TAŞINMAZIN GERÇEK DEĞERİNİN BELİRLENEMEMESİNE İLİŞKİN

Günümüzde kullanılmaya devam eden emlak vergisinde taşınmaz değerinin tespitine göre var olan sorunlardan ilki, taşınmazın kamulaştırılmasına yönelik olan düzenlemeler gelmektedir. 2942 Kamulaştırma Kanunu’nun 11. Maddesi uyarınca:

“Taşınmaz değerlemesinde ilgili mevzuatta ele alınan kriterler; taşınmaz malın cinsi ve nevi, yüzölçümü, değerini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurları, vergi beyanı, resmi

171 Hacıköylü, Heper, a.g.m., s. 5.

172 Hacıköylü, Heper, a.g.m., s. 3.

makamlarca yapılmış değer takdirleri, bedelin tespitinde etkili olabilecek diğer objektif ölçütler” olarak belirtilmiştir¹⁷³.

Kamulaştırılacak taşınmazın tarafların anlaşmaya giderek satışının yapılması belirtilmiştir. Bu yüzden idare tarafından bir takdir komisyonu kurulur, bu komisyon kamulaştırma yapılacak taşınmaza bir değer biçer. Bu takdir aşamasında asıl amaç rayiç bedeldir. Fakat idareler çok aşağılarda bir değer takdir etmekte ya da taşınmazı her halükarda devlet satın alacak düşüncesi ile taşınmaza yüksek değerler konulmakta bu da ortadaki anlaşmayı sıkıntıya sokmakta ve işlemler yargıya intikal etmektedir. Taşınmaz değerinin tespitine ilişkin diğer bir sorun ise değer tespit raporlarında emsal taşınmaz ile değerlemeye tabi taşınmaz üzerinde herhangi bir hesaplamaya ihtiyaç duyulmadan sadece objektif kriterlerden bahsedilerek konunun üstünkörü geçiştirilmesidir. Hâlbuki emsal taşınmazlar ve değerlemeye tabi taşınmazların eksik ya da üstün yanları ayrıntılı olarak karşılaştırılmalı ve kesin ve açık bir hesap tekniği ile taşınmazlar hesaplanmalıdır. Ülkemizde taşınmaz değerlemesine ilişkin bir standart getirilememiştir.

Taşınmaz değerlemesinde başka bir husus ise taşınmazın cinsinin belirlenmesine yönelik yapılan hatalardır. Taşınmazın arsa mı yoksa arazi niteliğinde mi değerlemeye konu olacağı konusu netlik kazandırılmalıdır¹⁷⁴.

Taşınmaz değer tespiti olgusu ülkemizde şu ana kadar gerçek manasıyla işleyen bir sistemin mevcut olmamasından dolayı nesnel ölçütler kısmı ile ilgili net bir düzenleme mevcut değildir. Bu sebepledir ki, emlak vergisinde matrahı oluşturacak değerler bilimsel ölçütlerden ziyade, bilimsel olmayan ölçütlere endeksli tahminlerle tespit edilmektedir. Bu yüzden değişik durumlar nihayetinde farklılar oluşturan değerler meydana gelmekte ve bu değerlerin de ekonomik ve sosyal değişimler üzerinde de olumsuz yanları olmaktadır¹⁷⁵.

Ülkemizde gayrimenkullerin değerinin tapuda gerçek değerinin çok aşağısında bir değerde işleminin yapılması sonucu gerçek değeri üzerinden alınması gereken emlak vergisi alınamamaktadır. “Emlak Birim Fiyat Cetvelinde” belirtilen birim fiyatların

173 Şükran Yalpır, Fatma Bünyan Ünel, “Türkiye’de ve Uluslararası Çalışmalarda Arsa Değerlemede Kullanılan Kriterlerin İrdelenmesi ve Faktör Analizi ile Azaltımı”, Afyon, Afyon Kocatepe Üniversitesi Fen ve Mühendislik Bilimler Dergisi, Cilt 16, Sayı 2(2016), s. 307.

174 Tahsin Yomralıoğlu Recep Nişancı, “Türkiye’de Harita Mühendisliğinin Taşınmaz Değerlemesindeki Yeri ve Rolü”, Rapor 1.0, Trabzon, http://www2.itu.edu.tr/~tahsin/yayinlar/HKMO_

tasinmazdeg_raporu.pdf., s. 9. (25.10.2017).

175 Yomralıoğlu, Nişancı, a.g.e., s.3.

gayrimenkullerin rayiç bedeline göre aşırı derecede farklılık arz etmesi taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesine ilişkin problemlerden biridir¹⁷⁶.

Vergi alınan bir mülkün tüm faktörleriyle ele alınıp, esas anlamında değerlemesinin icra edilmesi, mevcut görünen uygulamada geçerli olan; kanun sayesinde netlik kazanmış taşınmaz varlığın piyasa değeri dikkate alınarak icra edilmesidir. Bu durumdan bakıldığında, taşınmaz varlığın piyasa değeri dikkate alınarak matrahın tayin edilmesi için günümüz yürürlükte olan emlak vergisinde bunu gerçekleştirecek faktörlere yer verilmediği ve ülkemiz kadastro sisteminin sağlıklı bir vergileme yapmaya uygun olmadığı anlaşılmaktadır. Emlak vergisi sistemi üzerinde yapılan güncellemelerin taşınmaz varlığın esas değerini ve değer yükselişlerini vergilendirmeye dair düzenlemeleri barındırmadığı görülmektedir. Bu durumla ile beraber, taşınmazın hakiki değerinin tespitine dair bir oto kontrol sisteminin mevcut bulunmaması ve taşınmaz varlıkların güncel değerlerini kayıt altında tutacak bir veri tabanı sisteminin mevcut olmaması gibi unsurlar emlak vergisinde taşınmaz değerinin tespitine dair problemler olarak karşımıza çıkmaktadır¹⁷⁷.

Ülkemizde birden fazla kuruluş özelleştirme, kamulaştırma ve toplulaştırma gibi birbirinden farklı amaçlarla gayrimenkul değerlemesi yapmaktadırlar. Gayrimenkul değerlemesi işine el atmış kuruluş sayısının çok olması da taşınmaz değerlemesi uygulamasında yaşanan sorunlardan biridir¹⁷⁸.

1.2. EMLAK VERGİSİNİN KONTROL VE TAHSİLİNDE YAŞANAN SORUNLAR

Teori olarak bakıldığında, yerel yönetim vergileri alınırken dikkat edilmesi gereken bir kaç husus vardır. Bunlardan bazılarını saymak gerekirse, belediye hudutları dâhilinde yerel yönetimlerin tarhiyatını ve tahsilatını yapmakta olduğu ve kendi mali sistemleri dâhilinde mevcut olan ve yine kanunlar eşliğinde tayin edilen sınırlar içinde

176 Ezgi Candaş, Taşınmaz Değerlemesi İçin Mevzuat Altyapısının Modellenmesi, (Yüksek Lisans Tezi), İstanbul: İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, 2012, s. 17.

177 Hacıköylü, Heper, a.g.m., s. 5.

178 Candaş, a.g.e., s.23.

yerel olan yönetim biçimlerinin üzerinde farklılık geliştirme hakkına sahip kılınan gelir kaynakları ismi ile tanımlanmaktadır¹⁷⁹.

Emlak vergisi hususunda mülk sahibinden tahsil edilecek gelire yönelik yaşanan problemlerin doğru bir şekilde anlaşılması için ilgili yönetimler niteliğinde bazı istatistiki bilgilerin öğrenilmesi önemli bir husus olarak karşımıza çıkmaktadır. Fakat bilhassa emlak vergisinin belediyeler tarafından tahsil edilen bir vergi türüne evirilmesi akabinde emlak vergisinin ilerleme kaydetmesi ve emlak vergisi üzerinden sahip olunan maddi gelirlerin toplam miktarları hususunda istatistiksel olarak done eksikliği gibi problemlerde yaşanmaktadır¹⁸⁰.

Ülkemiz şartlarında belediyeler emlak vergisi alabilmek için, vatandaşın bizzat kendisinin gelmesi durumunda bildirimi almakta ve vergiyi ödenmesini talep etmektedirler. Fakat belediyeler, yerel yönetime bağlı bölgede mükelleflerin bizzat kendisinin bildirimde bulunmasına gerek duymadan mükellefleri belirlemesi daha mantıklı görünmektedir. Günümüz hükümleri gereği mükelleflerden yalnızca alımı ve satımı yapılacak taşınmaz varlıkların tapu kayıtları gereği emlak vergisi “borcu yoktur”

ibareli bir yazı talep edilmekte bu işlemin haricinde emlak vergisinin denetimi üzerine herhangi bir işlem uygulanmamaktadır. Belediyelere emlak vergisi ile ilgili olarak vergi tahkik yetisinin icra edilmesi, zamanla tartışma konusunu da beraberinde getirmektedir.

Lakin bu tartışmalar içinde atlamaması gerekli olan bir husus ki, vergi tahkik yetkisinin öncelikle uzmanlık gerektiren bir işlem olduğu ve bu konuyu da bölümünde iyi yetişmiş ve uzman kişiler tarafından icra edilmesi gerektiği hususudur¹⁸¹.

Uygulama açısından baktığımızda emlak vergisinin tahsilatı ve kontrol edilmesi hususunda önemli sorunlar bulunmaktadır. Bu konuda kayıt dışı ekonominin kontrol altına alınması ve vergilendirilmesi en öncelikli çözüme kavuşturulması gereken bir sorundur¹⁸².

179 Ayşe Güner, “Yönetimlerarası Gelir Bölüşümü Temel İlke ve Uygulamalar, Mali Yerelleşme; Teori ve Uygulama Üzerine Yazılar”, İstanbul, Marmara Üniversitesi Yerel Yönetimler Araştırma ve Eğitim Merkezi, Güncel Yayıncılık, Yayın No 266, (2006), s. 63.

180 Hacıköylü, Heper, a.g.m., s. 6.

181 Hacıköylü, Heper, a.g.m., s. 6.

182 Emine Tarin, Yerel Yönetimlerde Emlak Vergisi Matrahının Tespiti, Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Önerileri, (Yüksek Lisans Tezi ), İstanbul: T.C. İstanbul Aydın Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, 2013 s. 157.

Bir ülkede etkin bir şekilde emlak vergisi tahsilatı yapabilmek için teknolojik altyapı, uzmanlaşmış nitelikli elemanlara ve vergi kaçakçılığını önlemede etkili olabilecek bir sisteme ihtiyaç vardır. Diğer bir husus, emlak vergisinin tahsilatında belediyeler emlak vergisi değerlemesinde güncel verileri kullanmalı, değerleme tespit komisyonu ile koordine olmalı ve mükelleflerin beyan ettikleri değerleri denetleyecek bir mekanizma oluşturmalıdır¹⁸³.

Taşınmazların tapuda normal değerlerinin çok aşağısında işlem görmesi ile tahsil edilmesi zorunlu olan vergi vb. kamu gelirleri tahsil edilememektedir. Ayrıca firmaların bilançolarının aktif tarafında rayiç değerin üzerinde bildirilen taşınmazlar dolayısıyla daha az vergi tahsil edilmektedir¹⁸⁴.

1.3. TAKDİR KOMİSYONLARINDAN KAYNAKLANAN SORUNLAR