Os principais agentes imobiliários que atuam na região podem ser classificados em três tipos, conforme análise realizada no Capítulo 1: construtoras, pequenos construtores, corretores de imóveis / imobiliárias e incorporadores.
Os pequenos construtores constituem associações de profissionais liberais, geralmente formadas por arquitetos e engenheiros, que juntos elaboram projetos e comandam obras no setor de moradia. No entanto, como tais associações são pequenas, na maioria das vezes, não possuem sede de empresa, ou mesmo estratégias de divulgação no mercado. Na região de estudo, esse tipo de associação é muito recorrente devido à grande produção de casas geminadas78, cuja tipologia de edificação para moradia, ainda não é produzida em larga escala.
Essas associações de produtores atuam de forma pulverizada na região, e cada associação produz um número de casas geminadas que chega a ocupar até três lotes agrupados. O somatório da produção, no período estudado, indica o importante papel desempenhado por esses agentes no montante das moradias edificadas na região, com destaque para as casas geminadas (FIG. 6). No
78
A área de estudo, segundo dados fornecidos pela Rede de Imobiliárias Associadas da Pampulha – IMAP possui cerca de 130 pequenos construtores a ela filiados, que não foram objeto da pesquisa empírica, devido à dificuldade em manter contato com os mesmos. O nome da Rede, no entanto, não implica que sua atuação ocorra exclusivamente na região da Pampulha, pois
entanto, no geral de imóveis ofertados no mercado, a produção de edifícios – torres residenciais, mesmo que em menor número de edificações, ganha em número de imóveis ofertados, por esta ser uma produção seriada, em maior escala e por multiplicar o “sobrelucro de localização”.
Os pequenos construtores são geralmente contratados pelos proprietários dos terrenos para projetar e construir edificações para a venda. Nesse caso, os proprietários de terras na região atuam como pequenos investidores na produção de moradia com valor de troca.
Vale ressaltar que a divulgação das associações e da produção desses agentes não é explícita na mídia escrita ou na internet, e fica a cargo de Redes de Imobiliárias como a IMAP. Os agentes formam uma espécie de rede de fidelidade, onde seus produtos são divulgados com exclusividade e os lucros, são compartilhados através de comissões entre proprietários, pequenos construtores, construtoras de pequeno porte e corretores de imobiliárias responsáveis pela venda dos imóveis.
A IMAP atua desde 2002, e surgiu por demanda das próprias imobiliárias da região para atuar como mediadora e “moralizadora” do mercado de comissões, fruto das transações imobiliárias entre os agentes filiados.79 Esta rede possui um site próprio na internet e só divulga imóveis para a venda; onde 30% do valor da corretagem é repassado para a imobiliária captadora, ou seja, aquela que apresenta o imóvel para divulgação na mesma. As imobiliárias da região cumprem um papel importante na divulgação dos imóveis ofertados, seja de forma independente ou filiada a alguma Rede de Imobiliárias como a IMAP - Rede de Imobiliárias Associadas da Pampulha. Geralmente as redes atuam através da internet ou em escritórios fixos espalhados por toda a cidade.
A internet se constitui nos dias atuais como uma ferramenta indispensável à divulgação imobiliária, primordial para a gestão das Redes de Imobiliárias80. Para
abrange toda a área de estudo e outros bairros da porção sul dessa última. 79
Informações concedidas em entrevista com a gerente da IMAP, em 20 de janeiro de 2009. 80
Mesmo com o grande papel da internet, as pesquisas empíricas (resultados da aplicação dos qualitativos) mostraram que a mídia escrita (jornal), ainda é a mais utilizada por todos os tipos de agentes imobiliários para a divulgação de seus produtos. O público que utiliza a internet é restrito,
se filiar a uma destas redes, a imobiliária deve passar por uma burocrática avaliação de qualidade e de documentação empresarial. Após a inscrição em uma rede, a imobiliária se compromete a pagar uma mensalidade e a cumprir com os pré-requisitos de divulgação imobiliária dos seus produtos ofertados e manter a fidelidade de compensações pela venda ou aluguel de um imóvel. Os imóveis divulgados pelas imobiliárias ou redes de imobiliárias são geralmente aqueles já construídos ou com previsão de lançamento futuro, para venda ou locação, para os mais diversos tipos de uso, mas com destaque para o setor habitacional.81 São várias as redes de imobiliárias nacionais de grande porte atuantes em Belo Horizonte82. Geralmente, elas atuam não só na Capital, mas também em outras cidades e estados, com filiais estrategicamente regionalizadas, o que facilita a identificação das imobiliárias cadastradas com o cliente e sua área de abrangência.
A IMAP se destaca na região de estudo por ser de origem local, pelo pequeno porte e por organizar o banco de dados de oferta de imóveis das 19 imobiliárias cadastradas. Essas empresas têm sede e atuam na região e são referência no mercado de venda de imóveis. São várias as imobiliárias independentes que também atuam na região e, no geral, a sede da maioria delas localiza-se na confluência das regiões administrativas, devido à proximidade aos principais eixos de comércio local e regional e à facilidade de acesso (FIG. 19).
já que o acesso a esse veículo de informação ainda não abrange toda a população. 81
Ver entrevista com o proprietário de filial de uma Rede de Imobiliárias – ANEXO B (Reportagem 14 A/B).
82
Em entrevista realizada com um agente imobiliário – gerente de filial belo-horizontina de uma das maiores redes de imobiliárias, de abrangência nacional. Esse tipo de empresa possui inúmeras vantagens: pode utilizar o nome fantasia e a logomarca da empresa sede e o modelo de divulgação em mídia impressa, pode possuir ações da empresa sede, compartilhar o banco de dados entre as demais filiais, além de ter registros de garantia de fidelidade das imobiliárias cadastradas.
FIGURA 19 - Mapa: Localização de imobiliárias na área de estudo
Fonte: GOOGLE, [200-]. Adaptado pela autora, 2009
Através da tecnologia disponível na internet, os sites das redes ou de imobiliárias independentes podem facilitar o trabalho de corretagem e dos clientes. Em cada site de divulgação, os imóveis são classificados por região na cidade, por tipologia, preço e características construtivas. A interação entre o cliente e a empresa que possui site divulgado na internet é facilitada por ser essa, uma ferramenta on line83, com rápido retorno e acompanhamento constante por parte da empresa. O cliente, através da consulta aos sites, pode identificar o imóvel que procura através da visualização de fotos, do local, da edificação pronta para uso ou em obras, bem como, acompanhar o trabalho dos corretores. Outra opção é a visitação virtual aos imóveis, através das mídias interativas de divulgação 3D (três dimensões), que apresentam detalhes quase reais das suas dependências internas e externas.
Para as imobiliárias da região de estudo, os produtos mais ofertados para venda são as casas geminadas84, dado que possibilita levantar a hipótese da existência de uma cultura local que favorece a difusão dessa tipologia, por fatores
83
O mesmo que interação em tempo real através de tecnologia virtual. 84
Resultados da análise dos questionários qualitativos aplicados aos agentes mais atuantes na região de estudo – APÊNDICE E.
associados à renda dos usuários, bem como a características simbólicas, históricas e socioespaciais.
As incorporadoras são empresas de grande porte que mobilizam diversos recursos para a produção imobiliária: aquisição de terrenos, construção de edificações, corretagem (compra e venda de imóveis), além de serviços de advocacia, contabilidade e financiamento imobiliário. São empresas que atuam de forma isolada e enfrentam grande concorrência no mercado e suas sedes, geralmente, estão localizadas na porção centro-sul da cidade – área mais valorizada em termos mercadológicos, conforme apresentado no Capítulo 3.
A área de estudo não possui sede de incorporadora, mas as empresas têm investido na região em busca de novos mercados, ao aproveitar o recente “boom” imobiliário nacional e belo-horizontino, para atuar na produção de condomínios verticais – (torres residenciais) de mais de cinco andares85 – tipologia inovadora na região, que possui a ocupação predominantemente residencial horizontal. Em uma das pesquisas empíricas, foi analisada a atuação de oito empresas incorporadoras86. Os investimentos foram recentemente ofertados devido à valorização imobiliária do Vetor Norte da cidade, à demanda regional por moradia para a classe média e ao potencial para o adensamento construtivo via verticalização - construção de torres residenciais87.
A atuação das construtoras de pequeno porte na região também é relevante e verificada em áreas mais periféricas, onde a existência de edificações residenciais horizontais mais antigas - áreas potencialmente favoráveis à substituição de ocupação - favorecem a construção de edifícios residenciais de três a cinco pavimentos.
85
Em algumas regiões da cidade, as incorporadoras investem em empreendimentos residenciais horizontais, como no bairro Buritis – Região Oeste da cidade, ou em locais com grandes áreas disponíveis para a ocupação – o que já é raro em Belo Horizonte. Os municípios de Nova Lima, Lagoa Santa e Contagem, todos na RMBH, abrigam grande número desse empreendimento. 86
Ver resultados no APENDICE E. 87
Dados coletados em entrevista com um agente – funcionário representante de uma incorporadora que atua na região, realizada em 28 jan. 2009.