Şerefiye Katsayılarının Hesaplanması

Gayrimenkullerin değerini etkileyen objektif ve subjektif birçok faktör bulunmaktadır.

Objektif faktörler kesin sayılarla ifade edilmesine karşın, subjektif faktörleri kesin sayılarla ifade etmek oldukça güçtür. Bu tür faktörleri tespit etmek için gayrimenkullerin çevresinde yer alan benzer mülklerle karşılaştırma yapmak gereklidir.

Şerefiye uygulamalarında öncelikle gayrimenkullerin çevresinde saha çalışması yapılarak gayrimenkullerin değerine etki edebilecek parametrelerin belirlenmesi

45

gerekmektedir. Oldukça zor bir hesaplama yöntemi olmakla birlikte seçilen faktörlerin sayısının fazla olması gerçek değere yaklaşmakta en önemli etken olmaktadır.

Faktörlerin tespiti sırasında önemli bir husus, seçilen faktörlere etki oranları belirlenmesidir. Örneğin, bir parselin şehir merkezine olan uzaklığı ile parselin sahip olduğu topoğrafik yapının o parselin toplam değerine etkisi değişik oranlarda olmalıdır.

Değer faktörleri, proje amaçları da dikkate alınarak önem sırasına göre sıralanır ve her bir faktörün değer üzerindeki değeri etkileme oranları belirlenir.

Şerefiye değerlerinin veya katsayılarının hesaplanmasında gayrimenkullere ilişkin kullanıcı tercihleri, ihtiyaçlar ve tüm üyelerce kabul görebilecek şerefiyelendirme kriterleri seçildikten sonra farklı ölçülerde değer eğilimlerinin belirlenmesi için genel olarak puanlama yöntemi kullanılmaktadır. Bu yöntemde amaç değere etki eden kriterlerin matematiksel olarak ifadesinin sağlanabilmesidir. Tavan ve taban puanları belirlenen etmenler, değerleme uzmanı tarafından formüle edilerek her bir taşınmaz için şerefiyelendirme katsayısı tespit edilmektedir. Açlar (2002) puanlama yönteminin yararlarını şöyle sıralamaktadır:

- Matematiksel modele dayalı bir yöntem olduğundan subjektif etkilerden kısmen arındırılmıştır.

- Bilgisayar destekli değerlemeye olanak tanımaktadır.

- Değer haritalarının hazırlanmasına geniş tabanlı bir veri desteği sağlamaktadır.

- Taşınmaz birim değerlerinin düzenli sıklıkta denetimine ve güncel tutulmasına olanak sağlamaktadır.

Yöntemin sakıncalarını ise söyle sıralamıştır:

- Dikkate alınacak nitelik ve öznitelik etmen değişimlerinin izlenmesi zordur.

- Etmen ağırlıklarının belirlenmesinde sorunlar yaşanabilmektedir.

- Subjectif etmenlerin formüle edilmesi yoruma açıktır.

Puanlama yönteminde subjektif etkilerin formüle edilmesinin yoruma açık olması nedeniyle en çok kullanılan alanlardan biri olan kooperatiflerde, Kooperatifler

46

Kanunu’nun 61. maddesinde; “yönetim kurulu kararı ile oluşturulacak en az üç kişilik bir teknik heyet tarafından konutların yeri, yapı durumu ve sair özelliklerine göre kıymet takdir olunur” denilmektedir. Farklı kullanıcı tercihlerini ve ihtiyaçlarını gözden kaçırmamak adına şerefiyelendirme çalışmasının bir heyet tarafından yapılması önemlidir. Etmen ağırlıklarının belirlenmesinde yaşanacak sorunlardan kaçınmak için de şerefiyelendirme çalışması yapılacak gayrimenkullerin içinde bulunduğu bölgenin ve çevresinin arz ve talebi anlayabilmek için titiz bir biçimde analiz edilmesi gerekmektedir. Bu çalışmalar sonunda kullanıcıların dağ manzarası için katlanacakları bedel ile deniz manzarası için katlanacakları bedel veya güneye bakan bir daire için katlanacakları bedel ile kuzeye bakan bir daire için ödeyecekleri bedel objektif bir biçimde karşılaştırılarak sayısallaştırılmaktadır. Bu nedenle de alıcı ve satıcıların veya kooperatif için yapılan bir şerefiyelendirme çalışması ise kooperatif üyelerinin kişisel tercihlerinden veya beklentilerinden bağımsız bir gözle genelin tercihlerini yansıtan bir yöntemin belirlenmesi gerekmektedir.

Sektörde yapılan şerefiyelendirme çalışmaları incelendiğinde genel olarak şerefiyelendirme çalışmalarında puanlama yöntemi tercih edilmekte olup, aşağıdaki yol izlenmektedir

1. Şerefiyelendirme çalışması yapılacak olan taşınmazların bulunduğu bölgedeki gayrimenkul pazarı analiz edilerek alıcıların arz ve talepleri tespit edilmektedir

2. Gayrimenkullerin bulunduğu alan yerinde incelenerek, değerlerine etki edebilecek fiziksel özellikler, konum özellikleri detaylı olarak tespit edilir. Bu çalışmanın farklı alıcı taleplerinin gözden kaçırılmaması nedeniyle uzmanlardan oluşan bir komisyon tarafından yapılması veya bölgede konuyla ilgili yapılmış anket sonuçlarının veri olarak kullanılması önemli bir husustur.

3. Her bir bağımsız birim için kriterlerin uzman/uzmanlar tarafından puanlamasının yapılabileceği tablolar oluşturulur.

4. Her bir bağımsız birimin içerisine girilerek, taşınmazlara belirlenmiş olan kriterler için komisyon üyeleri tarafından ayrı ayrı puan verilmektedir.

47

5. Her bir kriter için uzmanlar tarafından yapılmış olan puanların ortalaması alınarak farklı kullanıcıların tercihlerini yansıtan ortalama bir puana ulaşılmaktadır.

6. Her bir faktörün değer üzerindeki etkisi çalışma kapsamında gayrimenkullerin bulunduğu bölgedeki arz ve talep değerlendirilerek belirlenir. Çevresel faktörlerin tercih sıralamasını veya önemini çevre sakinlerinin ihtiyaçları ve tutumları belirlediğinden bir bölge için belirlenen ağırlıklar bir başka bölge için kullanılamayabilir.

7. Belirlenen ağırlık değerleri kriter katsayıları ile çarpılarak ağırlıklı kriter katsayısına ulaşılmaktadır.

8. Her bir bağımsız birimin ağırlıklı kriter katsayıları toplanarak her bir bağımsız birimin toplam kriter katsayısına ulaşılmaktadır.

9. Çalışma bir kooperatifte şerefiye bedellerinin belirlenmesine yönelik yapılıyorsa tüm bağımsız birimlerin kriter katsayıları toplanıp toplam bağımsız bölüm sayısına bölünerek ortalama kriter katsayısı puanına ulaşılmaktadır.

10. Her bir bağımsız birimin kriter katsayısı ile bu ortalama kriter katsayısı arasındaki fark bağımsız bölümün olumlu “+” veya olumsuz “-” şerefiyelendirme katsayısını oluşturmaktadır. En düşük şerefiyelendirme katsayısına sahip bağımsız birim ile en yüksek şerefiyelendirme katsayısına sahip bağımsız birimlerin satış değerleri emsaller yardımı ile tespit edilerek farkı alınmaktadır. Bu fark katsayılar arasındaki farka bölünerek birim şerefiyelendirme değeri tespit edilmektedir. Bu değer bağımsız bölümün “+” veya “-” şerefiyelendirme katsayısı şeklinde oluşan şerefiyelendirme katsayısı ile çarpılarak şerefiyelendirme bedeli tespit edilmektedir.

11. Çalışma, kooperatif içindeki şerefiye bedellerinin tespiti dışında değerleme çalışmasına yönelik yapılıyorsa, bölgede yapılan araştırma sonucunda konu taşınmazlar içinde en yüksek/düşük satış değerine sahip olabilecek taşınmazların birim m² satış değerleri tespit edilerek bu değerlerden biri baz alınarak her bir taşınmazın toplam kriter katsayısı ile çarpılması suretiyle, her bir bağımsız birimin şerefiyelendirilmiş birim m² değeri tespit edilir.

48

12. Tespit edilen her bir bağımsız birimin şerefiyelendirilmiş birim m² değeri kendi brüt alanı ile çarpılarak nihai değere ulaşılır.

13. Gayrimenkullerin bulunduğu bölgede değere etki eden parametreler ve bu parametrelerin değer üzerindeki oranları belirlendikten sonra şerefiye kriter katsayı tablosu oluşturulmaktadır. Şerefiye kriter katsayı tablosunun hazırlanmasında “Excel”

programının kullanılması hesaplamaları çok daha kolay yapabilmeyi sağlamaktadır.

İlk kriter katsayı bölümüne, kriter katsayılarının değeri etkileme oranları dikkate alınarak oluşturulmuş olan kriter katsayıları girilir. Her bir bağımsız bölüme ait farklı kriterlere ait katsayılar çarpılarak toplam kriter katsayısı hesaplanır. Emsaller yardımıyla tespit edilmiş olan baz değer (en düşük/yüksek satış değeri), her bir bağımsız bölüme ait toplam kriter katsayıları ile çarpılarak o bağımsız bölüme ait şerefiyelendirilmiş birim m² değeri hesaplanır. Bu birim m² değerleri, o bağımsız bölümün alanı ile çarpılarak nihai değere ulaşılır. Tüm bu işlemler excell programında oluşturulan formüller ve tablolar yardımıyla kolaylıkla hesaplanabilmektedir.

49