SONUÇLAR

Yapılan tüm çalışmaların ardından ulaşılan sonuçlar aşağıdaki gibidir: 5.1.1. Konut Özellik Değişimlerinin m2Birim Değere Etkisi

• Ana taşınmazın toplam kat sayısının artması ve bodrum kat inşa edilmesi m2 birim

rayiç değer eğrilerini lineer olarak artırmış 4 normal ve 1 bodrum katlı bir ana taşınmazda m2 birim rayiç değer maksimuma ulaşmıştır. Bir konutun rayiç değer

tahminini yaparken ana taşınmazın 1 den fazla bodrum katlı olması ve 4 normal kattan daha fazla kata sahip olması durumunda m2 birim rayiç değerinin azalacağı

tespiti yapılabilir.

• Ana taşınmaz 20 yaşında iken konutun m2birim rayiç değerinin maksimum değeri

alacağı gözlemlenmiştir. 20 yıldan sonraki her yıl m2birim rayiç değeri azalan bir

oranla artarak konutun m2 birim rayiç değerinin 40.yılında optimum değeri

alacağı ifade edilebilir.

• Ana taşınmazın yapı kalitesi arttıkça m2 birim rayiç değeri azalmaktadır. Yapı

kalitesi artışının devam etmesiyle m2birim rayiç değerinin daha çok azalacağı orta

yapı kalitesinden sonraki değerlerde m2 birim rayiç değerinin daha fazla düşüş

göstereceği sonucuna varılabilir. Bu ilişkinin beklenenin aksine sıra dışı bir durumu ortaya çıkardığı, konut alımında; çıkan sonucun tam aksine ana taşınmaz yapı kalitesinin konutun rayiç değeri ile doğru orantıya sahip olarak daha kaliteli bir yapıdaki konutun daha değerli olacağı bilinmektedir. Bu ilişkinin ortaya çıkmasında değerleme uzmanının yapı kalitesi ölçütünü tekrar gözden geçirilmesine ihtiyaç duyulduğu düşünülmektedir.

• Yapı site içinde ise, asansörü, sığınağı ve güvenliği var ise m2birim rayiç değeri

maksimumdur. Yapıda açık otopark olması yapı m2 birim rayiç değerinin

maksimum olacağını, kapalı otopark olmasında ise m2 birim rayiç değerinin

optimum olacağı ifade edilebilir.

• Ana taşınmazın deprem hasar durumu değeri 1 olan ‘güçlendirilmiş’ yapılarda m2

birim rayiç değeri yüksek çıkmaktadır. Deprem durum değeri 0 olan ‘güçlendirilmemiş ve hasarlı’ yapılarda ise m2 birim değer sabittir. Deprem hasar

75

rayiç değerinde düşüşler görüleceği ifade edilebilir. Bu durum, beklenenin aksine depremde hasar görmüş ve sonrasında güçlendirilmiş yapıların m2 birim rayiç

değerinin yüksek olacağını göstermektedir. Gerçekte bu durumun tam aksine, deprem öncesi yapılara güçlendirme görsün veya görmesin talep çok düşüktür. Deprem sonrası yeni deprem yönetmeliğine uygun olarak inşa edilen yapılar daha çok tercih edilmekte ve m2 birim rayiç değeri daha yüksek olmaktadır. Deprem

hasar durumu kriteri ölçeğinin değerleme uzmanı tarafından tekrar değerlendirilmesi gerektiği kanaatine varılmaktadır.

• Yapının bulunduğu kat ile m2 birim rayiç değeri arasındaki ilişki incelendiğinde,

Düzce’de ara kat olarak tabir edilen 2 ve 3.normal kattaki konutların diğer katlardaki konutlara göre m2 birim rayiç değeri açısından daha değerli olduğu

ifade edilebilir. 3. Kattan sonra m2 birim rayiç değerinde azalma olacağı sonucu

çıkarılabilir.

• 50 m2 ile 230 m2 arasında değişen yasal brüt alanlara karşılık m2 birim rayiç

değerler incelendiğinde; 50-81 m2arasında lineer bir artış görülürken, 81-138 m2’

ye kadar m2 birim rayiç değerler sabit bir şekilde artmaktadır. 138 m2 birim

değerin maksimum olduğu değerdir. 138-230 m2arasında m2birim rayiç değerin

azaldığı sonucuna ulaşabiliriz. Bu durum da birim değer açısından yasal alanı 138m2üzerindeki taşınmazların m2birim rayiç değerinin azalması sebebiyle daha

hesaplı olacağını göstermektedir.

• Konutta, 1 salon, 1 mutfak, 1 genel banyo, 2 balkon, 1 ebeveyn banyosu, 1 kiler olması durumunda m2 birim rayiç değerlerinin maksimum olacağı, bu değerlerin

her birinin 1’den sonraki değerlerinde m2 birim rayiç değerde düşüş görüleceği

sonucuna varılmaktadır. Bu durum dubleks ve daha fazla katlı tek bağımsız bölümden oluşan konutların m2 birim rayiç değerinin daha düşük olacağı

sonucunu ortaya çıkarabilecektir.

• 1-6 arasında değişen oda sayısı ve m2 birim rayiç değeri ilişkisi incelendiğinde

yapıda 2-3 oda yapılması ve m2 birim rayiç değerinin optimum olacağını

göstermektedir. Taşınmazda 5 oda olması m2 birim rayiç değerinin maksimum

olacağını ve 5’ten sonraki odalarda m2birim rayiç değerinde azalma görüleceğini

76

• ‘Batı-Doğu’ cephelerine sahip ve iç malzeme özelliği ‘Orta’ olan taşınmazların m2 birim rayiç değeri maksimumdur. İç malzeme özelliği ‘İyi’ ve ‘Lüks’ olan

yapıların m2birim rayiç değerinin daha düşük olacağı ifade edilebilir.

• Mahalle değiştikçe m2 birim rayiç değeri de atmaktadır. Bu veriler göz önüne

alındığında ‘Karaca’ ve ‘Dereli Tütüncü’ mahallelerinde m2 birim rayiç değeri en

düşüktür. m2 birim rayiç değeri en yüksek olan mahalleler ise ‘Kültür’ ve

‘Uzunmustafa’ mahallelerinin olduğu söylenebilecektir. Mahalleler sosyo- ekonomik ve kültürel açıdan değerlendirildiğinde ‘Karaca’ ve ‘Dereli Tütüncü’ Mahalleleri, şehir merkezinin dış çeperinde olup farklı kültür yapısına sahip gelir seviyesi düşük kesimlerin birbirinden bağımsız olarak yerleşim gösterdiği ve aralarındaki uyumun sağlanmadığı bölgelerden oluşmaktadır. ‘Kültür’ ve ‘Uzunmustafa’ Mahalleleri ise yüksek gelirli insanların tercih ettiği, şehir merkezine yakın site yaklaşımının sık rastlandığı, hastane, okul, emniyet müdürlüğü, geniş parklar ve sosyal donatı alanlarının yer aldığı bölgeler olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu iki kesim arasındaki fark da bu sebeplerden ortaya çıkmaktadır.

• Sonuç olarak; Kültür veya Uzunmustafa Mahallesi sınırları içinde, güvenliği, açık otoparkı, sığınağı, asansörü olan site içinde, en fazla 20 yıllık, orta yapı kalitesine sahip, deprem sonrası güçlendirilmiş 1 bodrum + 4 normal katlı binanın 2 veya 3.normal katında bulunan yasal 138m2 brüt alanlı 5 oda, 1 salon, 1 mutfak, 1 genel

banyo, 1 ebeveyn banyosu, 1 kiler, 2 balkonu olan iç malzeme özelliği orta derecedeki doğu ve/veya batı cepheli taşınmazın m2 birim değeri maksimum

olacaktır. Bunun yanında bir binada, dubleks ve daha çok katlı tek bağımsız bölümden oluşan taşınmazların daha düşük m2 birim rayiç değerleri alacağı

sonucuna varılmıştır.

5.1.2. YSA ve RA Yöntemlerinin Performansları

• YSA, Regresyon Analizi ile kıyaslandığında, daha az hata ile m2birim rayiç değer

tahmini yapabildiği görülmüştür (%3.58< %59.5). Bu verilere göre YSA verileri RA verilerinin ortalama hata değerinin yaklaşık 17’de biri oranında hata ile m2

77

• Probleme çözüm olarak hangi yöntem seçilirse seçilsin bu yöntemin vereceği sonuçlardan sonra yapılacak değerlendirmeler, değerleme uzmanının deneyimi ile sonuçlanacaktır.

• YSA’na girdi olarak hazırlanan verilerin sayısının (örnekleme uzayı) genişletilmesi, doğru tahminin yapılmasında en önemli etkenlerden biri olacaktır. Ancak aynı temel özellik ve benzerlikte bulunan emsal karşılaştırma yöntemi kullanılarak değerlemesi yapılan taşınmazların değerleme raporlarına ulaşmak veya değerlemelerini yapmak ve bunların her birini veri setine dönüştürerek ağa girilecek şekilde düzenlemek en çok zaman ve enerji harcanan aşamadır.

• YSA ve RA analizinde kullanılan veri setlerinin hazırlanma süreci aynıdır. • YSA ve RA analizinde veri setini oluşturmak için harcanan zamanın çok fazla

olması bir dezavantaj olup bu çalışmada ‘analiz süreci’ önem kazanmaktadır. • YSA modelinde, tek seferde ağa girdi ve çıktı ölçütleri girilerek, ağın bu ölçütler

arasındaki bağlantıyı öğrenmesi beklenmektedir. Fakat RA’da çıktı ölçütlerinin her birinin girdi ölçütleri ile ilişkisi ayrı ayrı tayin edilmek zorundadır. Bu çalışmada kullanılan yaklaşımlar bu yönden değerlendirildiğinde, çok değişkenli doğrusal RA sonunda yapılan ölçüm ve sonuç yorumlamasında sarf edilen zamanın çok daha fazla olduğu anlaşılmıştır.

• YSA yönteminin tüm süreçlerinin işletilmesi sırasında, yazılıma bağlı kalma durumu, uyun ağ mimarisinin sınama yanılma ile tespit edilmesi, ağ değişkenlerinin belirlenmesinin bir kurala bağlı kalınmaması gibi olumsuzlukların devamlı bir şekilde çalışmanın hızını kestiği belirlenmiştir. • Konutların rayiç değerlerinin tahmin edilmesi aşamasında, değerleme uzmanı

veya karar vericilerin gereksinin duyacağı konut rayiç fiyatlarının tahmini için YSA modelinin hızlı ve verimli bir yaklaşım olarak kullanılabileceği görülmüştür. • Bu YSA modelinin kullanılabilmesinde, değerleme uzmanı tarafından daha önce

değerlemesi yapılmış taşınmazların verilerine ihtiyaç duyulduğundan, bu verilerin doğru, düzenli ve titiz bir şekilde saklanmasının önemi göz ardı edilmemelidir. • Ülkemizde gayrimenkul değerleme, kamu ve finans sektöründe çok önemli bir

yere sahip olmasına rağmen değerlemeye dayanak oluşturacak resmî veya gayri resmî bilgi ve belgelere ulaşma, edinme ve kullanma aşamalarında hala standartların oturtulmamış olması, uzmanın kişisel becerileri ile süreci tamamlaması sürecin sonunda oluşacak değer tahmininin de doğruluğunu ve

78

güvenirliğini etkilemektedir. Bu aşamada kanun ve yönetmeliklerle desteklenmemiş değerleme sürecine ait verilerin bilimsel çalışmalara dayanak oluşturmasının yapılacak çalışmaların güvenirliliğini de etkileyeceği hususu göz ardı edilmemelidir.

• YSA modeli ile konut yapılarının rayiç değerlerinin gerçeğe en yakın tahmin edilmesi, daha önce aynı bölgede emsal taşınmazlara ait verilerin elde edilmiş ve işlenmiş olması şartıyla, değerleme süresinin kısalmasına ve daha çabuk sonuç alınmasına olanak sağlayabilecektir. Sonraki aşamada değerleme sürecinin belli bir standarda gireceği, müşteri ve işverenin memnuniyeti ile de kaliteyi artıracağı düşünülmektedir.