Este item baseia-se em como estará formatado o contrato de locação (ou arrendamento, ou de direitos, ou, ainda, de condomínio pró-indiviso) entre o proprietário do imóvel (FII, por exemplo) e o inquilino (ou arrendatário, ou concessionário, outros). Dependendo de como esse contrato estiver formatado, o fundo receberá um valor mensal (ou valor periódico), quase que fixo (dependendo de algum imprevisto nas despesas), que será reajustado anualmente e enquadrado na lei do inquilinato.
Para tanto, o locador terá direito a ação de revisão de aluguel, a partir do 3º ano de contrato, para discutir o valor da locação (buscar eleva-lo) e o locatário terá direito a ação renovatória, ao completar 5 anos do contrato, para permanecer no imóvel com a locação, momento este em que pode ser apreciado o valor locativo se uma das partes entender que o contrato se encontra desequilibrado.
Na percepção do investidor, este aluguel é fixo, de modo que todo mês, durante doze meses, ele receberá praticamente o mesmo valor, e, no décimo terceiro mês, terá direito ao valor reajustado de acordo com o índice previsto no
contrato. Os ativos enquadrados neste item serão designados como ativos “X”. Existe, ainda, outra categoria de imóveis, caracterizados por uma alta especificidade quanto às possibilidades de uso e exploração comercial. Podemos
entender que a receita (supõe-se mensal) não parece ser ―fixa‖, uma vez que
depende da demanda gerada no negócio realizado naquele imóvel, e que tal demanda varia, por diversos motivos, durante um ciclo, que podemos imaginar como anual (idem).
Assim, em um shopping, o dia das mães e natal geram uma demanda mais forte nos meses de maio e dezembro, diferente do que ocorre em março e setembro, por exemplo. Ademais, um hotel de praia tem, nos meses de janeiro e fevereiro, sua demanda aumentada devido às férias de verão, conforme vamos comentar abaixo.
No caso do imóvel utilizado para shopping, a receita gerada pela atividade do varejo será determinante (existem outros fatores, entretanto utilizaremos esse a título de exemplo) se os frequentadores daquele equipamento estiverem comprando nas lojas, tal como foi previsto no estudo que determinou a viabilidade econômico- financeira daquele empreendimento.
No caso do imóvel utilizado para a atividade hoteleira, a receita gerada pode flutuar de acordo com a sazonalidade e, por isto, gerar períodos de maior ou menor valor de receita, podendo resultar em valores maiores ou menores de remuneração ou dividendos.
A percepção será muito forte de uma renda variável e o risco de ela não se confirmar, flutuando na possibilidade da demanda que sustenta o empreendimento. Naturalmente, estamos sendo simplistas para mostrar que a percepção do investidor é de renda variável. Os ativos enquadrados neste item, que apresentam para o investidor pessoas físicas a percepção de receita variável, serão designados
como ativos “Y”.
Cabe destacar que, de acordo com a teoria dos ciclos econômicos, o mercado do ativo base (mercado imobiliário) obedece ao seu ciclo, que consiste tanto em momentos de forte procura como em momentos de baixa procura, caracterizando períodos em que uma possível vacância no imóvel não signifique, necessariamente, erro, dolo ou culpa de quem quer que seja. É, pois, uma variável presente na dinâmica do mercado deste ativo.
Desse modo, a percepção do investidor, quanto a característica de volatilidade da renda auferida pelo FII, traz a dimensão de FIXO e VARIÁVEL para
acomodar a expectativa do aplicador. Apesar de sabermos que se trata de um produto, conforme sua definição na ICVM 472 de renda variável, a percepção do investidor de um aluguel que tenha pouca ou nenhuma alteração na sua renda, ao longo do ano, é uma percepção de uma ―renda fixa‖.
Na mesma linha, as rendas mensais produzidas por este veículo, que são
sempre muito diferentes, caracterizam-se como uma percepção de ―renda variável‖.
Neste contexto, apresentamos as duas classificações que vão nos ajudar, no próximo item, a segmentar a indústria.
4.1.4. Entendendo como melhor segmentar a indústria de FIIs
Desta forma, acreditamos que a segmentação dos fundos terá maior aderência, na percepção do investidor pessoa física, quando observarmos que os ativos se classificam em dois grandes segmentos:
FUNDOS DE RENDA - Ativos com as seguintes características:
A - Metodologia de precificação - comparação usando referências na região; X - Rendas permanentes, próximas do constante.
FUNDOS DE NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS – Ativos com as seguintes características:
B - Metodologia de precificação - fluxo de caixa descontado do negócio utilizado no imóvel;
Y - Rendas sazonais, próximas do variável.
Derivando estas características matrizes, encontramos os fundos que adquirem, como ativos, os papeis de base imobiliária, ou seja, os valores mobiliários que representam direitos e obrigações com lastros imobiliários, caracterizados por
papeis de renda fixa ou renda variável, tais como CRI – Certificado de Recebíveis
Debêntures, Ações ou cotas de outros FIIs.
Por fim, no primeiro nível, temos, ainda, os fundos que possuem como plano de negócios formarem carteiras, a partir do conhecimento de ―gestores‖ e time de especialistas. São caracterizados pela composição de ―portfolio‖ com uma variedade de ativos, de segmentos diferentes, que, no cômputo geral, favoreça o cotista na relação risco e retorno diversificado. Tais produtos tem uma atuação ativa, fazendo com que os gestores busquem comprar e vender (―trade‖) no momento certo (―Market timming‖), acompanhando ―full time‖ o produto e o mercado, o que diminuiria a intensidade com que o investidor o faria. Para finalizar nossa
classificação, sugerimos os ―clusters‖ indicados na Figura 10:
Figura 10 – Segmentação da Indústria de FIIs9
4.2. ETAPA 2- ―QUESTIONÁRIO CT‖- CAPACIDADE & TOLERÂNCIA