Vaat Borçlusunun Tapuda Üçüncü Kişiye Yaptığı Devir

Vaat borçlusu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaparak, taşınmazın ilerde vaat alacaklısına satışını vaat eder. Ancak buna rağmen, vaat borçlusu taşınmazın mülkiyetini vaat alacaklısına geçirmeden, bir üçüncü kişiye tapuda taşınmazın mülkiyetini devreder. Bu uygulamada sıklıkla görülen önemli bir sorundur. Vaat borçlusunun satış vaadine konu olan taşınmazı, üçüncü bir kişiye tapuda devretmesinde bir engel yoktur. Vaat alacaklısı bu üçüncü kişiye karşı kötüniyet, muvazaa ya da başka bir nedene dayanarak tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Taşınmaz satımında asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Yani hakkın doğumuna engel olacak bir durumun hak kazanılırken bilinmemesidir. TMK m. 1023 hükmünde “Tapu

kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” şeklinde hüküm altına alınmıştır. İyiniyet ilkesi tamamlayıcı

olarak208 TMK m. 1024 hükmünde “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen

veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz.” şeklinde vurgulanmıştır. Taşınmaz

207

Yargıtay 14. HD. 24.10.2005 Tarih ve 2005/7229 Esas, 2005/9462 Karar Sayılı Kararı. (http://www.adliforum.com/showthread.php?t=59651) (erişim tarihi: 15.03.2016).

satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh verilebilir. Şerhin etki süresi beş (5) yıldır. Tapuya verilen bu şerhle vaat alacaklısının kişisel (şahsi) hakkı kuvvetlendirilmiş şahsi hak olur. Bu süre zarfında tapuda mülkiyeti üzerine geçiren üçüncü kişinin iyiniyetli olduğu düşünülemez. Ancak satış vaadi tapuya şerh edilmemişse, tapu sicilindeki kayda güvenerek iyiniyetli olarak mülkiyeti devralan kişinin bu hakkı korunur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle vaat alacaklısı, satışı kendisine vaat edilen taşınmazın bir üçüncü kişiye tapudan devir edilmesi, satılması durumunda, bu üçüncü kişinin kötüniyetli olarak taşınmazı devraldığını ileri sürmesinde bir sakınca yoktur. Vaat alacaklısının üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu yönündeki iddiasının TMK m. 1024 hükmü gereği değerlendirilmesi icap eder. Ortada bir yolsuz tescil işlemi varsa dava neticesinde bu tescil işlemi iptal edilmelidir.

Bazen durumdan habersiz olan ve tapu sicilindeki kayda güvenip iyiniyetli olarak taşınmazın mülkiyetini adına yolsuz tescil yapılan kişiden tapuda devir almaktadır. Bu kişinin kazanımı ne olacaktır? Kanaatimizce, vaat alacaklısı adına yolsuz tescil yapılan kişiye karşı açtığı tapu iptal ve tescil davasında husumeti bu kişiye karşı da ileri sürerek devam edebilir. Ancak, yargılama neticesinde tapu iptal ve tescil kararı verilirse, bu kişinin yaşadığı hak kaybı söz konusu olacaktır. Söz konusu kişi de tapusunu devraldığı adına yolsuz tescil yapılan kişiye karşı uğradığı zararların tazmini için dava açabilir.

Geniş anlamda tescilden kasıt tapuya yazılan tüm hususlardır. Bir hususun, konumuz bakımından taşınmaz satış vaadinin tapuya şerh edilmesi, taşınmazın ayni hakka ilişkin statüsünde bir değişiklik doğurmaz. Şerhten kasıt, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktır. Şerhin etki süresi içinde, taşınmazın başka bir kişiye devredilmesiyle de şerh etkisini sürdürür. Kanunda hangi hakların tapu kütüğüne şerh edileceği düzenlenmiştir. Yani kanunda yazılmayan bir husus tapu kütüğüne şerh edilemez. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya nasıl şerh edilecektir? Bu soruya şöyle cevap verilebilir.

Özel bir şerh düzenlenmesine gerek yoktur. Tapu Kanunu m. 26 hükmüne uygun olarak düzenlenen sözleşmenin tapu sicil müdürlüklerine ibraz edilmesi ve sözleşmenin taraflarından birinin talebi olması yeterlidir. Taşınmazın birden fazla kişiye satışının vaat edilmesi geçerlidir. Ancak tapuya ilk başvuru yapan tarafın satış vaadi istemi şerh edilir. Diğerlerinin başvurusunda mahkeme kararı aranır. Düzenleme tarihi beş (5) yılı geçmiş satış vaadi sözleşmelerinin de, talep olursa tapuya şerh edilmesi mümkündür. Çünkü, Tapu Kanunu m. 26 hükmünde beş yıllık terkin süresinin şerhten itibaren hesaplanacağı belirtilmiştir209

. Tapu Kanunu m. 26 hükmünde “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak

hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil muhafızı veya memuru tarafından re`sen terkin olunur.” denilerek satın alma hakkının şerhini de olanaklı hale getirmiştir.

Resen terkin ibaresi, tapu memurunca resen terkin edileceği anlamına gelmez. Bu terkin Tapu Sicil Tüzüğü m. 69/1210

hükmüne göre taşınmaz malikinin istemi ile yapılabilir211. Doktrinde de bunu savunan görüşler vardır. Buna göre; süreye bağlı şerhlerde sürenin dolmasıyla şerh kendiliğinden hükmünü kaybeder. Taşınmaz maliki bu şerh kaydının silinmesini, terkinini tapu memurundan talep edebilir. Bunun dışında hak sahibinin talebi olmadıkça şerh tapudan terkin edilemez212

, denilmektedir. Ancak Tapu Kanunu m. 26 hükmü bu görüşü zayıflatmıştır. Çünkü ilgili maddeye göre şerh, yetkili makam ya da mahkeme kararı gereğince de terkin edilebilmektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafları karşılıklı iradeye dayanarak noterde sözleşmeyi feshedebilirler. Noterde düzenlenen bu fesih bildirim beyanı tapu memuruna sunularak şerh terkin edilebilir. Tek taraflı fesih durumunda bu mümkün değildir. Tapu kütüğüne şerh edilen satış vaadi sözleşmesi feshedilirse, tapu maliki kesinleşmiş mahkeme kararı nedeniyle tapu sicilindeki şerhin terkinini isteyebilir. Çünkü şerhin dayanağı olan hak hükmen ortadan kalmıştır213

.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi zorunlu değildir. Ancak kişisel hak sahibi olan vaat alacaklısının, sözleşme konusu taşınmazın bir üçüncü kişiye tapudan devir edilmesi durumunda, kişisel hakkı ile üçüncü kişinin ayni hakkı çatışacaktır. Böyle bir durumda ayni hakka üstünlük tanınır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldıktan sonra, vaat borçlusu tarafından, taşınmaz muvazaalı olarak, üçüncü bir kişiye devir edilmiş olabilir. Bu durumda vaat alacaklısı, vaat borçlusuna karşı tapu iptal ve tescil veya tazminat davası açabilir. Ya da taşınmazın devredildiği üçüncü kişinin de kötüniyetinin kanıtlanması halinde, ona da husumet yöneltilebilir. Muvazaa TBK m. 19 hükmünde düzenlenmiştir. Buna göre; “Bir sözleşmenin

türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır. Borçlu, yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı kazanmış olan üçüncü kişiye karşı, bu işlemin muvazaalı olduğu savunmasında bulunamaz.” şeklindedir. Muvazaa,

210 _{Madde 69/1– Tapu sicilinde terkin, tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin istemine ya da yetkili makam} veya mahkeme kararına istinaden yapılır.

211

Dörtgöz, 2005: 283. 212

Ertaş, 2012: 165. 213 _{Dörtgöz, 2005: 283.}

tarafların aralarında anlaşarak gerçekte yapmak istemedikleri bir hukuki işlemi üçüncü kişileri aldatmak amacıyla yapıyormuş gibi görünmeleridir. Yargıtay muvazaayı “tarafların, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla ve fakat kendi gerçek iradelerine uymayan ve aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak hususunda anlaşmalarıdır”, şeklinde ifade etmektedir. Muvazaa mutlak ve nisbi olmak üzere iki türlüdür.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin alınan borç paranın teminatı olduğu ve muvazaa nedeniyle iptalinin istenmesi durumunda, muvazaa iddiasının da aynı nitelikte yazılı delille ispatı gerekmektedir214

. Muvazaa iddiası kanıtlanırsa, görünürdeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersiz olur. Bununla beraber gizli işleme ilişkin sözleşme şartlarının sağlanması durumunda, gizli işlem geçerli kabul edilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, alınan borç paranın teminatı olduğunun belirtilmesi yeterlidir. Geçerli şartları sağlayan gizli sözleşmeye ilişkin hüküm kurularak, iptal edilmemesi gerekir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin muvazaalı olduğunu sözleşmenin taraflarıyla beraber, ilgisi olan üçüncü kişilerde ileri sürebilir. Muvazaanın ispatı da, muvazaayı ileri sürenin sözleşmenin tarafı veya üçüncü kişi olmasına göre değişiklik gösterecektir215_{. Sözleşmenin tarafları muvazaa iddiasını aynı} nitelikte bir belge ile kanıtlamalıdır. Üçüncü kişiler ise muvazaa iddiasını her türlü delille ispatlayabilir.