İmar Planlarında Yer Alan Bölgeleme Esaslarına Aykırı

Bölgeleme; “çeşitli kentsel eylem ve uğraşlar için kentte yer ayrılmasını, her eylem ve uğraşın bu amaca ayrılmış olan alana yerleştirilmesini sağlayan bir araçtır.”¹⁶²

İmar planında bölgeleme emsal yoğunluğu, kullanış amacı, bina yüksekliği vb amaçlarla yapılmaktadır.

Yapıların imar planında belirlenen bölgeleme esasına göre yapılması gerekmektedir. Buna göre bir parsel konut alanı olarak belirlenmişse bu parsele konut amaçlı yapı yapılması gerekecektir. Başka bir amaca hizmet eden bir yapının yapılması ise hukuken mümkün olmayacaktır.

Danıştay 14. Dairesi 14.04.2016 tarihli; E:2015/6420 K:2016/2955 sayılı kararında “yeşil alan olarak kamuya terk edilmiş olan dava konusu alanın, yürürlükteki 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında "Park Alanı" olarak belirlendiği, mezkur planın 1:1.7 nolu plan notuna göre, park içerisinde yapılacak yapının, park alanının %5'ini aşmaması ve 60 m2'yi geçmemesi gerektiği, İstanbul İmar Yönetmeliğine göre ise, park içerisine büfeler, havuzlar, pergolalar, açık çayhane ve wc yapılabileceği, ancak bu tesislerin kalıcı olmayan, temelsiz, sökülüp takılabilir malzemeler kullanılması şartıyla yapılabileceği ve yüksekliğinin 4.5 metreyi, emsalinin ise 0,04'ü aşmaması gerektiğinin belirtilmiş olması nedeniyle, imar planında belirlenen amacına ve İstanbul İmar Yönetmeliğinde parklar için öngörülen koşullara uygun olmayan 2353 m2 ebatlarında, 1.,2. ve 3. bodrum katları bulunan olimpik yüzme havuzunun yapılmasına olanak bulunmamaktadır.” demek suretiyle imar planında belirlenen emsal yoğunluğuna ve yüksekliğine uygun bir şekilde yapı yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

Doktrinde bölgeleme; karakter bölgelemesi, yükseklik bölgelemesi, yoğunluk bölgelemesi şeklinde üç başlık altında incelenmektedir.

Bizde çalışmamızda doktrinde yer aldığı şekliyle üç ana başlık altında incelememizi yapacağız.

161 Danıştay 6. Dairesi 22.03.2018 tarihli, E:2013/8890 K:2018/2498 sayılı kararı.

162 Fehmi Yavuz, Ruşen Keleş, Cevat Geray, Şehircilik (Sorunlar, Uygulama, Politika), Ankara Üniversitesi, Siyasal Bilgiler Fakültesi Yayınları, Ankara, 1973, s.370.

60 2.1.2.10.1. Karakter Bölgelemesi

Bölgelemenin kullanım amacına göre yapıldığı bu türde arazinin özellikleri dikkate alınarak planlama alanının hangi amaca hizmet ettiği belirlenerek belirlenen bu amaç dışında kullanılmasının önlenmesi amaçlanmaktadır.¹⁶³ Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde, konut alanı, ticaret alanı, Piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları, Spor ve oyun alanları gibi bölgeleme yapılmakla birlikte Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret, Turizm+Ticaret+Konut gibi karma kullanım alanları şeklinde de bölgeleme yapılmıştır.

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 19. maddesinde belirlenen şartlara uygun bölgeleme esasları çerçevesinde yapının yapılmaması durumunda hukuka aykırı yapı meydana gelecektir.

Ancak belirtelim ki kullanış amacına ters düşmeyen durumlarda birbiriyle tutarlı ve birbirine yakın amacı taşıması kaydıyla tamamlayıcı faaliyetlere izin verilmektedir.¹⁶⁴

Danıştay 14. Dairesinin 04.11.2015 tarihli, E:2014/11626 K:2015/8161 sayılı kararında, “Bu durumda, davacıya ait taşınmazın büyüklüğünün 29.218 m² olduğu, taşınmazda zeytin ve nektarın ağaçlarının dikili olduğu, taşınmazın tarımsal amaçla kullanıldığı, söz konusu yapının 1/25.000 ölçekli İzmir Kentsel Bölge Nazım İmar Planı Revizyonu Uygulama Hükümleri uyarınca, özel nitelikli tarım alanlarında kaldığı, bu nedenle 1/25.000 ölçekli İzmir Kentsel Bölge Nazım İmar Planı Revizyonu Uygulama Hükümleri uyarınca büyüklük ve yapılaşma koşulunu sağladığı sürece çiftçinin barınması için yapılan yapının yanında tarımsal amaçlı yapı yapılmasında her hangi bir engel bulunmadığı dikkate alındığında, yıkıma konu yapının ruhsata bağlanıp bağlanamayacağı hususunun değerlendirilmesi gerekirken” demek suretiyle özel nitelikli tarım alanlarında çiftçinin barınması için yapı yapılmasının hukuka uygun olduğunu belirtmiştir.

2.1.2.10.2. Yükseklik Bölgelemesi

Belirli bölgedeki yapılar arasında uyum sağlamak ve insanların yaşaması için şart olan hava ve ışığı temin amacıyla yapılan bölgeleme türüdür. Görsel olarak düzensizliği önüne geçmek ve topraktan düşey şekilde yararlanmak amacıyla sınırlamalar getirilmektedir.¹⁶⁵

Bodrum katının yüksekliğinin ve kısa kenarının boyutunun, ruhsat ve ruhsat eki olan projelerine aykırı olarak büyük yapıldığı tespit edilen bir yapı hakkında

163 Çolak, İmar Hukuku, s.266.

164 Yıldırım, a.g.t., s.64.

165 Yıldırım, s.65.

61 uygulanan imar yaptırımını mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptıktan sonra düzenlenen bilirkişi raporu doğrultusunda hukuka aykırı görmeyerek davanın reddine karar veren ilk derece mahkemesi kararını Danıştay onamıştır.¹⁶⁶

Yolun genişliği ve arsanın yer aldığı kullanım bölgesi de dikkate alınarak yükseklikle ilgili sınırlamalar yapılmaktadır. Ayrıca yoğunluk yükseklikle doğrudan ilgilidir. Çok yoğunluklu bölgelerde yükseklik de doğru orantılı bir şekilde fazla olacaktır.

2.1.2.10.3. Yoğunluk Bölgelemesi

Yoğunluk bölgelemesi, bölgeleme yapılan alandaki nüfus sayısı ile ilgilidir.

Yükseklik bölgelemesinde olduğu gibi yoğunluk bölgelemesinde de kullanım bölgesi dikkate alınarak bölgeleme yapılmaktadır.

Dikey sınırlama yükseklik bölgelemesi ile alakalı iken, yatay sınırlama parsel yüzölçümü ve boyutları ile yapının arsa içerisinde kapladığı alan ve arsa içindeki yeri ile alakalıdır.

Yapılaşma hakkının tanınması ile yoğunluk artmaktadır. Yapılaşma hakkının bodrum katta veya normal katta tanınmış olması farklılık göstermeyecek olup yapıların her durumda planda belirlenen yoğunluğa uygun olarak inşa edilmesi gerekmektedir. Yoğunluk bölgelemesi sosyal ve teknik alt yapı ile ulaşım planlamalarını doğrudan etkilemektedir.

Nitekim Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu 11.06.2015 tarihli 2015/367 yürütmenin durdurulması itiraz sayılı kararında “Şehircilik ilkeleri ve planlama esasları açısından, plan kararları ile getirilen kullanım alanlarının yer altında (bodrum katlarda) veya yer üstünde (normal katlarda) öngörülmesinin bir farklılığı bulunmamaktadır. Genel olarak planla verilmiş kullanım hakları dışında, ayrıcalıklı yapılanma haklarının belirli alanlarda nesnel bir nedene dayanmaksızın tanınması, düzenleyici işlem kimliği taşıyan planların genellik, objektiflik ve yansızlık ilkesi ile bağdaştırılamaz. Ayrıca, gerek bodrum katlarda öngörülen kullanım kararları (imar mevzuatı kapsamındaki Yönetmeliklerle öngörülen alanlar hariç), gerek brüt parsel üzerinden emsal hesaplanması suretiyle tanınan yapılaşma hakları, yoğunluk artışına yol açmakta, sosyal ve teknik altyapıya yük getirmekte, ulaşım etütlerini etkilemekte ve kentsel maliyetleri artırmakta, planla sağlanan bütünlüğü zedelemektedir.” demek suretiyle yoğunluk artışının sosyal ve teknik alt yapıya yük getirdiği, ulaşımı etkilediği, kentsel maliyeti artırdığını ifade etmiştir.

166 Danıştay 14.Dairesi 22.01.2019 tarihli; E:2016/2899 K:2019/372 sayılı kararı.

62 Belirtelim ki yukarıda ayrıntılı bir şekilde açıklanan üç bölgeleme esasına aykırı bir şekilde inşa edilen yapılar hukuka aykırı yapı kapsamında değerlendirilmektedir.