Restorasyon İnşaat Maliyet Tahmini Üzerine Yapılan Çalışmalar

Ülkemizde restorasyon inşaat maliyetlerinin önceden tahmin edilmesine yönelik önemli bir araştırma ve geliştirilmiş özel bir yöntem bulunmamaktadır. Günümüzde en çok kullanılan restorasyon yaklaşık inşaat maliyet hesaplama yöntemi, metraja uygun olarak Vakıflar Genel Müdürlüğü, Kültür Bakanlığı ve Şehircilik ve Çevre Bakanlığı’na ait birim fiyatlar ile hesaplanan yaklaşık maliyet hesaplarıdır. Restorasyon projelerindeki yetersizlikler, detay eksikliği, tarihi yapının özgün yapım teknolojisindeki karmaşıklığı, yapım ve malzeme özelliklerinin tam olarak anlaşılamaması, ayrıca kullanılan birim fiyat analizlerinin gerçeği yansıtmaması gibi nedenlerden dolayı, yapılan restorasyon yaklaşık inşaat maliyet hesapları eksik ve hatalı olmaktadır.

Hızlı maliyet tahmini için ülkemizde kullanılan tek veri, T.C. Şehircilik ve Çevre Bakanlığı’nın restorasyon inşaatı m2

maliyeti olarak 2011 yılı için belirlediği 1710 TL/m2 birim fiyatıdır. Her anıtsal yapının yapım ve malzeme özellikleri, restorasyon miktarı (hasar düzeyi) ve restorasyon müdahale yöntemleri farklı

85

olduğundan, Şehircilik ve Çevre Bakanlığı tarafından belirlenen m2

birim maliyeti olarak verilen değer ile, yapılacak maliyet tahmin hesaplarının yüksek oranlarda hata vereceği açıktır.

Bu yüzden, yeni yapıların maliyet tahminleri üzerine yapılan çalışmalardan elde edilen veriler ve yöntemler kullanılarak, bu verilerin restorasyon inşaat maliyetlerinin miktara ya da orana göre yapılacak maliyet tahmini hesaplarında yararlanılabilmesi mümkündür.

Restorasyon inşaat maliyetlerinin tahmin edilmesi konusunda, diğer ülkelerde sınırlıda olsa yapılmış çalışmalar mevcuttur.

Fuchsbichler (1990), “Kostenschatzung Altbaumodernisierung” adı altındaki çalışmasında; geliştirdiği maliyet tahmin modeli, beklenen restorasyon maliyetinin erken dönemde tahmin edilmesine olanak sağlamaktadır. Fuchsbichler, restorasyonda müdahale edilecek kısımların miktarını hasar miktarları, dolayısıyla restorasyon miktarları olarak tanımlamıştır. Fuchbichler’e göre, her anıtsal yapının hasar miktarı ve müdahale biçimleri farklıdır. Bu yüzden yöntemler farklı da olsa, restorasyon inşaatında maliyet tahmini restorasyon miktarına göre yapılmalıdır. Fuchsbichler’in geliştirdiği ön tasarım sürecinde kullanılabilen tahmin modelinin prensibi, her yapı için onarılacak oranın tespit edilmesidir. Bu oran aynı zamanda hasarın oranıdır. Fuchsbichler, hasar miktarlarını gruplara ayırmış, grupları da restorasyon sınıfları olarak adlandırmıştır.

Fuchsbichler’e göre, her yapı için farklı hasar oranları ve restorasyon sınıfları oluşturulmalıdır. Bu yüzden, eski yapılardaki hasar durumuna göre standart oranlar getirmiştir. Fuchsbichler, geliştirdiği modelde iki diyagram kullanmıştır. Birinci diyagramda, yapının temel alanına göre toplam maliyetini hesaplamış, ikinci diyagramda ise, yapının hasar oranını belirlemiştir. Birinci diyagramda hesapladığı toplam maliyet değeri üzerinden, diğer diyagramda belirlenen hasar oranını esas alarak, restorasyon inşaat maliyetinin kolayca tahmin edilebileceğini ortaya koymuştur. Fuchbichler bu yöntemi, restorasyon sınıflarını oluşturan her bir sınıfın maliyeti ile bu sınıflardaki hasar oranlarına göre tahmini yapılabilen restorasyon sınıfları maliyet tahmininde de kullanmıştır.

86

Neddermann (1994), “Kostenermitlung von Altbauerneuerungsmassnahmen” başlıklı doktora tez çalışmasında, yapıda restorasyon yapılacak kısımları maliyet gruplarına, bu grupları da alt düzeylerine ve bileşenlerine ayırmıştır. Nedderman’a göre, alt düzeylerdeki bileşenlerin maliyet hesaplaması ile oluşan maliyet gruplarının toplamı restorasyon maliyetini vermektedir.

Nedderman’a göre, restorasyon projesinin ilk %21’lik kısmında tek birim fiyata dayalı maliyet tahmininde %30 hata oluşmaktadır, projenin ilerleyen safhalarında bu oran %20 ve %10’a kadar düşmektedir. Nedderman, restorasyonda proje safhalarına karşılık gelen maliyet süreçlerini ve bu süreçlerde kabul edilebilir hata oranları ile, kendi geliştirdiği modele göre ulaşılabilir hata oranını, Şekil 4.11‘de gösterildiği gibi, piramitsel bir çizim ile ifade etmiştir. Ayrıca piramit çiziminde, maliyet hesaplama süreçlerinde oluşan güvenli bölgeleri de belirtmiştir.

100% 97% 66% 62% 52% 27% 21% 10% 3%

Planın ve yapının sonu

Planın ve yapının başlangıcı Maliyet tahmini Maliyet hesaplaması Kesin maliyetin tespit edilmesi + 10 % + 20 % + 30 % + /- 0% - 10 % - 20 % - 30 % Güvenli Güvenli Güvenli Güvenli Güvenli Güvenli

Kabul edilebilir güvenli bölgeler Ulaşılabilir güvenli bölgeler

Maliyetin verilerle ( alınan tekliflerle) belirlenmesi

Şekil 4.11 Restorasyonda proje ve maliyet safhalarında kabul edilebilir ve ulaşılabilir hata oranları ile bunlara ait güvenli bölgeler (Nedderman 1994).

87

Nedderman, modelinde geliştirdiği bilgisayar programları ile yapılacak eski eser restorasyon maliyet tahminlerinde, %18 hata payı oluşabileceğini öngörmüştür. Yine bu çalışmada belirtildiği gibi, Almanya’da yerel bir mahkemenin (Bundesgerichtshof, BGH) bir kararına göre, restorasyonda % 27.7’ lik bir maliyet sapması kabul edilebilir bulunmuştur. Yine, Freiburg Mahkemesi % 58’ lik bir sapmayı kabul edilebilir bulurken, bir üst mahkeme (Oberland gericht, OLG) bu sapmayı yüksek bulmuştur.

Nedderman yine bu çalışmasında, Almanya’da yapılan restorasyon çalışmalarında; iyi ve orta düzeyde hasarlı olan eski yapıların maliyet tahmininde ortalama % 30 oranında hata yapılırken, kötü ve çok kötü durumda olan eski yapılarda hata oranının, % 50’den % 70’lere kadar ulaşabileceğini belirtmiştir.

Benzer bir çalışmada, Pastor (1992) “Der Bauprozess” başlıklı çalışmasında, restorasyon maliyet tahmininde kabul edilebilir hata payının % 30 olması gerektiğini belirtmiştir.

Dickenbrock (1985), “Kostenermitlung in der Altbaumodernisierung” başlıklı çalışmasında, net maliyetin hesaplanmasına yardımcı olacak bir maliyet tahmin yöntemi geliştirmiştir. Dickenbrock, bir restorasyon çalışmasında planlama sürecinin erken zamanlarında maliyet tahmini yapılamayacağı tezine karşı çıkarak, restorasyon maliyet tahmin ve hesaplamalarında detaylandırmaya gitmiştir.

Dickenbrock, restorasyon maliyet hesaplamalarında kullanılan standart birim fiyat listesini doğru bulmayarak, restorasyonu yapılacak yapının yeri, kış ve yaz çalışmaları, ilave maliyetler, malzeme fiyatlarının artması, malzeme ve işçilikteki kazanç ve kayıp oranlarını dikkate alan maliyet tahmin hesabı modeli geliştirerek, işçilik ve malzeme maliyetlerini ayrı ayrı hesaplamıştır. Dickenbrock, kendi geliştirdiği yöntemle yaptığı hesaplamalarda, restorasyon inşaat maliyet tahmininde, %30’luk bir hata sapması olabileceğini kabul etmiştir.

88