Nesta parte, tentamos esboçar variados aspectos do mercado de moradias que dependendo do momento histórico e das exigências do capital imobiliário, podem ter mecanismos de comercialização de imóveis articulados: a) a produção rentista e rentista pequeno-burguesa; b) a produção em áreas periféricas dos principais centros urbanos; c) a produção de casas autoconstruídas em áreas centrais e/ ou subúrbios; d) a produção com a colaboração de incorporadores; etc. Constatamos que as diversas apropriações e produções do espaço urbano favorecem a formação de cidades segmentadas, com presença de camadas de alta renda residindo nas áreas centrais e as de menor renda, em periferias e/ou áreas centrais precárias.
Verificamos que a estruturação do espaço residencial, a partir dos consumidores ocorre segundo a lógica de localização, não pelo produto em si, influenciando na configuração da ordem residencial, ao estruturar o espaço em relação aos diversos tipos de famílias. O resultado é a segmentação da cidade com base na situação econômico- social.
Contudo, a impossibilidade da população de menor poder aquisitivo de cumprir o acesso ao solo urbano por questões de solver os elevados preços dos imóveis do mercado formal, obriga parcela significativa das pessoas a aderir ao mercado
imobiliário informal. Mercado, este, que se encontra numa "zona de penumbra" por representar obstáculos ao capital, possuindo uma extensa fronteira as diretrizes legais.
Na maioria dos grandes centros urbanos latino-americanos, o mercado imobiliário informal de edificações supre a falta no mercado formal. Porém, como afirma Prado (1991) e Smolka (2003), os custos da aquisição do lote/ da edificação informal tendem a ser em geral elevado, uma vez que a residência precária se transformou ao longo do tempo num “capital locacional” que se valoriza/ desvaloriza no tempo, como os ativos imobiliários da cidade formal.
Soto (2001) defende que esses ativos não regularizados, como dos imóveis informais, se constituem em “capital morto”, por não garantir empréstimo e possibilitar participação em investimentos. Tendo como solução a regularização das moradias informais, para transformar os ativos não regularizados em ativos legalizados (“capital vivo”). Conforme Fernandes (2008, p. 25-28), as propostas de Soto (2001) não é mesma coisa que prover o direito de moradia e que a legalização formal por si só pode provocar efeitos inesperados e perversos, caso não seja pensada, em quadro mais amplo de obras de urbanização, políticas sociais, programas econômicos, de mecanismos de gestão. Para o autor, a legalização pode até dar segurança individual legal a uma pessoa, mas a dinâmica do mercado, a formalização, as taxações, as tributações, etc. em muitos casos os proprietários acabam vendendo as propriedades legalizadas e ocupando outras localidades.
Há várias pesquisas indicando que, quando se tem um conjunto de fatores políticos, institucionais e sociais – por exemplo, a criação de ZEIS (Zonas Especiais de Interesse Social), normas urbanísticas próprias, programas de gestão, enfim, uma série de medidas adequadas -, mesmo sem legalização, mesmo sem títulos, as pessoas se sentem seguras da sua posse o suficiente para investirem nas suas casas e nos seus negócios continuamente. Nos assentamentos consolidados, muitos obtêm crédito informal mesmo sem legalização e, em muitos casos, obtêm crédito formal (FERNANDES, 2008, p.27).
As informações coletadas na AEIS de Mãe Luzia, conforme destacaremos adiante na Parte 04, demonstra que a informalidade imobiliária não impede a existência de mercado (produção de “ativos”), sobretudo, de mercado imobiliário secundário (imóveis existentes, “usados”).
A respeito da informalidade/ ilegalidade de acesso ao solo urbano, constatamos que assume maior importância nas economias atrasadas, de organização rudimentar, não havendo contabilidade e mensuração das transações, rendimentos e quantificação dos imóveis tornando-se complexa a definição, a identificação e a classificação das áreas informais/ ilegais, como também, dos elementos estruturantes do mercado imobiliário informal.
Nesse sentido, reconhecemos as áreas informais/ ilegais como as Áreas Especiais de Interesse Social, isto é, favelas, cortiços, vilas, ocupações ilegais e clandestinas. Sendo utilizado o termo assentamentos populares informais para caracterizar as referidas localidades, associadas aos núcleos com produções contrárias ao conjunto de normas jurídicas ao direito de propriedade da terra, as legislações urbanísticas quanto ao uso do solo e a qualidade da unidade habitacional, limitando-se a legalidade fundiária de áreas autourbanizadas e a questão da habitabilidade de residências autoconstruídas.
Ademais, verificamos que o ato mercantil de compra e venda ou locação do solo edificado à margem do conjunto de irregularidades da esfera jurídico-política do Estado de Direito moderno, como das irregularidades relativas às transações mercantis imobiliárias, desenvolvidas espontaneamente pela sociedade, apresenta um funcionamento específico com aspectos semelhantes ao mercado imobiliário formal. E ainda, a lógica interna do mercado imobiliário informal aufere lucros tanto para os agentes que comercializam no mercado primário (“imóveis novos”) quanto no mercado secundário ("imóveis usados"), sendo quase sempre bens do estoque construído pelos proprietários/ residentes de "imóveis usados" ou "imóveis fracionados”.
Constatamos que a dinâmica de funcionamento do MII apresenta critérios diferenciados como regras, instituições, procedimentos e obrigações vigentes dentro ou fora dos API, tendo certas regiões semelhanças e/ou diferenciações no processo de comercialização e locação de imóveis. Do pouco ainda que se saiba sobre o funcionamento do mercado imobiliário informal, este pode ocorrer em certas regiões, como no caso do Rio de Janeiro (MAGALHÃES, 2009), pela intermediação de instituições reguladoras localizadas nos assentamentos que elaboram regulamentos próprios nas transações imobiliárias, sem valor jurídico difundindo socialmente as áreas como local sem lei nem ordem. Em contrapartida, como identificado na Região Metropolitana de Recife (LACERDA, 2010) e na AEIS de Mãe Luiza (ver Parte 04), pela troca mercantil informal com laços de confiança-lealdade, com convenções capazes
de guiar as negociações sem aparato legal, apesar de serem responsáveis pela ordem coletiva capaz de garantir o funcionamento do mercado por meio da aplicação de um referencial de conduta (ou norma) resultante de um acordo (ou acerto), explícito ou implicitamente.
Essa identificação do funcionamento de submercados em API, principalmente em áreas consolidadas, contribui para o reconhecimento do processo de formação de preços que são modelados a partir das "externalidades de liberdades urbanísticas e construtivas" e "externalidades comunitárias". Como também, pelo valor de uso; pelas características internas enquanto objeto construído e, basicamente, pela articulação dos elementos locacionais, contribuindo para a hierarquização mais ou menos acentuada dos preços; por fatores relacionados à quantidade de peças como número de cômodos, dimensionamento do imóvel e lote, e pelo modo de efetuar o pagamento do imóvel, etc. O funcionamento do mercado imobiliário informal, aparentemente, apresenta similaridades com a dinâmica existente do mercado formal, produz e oferece uma diversidade de produtos apoiados numa hierarquização dos preços dos imóveis e baseados na qualidade, tipologia e localização. Porém, o MII expõe uma diversidade de situações socioeconômicas, dificultando o estabelecimento de relações diretas de preço entre as diversas AEIS por possuir cada assentamento um rol de características próprias.