REHİN HAKKI

Rehin hakkı, hak sahibine, bir alacak yerine getirilmediği takdirde, rehnedileni (gayrimenkul, menkul eşya veya bir başka hakkı) paraya çevirterek bundan alacağını tahsil etmek yetkisi veren eşyanın maliki başta olmak üzere herkese karşı ileri sürülebilen bir sınırlı ayni haktır. Rehin hakkı kişiye sadece tüketme yetkisi verdiğinden sınırlı bir ayni haktır. Bu hak asıl alacağı bağlı bir hak olduğu için aynı zamanda fer’i bir haktır.

Rehin hakkı, hak sahibine malvarlığını paraya çevirme yetkisi veren mutlak bir haktır. Rehin hakkı gayrimenkul rehni, menkul rehni ve haklar üzerinde rehin olmak üzere ayrılır. Kanun, haklar üzerindeki rehni, menkul rehni içinde mütalaa etmektedir.

Deniz DENİZ- Hukukçu

TAŞINMAZ REHNİ ÇEŞİTLERİ 1) İpotek

2) İpotekli borç senedi 3) İrat senedi

TAŞINMAZ REHNİNİN TEMEL İLKELERİ:

A) Belirlilik İlkesi

a) Alacakta Belirlilik:

b) Rehin Konusunda Belirlilik

B. Kamuya açıklık (Aleniyet) İlkesi

C. Taşınmaz mal Rehniyle Temin Edilen Alacak Hakkında Zamanaşımı İşlemez

D) Teminat ilkesi

E) Taşınmaz mal Rehninde Sabit Dereceler Sistemi

Deniz DENİZ- Hukukçu

Sabit Derece Sisteminin Başlıca Özellikleri:

(1) Sabit derece sisteminde rehin konusu gayrimenkulün değeri, rehin derecesi denilen farazi parçalara ayrılmıştır. Rehinli alacaklının hakkı, alacağına bağlı olduğu derecenin farazi değerini aşamaz.(TMK.870/1)

2) Rehin haklarının sırası, kuruluş tarihine göre değil; bulundukları derecelere göre belirlenir. Taraflar hangi derecede yer alacaklarını kendileri karar verirler.

(3) Önceki derecede bulunan rehinli alacaklı alacağını almadan sonraki derecede bulunan rehinli alacaklı alacağını alamaz.

(4) Bir derecede rehin hakkı kısmen veya tamamen sona ermişse, alt derecede bulunan rehin hakkı sahibi kendiliğinden üst dereceye ilerleyemez.(TMK.871/1)

Deniz DENİZ- Hukukçu

(5) Malik boşalan dereceye yeni bir rehin hakkı tesis edebilir. Hatta daha rehin hakkı kurulurken daha önceki bir rehin hakkını saklı tutabilir. Bunlara saklı derece denir. Saklı derecenin teminat miktarı belli edilerek, tapu kütüğüne tescil edilir. (Mahfuz meblağ)

(6) Bir derece içinde, o derecenin farazi değerini aşmadan, yan rehin dereceleri (sıra) kurulabilir. Aynı derece içindeki yan rehin derecesi alacaklıları o dereceye düşen miktarı, alacakları oranında paylaşırlar. (TMK.

874/2) Fakat malikle rehinli alacaklılar, aynı derecedeki rehin hakları arasında bir sıra düzeni de öngörebilirler.

(7) Bir rehin derecesinin farazi değerinde değişiklik yapmak, alt derecedeki rehinli alacaklıların hakkını tehlikeye sokacağından, ancak onların muvafakatiyle değişiklik yapılabilir.

Deniz DENİZ- Hukukçu

Sabit Derece Sisteminin İstisnaları:

Sabit derece sisteminin istisnaları, ya sözleşmeden, ya da kanundan doğar. Sözleşmeden doğan istisna rehin alacaklısına, boş dereceden istifade hakkı verir (TMK.871/2). Kanundan doğan istisnalar ise, gayrimenkulün paraya çevrilmesinde ve arazinin ıslahı sonucunda kurulan rehin haklarında söz konusu olur.

a) Boş Dereceye İlerleme Hakkı (Serbest dereceden istifade hakkı): Rehin alacaklısı ile malik aralarında yaptıkları sözleşmeyle, gayrimenkul maliki rehin alacaklısının, boşalan üst derecedeki diğer bir rehnin yerine geçmesini kabul eder. 3.

kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapu kütüğüne şerh verilmesi gereklidir.

b) Kanundan Doğan İstisnalar:

(1) – Taşınmaz mal paraya çevrilirken boş tutulan dereceler veya bir derece içinde kullanılmayan farazi değerler dikkate alınmaz.

(2)– Toprağın ıslahı için kredi alınmışsa : (TMK. 877-878)

Deniz DENİZ- Hukukçu

İPOTEK

İpotek, taşınmaz karşılık göstermek suretiyle halen mevcut olan veya henüz doğmamış olmakla beraber doğması kesin veya olası bulunan bir alacak hakkının teminat altına alınmasıdır (M.K. 881).

İpoteğe konu olacak taşınmazın, borçlunun mülkiyetinde bulunması gerekmez.

İpoteğin iktisadi görevi, alacağın teminat altına alınmasıdır.

Alacaklı, alacağını önce alacağa teminat teşkil eden gayrimenkulden temin etmeye çalışır. Ancak bu teminat alacağını karşılamazsa, borçlunun diğer mal varlıklarına da başvurur. Burada artık borçlunun şahsi sorumluluğu söz konusu olur.

Kısaca ipotek, teminat altına aldığı alacağa, bağlı bir haktır. (Asıl alacağa bağlı fer’i bir hak) Yani bağımlı bir haktır.

İpotek mevcut bir alacağı teminat altına almak için kurulmuşsa anapara ipoteği, ilerde doğacak veya doğması muhtemel bir alacak için kurulmuşsa, azami hat ipoteği olmak üzere iki şekilde tesis edilebilir.

Deniz DENİZ- Hukukçu

Tescile Bağlı Kanuni İpotek Halleri

(1) Taşınmaz malı satan, satıcıya semen alacağı için,

(2) Elbirliği mülkiyetin taksiminden bir hissedar lehine, diğer hissedarlar aleyhine doğan alacaklar için, (3) Bir gayrimenkul üzerinde inşaat yapan müteahhit ve işçilerin inşaattan doğan alacakları için ipotek hakkı tanınmıştır.

(4) Ölünceye kadar bakma alacaklısına, bu amaçla temlik ettiği gayrimenkulü üzerinde tıpkı satıcı gibi kanuni ipotek hakkı tanımaktadır (BK.513);

(5) Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikinin mahkeme kararı ile tespit edilmiş olan gider borcu için, diğer kat malikleri lehine, tescile bağlı kanuni ipotek hakkı tanımaktadır (KMK.22/ll).

(6) Üst hakkı sahibi veya rehinli alacaklı sahibinin kanuni ipotek hakkı

Deniz DENİZ- Hukukçu

İrat Senedi

Taşınmaz malın değerini tedavül ettirmek amacını taşır. İrat senedi ile gayrimenkulün değeri bağımsızlaştırılmıştır. Bağımsızlaştırılan bu değer gayrimenkulden ödenmesi gerekli bir para borcu şeklinde gayrimenkule bir yükümlülük olarak yüklenmiştir. Kişi şahsi malvarlığı ile sorumlu değildir. İrat senedi, hem alacağı kapsar, hem de bunu teminat altına alan gayrimenkul rehnini kapsar. Rehinli gayrimenkulün değeri bu yolla düzenlenen kıymetli evrak vasıtasıyla parçalara bölünerek tedavüle çıkarılır.

İrat senedinin düzenlenmesi ile soyut bir alacak doğar.

İpotekli Borç Senedi

İpotekli borç senedi, hem gayrimenkul değerinin, hem de şahsi sorumluluğun sürdüğü bir gayrimenkul rehni çeşididir.

İpotekli borç senedinde gayrimenkulün değeri bağımsızlaştırılmış ve bir kıymetli evraka bağlanarak tedavülü sağlanmıştır. İpotekli borç senedinde, hem gayrimenkul rehni, hem de şahsi sorumluluk söz konusudur.

İpotekli borç senedinde, irat senedinden farklı olarak, eşyaya bağlı bir borç ilişkisi yoktur. Borçluluk borca teminat teşkil eden, gayrimenkulün mülkiyetine bağlanmış değildir. Bu nedenle bir üçüncü şahıs ipotekli borç senedi için, kendi gayrimenkulünü teminat gösterebilir ( MK.

815).

Deniz DENİZ- Hukukçu