Vaat Borçlusunun Hakları ve Borçları

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, borçlu sözleşmede kararlaştırılan edimini ifa ederek borcundan kurtulur ve borç sona erer. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bu sebeple sözleşmenin tarafları olan vaat alacaklısı ile vaat borçlusu hem alacaklı hem borçlu olmaktadır. Tarafların birbirine karşı borçlandıkları iki asli edim vardır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin temel geçerlilik şartlarından biri de satış bedelinin sözleşmede belirlenmiş olması ve belirlenen satış bedelinin ödenmesidir. Yani vaat alacaklısının edimi vaat borçlusunun temliği karşılığında bir bedel ödemesidir.

217

Karataş, 2009: 147. 218 _{Feyzioğlu, 1976: 171.}

2.5.3.1. Vaat Borçlusu ile Üçüncü Kişinin İfası

Vaat borçlusu tarafından ifa olağan olan yoldur. TBK m. 83 hükmü; “Borcun, bizzat

borçlu tarafından ifa edilmesinde alacaklının menfaati bulunmadıkça borçlu, borcunu şahsen ifa etmekle yükümlü değildir.” şeklindeki düzenleme uyarınca, borcun mutlak olarak borçlu

tarafından ifa edilmesi zorunluluğu yoktur. Borçlu tarafından ifa, alacaklının menfaati olup olmamasına göre değerlendirilir.

Taşınmaz satış vaadine konu olan taşınmazın tapuda vaat borçlusu adına kayıtlı olması durumunda, borç vaat borçlusu tarafından yerine getirilmelidir. Çünkü tapuda mülkiyet kendisi adına kayıtlıdır219_{. Ancak kanaatimizce, vaat borçlusunun üçüncü bir kişiye vekalet} vererek de bu satış işlemini gerçekleştirmesinde bir sakınca yoktur. Satış vaadine konu taşınmaz tapuda üçüncü bir kişi adına kayıtlıysa, o zaman devir işlemi üçüncü kişi tarafından yapılmalıdır. Ancak yine yukarıdaki paragraftaki gibi, bu kayıt maliki olan üçüncü kişinin, vaat borçlusu veya bir başka kişiye vekalet vermek suretiyle bu devir işlemini gerçekleştirebileceği düşüncesindeyiz.

TBK m. 83 hükmüne göre borçlu, borçlandığı edimi şahsen ifa ile yükümlü değildir. Bu ilke ifanın “gayri şahsiliği ilkesi” olarak adlandırılır220

. Kanun hükmü ve bu ilkeye göre, üçüncü bir kişi tartışmaya mahal bırakmayacak şekilde borçlu yerine edimi ifa edebilir. Borç aynı zamanda vekil ya da temsilci aracılığı ile de ifa edilebilir. Bu konuda hukuki bir engel yoktur. Asıl önemli olan borcun ifa edilmesidir. Bu sebeple borcun kim tarafından ifa edildiğinin önemi yoktur.

Borcun borçlu tarafından şahsen ifa edilmesinin zorunlu olmadığı durumlarda, üçüncü kişi tarafından da borç ifa edilebilir. Üçüncü kişinin bu ifası borca uygun olarak yapılırsa, borçlu borcundan kurtulur221_{. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde vaat borçlusu, sözleşme} konusu taşınmaz üçüncü kişi adına tapuya kayıtlı ise, borcun kendisi tarafından değil, kayıt maliki olan üçüncü kişi tarafından da ifa edilmesi mümkündür. Kanaatimizce, mülkiyeti geçirmeyen bu üçüncü kişi tek başına dava yolu ile tescile zorlanamaz.

2.5.3.2. Vaat Borçlusunun Cayma Hakkı

TBK m. 178 hükmüne göre “Cayma parası kararlaştırılmışsa, taraflardan her biri

sözleşmeden caymaya yetkili sayılır; bu durumda parayı vermiş olan cayarsa verdiğini

219

Ayrıntılı bilgi için bkz. Surlu, 2014. 220

Karataş, 2009: 173. 221 _{Kılıçoğlu, 2009: 405.}

bırakır; almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir.” Denilerek, taraflardan birinin

sözleşmenin yapıldığı sırada diğer tarafa ödediği bir paradır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde de, sözleşmeden cayma hakkı kararlaştırılmışsa, sözleşmenin taraflarından vaat alacaklısı ile vaat borçlusunun sözleşmeden dönme hakkı TBK m.178 hükmüne göre vardır. Ancak bu para sözleşmenin yapıldığı sırada verilmelidir. Bu para sözleşmenin yapıldığı sırada verilmemiş fakat; sözleşmenin yerine getirilmemesi durumunda ödenmesi kararlaştırılmışsa, artık cayma parasından bahsedilemez. Çünkü, böyle bir durumda söz konusu olan cezai şarttır. Cezai şart durumunda, vaat borçlusunun sözleşmeden cayma hakkından söz edilemez222

.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafları sözleşmede cezai şart kararlaştırabilirler ve bunun ödenmesi şartıyla, sözleşmeden dönebilirler. TBK m. 180/2223

hükmünde bu husus düzenlenmiştir. Bu durumda, vaat alacaklısı vaat borçlusundan sözleşmenin yerine getirilmesini talep ve dava hakkı yoktur. Burada dikkat edilmesi gereken şey, TBK m. 179 hükmü gereği kararlaştırılan cezai şartın ödenmesi suretiyle, sözleşmeden dönme hakkının olduğunun açıkça ve kesin olarak belirtilmesi icap etmektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde, cezai şart genellikle tarafların sözleşmenin gereğinin yerine getirilmesi için kararlaştırılır. Bu halde, vaat borçlusunun kararlaştırılan cezai şartı ödeyerek sözleşmeden dönme hakkı yoktur.

222

Surlu, 2014: 306. 223

Madde 180/2- Alacaklının uğradığı zarar kararlaştırılan ceza tutarını aşıyorsa alacaklı, borçlunun kusuru bulunduğunu ispat etmedikçe aşan miktarı isteyemez.

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM

3. TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİ

3.1. Borcun İfa Edilmemesi 3.1.1. Genel Olarak

Borcun ifa edilmemesinden maksat, borcun vaat borçlusu tarafından hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesidir. Temerrütte ise borcun ifa edilmesinde bir gecikme söz konusu olmaktadır. Yani temerrütte vaat borçlusunun ifa imkanı varken, vaat borçlusu tarafından bu geciktirilmektedir.

Borçlunun temerrüdü, borcun ifa edilmemesi hallerinden biri olarak ifade edilir224 . Temerrüt durumunda borçlunun kusurlu ya da kusursuz olmasının önemi yoktur. Borçlu temerrüdünün ilk şartı, borcun muaccel olmasıdır. TBK m. 117 hükmüne göre;

“Muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Borcun ifa edileceği gün, birlikte belirlenmiş veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, bu günün geçmesiyle; haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşmede ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlu temerrüde düşmüş olur. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu hâllerde temerrüt için bildirim şarttır.”

şeklinde düzenlenmiştir. İkinci şartımız ise, alacaklının borçluya ihtar çekip temerrüde düşürmesidir. İhtar herhangi bir şekle tabi değildir. Yazılı ya da sözlü olarak yapılabilir. Önemli olan ihtarın yapıldığını ispat etmektir. Bu sebeple ispat için yazılı olması daha faydalıdır.

Ancak TBK m. 117/2 hükmünde de bazı durumlarda ihtar çekme şartı yoktur.  borcun ifa edileceği günün taraflarca kesin olarak kararlaştırılmış olması,

 borcun ifa edileceği günü bir ihbarla tespit etme hakkı taraflardan birine bırakılmışsa,  dürüstlük kuralı ihtarı gereksiz kılıyorsa, borçlunun temerrüde düşmesi için ayrıca

ihtara gerek yoktur225.

Temerrüt için bir diğer şart da alacaklının ifayı kabul etmeye hazır olmasıdır. Başka bir anlatımla alacaklı temerrüde düşmüş olmamalıdır226

. 224 Reisoğlu, 2008: 328. 225 Karataş, 2009: 249. (alıntı) 226 _{Feyzioğlu, 1976: 141.}