Rubrik (Dereceli Puanlama Anahtarı)

Em termos gerais, a área de estudo destaca-se pela boa localização, pelo fator acessibilidade, pela infraestrutura urbana já instalada e por concentrar os principais eixos comerciais e de prestação de serviços do Vetor Norte da cidade. A área de confluência das três regiões administrativas, no contexto geral da região de estudo, apresenta também tais qualidades, de forma localizada, e por isso, favorece a atuação do capital imobiliário (FIG. 14).

A ocupação de toda a área é predominantemente residencial unifamiliar e bem consolidada, por motivos históricos distintos68. Ao longo dos principais eixos viários, na direção norte-sul, nas Avenidas Antônio Carlos, Pedro I e Cristiano Machado, e na direção leste-oeste, nas Avenidas Portugal, Dr. Cristiano Guimarães, Pe. Pedro Pinto e Vilarinho, estão concentradas as principais atividades de comércio e prestação de serviços. No entanto, a região

Banco de Investimento Americano Leman Brothers, segundo dados da entrevista realizada em 20 de abril de 2009, com um Administrador e Especialista em Mercado de Capitais e Derivativos. 66

Dados retirados do site oficial do programa na internet - Brasil (2009). 67

Todo o conteúdo apresentado no ANEXO B comprova essa afirmação. 68

considerada em termos municipais, como de ocupação tipicamente operária e popular, possui internamente, discrepâncias socioespaciais.

As vias leste-oeste e norte-sul, Cristiano Machado e Antônio Carlos respectivamente, se constituem também como os principais eixos de transporte regional, com estações de transbordo para o transporte de massa – ônibus/metrô – por onde transitam milhares de pessoas diariamente. Mesmo sendo eixos polarizadores da ocupação na região, acabam por segregá-la, ao servirem de barreiras físicas de difícil transposição, ou até mesmo, pela concentração de uma tipologia de uso diferenciada daquela observada no entorno, já que esta é uma área mais valorizada pelo incremento em infraestrutura urbana.

Como a porção central da área possui ocupação mais antiga e considerada tradicional – entorno do núcleo histórico da Região de Venda Nova – os bairros que surgiram ao redor foram se consolidando com melhor infraestrutura. O córrego Vilarinho, localizado no eixo da avenida sanitária que atualmente leva o seu nome, no início da ocupação, serviu de barreira à ocupação que, aos poucos, se concentrava na porção sul – atuais UPs Venda Nova e Piratininga, a partir do centro comercial linear conformado pela rua Pe. Pedro Pinto. Por isso, no coração da Região de Venda Nova estão localizadas as principais referências regionais e locais, em termos funcionais, simbólicos e históricos (FIG.14).

FIGURA 14 – Mapa: Estrutura Urbana da área de estudo

Na porção norte da área de estudo, tanto em Venda Nova, como na Região Norte, acima do eixo das Avenidas Vilarinho e Pe. Pedro Pinto – UPs Mantiqueira/Sesc, Serra Verde, Jardim Europa e Jaqueline, estão localizados os bairros com ocupação mais desordenada, carentes em infraestrutura urbana, principalmente em termos de acessibilidade local, onde vive a população de menor renda.

Já o início da ocupação dos bairros da Região da Pampulha, pertencentes às UPs Garças/Braúnas e Santa Amélia, foi impulsionado pelas obras do Complexo de Lazer da Pampulha, na década de 1940. Devido ao próprio conceito do projeto, que priorizava a construção de casas para famílias mais abastadas da cidade, como apresentado no Capítulo 3, as atividades de comércio e prestação de serviços se mantiveram mais afastadas, concentradas ao longo da Avenida Antônio Carlos, que margeia a Lagoa da Pampulha na direção norte-sul, e Avenida Portugal, que se extende até o lado leste, já na região Norte.

A porção da Região Norte, ao sul da área de estudo, limitada a leste, pela Avenida Cristiano Machado - UPs Planalto e São Bernardo – possui características diferenciadas de ocupação. A UP Planalto concentra a melhor infraestrutura e os principais eixos de atividades ao longo das Avenidas Dr. Cristiano Guimarães e General Olímpio Mourão Filho. Já a UP São Bernardo, possui características de ocupação mais precárias e consideradas do tipo popular (FIG. 14).

A área de confluência das três regiões administrativas, localizada abaixo da porção central da Região de Venda Nova, e limitada ao sul, por grandes marcos urbanos – Lagoa da Pampulha e o Aeroporto da Pampulha – possui características vantajosas no contexto geral da estrutura urbana analisada (FIG. 14). Nela estão os bairros das UPs Copacabana, Santa Amélia, São João Batista, Venda Nova e Planalto, que possuem a melhor topografia para a ocupação, a melhor infraestrutura urbana, bons centros comerciais locais e as melhores condições ambientais – proximidade da Orla da Lagoa e de grandes Parques Públicos.

Em termos de evolução da ocupação da Região de Venda Nova, no contexto da área de estudo, nota-se a ocupação mais recente, ao sul da Av. Pe. Pedro Pinto, que apresenta seu traçado urbano mais uniforme (FIG. 15), polarizada pela tipologia de ocupação verificada na Pampulha. Na porção localizada no extremo norte, a ocupação fora intensa na década de 1970 e ocorrera em áreas de relevo acidentado, o que gerou um traçado urbano não muito quadricular, como no restante da região (FIG. 15).

FIGURA 15 – Mapa: Evolução da ocupação da Região de Venda Nova

Fonte: BELO HORIZONTE, 1998. Adaptado pela autora, 2009.

A ocupação iniciada na década de 80 está praticamente concentrada nas porções norte e sul da Região, exceto a grande área ao norte (FIG. 15), onde foram

implantados alguns conjuntos habitacionais verticais neste período, no entorno do antigo Hipódromo Serra Verde. Ao sul, a ocupação concentrou uma população de maior renda e com padrões construtivos que se destacam no contexto geral da região (FIG. 3 e FIG. 5).

Devido à carência de grandes áreas livres para a expansão urbana, existência de estoque de lotes vagos na região de estudo, à estrutura urbana favorável e aos parâmetros urbanísticos permissivos, dados pela LPOUS, a área de confluência das regiões administrativas se tornou mais valorizada pelo mercado imobiliário. Nela, a pressão pela verticalização via substituição de ocupação é alta, e já concentra o maior número de edificações habitacionais verticais (FIG. 7).

A demanda pela compra de casas mais antigas para demolição também é constante e motiva a especulação imobiliária local. Paralelamente, há outro nicho de mercado em alta, o de produção de casas geminadas, que envolve a compra de casas mais antigas, localizadas em lotes seriados, que posteriormente, são demolidas para favorecer a junção de lotes69. Como decorrência deste processo, verifica-se o início da transformação da dinâmica urbana da região que pode gerar impactos, positivos e negativos, em termos estruturais, socioespaciais, ambientais, paisagísticos e culturais.