TAKDİR EDİLEN KİRA DEĞERLERİ

Mevcut durumda Ziraat GYO A.Ş’den temin edilen ortalama m² birim değerinin 75 TL/m² birim olduğu bilgisi bulunmaktadır. Mevcut durum değerlendirildiğinde emsal taşınmazların doluluk oranları genel olarak %90 ve üzerinde olup değerlemeye konu taşınmazların doluluk oranı %55 seviyesindedir. Değerlemeye konu taşınmazların işletmesinin tam piyasa koşullarını sağlamadığı kanaatine varılmıştır. Emsal taşınmazlar ile değerlemeye konu taşınmazların kıyaslaması yapıldığında değerlemeye konu taşınmazların ortalama m² kira değerinin 88 TL/m² olabileceği hesaplanmıştır. Ziraat GYO A.Ş’den temin edilen verilerin resmi veri olması dikkate alınarak 2020 yılı için ortalama kira bedeli 75 TL/m² kabul edilmiştir.

AVM Adı Kira Yılı Kira Birim Değer Enflasyon Düzeltmesi Konum ve Tercih Edilirlik Düzeltmesi Düzeltilmiş Kira Birim Değeri

Kent Park AVM 2020 150 0% 40% 90

Panora AVM 2020 105 0% 20% 84

Ankamall AVM 2019 160 13% 50% 90

Atakule AVM 2020 103 0% 15% 87,55

Gordion AVM 2019 116 13% 30% 91,35

88,58 Düzeltilmiş Ortalama Kira m2 Birim Değeri

16.4.1.1 EMSAL ARAŞTIRMASI

2019 ve 2020 yılı içinde değerleme çalışması yapılan Ankara’da yer alan AVM’ler için kamuya açık değerleme rapor bilgileri ve piyasa araştırması bilgileri aşağıda sunulmuştur.

39 Emsal 1:

Genel Beyan AVM Yönetimi

Taşınmazların konumlu olduğu AVM ile benzer niteliklere sahip olan Kent Park Avm bilgilerinden elde edilen verilere göre ortalama dükkan m² birim aylık kira fiyatının 2020 yılı için 105 TL/m² olduğu bilgisine ulaşılmıştır.

Emsal 3:

2019 Değerleme Raporu

Taşınmazların konumlu olduğu AVM ile benzer nitelikte olan, Ankamall AVM’nin halka açık bilgilerinden elde edilen verilere göre ortalama dükkan m² birim aylık kira fiyatının 2019 yılı için 130 TL/m² olduğu bilgisine ulaşılmıştır.

Emsal 4:

2020 Değerleme Raporu

Taşınmazların konumlu olduğu AVM ile benzer nitelikte olan, Atakule AVM’nin halka açık bilgilerinden elde edilen verilere göre ortalama dükkan m² birim aylık kira fiyatının 2020 yılı için 103 TL/m² olduğu bilgisine ulaşılmıştır.

Emsal 5:

2019 Değerleme Raporu

Taşınmazların konumlu olduğu AVM ile benzer nitelikte olan, Gordion AVM’nin halka açık bilgilerinden elde edilen verilere göre ortalama dükkan m² birim aylık kira fiyatının 2019 yılı için 116 TL/m² olduğu bilgisine ulaşılmıştır.

Emsal 6:

Balgat Fatih Emlak: 0 533 731 37 92

Söz konusu taşınmaza yakın konumda, Mevlana Bulvarına cepheli, E: 2.00, 22.000 m² yüzölçümlü Kentsel Servis Alanı imarlı arsa 300.000.000 TL pazarlıklı bedelle satılıktır.

Değerlemeye konu taşınmazların konumlu olduğu parsel konum ve yapılaşma koşulları bakımından avantajlıdır.

40 Emsal 7:

Ab+ Gayrimenkul Danışmanlık: 0 532 510 12 31

Söz konusu taşınmaza yakın konumda, Mevlana Bulvarına cepheli, E: 2.00, 6.000 m² yüzölçümlü Kentsel Servis Alanı imarlı arsa 96.000.000 TL pazarlıklı bedelle satılıktır.

Değerlemeye konu taşınmazların konumlu olduğu parsel konum ve yapılaşma koşulları bakımından avantajlıdır.

Emsal 8:

No 10 Gayrimenkul: 0 530 973 40 85

Söz konusu taşınmaza yakın konumda, Mevlana Bulvarına cepheli, E: 1.60, 5.400 m² yüzölçümlü Kentsel Servis Alanı imarlı arsa 60.000.000 TL pazarlıklı bedelle satılıktır.

Değerlemeye konu taşınmazların konumlu olduğu parsel konum ve yapılaşma koşulları bakımından avantajlıdır.

Sıra Alan(m²) Satış Değeri Pazarlık Payı

Emsal 6 22000 300.000.000,00 ₺ 10% -50% -75% 32.215,91 ₺

Emsal 7 6000 96.000.000,00 ₺ 20% -50% -75% 33.600,00 ₺

Emsal 8 5400 60.000.000,00 ₺ 5% -50% -75% 27.708,33 ₺

31.174,75 ₺ Emsal Karşılaştırma Tablosu (Satılık Arsa)

DÜZELTİLMİŞ M2 BİRİM SATIŞ DEĞERİ

Değerlemeye konu taşınmazın kot aldığı yol taşınmaza ekstra inşaat alanı hakkı kazandırmakta olup emsal taşınmazların kot farkından dolayı ekstra inşaat alanı kazanımı bulunmamaktadır. Her ne kadar yapılaşma emsalleri aynı olsa da yapılabilir inşaat alanı emsal taşınmazlarda düşük olacaktır. Bu durum değerlendirilerek yapılaşma şerefiyesi indirgemesi yapılmıştır.

41 17 DEĞERLEME KULLANILACAK YÖNTEMLERİN BELİRLENMESİ

Değerlemeye konu taşınmazlar gelir getirici mülkler olup bu sebeple değerlemede gelir indirgeme yöntemi kullanılmıştır. Ancak tarafımıza taşınmazların gelir bilgileri paylaşılmadığından taşınmazlar gelir bilgileri yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucunda ortaya çıkan sübjektif bilgilere dayanmaktadır.

Gelir indirgeme yaklaşımında elde edilen verilen sübjektif olması dikkate alınarak ayrıca emsal karşılaştırma ve maliyet analiz yöntemleri kullanılarak taşınmazların değeri hesaplanmıştır.

18 EKSPERİN KANAATİ

Değerleme konusu taşınmazların konumu, mevcut imar durumu, yakın çevresi, mimari özellikleri ve kullanıcılarına sunduğu olanaklar gibi özellikleri göz önünde bulundurulduğunda satış süresinin “Orta-uzun”, görüşünün “Satılabilir” olacağı düşünülmektedir.

19 FARKLI DEĞERLEME METOTLARININ VE ANALİZ SONUÇLARININ UYUMLAŞTIRILMASI VE İZLENEN YÖNTEMİN AÇIKLANMASI

Ziraat GYO A.Ş’den temin edilen verilerin resmi veri olması dikkate alınarak 2020 yılı için ortalama kira bedeli 75 TL/m² kabul edilmiştir.

Mağaza kira gelirleri haricinde işletme gelirleri, kioks, atm, baz istasyonu vb. gelirlerin bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

42 Değerlemeye konu taşınmazların toplam kiralanabilir alanı 33.194 m² olarak hesaplanmıştır. TUİK verilerine göre 2020 yılında ortalama yıllık TEFE/TÜFE oranı ortalaması ~15,09 olarak hesaplanmış olup, artış oranı %15 olarak kabul edilmiştir.

Net Bugünkü Değer hesabında artık değer yöntemi kullanılmış olup Tesisin 10.yılın sonunda satılacağı kabul edilmiştir. 10 yıl süresince işletilmiş bir tesisin yenileme giderleri vb maliyetleri gibi amortisman değerleri de göz önünde bulundurularak %7,50 Kapitalizasyon oranı (Cap.Rate) ile devir bedeli hesaplanmıştır. Hesaplanan devir bedeli 10. yıl akışlarına gelir olarak kaydedilmiştir.

Genel giderlere ilişkin olarak 2020 yılı Sigorta Giderleri 471.109.-TL olarak hesaplanmış tarafımıza ibraz edilmiş olup, gelecek yıllarda enflasyon oranında artacağı varsayılmıştır. Emlak Vergisi 2020 yılı 588.886.-TL olarak tarafımıza hesaplanmış gelecek yıllarda enflasyon oranında artacağı varsayılmıştır. İşletme giderlerinin kiralanabilir alan başına aylık 20,50 TL olabileceği ve %5 oranında artış olacağı öngörülmüştür. Değerleme konusu taşınmaz yenileme fonu %1,25'lik oranında yenileme gideri olacağı öngörülmüştür.

Değerleme tarihi itibarı ile yaklaşık 10 yıl vadeli sabit faizli devlet tahvilinin faizi yaklaşık %12,5 civarındadır. AVM'nin konumu, niteliği vb. koşullar değerlendirilerek risk primi %4,50 olarak öngörülmüştür. İndirgeme Oranı %17 olarak alınmıştır.

Taşınmazın doluluk oranı işletme yönetiminden alınan veriler ve yerinde yapılan incelemelerde %55 olarak hesaplanmıştır.

Taşınmazın 2020 yılı kira geliri işletme yönetimi beyanına göre aylık yaklaşık 1.370.000 TL olup kiralanabilir alan başına ortalama kira m² birim değeri 75 TL/m² hesaplanmıştır.

Taşınmazın 2020 yılı genel gider katkı payı işletme yönetimi beyanına göre aylık yaklaşık 680.000 TL olup kiralanabilir alan başına ortalama genel gider m² birim değeri 20,50 TL/m² hesaplanmıştır.

İşletme yönetiminden alınan bilgiye göre kiralama sözleşmesi imzalanmış ancak faaliyetine başlamamış firmalar mevcut olup bu firmalar ile birlikte doluluk oranı %80 olarak hesaplanmıştır. Ancak faaliyete geçmemiş olmaları dikkate alınarak, 2021 yılı doluluk oranı

%80 kabul edilmiştir.

İşletme yönetiminden alınan bilgiye göre sözleşme aşamasında olan firmalarla birlikte doluluk oranı %85 olarak hesaplanmış olup sözleşme akıbeti belli olmadığından 2023 yılı doluluk oranı %85 kabul edilmiştir.

İşletme yönetiminden alınan bilgiye göre görüşme aşamasında olan firmalarla birlikte doluluk oranı %90 olarak hesaplanmış olup görüşme akıbeti belli olmadığından 2024 yılı doluluk oranı %90 kabul edilmiştir.

43 AVM2020588.886 Kiralanabilir Alışveriş Merkezi Alanı (m²)33.194,00471.109 Birim Kira Değeri (TL/m²/ay)75,00 İşletme Gideri Birim Değeri (TL/m²/ay)20,50 İşletme Gideri Birim Değeri Artış Oranı5,0% Diğer Gelir Oranı (Reklam, Kiosk, Stand,Ciro Farkı, Servis ve diğer) 0,00% Enflasyon Oranı15,0% Yenileme Maliyeti Oranı1,25% 12345678910 Yıllar18.11.202018.11.202118.11.202218.11.202318.11.202418.11.202518.11.202618.11.202718.11.202818.11.202918.11.2030 Kiralanabilir Alışveriş Merkezi Mağaza Alanı (m2 )33.194,0033.194,0033.194,0033.194,0033.194,0033.194,0033.194,0033.194,0033.194,0033.194,0033.194,00 Kiralama Oranı55%80%80%85%90%90%90%90%90%90%90% Aylık Birim Kira Değeri (TL/m²/ay)75,0086,2599,19114,07131,18150,85173,48199,50229,43263,84303,42 Toplam Yıllık Mağaza Kira Gelirleri16.431.03027.484.63231.607.32738.620.20247.025.77654.079.64262.191.58971.520.32782.248.37694.585.632108.773.477 Diğer Gelirler (Reklam, Kiosk, Stand,Ciro Farkı, Servis ve diğer)00000000000 TOPLAM POTANSİYEL GELİRLER16.431.030 27.484.632 31.607.327 38.620.202 47.025.776 54.079.642 62.191.589 71.520.327 82.248.376 94.585.632 108.773.477 Gerçekleşmesi Beklenen İşletme Gideri Birim Değeri (TL/m²/ay)20,521,5222,6023,7324,9126,1527,4628,8330,2731,7833,36 Gerçekleşmesi Beklenen İşletme Gideri (TL)8.165.7248.573.2759.001.1679.450.4169.922.08610.417.29710.937.22511.483.10112.056.22312.657.94913.289.707 Bina Sigortası (TL)588.886677.219778.802895.6221.029.9661.184.4601.362.1301.566.4491.801.4162.071.6292.382.373 Emlak Vergisi (TL)471.109541.775623.042716.498823.973947.5681.089.7041.253.1591.441.1331.657.3031.905.898 Yenileme Maliyeti (TL)205.388343.558395.092482.753587.822675.996777.395894.0041.028.1051.182.3201.359.668 TOPLAM İŞLETME GİDERİ9.431.107 10.135.828 10.798.103 11.545.288 12.363.846 13.225.322 14.166.453 15.196.714 16.326.877 17.569.201 18.937.647 NET İŞLETME GELİRLERİ6.999.923 17.348.804 20.809.224 27.074.914 34.661.930 40.854.321 48.025.136 56.323.613 65.921.499 77.016.431 89.835.830 Dönem Sonu Değeri (TL)7,50%1.197.811.063 NET NAKİT AKIŞLARI6.999.92317.348.80420.809.22427.074.91434.661.93040.854.32148.025.13656.323.61365.921.49977.016.4311.287.646.893 İndirgeme Oranı 16,50%17,00%17,50% Toplam Bugünkü Değer (TL)448.960.996433.657.779419.004.923 Yaklaşık Toplam Bugünkü Değer (TL)448.960.000433.660.000419.005.000

Değerleme Tablosu

AVM NAKİT AKIŞLARI

Emlak Vergisi (TL) Bina Sigortası (TL)

44 Taşınmazların toplam değeri nakit tablosuna göre 433.660.000 TL olarak hesaplanmıştır.

Değerlemeye konu taşınmazların yakın çevresinde yapılan emsal araştırmasına göre bölgede benzer şerefiyeye sahip arsa emsalleri araştırılmış olup, yakın çevresinde yapılan incelemeler ve araştırmalarda elde edilen satılık arsa emsalleri bulundukları konum ve yapılaşma koşulları dikkate alınarak değerlendirilmiş değerlemeye konu taşınmazın özellikleri göz önünde bulundurularak indirgeme yapılmıştır. Yapılan indirgeme çalışması sonucunda değerlemeye konu taşınmazların konumlu olduğu parselin değerinin 31.175 TL/m² olabileceği hesaplanmıştır.

Taşınmazların inşa maliyeti belirlenirken Çevre ve Şehircilik Bakanlığının belirlediği yapı yaklaşık birim maliyetleri kullanılmıştır. Satılabilir alanlar için 5C yapı sınıfı seçilmiştir.

Ortak alanlar metrekare cetvelinde C blok için belirtilmiş toplam ortak alanların bağımsız bölümlere arsa payı oranında dağıtılması ile hesaplanmıştır. Ortak alanlar için yapı maliyet değeri 3B yapı sınıfı baz alınmıştır. Mevcut durumları dikkate alınarak yıpranma oranlarının

%10 olabileceği kanaatine varılmıştır.

Niteliği

Amortisman Arsa Değeri Yapı Değeri Arsa+Yapı Değeri

4. Bodrum

RESTORAN 19590 3 Zemin 720 195900 72 31175 247 3250 251 1450 10% 2.244.600,00 ₺ 1.049.464,43 ₺ 3.295.000,00 ₺

Zemin 1. Kat

RESTORAN 19590 5 Zemin 260 195900 26 31175 87 3250 90 1450 10% 810.550,00 ₺ 372.554,52 ₺ 1.185.000,00 ₺

RESTORAN 19590 6 Zemin 650 195900 65 31175 221 3250 226 1450 10% 2.026.375,00 ₺ 941.623,79 ₺ 2.970.000,00 ₺

RESTORAN 19590 7 Zemin 480 195900 48 31175 152 3250 167 1450 10% 1.496.400,00 ₺ 662.592,96 ₺ 2.160.000,00 ₺

RESTORAN 19590 8 Zemin 1120 195900 112 31175 377 3250 390 1450 10% 3.491.600,00 ₺ 1.611.375,23 ₺ 5.105.000,00 ₺

RESTORAN 19590 9 Zemin 300 195900 30 31175 102 3250 104 1450 10% 935.250,00 ₺ 434.595,60 ₺ 1.370.000,00 ₺

RESTORAN 19590 10 Zemin 2400 195900 240 31175 812 3250 835 1450 10% 7.482.000,00 ₺ 3.465.064,78 ₺ 10.945.000,00 ₺

RESTORAN 19590 11 Zemin 1070 195900 107 31175 363 3250 372 1450 10% 3.335.725,00 ₺ 1.547.717,63 ₺ 4.885.000,00 ₺

RESTORAN 19590 12 Zemin 1020 195900 102 31175 346 3250 355 1450 10% 3.179.850,00 ₺ 1.475.285,03 ₺ 4.655.000,00 ₺

RESTORAN 19590 13 Zemin 1040 195900 104 31175 345 3250 362 1450 10% 3.242.200,00 ₺ 1.481.443,07 ₺ 4.725.000,00 ₺

RESTORAN 19590 14 Zemin 800 195900 80 31175 272 3250 278 1450 10% 2.494.000,00 ₺ 1.158.921,59 ₺ 3.655.000,00 ₺

289.989.850,00 ₺ 139.337.668,19 ₺ 429.340.000,00 ₺ TOPLAM

107.619.980,69 ₺ 336.540.000,00 ₺ Maliyet Yöntemi

DÜKKAN 19590 1 73430 195900 7343 31175 25392 25.554

14.882.226,17 ₺ 39.415.000,00 ₺

SİNEMA 19590 2 7870 195900 787 31175 3866 2.739

1450 10% 228.918.025,00 ₺

186 31175 612 647

1450

RESTORAN

İKİ KATLI 19590 4 1860 195900

3250

3250

3250 1450 10% 5.798.550,00 ₺ 2.634.822,70 ₺ 8.435.000,00 ₺

10% 24.534.725,00 ₺

Maliyet analizi yöntemi ile taşınmazların toplam değeri 429.340.000 TL olarak hesaplanmıştır.

20 DEĞERLEME VE SONUÇ