerleme Firmaları YATIRIM HİZMET ÜRETİM Girişimci İnşaat Firması

(48)

Gayrimenkul geliştirici direksiyondaki kişidir ve herkesi varmak istediği noktaya taşır. Arazi sahipleri, yatırımcılar ve kullanıcılar da yolculardır. Diğer tüm gruplar bu yolculuğun gerçekleşmesi için hizmet veren, fakat asıl amaçları şoför ve yolculardan çok daha farklı olan paydaşlardır. Çıkar çatışması ihtimali her adımda kendini hissettireceğinden üretim grubundaki aktörler gayrimenkul geliştirici rolüne giremezler. Üretici inşaat firmasının özel sektör yatırımcısını veya arsa sahibini kendi lehine yönlendirebilme ihtimali çok da uzak olmayacaktır.

Gayrimenkul geliştirme firmaları hayal sahiplerinin hayallerini gerçekleştirmek için birbirinden farklı aktörler ile çalışmak zorundadırlar. Mesleki iletişimin, proje gerçekleşmesi sürecindeki etkisinin önemli olduğu bilindiğinden gayrimenkul geliştiriciler bünyelerinde inşaat mühendisleri, mimar ve gayrimenkul değerleme uzmanları istihdam ederler. Bu ekipler fizibilite çalışmalarından, proje geliştirilmesine, proje yönetim hizmeti verilmesine ve proje sonunda gayrimenkul satış ve pazarlama işlemlerinin organize edilmesi için hayati önem kazanmaktadırlar. Bazı ülkelerde gayrimenkul geliştiriciler sürecin neredeyse tamamında rol alırken, bazı ülkelerde her bir aşama farklı uzmanlar tarafından gerçekleştirilmektedir. Örneğin Türkiye’de proje geliştirici, müteahhit, yatırımcı rolleri arasında net ayrımların olmadığı proje örneklerinden söz etmek mümkündür [9].

Ulusal ve uluslararası sermaye gruplarından oluşan gayrimenkul geliştiriciler üretim sürecinde en etkili aktörlerdir. Arsanın temininden gerekli imar izinlerinin alınmasına, üretim sürecinde rol alacak diğer aktörlerin belirlenmesinden proje konseptinin geliştirilmesine, projeye yönelik pazarlama stratejilerinin oluşturulmasından satış işlemlerine kadar pek çok aşamada rol almakta ya da bu süreçleri organize etmektedirler. Hatta bazı gayrimenkul geliştiriciler yapım aşamasını da üstlenmektedirler.

İyi bir gayrimenkul geliştirici:  Tarafsız olmalıdır.

 Tapu, ruhsat ve imar kanunlarına hâkim olmalıdır.

 Arazi, konut, işyeri, alışveriş merkezi gibi gayrimenkul çeşitlerini yakından tanımalıdır.

(49)

 İnşaat konusunda deneyimli olmalıdır.

 Yerel yönetimlerle ve kamu kurumları ile iyi ilişkilere ve prosedürler hakkında deneyime sahip olmalıdır.

 Hangi projelerin gerçekleşebileceğini, hangilerinin zor ve hangilerinin de imkansız olduğunu ayırt edebilmelidir.

 Çok iyi bir koç olmalıdır [10]. 3.2.2 Gayrimenkul değerleme firmaları

Ülkemizde gayrimenkul sektörünün gelişmesine paralel olarak taşınmaz değerlerin ekonomi içindeki öneminin artması, Sermaye Piyasası Kurulu’nun küçük yatırımcıyı koruma ilkesinden doğan “gerçek değer” arayışı, kurum mülklerinin alım satımı, devir ve takasında bedelin tespiti, teminatların değer tespiti, proje değeri analizi, borçların yeniden yapılandırılmasına bağlı olarak banka aktiflerinin tarafsız kriterlere göre analizi gibi etkenler bu gayrimenkul değerleme pazarının gelişimine katkıda bulunmaktadır [11].

Gayrimenkul değerleme firmaları; Sermaye Piyasasında Değerleme Faaliyetlerine İlişkin Tebliğde “bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak, bu değeri etkileyen gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek uluslar arası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde yazılı olarak raporlayabilecek düzeyde bilgi ve tecrübe sahibi değerleme uzmanları vasıtasıyla takdir edilmesi konusunda faaliyet gösteren ve Kanunda gayrimenkul değerleme kurumu olarak” ifade edilen hizmet firmalarıdır.

Aynı Tebliğde değerleme uzmanı “ bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Sermaye Piyasası Kurulu’nun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişiler” olarak tanımlanmıştır. Bu uzmanlar yapacakları değerlemelerde bağımsız ve tarafsız bir şekilde piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek, uluslar

(50)

arası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde değerleme raporları hazırlamakla yükümlüdürler.” ifadesiyle yer almaktadırlar.

Tebliğin 4.maddesinde değerleme hizmeti verebilmek amacıyla başvuracak şirketlerin taşımaları gereken nitelikler şu şekilde belirtilmiştir;

 Anonim şirket olmaları,

 Esas sözleşmelerinin 29/6/1956 tarihli ve 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu hükümlerine uygun olması,

 Ticaret unvanlarında "gayrimenkul değerleme" veya "taşınmaz değerleme" ibaresinin bulunması,

 Ödenmiş sermayelerinin en az 200.000 TL olması,

 Asgari ödenmiş sermayelerini temsil eden hisse senetlerinin tamamının nakit karşılığı çıkarılmış olması,

 Hisse senetlerinin tamamının nama yazılı olması,

 Ödenmiş sermayesinin asgari %51’inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması,

 En az 2’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi,

 Faaliyetlerini sürdürebilmek için yeterli mekan, personel ve donanıma sahip olması zorunludur.

Ödenmiş sermayesinin asgari % 51’inin doğrudan veya dolaylı olarak bankalara, sigorta şirketlerine veya kamu kuruluşlarına ait olması durumunda bu maddenin (g) bendinde yer alan şart aranmaz. Ancak sorumlu değerleme uzmanının sorumluluklarını yerine getirmek üzere bu Tebliğ uyarınca sorumlu değerleme uzmanının taşıması gereken, pay sahipliği dışındaki diğer nitelikleri haiz en az iki kişinin yönetim kurulu kararıyla atanması şarttır.

Sermaye Piyasası Kurulu’nun yetkisi yalnızca sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerlemesi hizmeti verecek şirketler üzerinde olup, bu kapsamın dışındaki gayrimenkul değerleme şirketlerinin Kurul düzenlemelerine uymak gibi bir zorunluluğu bulunmamaktadır.

(51)

Gayrimenkul değerleme firmaları gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ait listelenen değerleme işlerini de yapmaktadırlar:

 Portföyde yer alan gayrimenkullerin, hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı,

 Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi,  Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması,

 Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması,

 Gayrimenkul ipoteği kabul edilmesi,

 Gayrimenkule dayalı projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi,

 Ortaklık portföyünde yer alan ve yıl içerisinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yılsonu değerlerinin tespiti.

 Ortaklığa ayni sermaye konulması

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yukarıda sayılan işlemleri dışında, hisse senetleri borsada işlem gören tüm şirketlerin ödenmiş sermayelerinin %5'ini aşan gayrimenkul alım ve satımlarında ve kendi gayrimenkullerini başka bir şirkete ayni sermaye olarak koymaları halinde değerlendirme yapabilmektedirler [12].

Gayrimenkul değerleme firmaları gayrimenkul yatırım ortaklıkları ile yakın planda çalışırken, diğer yatırımcılar ve yap-sat inşaat firmaları ile de piyasa çalışmalarını sürdürmektedirler .