Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapılar

Bir yapıya yapı ruhsatı alınarak başlanmış olmasının yapının hukuka uygun olarak inşa edilmesi için yeterli olmadığını ifade etmiştik. Yapının inşası tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alınana kadarda yapının ilgili idareye sunulunan projelere (ruhsat eklerine) uygun olarak ilerlemesi gerekmektedir.¹³⁹ Yapı ruhsatına veya

139 Danıştay 14. Dairesi 26.11.2013 tarihli; E:2012/5527 K:2013/8448 sayılı kararı ile mimari projenin

45 eklerine aykırı olarak yapılan kısımlara ruhsat ve eklerine aykırı yapı denilmekte ve hukuka aykırı yapı kapsamına girmektedir. Dolayısıyla ruhsat veya ruhsat eklerine aykırı kısımlara ilişkin imar yaptırımları(yıkım kararı) uygulanabilecektir.¹⁴⁰

Ayrıca belirtmek gerekirse İmar Kanunu’nun 29. maddesinin son fıkrası uyarınca yapı ruhsatı ve eklerinin ilgili idarelerin denetimine açık olacak şekilde yapıda bulundurulması zorunludur.

Taşınmazı üzerine yapı inşa etmek isteyen bireylerin idareye ruhsat başvurusunda bulunarak yapı yapmak için izin alması gerekmektedir. İlgili bireyler idareye ruhsat başvurusunda bulunduklarında başvuru dilekçesine birtakım belgeleri ve projeleri eklemeleri gerekmektedir.

Yapı inşa etmek isteyen bireyler yapı ruhsatı almak için birtakım belge ve projeleri hazırlamakla birlikte idareye kanunda yer alan harçları ödemekle de yükümlüdür. Danıştay 6. Dairesi 22.01.2018 tarihli; E:2013/8816 K:2018/446 sayılı kararında “plan notu” dayanak gösterilerek davacıdan Kanunla öngörülmeyen bir ödemenin yapılmasının istenilmesinin hukuken mümkün olmadığını açık bir şekilde ifade etmiştir.

Yapı ruhsatı alındıktan sonra idare tarafından verilen yapı ruhsatında yer alan kurallara uygun olarak yapının tamamlanması gerekmekle birlikte başvuruya eklenen belgelere uygun olarak da inşa edilmesi gerekmektedir. Bu nedenle yapı ruhsatı eklerinin neler olduğunun tespiti de önemlidir. İmar Kanununda yapı ruhsatı almak için yapılan başvuru dilekçesine hangi belgelerin eklenmesi gerektiği tek tek sayılmıştır. Bu kapsamda; İmar Kanunu’nun 22. maddesi uyarınca yapı ruhsatı almak için yapılan başvuruya tapu (istisnai hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa, ebatlı krokinin eklenmesi gerekecektir.

Ayrıca belirtelim ki bu projelerin uzmanlık alanına göre mimar, mühendis veya fen adamları tarafından hazırlanması gerekmektedir. Nitekim Danıştay 14.

Dairesi 26.11.2013 tarihli; E:2012/5527 K:2013/8448 sayılı kararında mimari projenin mimar tarafından imzalanmadığı gerekçesiyle tadilat ruhsatını geçersiz kabul ederek ruhsatsız yapılara uygulanan imar yaptırımlarının uygulanmasını hukuka uygun kabul etmiştir.

kurucu unsur olduğunu açıkça kabul etmiştir.

140 Köktürk/Köktürk, s.616-617.

46 Kanunda yer alan bu belge ve projeleri açıklamak gerekirse;

-Mimari Proje; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57.maddesinde göre, mimarlar tarafından mevzuata ve planlara uygun olarak hazırlanması gerekmektedir.

Ayrıca vaziyet planı, (Taşınmaz üzerinde inşa edilecek yapıların; 1/500, 1/200 veya 1/100 ölçekli planlarla yapılan aplikasyon krokisindeki koordinatlara göre sayısal ve çizgisel olarak gösterilen, bahçe tanzimi, otopark girişlerini, yangın kaçışlarını, bina yaklaşım mesafe ve kotlarını, kuzey yönünü, parseldeki teknik altyapıyı gösterilen plan).

Nitekim Danıştay 14. Dairesi 11.02.2016 tarihli; E:2014/4372 K:2016/816 sayılı kararında, 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu uyarınca hazırlanan Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgeleri Koruma Amaçlı Nazım ve Uygulama İmar Planları kapsamında kalan parsel üzerindeki yapının yön ve konumunun tadilat yapı ruhsatı alınmaksızın yapı ruhsatına ekli vaziyet planına aykırı bir şekilde değiştirilerek inşa edildiği gerekçesiyle yapı hakkında uygulanan imar yaptırımını hukuka uygun bularak davanın reddine karar vermişti.

 Kat irtifakına ve kat mülkiyetine esas paylaşım tablosu,

 Bağımsız bölümler ile ortak alanların brüt inşaat alanı, eklentiler ve toplam yapı inşaat alanının yer aldığı metrekare cetveli,

 Bodrum katlar dâhil olmak üzere bütün kat planları,

 Çatı planı,

 Kat ve çatı planlarına ilişkin bir tanesi ortak merdivenden geçmek üzere en az iki adet kesit ve yeteri sayıda görünüş,

 Toprak kazı hesabı,

 İhtiyaç halinde sistem kesitleri ve nokta detayları bulunan avan proje ve uygulama projeleri,

 Otopark, sığınak ve ağaç hesaplarından,

 Mühendis ve ya mimarlar tarafından düzenlenen asansör avan projesi,

 Isı ve su yalıtım projesi veya raporu,

 Gürültüye karşı korunma proje veya raporu,

 Yerleşme ve yapının özelliğine göre peyzaj projelerinden

oluşacağı da açık bir şekilde ifade edilmiştir. Bu projenin mimar ve mühendisler odasına kayıtlı mimarlar veya mühendisler tarafından hazırlanması gerekmektedir.¹⁴¹

-Statik Proje; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57.maddesinde “mimari projeye ve zemin ve temel etüdü raporuna uygun olarak, ilgili mevzuat çerçevesinde inşaat mühendislerince hazırlanan, ölçekleri yapının büyüklüğüne ve özelliğine göre belirlenen, betonarme, yığma, çelik ve benzeri yapıların türlerine göre taşıyıcı sistemlerini gösteren, bodrum kat dâhil olmak üzere bütün kat planları, çatı planları, iskele sistemi ile bunların kesitleri, detayları ve hesaplarıdır.”şeklinde tanımlanmıştır. Statik projeye esas alınan zemin ve temel etüdü raporu ise;

141 Çolak, İmar Hukuku, s.378.

47 Bakanlıkça belirlenen formata uygun hazırlanan anılan yönetmeliğin 57.maddesinin 6.fıkrasında sayılan zemin ve yeraltına ilişkin bir takım çalışmalar ve analizler sonucu ilgili disipline bağlı mühendisler tarafından hazırlanan belgedir.

- Elektrik ve Tesisat Projeleri; Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinin 57.

maddesinde mimari projeye uygun olarak kuvvetli ve zayıf akıma ilişkin yapının büyüklüğüne göre belirlenen elektrik iç tesisat projesi şeklinde tanımlandığı görülmektedir.

Yapı ruhsatı başvuru dilekçesinde yapının kullanım amacı, yapı sahibi, kat adedi, arsaya ilişkin bilgiler ve fenni mesullere ilişkin bilgileri ayrıntılı bir şekilde belirtildikten sonra yukarıda sayılan yapı ruhsatı eki projelerinde eklenmesi gerekmektedir.¹⁴²

Ruhsat ve eki belgelere aykırı yapılan kısımlar için de imar yaptırımı uygulanması gerekecektir. Nitekim Danıştay 14.Dairesi 02.10.2018 tarihli;

E:2016/879 K:2018/5859 sayılı kararında; “Yapının projedeki ölçülerden daha büyük olarak yapılması, havalandırma bacalarının daraltılması, tasdikli projesinde iptal edilen çıkmaların yerinde yapılması ve balkona ilaveler yapılmasının mevcut bir binanın parsel üzerindeki zemin oturumu ve katlarının, projesine aykırı bir şekilde büyütülmesine, dolayısıyla fazla kısımların yapılmasına neden olduğu dikkate alındığında mevcut haliyle bir bütün olarak ruhsatı ve yapı kullanma izni bulunan yapının bu haliyle ruhsata aykırılığının giderilebilmesinin mümkün olmadığı, projeye aykırı olan kısımların yıkımının ruhsatlı kısımlara da zarar vereceği açıktır. Bu durumda; mevcut haliyle yapı kullanma izni bulunan yapının, ruhsata aykırı kısımlarının yıkımına karar verilebilmesi için, yapı kullanma izninin iptal edilmesinden sonra karar alınması gerekirken, söz konusu izin iptal edilmeden tesis edilen işlemde hukuka uyarlık bulunmadığından, davanın reddi yolunda verilen Mahkeme kararının 3194 sayılı İmar Kanununun 32. maddesi uyarınca işlem yapılması ile aykırılıkların yıktırılması, yıktırılmadığı takdirde Belediye tarafından yıktırılarak yıkım masrafının davacıdan alınmasına yönelik kısmında hukuki isabet görülmemiştir.” demek suretiyle projeye aykırı kısımlar için imar yaptırımı öngörülmesini benimsediğini ifade etmiştir.

2.1.2.3. Fen, Sağlık, Şehircilik, Estetik ve Trafik Kurallarına Aykırı