II. BÖLÜM
2.1.2. Satıcının Konutu Teslim Süresi, Teslim ve Devir Borcu
2.1.2.4. Satıcının Temerrüdü
107 ZEVKLİLER/ÖZEL, a.g.e., s.294.
108ÖZMEN/ VARDAR-HAMAMCIOĞLU, a.g.e., s.55. 109ÖZMEN/ VARDAR-HAMAMCIOĞLU, a.g.e.,s.57.
61
6502 sayılı TKHK’nun 44’üncü maddesinde, öngörülen azami teslim süresinin satıcı veya sağlayıcı tarafından aşılmasının yaptırımının ne olacağı hususunda bir hüküm bulunmamaktadır. Bu durumda tüketici, 6098 sayılı TBK’nun “Borçlunun temerrüdü” başlıklı 117 vd. maddeleri hükümlerine başvurabilecektir. 6098 sayılı TBK’nun 117’nci maddesine göre muaccel bir borcun borçlusunun temerrüde düşmesi için, alacaklının ihtarı gerekmektedir. Borcun ifa edileceği gün, taraflarlar arasında kararlaştırılmışsa veya sözleşmede saklı tutulan bir hakka dayanarak taraflardan biri usulüne uygun bir bildirimde bulunmak suretiyle belirlemişse, belirlenen bu günün geçmesiyle birlikte haksız fiil sözkonusu ise haksız fiilde fiilin işlendiği, sebepsiz zenginleşme sözkonusu ise zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte borçlunun temerrüde düşmüştüğü kabul edilir. Ancak sebepsiz zenginleşenin iyiniyetli olduğu durumlarda temerrüt için bildirimde bulunmak şarttır. Ön ödemeli konut satışı sözleşmesine konu konutun devir ve teslimi için otuz aylık süre taraflar için getirilmiş üst sınır olduğu için ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin tarafları arasında rıza olsa dahi sürenin uzatılması mümkün olmayacaktır. Satıcı veya sağlayıcının devir hemde teslim yükümlülüğünü otuz altı ay içerisinde yerine getirmediği takdirde satıcının temerrüdü 6098 sayılı TBK’nun 117’nci maddesi gereğince söz konusu olacaktır. Ön ödemeli konut satışı sözleşmesine konu konutun devir ve teslimi için otuz aylık sürenin aşılması halinde 6098 sayılı TBK’nun 123-125’inci hükümleri tatbik edilebilir.110
“Karşılıklı Borç Yükleyen Sözleşmelerde Süre Verilmesi” konusu 6098 sayılı TBK’nun 123’ncü maddesinde düzenlenmiştir. 6098 sayılı TBK’nun 123’ncü maddesin göre taraflarına karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan birinin temerrüde düşmesi halinde, alacaklı taraf, borcun ifa edilmesi için uygun bir süre verebilir ya da uygun bir süre verilmesini hâkimden isteyebilir.
Süre verilmesini gerektirmeyen durumlar da olabilir. 6098 sayılı TBK’nun 124’ncü maddesinde “Süre verilmesini gerektirmeyen durumlar” düzenlenmiştir. 6098 sayılı TBK’nun 124’ncü maddesine göre: Borçlunun içinde bulunduğu durum veya tutumundan süre verilmesinin sözleşmenin ifasına etkisinin olmayacağı anlaşılıyorsa veya borçlunun temerrüdü nedeniyle borcun ifasının gerçekleşmiş olmasının alacaklı
62
için yararı kalmamışsayada borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi nedeniyle ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşme içeriğinden anlaşılıyorsa temerrüde düşene süre verilmesi gerekmemektedir.
Ön ödemeli konut satışı sözleşmesine konu konutu sözleşme süresi içerisinde teslim edememişse, satıcı veya sağlayıcıya karşı tüketici, 6098 sayılı TBK’nun 125’nci maddesinde bulunan seçimlik hakları kullanabilir.
6098 sayılı TBK’nun 125’nci maddesinde borçlunun temerrüde düşmesi nedeniyle alacaklının tazminat isteme hakkı ve borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesi sözleşmeden dönme hakkı düzenlenmiştir.
6098 sayılı TBK’nun 125’nci maddesi gereğince temerrüde düşen borçlu, kendisine verilen süre içerisinde, borcunu ifa etmemişse veya borçluyasüre verilmesini gerektirmeyen bir durum varsa, alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkı isteyebilir. Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından da vazgeçebilir. Bu durumda alacaklı borcun ifasından vazgeçtiğini borçluya bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararının giderilmesini isteyebilir veya isterse yine sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Sözleşmeden dönme hakkı kullanmışsa artık taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar. İfa yükümlülüğünden kurtulan taraflar daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle alacaklının uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir. İstem halinde temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemeyen borçlu, alacaklının zararını gidermelidir.
Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinde satıcının temerrüdü halinde 4721 sayılı TMK’nun 716’ncı maddesinde bulunanhükümden mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukukî sebebe dayanaracak kişisel hakka sahip olan kimsenin, malikten mülkiyetin kendi adına tescilini isteyebileceği, malikin mülkiyetin tescilinden kaçınması durumunda, hak sahibi hâkimden, mülkiyetin hükmen kendi adına geçirilmesini isteyebilir. Hüküm gereğince tüketici, satıcıya veya sağlayıcıya karşı açacağı tescile zorlama davası ile konutun mülkiyetinin hükmen kendisine devrini isteyebilecektir. 6098 sayılı TBK’nun 118’inci maddesi gereğince de satıcı veya
63
sağlayıcı temerrüde düşmesinde kusuru olmadığını ıspat etmedikçe, ön ödemeli konut satışı sözleşmesine konu konutun teslimi zamanında gerçekleşmişse, tüketici, teslimin zamanında gerçekleşmemesinden dolayı uğramış olduğu zararların tazmininide isteyebilecektir. Yine tüketici, karşılıklı boç yükleyen sözleşmelere ilişkin 6098 sayılı TBK’nun 123’üncü vd hükümlerine başvurabilecektir. Burada karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde temerrüt hükümleri bakımından satıcı veya sağlayıcıya uygun süre vermeye gerek olup olmadığının değerlendirilmesi önem arz etmektedir. Eğer sözleşmede kararlaştırılan süre otuz altı aydan az ise tüketicinin 6098 sayılı TBK’nun 123’üncü maddesindeki seçimlik haklarını kullanabilmesi kural olarak satıcıya uygun süre vermesine bağlıdır. Eğer süre otuz altı ay olarak kararlaştırılmışsa, seçimlik hakların kullanılması için ayrıca uygun süre vermeye gerek olmaksızın tüketici 6098 sayılı TBK’nun 125’inci maddesi içerisinde bulunan seçimlik haklarından birini kullanabilecektir.111
Öğretide bir görüşe göre ise112 satıcının temerrüdü “sözleşmeye aykırı ifa”
sayılıp, ayıp hükümlerine görede çözümlenebilir. Satıcının temerrüdünde, ayıp hükümleri uygulandığında tüketicinin elindeki imkân sözleşmeden dönme ve olumsuz zararın tazminini isteme hakkı bulunmaktadır.
6502 sayılı TKHK’nun 12’nci maddesine göre, tüketici satıcının temerrüdünden doğan taleplerini 5 yıl içerisinde ileri sürmelidir. 6502 sayılı TKHK’nun 12’nci maddesinde bulunan hükümün haricinde 6098 sayılı TBK’nun 123- 125’inci maddeleri hükümleri kapsamında, satıcının temerrüdüne ilişkin hükümlerde bulunmaktadır.
6098 sayılı TBK’nun 123-125’inci maddeleri gereğincesatıcının temerrüdü halinde oluşacak alacak hakkının muaccel hale gelmesinden itibaren on yıllık süre içerisinde temerrüde dayalı taleplerini sözleşmenin diğer tarafına karşı ileri sürebilecektir. 6502 sayılı TKHK’nun 12’nci maddesi tüketici işlemleri için getirilmiş bir düzenlemedir. Yine bir tüketici işlemi niteliğindeki ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin taraflarıolan satıcı veya sağlayıcının temerrüdünden doğan talepler, tüketici tarafından6502 sayılı TKHK’nun 12’nci maddesi hükmünce temerrüt
111 ÇABRİ, Tüketici, s.695.
64
tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde talep edilebilir. Şayet tüketici, satıcı veya sağlayıcının temerrüdünden dolayı genel hükümlere göre 6098 sayılı TBK’nun 123- 125’inci maddelerinedayalı bir talepte bulunacak ise satıcı veya sağlayıcının temerrüde düştüğü tarihten itibaren 10 yıllık süre içerisinde temerrüde dayayı taleplerini ileri sürebilecektir.113