Türkiye’nin Kredi Derecelendirme Notları ile Doğrudan Yabancı Sermaye

TECNOLTECNOL

TECNOLTECNOLOGIA X ÁREA MÍNIMAOGIA X ÁREA MÍNIMAOGIA X ÁREA MÍNIMAOGIA X ÁREA MÍNIMAOGIA X ÁREA MÍNIMA

A descentralização da política habitacional A descentralização da política habitacionalA descentralização da política habitacional A descentralização da política habitacionalA descentralização da política habitacional

A evolução percebida na última década na construção de edificações tem refletido de forma muito restrita na produção habitacional de interesse social. Várias iniciativas de governo, principalmente a partir do período BNH, buscaram um avanço tecnológico justamente para baratear cada vez mais os custos da produção habitacional para a população de baixa renda. No entanto, persiste uma descontinuidade e muitas vezes um total abandono de cada iniciativa, principalmente por falta de políticas públicas consistentes que promovam pesquisas tecnológicas e garantam uma implementação contínua de no- vas propostas que possam passar por períodos de amadurecimento e constante aperfeiçoamento.

Além da inexistência de uma política tecnológica eficiente que acompanhe a produção habitacional, a busca de soluções mais racionalizadas e econômicas não tem evitado uma constante diminuição das áreas das unidades dos conjuntos produzidos, sendo esta diminuição um dos principais meios utilizados para a redução do custo da habitação. As Avaliações Pós-Ocupação realizadas em conjuntos habitacionais denunciam os problemas funcionais que surgem nestes espaços tão reduzidos aliados a uma compartimentação excessiva.

No período de existência do BNH (1964-1986) houve a implantação de um sistema nacional de oferta pública de habitações. Este sistema baseava-se em uma agência federal -

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capítulo 2.2 - habitação de interesse social o BNH , que controlava a principal fonte de recursos do sistema – o FGTS, e exercia as funções de elaboração e normatização das políticas e programas implementados por uma rede de agências distribuídas pelo território nacional – companhias habitacionais municipais (COHABs) 1 1 1 1 1 e assemelhadas.

Com a desarticulação deste sistema integrado causado pela extinção do BNH e pelo esgotamento das bases de financiamento, os Estados e Municípios precisaram buscar alternativas para seus próprios programas habitacionais. No Estado de São Paulo foram criados e institucionalizados mecanismos que garantissem um fluxo permanente de recursos financeiros e a oferta contínua de unidades habitacionais. A partir de 1990 houve um acréscimo na alíquota do ICMS (Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços) em um ponto percentual com o qual o Estado de São Paulo passou a contar para a maior parte do financiamento de seus programas habitacionais, destinando estes recursos para sua companhia estadual de habitação (Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano – CDHU)22222_{. Este sistema estadual acabou} centralizando o processo de decisões nas estâncias estaduais restando pouca participação das prefeituras municipais. No entanto, o município interessado em receber os programas habitacionais tem que se comprometer com a contrapartida do terreno e da infra-estrutura (ARRETCHE; RODRIGUEZ, 1998). Independente deste sistema estadual, existem ações de âmbito municipal que procuram produzir moradias econômicas, como é o caso de algumas COHABs, remanescentes do período BNH, assim como outros órgãos municipais que executam suas políticas habitacionais para atender a demanda da cidade. Embora a Caixa Econômica Federal – CEF, tenha assumido as atribuições do então BNH, a fragmentação institucional e a redução dos recursos disponibilizados para investimento na área habitacional, tem refletido na baixa atuação deste banco em programas que financiem a construção de habitações para a população de baixa renda.

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capítulo 2.2 - habitação de interesse social

O lançamento do Programa de Arrendamento Residencial – PAR pela Caixa em 1999, busca uma alternativa, junto com a iniciativa privada, para atuar mais intensamente na área habitacional para famílias com renda até seis salários mínimos. Embora não seja o único Programa da Caixa para atender a famílias de baixa renda, tem sido, no entanto, o que mais tem produzido unidades habitacionais. Até o início de 2006 foram contratados no Estado de São Paulo 318 empreendimentos, o que corresponde a 49.717 unidades. Destes, 201 empreendimentos (30.594 unidades) estão entregues e 117 (19.123 unidades) ainda não foram concluídos. Aproximadamente 45% desta produção estão na região metropolitana de São Paulo e o restante no interior. 3 3 3 3 3

A COHAB-SP (Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo) que atua na Região Metropolitana do Município de São Paulo, foi responsável pela produção de 131.371 unidades habitacionais entre o ano de sua fundação, 1965, até 2000. Os dois maiores picos de produção da COHAB-SP deu-se no período de 1979 a1985, somando um total de 71.945 unidades, coincidindo com a época da construção de grandes conjuntos habitacionais e pouco antes da extinção do BNH. A produção apresentou posteriormente uma queda brusca se recuperando em seguida no período de 1989 a 1992, possivelmente reflexo da política habitacional da gestão da Prefeita Luisa Erundina, com uma produção de 25.823 unidades. (CANTERO, 2004, p.38).

A produção da CDHU tem também apresentado uma queda no último qüinqüênio (85.937 unidades). No entanto, ainda supera em muito a produção da Caixa Econômica Federal com o Programa PAR no Estado de São Paulo (30.594 unidades). Esta queda na produção habitacional denuncia a inexistência de uma política habitacional que possa combater de maneira planejada o déficit. Após duas décadas do desaparecimento do BNH ainda não se encontrou um caminho para substituir a sua política centralizadora e pouco eficiente.

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capítulo 2.2 - habitação de interesse social

Analisando os projetos das unidades oferecidas principalmente por programas habitacionais nas duas últimas décadas, percebe-se uma constante diminuição de área útil e um padrão de planta que se repeteindependente do órgão financiador ou promotor.

Iniciando com o Programa PAR da Caixa Econômica Federal, a área útil das unidades com dois dormitórios tem variado entre 37 m² a 42 m², considerando que para a Caixa a área útil não é sinônimo de área privativa, mas sim área líquida interna dos cômodos (área privativa menos a projeção das paredes).44444 As únicas exigências feitas pela Caixa sobre a unidade habitacional é que ela tenha pelo menos uma área útil mínima de 37 m², para unidades de dois quartos, sala, cozinha e banheiro. As demais exigências tratam do nível de acabamento que o imóvel precisa apresentar na sua entrega. Para atender famílias com renda familiar até quatro salários-mínimos, a Caixa chegou a liberar empreendimentos com área mínima de 33 m².

A contínua diminuição das áreas úteis das unidades habitacionais é percebida desde o período BNH (Banco Nacional da Habitação: 1964-1986). Além das unidades produzidas pela iniciativa pública, a produção de mercado mostrou até o ano de 2000 a mesma tendência. Villa (2002, p. 175-176) mostra alguns dados apresentados pela Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio, EMBRAESP (Relatório anual, 2000), que acompanha o mercado imobiliário da Região Metropolitana de São Paulo, e denuncia esta diminuição das áreas úteis dos apartamentos. Entre 1985 a 2000 esta redução se deu na seguinte proporção: apartamentos de três dormitórios perderam em média 30% de sua área indo de 115 m2 _{para 81}

m2_{; apartamentos de dois dormitórios diminuíram por sua vez}

em torno de 18% passando de 65 m2 _{para 53 m}2 _{e o}

apartamento mínimo de um dormitório ou Kitchenette perdeu A habitação mínima dos P

A habitação mínima dos PA habitação mínima dos P

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capítulo 2.2 - habitação de interesse social 21% de sua área diminuindo de 41m2 _{para 32 m}2_{. No entanto,}

esta mesma Empresa percebeu que a partir do ano de 2000, esta tendência se inverte para os apartamentos de dois dormitórios que passam a ter em média uma área útil de 60,54 m², por conta de uma possível diferenciação exigida pelo mercado para acrescentar mais um banheiro, transformando um dos dormitórios em suíte (EMBRAESP, 2004, p.20).

A produção da COHAB-SP nas duas últimas décadas foi em sua grande maioria de apartamentos de dois dormitórios (80%). No período de 1976 a 1987, verificou-se uma diminuição da área das unidades em torno de 15%, aparecendo uma tipologia em 1987 com 43,55 m2 _{(ABIKO; FARACO, 1998).}

Com relação aos projetos das habitações implantados pela CDHU, existe um Caderno de Tipologias de Edificações desta Companhia pelo qual os projetos se orientam. Independente em que cidade de São Paulo, as tipologias se repetem, inclu- sive não importando se serão construídas por empreitada ou por mutirão. Este Caderno é composto por casas térreas, casas sobrepostas, sobrados e prédios, além de alguns equipamentos comunitários. Como as casas térreas possibilitam uma futura ampliação, serão exemplificados aqui projetos das unidades dos prédios cuja situação é mais crítica por não permitir uma variação de área conforme a necessidade.

As tipologias das habitações produzidas tanto pela CDHU como pela Caixa, se concentram em prédios sem elevador na Região Metropolitana de São Paulo. No interior do Estado, além das unidades em edifícios não serem muito freqüentes, ainda é difundido a casa térrea, mas com uma predominância de unidades geminadas.

A seguir encontram-se as plantas de unidades habitacionais produzidas por diferentes companhias ou programas. O critério da escolha se deu por tipologias de dois dormitórios por ser a de maior produção para famílias de baixa renda (até 6 Salários Mínimos). Adotou-se então o fator densidade (pessoas por

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capítulo 2.2 - habitação de interesse social

metros quadrados) para cada unidade, considerando uma média de quatro pessoas por família, apenas para tratar sobre um dos itens considerados nos estudos citados no capítulo an- terior que abordam os critérios de definição de habitação mínima. Vale salientar que esta abordagem é apenas orientativa, lembrando que a definição do mínimo aceitável de uma moradia extrapola o simples fator densidade.

2. 10 2. 102. 10 2. 102. 10

Programa PAR – CEF – São Carlos – SP: unidade do Conjunto Residencial Oscar Barros composto por blocos de três pavimentos com apartamentos de 37,26 m² de área útil.O lay- out destas unidades foi ajustado por programa gráfico não refletindo as reais dimensões dos móveis encontrados no comércio (arquivo PROHAB – Progresso e Habitação de São Carlos). Fator densidade = 9,31 m²/pessoa.

1. 20 2.175 2.40 3. 30 1.275 2. 95 2.70 5. 25 2.25 1.35 1. 95 1. 20 2. 95 2.70 SALA/COZINHA A=13.08m2 UNIDADE RESID. A=41.53m2 A=8.00m2 A=8.00m2 DORMITÓRIO-1 DORMITÓRIO-2 BANHO A=2.70m2 A.SERV. 1. 90 3. 30 1. 25 2. 11 2. 11 2. 11 2. 11 2. 11

Programa PAR – CEF - São Carlos - SP: unidade sobreposta do Conjunto São Carlos VIII. Além de unidades sobrepostas, este Conjunto é composto também por casas térreas geminadas. A casa térrea possui uma área de 37,19 m², enquanto a sobreposta é de 39,24 m². (arquivo PROHAB – Progresso e Habitação de São Carlos)

Fator densidade = 9,30 m²/pessoa

A = 9,54 m² A = 8,03 m² A = 3,06 A =18,61 m² 3,60 2, 65 3, 15 2,55 1,20 2,55 2,55 2, 40 1,35 0, 90 2, 55 1,28 1, 35 4, 50 4,12 1,05

Belgede Uluslararası derecelendirme kuruluşlarının kredi notu değerlendirmelerinin doğrudan yabancı sermaye yatırmları üzerindeki etkileri (sayfa 48-53)