Gayrimenkul değerlemede şerefiyelendirmenin tanımı ve önemi incelendikten sonra seçilmiş proje üzerinde şerefiyelendirme kriterlerinin tespiti ve uygulama sonuçlarının analizi yapılmıştır. Ofis projelerinde erefiyelendirme kriterleri ve belirlenen bu kriterlerin değer üzerindeki etkileri tespit edilerek uygulama projesinde mevcut olan ofislerin değer tespiti yapılmıştır. Bu bölümde çalışmadan çıkarılan sonuçlara ve gayrimenkul değerlemede şerefiyelendirme konusundaki önerilere yer verilmiştir.
Türkiye’de şerefiyelendirme çalışmaları herhangi bir matematiksel modele veya yönteme bağlanamadığı tespit edilmiştir. Ancak sektörde yapılmış olan uygulamalar incelendiğinde, şerefiye değerlerinin veya katsayılarının hesaplanmasında gayrimenkullere ilişkin kullanıcı tercihleri, ihtiyaçlar ve arz değerlendirilerek değer üzerinde etkili olabilecek parametreler seçildikten sonra farklı ölçülerde değer eğilimlerinin belirlenmesi ve bu eğilimlerin matematiksel olarak ifade edilebilmesi için genel olarak puanlama yöntemi kullanılmaktadır. Puanlama yöntemi karşılaştırmaya dayalı bir işlem olması özelliğiyle karşılaştırmalı satış analizi yöntemi ile benzer bir yöntemdir. Bu yöntemde de karşılaştırmalı satış analizi yönteminde olduğu gibi değeri etkileyebilecek bütün özellikler arasındaki ilişki ve bunların değer üzerindeki etkilerinin ağırlıkları gayrimenkullerin içerisinde yer aldığı piyasadaki arz ve talep dengesi esas alınarak titiz bir biçimde araştırılmalıdır.
Gayrimenkullerin değerini objektif olarak saptayabilmek, subjektif ve spekülatif değerden uzaklaşılabilmek için satış değerleri, endeksler, indirgeme oranları gibi değerlemede kullanılan gayrimenkullerin değerlerine ilişkin güncel ve güvenilir veriler yetersiz olduğundan, değere ulaşmada esas teşkil edecek bu tip verilerin değerleme çalışmasını yapacak olan uzman/uzmanlarca piyasadan çıkartılması gerekmektedir.
Ayrıca gayrimenkullerin şerefiyelendirme ile değer tespitinde, taşınmazların nitelikleri, bulunduğu bölgenin özellikleri ve bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların emsal satış değerleri dikkate alınarak, şerefiyelendirme yapılacak gayrimenkuller için en düşük veya yüksek baz bir değer tespiti yapılmalıdır. Şerefiyelendirme sonucunda elde
75
edilecek olan bağımsız birimlerin değeri, bu baz değerden yola çıkılarak tespit edilmelidir.
Çalışmada farklı nitelikteki gayrimenkullerin şerefiyelendirme çalışmalarında serefiyelendirme kriterlerinin birbirinden farklı olacağı ve ayrıca şerefiyelendirme kriterlerinin her bir şerefiyelendirme çalışmasında gayrimenkulün özelliğine, gayrimenkullerin bulunduğu projeye ve gayrimenkulün bulunduğu bölgenin arz ve talebine göre farklılık göstereceği sonucuna ulaşılmıştır. Örnek olarak incelenen projenin analizi ve değerleme çalışmasının sonuçlarına göre; uygulama projesinde yer alan ofislerin şerefiyelendirme kriter katsayılarının belirlenmesinde; projenin özelliğine göre 1.kat ile 3.kat arasında güney cephede yer alan ofislerin, zemin katta yer alan dükkânların teras alanlarını görüyor olmaları nedeniyle görüş kabiliyetinin kısıtlı olmasının, değer üzerinde olumsuz etki yaptığı saptanmış ve şerefiyelendirmede bu durum da dikkate alınmıştır. Aynı şekilde kuzey ve doğu cephede yer alan ofislerin yan parsele yapı inşa edilmesi durumunda görüş kabiliyeti kısıtlanacağı için, söz konusu durum dikkate alınarak şerefiyelendirme katsayıları ortaya konulmuştur.
Sonuç olarak gayrimenkullerin değerlerine etki eden kriterlerin doğru bir biçimde belirlenebilmesi için, gayrimenkullerin içinde yer aldığı piyasadaki arz ve talep dengesinin, kullanıcı tercihlerinin, ekonomik ve sosyo-kültürel yapının, yasal mevzuatın analizi önemli bir husustur. Önemli olan bir başka husus ise değeri etkileyen kriterlerin değer üzerindeki etki oranlarının uygun ve yeterli sayıda emsal kullanılarak ölçülmesidir. Sonuç olarak gayrimenkulün değeri öznel bir kavram olup, tarafsız, yeterli bilgi ve deneyime sahip olan uzman kişiler tarafından, tarafların çıkar çatışması içerisine girmemeleri adına, doğru bir şekilde takdir edilmesi, bütün paydaşlar yönünden son derece önemli görülmektedir.
Türkiye’de değer haritalarının olmaması nedeniyle şerefiyelendirme çalışmalarında kullanılacak temel verilerden biri olan değere etki eden kriterlerin değer üzerinde hangi oranda etkili olacağı konusunda hazır ve kullanılabilir norm bilgiler mevcut değildir.
Manzara, gürültü, dairenin bulunduğu kat gibi değere etki eden kriterlerin tek tek değer üzerinde etkisinin tespit edileceği, bilimsel yöntemlerle yapılmış olan saha çalışmaları,
76
anket çalışmaları değer haritalarının oluşturulması ve vergi oranlarının tespitinde, sağlıklı veri girişine olanak tanıyacaktır. Kamusal tarafı göz önünde bulundurulduğunda, Türkiye’de gerçek satış değerlerinin yansıtılabilecek ve zaman içinde kolaylıkla güncellenebilecek gayrimenkul değer haritalarının oluşturulması konunun aynı zamanda akademik bir zemine oturtulabilmesi ve kamusal adaletin sağlanması açısından ele alınması gereken önemli bir konudur. Bütün bunlar dikkate alındığında değerlemede sosyal ve ekonomik açıdan toplumsal adaletin sağlanması için önemli bir yer tutan şerefiyelendirme çalışmalarının uluslararası düzeyde akredite edilmiş gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarınca yapılması gerektiği sonucu çıkmaktadır. Şerefiye bedelinin tespiti için proje okuma çalışmasının yapılması, inceleme konusu yapı ve çevre koşulları ile yerel piyasa özelliklerinin analizinin yapılması zorunlu olup, bu tür çalışmaların da gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının görev ve yetki alanına girdiğinin vurgulanması zorunludur. Esasen bu yaklaşım Lisanslı Değerleme Uzmanları Kraliyet Kurumu (RICS) tarafından yayımlanan mesleki yeterlilik alanları (APC) içinde lisanslı değerleme uzmanlarının görev alanında yer almakta ve Türkiye’de bu niteliklere sahip olan tek akademik kurumun da Ankara Üniversitesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü olduğu bilinmektedir.
6754 sayılı Bilirkişilik Kanunu ve uygulama işlemlerine yönelik Adalet Bakanlığı Genelgesi ekindeki “gayrimenkul geliştirme ve yönetimi” konuları arasında şerefiyelendirme tespiti de yer almakta ve bu alandaki bütün çalışmalarda proje okuma ve proje analizi, maliyet etüdü, değerleme ve piyasa analizleri konusunda derinliğine bilgi sahibi olan uluslararası düzeyde akredite edilmiş gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının görev ve yetki alanına girdiği vurgulanmalıdır. Değişen koşullar ve ihtiyaçlara bağlı olarak son yüz yılda yeni bir meslek dalı olarak ortaya çıkan gayrimenkul geliştirme ve yönetimi uzmanlarının inşaat ilerleme seviyesi, şerefiye bedellerinin tespiti, proje değerlemesi ve farklı amaçlarla konut ve ticari gayrimenkullerin değerleme işlemlerine ilişkin görev ve yetkilerinin öncelikle 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu gibi yasal düzenlemeler başta olmak üzere ilgili mevzuatta açıkça tanımlanması ve hatta değerleme hizmetleri alanında münhasır düzenleme yapılmasına gereksinim olduğu vurgulanmalıdır.
77 KAYNAKLAR
Açlar, A. 1977. Kentsel Alanlarda Taşınmaz Değerlerinin Saptanması ve Stokastik Yöntemlerin Uygulanmasına İlişkin Bir Araştırma. İDMM Akademisi, Doçentlik Tezi, İstanbul.
Açlar, A. ve Çağdaş, V. 2002. Taşınmaz Değerlemesi, Birinci Baskı TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, Ankara.
Alp, A. ve Yılmaz, M.U. 2000. Gayrimenkul Finansmanı ve Değerlemesi. İstanbul Menkul Kıymetler Borsası Yayınevi, 202, İstanbul.
Alp, A. 2000. Gayrimenkul Finansmanı ve Değerlemesi. İstanbul Menkul Kıymetler Borsası Yayınevi, İstanbul.
Anonim. 1981. Resmi Gazete No:17354 Harcama ve Katılma Payları. Madde:86-87-88.
Anonim. 2001. Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ. Seri VIII, No:35, Resmi Gazete, 24491.
Anonim. 2006a. Uluslararası Değerleme Standartları, Sermaye Piyasası Kurulu, Ankara.
Anonim. 2006b. Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ. Seri: VIII, No 45, Resmi Gazete, 26100.
Anonim. 2014a. Web Sitesi: http://www.tdk.gov.tr/index.php?option=com_bts&
arama=kelime&guid=TDK.GTS.593bfcf2ad6066.18538065 Erişim Tarihi:
28.03.2014.
Anonim. 2014b. Web Sitesi: http://www.tdk.gov.tr/index.php?option=com_bts&arama=
kelime&guid=TDK.GTS.557456fb1c9cb1.83339232 Erişim Tarihi: 28.03.2014.
Anonim. 2014b. Web Sitesi:http://www.tdk.gov.tr/index.php?option=com_gts&arama=
gts&guid=TDK.GTS.58c50916cfde26.82912951 Erişim Tarihi: 28.03.2014.
Anonim. 2014c. Web Sitesi: http://www.alasayvan.org/harita-kadastro/353955-cankaya-ilce-haritasi-ankara-cankaya-haritasi.html Erişim Tarihi: 04.03.2014.
Anonim. 2014d. Web Sitesi: http://www.cankaya.bel.tr/pages/14/RAKAMLARLA- CANKAYA/, Erişim Tarihi: 28.03.2014.
Anonim. 2014e. Web Sitesi: https://tr.wikipedia.org/wiki/%C3%87ankaya, Erişim Tarihi: 28.03.2014.
Anonim. 2014f. Web Sitesi: http://www.tuik.gov.tr, Erişim Tarihi: 28.03.2014.
78
Balaban, H. 2006. Konut Yapı Kooperatiflerinde Şerefiyelerin Hesaplanması Muhasebe Düzeni, Marmara Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitü ile Kent Taşınmaz Değer Haritalarının Üretilmesi. Yerel Yönetimlerde Kent Bilgi Sistemi Uygulamaları Sempozyumu, Trabzon.
Bakır, H. 2009. Gayrimenkul Değerlemesi ve Finans Matematiği, Detay Yayıncılık, Ankara, s.12-23.
Başaran, Ü., Kaya, G. ve Çavuş. E. 2011. Bir İmar Uygulama Aracı Olarak Taşınmaz / Konut Değerlemesi; Esenyurt Yeşilkent, Kartal Kentsel Dönüşüm Bölgesi Pendik Kavakpınar Örnekleri. Mimar Sinan Üniversitesi, Mimarlık Fakültesi Şehir Planlama Bölümü, Lisans Tezi, 24, İstanbul.
Eren, E., Tüdeş, T. ve Yomralıoğlu T. 1999. Coğrafi Bilgi Sistemlerinde Raster Tekniği İle Kent Taşınmaz Değer Haritalarının Üretilmesi. Yerel Yönetimlerde Kent Bilgi Sistemi Uygulamaları Sempozyumu, Trabzon.
Ertaş M. 1992. Kentsel Alanlarda Taşınmaz Değerlemesi ve Karatay İlçe Belediyesi İçin Bir Uygulama. Selçuk Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi, Konya.
Güngör, E. 1999. Gayrimenkul Değerlemesi ve Türkiye’de Sermaye Piyasalarında Gayrimenkul Ekspertiz Şirketlerine Yönelik Düzenlemeler Yapılmasına İlişkin Öneriler. Yeterlik Etüdü, Sermaye Piyasası Kurulu Kurumsal Yatırımcılar Dairesi, s 18, s 35, Ankara.
Köktürk, E. 2009. Taşınmaz Değerleme: Durum Saptaması Ve Yönelimler. TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası, 12. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı Bildiriler Kitabı, Ankara.
Mısırlıoğlu, İ.U. 2001. Türkiye ve Uluslararası Muhasebe Uygulamalarında Şerefiye, Muhasebe Sistemi Uygulama Genel Tebliği, Ankara.
Nadaroğlu, H. 1996. Kamu Maliyesi Teorisi. Beta Yayınları, İstanbul.
Nişancı, R. ve Yomralıoğlu, T. 2007. Uzaktan Algılama ve Coğrafi Bilgi Sistemle ile Taşınmaz Değer Haritalarının Oluşturulması (İstanbul Haliç Örneği). Karadeniz Teknik Üniversitesi, Jeodezi ve Fotoğrametri Mühendisliği Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, Trabzon.
Özdemir, İ. ve Aytekin, O. 1997. Şerefiyenin Bilgisayar Destekli Olarak Çizelgelenmesi. Osmangazi Üniversitesi Mühendislik Mimarlık Fakültesi Dergisi, 10 (2): 42-52, Eskişehir.
Öztürk, M. 1985. Emlak Değerlemesi. Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi, Ankara.
Seçkin, N. 1998. Gayrimenkul Yatırım Kararlarında Fizibilite Analizi, İ.T.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul.
79
Seyidoğlu, H. 2002. Ekonomik Terimler Ansiklopedik Sözlük. Güzem Can Yayınları, 107 s, İstanbul.
Şahin, D. 2010. Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri, Değerlemede Eğitim Süreci ve Türkiye Uygulamaları. Gazi Üniversitesi Eğitim Bilimleri Enstitüsü, İşletme Eğitimi Ana Bilim Dalı, İşletme Öğretmenliği Bilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, Ankara.
Tanrıvermiş, H. ve Aliefendioğlu,Y., 2015. Yusufeli Barajı ve Hidroelektrik Santrali Kamulaştırma Alanında Arsa Vasfındaki Taşınmazların Tespiti ve Kamulaştırma Bedellerinin Analizi, Ankara Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Taşınmaz Geliştirme Anabilim Dalı Yayın No: 22, Ankara.
Tanrıvermiş, H. 2017. Gayrimenkul Değerleme Esasları, Konut ve Gayrimenkul Değerleme Lisanslama Sınavları Çalışma Kitapları 1014. SPL Yayını, 631s., Ankara.
Tanrıvermiş, H. ve Aliefendioğlu, Y., 2017. Yusufeli Barajı ve Hidroelektrik Santrali Projesi Kamulaştırma Alanı İçindeki Mahallelerde Kamulaştırılacak Arsa Vasfındaki Taşınmazların Parsel Düzeyinde Değerleme Çalışmaları”, Ankara Üniversitesi Uygulamalı Bilimler Fakültesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölümü, Yayın No: 32, Ankara.
Töre, E. 2001. Gayrimenkul Değerlemesi. Çeviri Kitap, İstanbul Üniversitesi Yayını, İstanbul.
Töre, E. 2004. Gayrimenkul Değerlemesi. Çeviri Kitap, İstanbul Üniversitesi Yayını, İstanbul.
Türelioğlu, Z. 2009. Konut Finansman Sistemi’nde Taşınmaz (Gayrimenkul) Değerlemesi. (1.Baskı). Sermaye Piyasası Kurulu Yayınları, 7 s, İstanbul.
Uluslararası Değerleme Standartları (IVSC), 2006. Uluslararası Değerleme Standartları Konseyi, London, UK.
Umut. F., 2010. Gayrimenkul Değerlemede Şerefiye Kriterlerinin Belirlenmesi ve Şerefiyelendirme Uygulamaları. İstanbul Teknik Üniversitesi Gayrimenkul Geliştirme Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul.
Utkucu, T. 2007. Gayrimenkul Değerlemesinin Önemi ve Gayrimenkul Değerini Oluşturan Unsurlar. Vergi Dünyası. Sayı 305:23-45.
Üreten, A. 2007. Gayrimenkul Değerleme Yöntemleri ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarında Değer Tespiti. Gazi Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Muhasebe Finansman Bilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul.
Yalçın, A., 2007. Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı: Lisanslama Sınavlarına Hazırlık.
Geçit Kitabevi, 5 s, 393 s, İstanbul.
80
Yalçın, S. 2006. Gayrimenkul Değerlemesinde Değerleme Uzmanlığı Üzerine Bir İnceleme. İ.T.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul.
Yazıcı, K. 1997. Özelleştirmede Değerleme Yöntemleri ve Değerleme Kriterleri.
Web Sitesi: http://ekutup.dpt.gov.tr/kit/yazicik/ozelles.html Erişim Tarihi: 10 04 2014.
Yıldırım, F.K. 1986. Mühendisler, Mimarlar ve Bilirkişiler İçin Mevzuat El Kitabı.
Timyad Yayınevi, Ankara.
Yıldız, N. 1987. Kamulaştırma Tekniği. Yıldız Üniversitesi Yayınları, 25, İstanbul, 2.Baskı, Teknik Yayınevi, Ankara.
Yılmaz, D. 2006. Gayrimenkul Geliştirme Projelerinde Fizibilite Analizi. İ.T.Ü. Fen Bilimleri Enstitüsü Gayrimenkul Geliştirme Anabilim Dalı, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul.
81 EKLER
EK 1 OFİSLERİN KATLARA GÖRE DAĞILIMI VE KULLANIM ALANLARI EK 2 ŞEREFİYELENDİRİLMİŞ SATIŞ DEĞERLERİ TABLOSU
82
EK 1 OFİSLERİN KATLARA GÖRE DAĞILIMI VE KULLANIM ALANLARI