Nasrettin Oyunu

Os condomínios de empresas surgiram como uma derivação dos distritos industriais e dos consórcios. Segundo Guerrini (2005), “a partir do conceito de consórcio, surgiram as definições de consórcio modular e condomínio industrial” (GUERRINI, 2005, p. 115), entre outros. Segundo o autor:

o condomínio industrial é uma rede burocrática (baseada em acordo formal), assimétrica (a coordenação é feita pela unidade produtiva), estática (os acordos possuem a duração do projeto), modular (a unidade produtiva concentra-se na atividade-fim, delegando as atividades que não estão diretamente relacionadas à

missão da empresa), tangível (as relações surgem de oportunidades para compartilhar atividades da cadeia de valores). (GUERRINI, 2005, p. 132)

Essa definição não colide com a definição usual de condomínio, caracterizada na jurisprudência. Segundo Pereira (2006), “há condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada um deles igual direito, idealmente sobre o todo e a cada uma das partes” (PEREIRA, 2006, p. 175). No caso dos condomínios de empresas, verifica-se o interesse em compartilhar recursos de diversas naturezas (principalmente no que tange aos recursos físicos de instalação) apara redução dos custos operacionais. Segundo Rainho (2008), até mesmo os custos com mão-de-obra relacionada à manutenção das instalações é dividido, pela terceirização. Segundo o autor, “a indústria autônoma avançou ainda mais ao introduzir o conceito de condomínio de empresas (...) a diferença é que o funcionário do condomínio não tinha vínculos com a empresa cliente, e sim com a empresa contratante de seus serviços, terceirizada” (RAINHO, 2008, p. 36).

Há pelo menos dois conceitos relevantes encontrados na literatura acerca dos condomínios de empresas, e ambos têm como cerne o compartilhamento de estruturas e facilidades ligadas à instalação de empresas em um dado ambiente.

Um dos conceitos de relevância pode ser encontrado na análise de Boyer (1998) sobre o Programa Ford 2000, no qual a empresa trazia “certos fornecedores para produzirem dentro de suas instalações, em áreas usualmente ocupadas por processos transferidos para a Argentina ou terceirizados” (BOYER, 1998, p. 285), desdobramento da cisão da Autolatina. Mostra-se evidente a preocupação em redução das distâncias e reestruturação logística dentro da cadeia produtiva de itens de demanda dependente. Muitas vezes, os custos de manutenção das instalações também são compartilhados. Esse tipo de recurso dinamizou em vários aspectos a produção de veículos, agrupando organizações envolvidas em estágios distintos do processo produtivo de um mesmo produto final sob a expectativa de gerar maior entrosamento entre as equipes alocadas em diferentes etapas, culturas organizacionais de maior simetria (promovida pela maior facilidade de troca de conhecimentos) e, logicamente, redução de custos operacionais que vão desde a óbvia reconfiguração dos planos logísticos até o melhor aproveitamento do capital humano e social. Este compartilhamento de fatores associados à produção pode incluir a coabitação de plantas produtivas ou constituição de plantas distintas, desde que os processos estejam associados. É o que reconhece Fusco (2004) quando avalia a implantação da planta produtiva da Fiat em Betim, MG, relatando que “a planta (...) se encontra em pleno processo de implantação do conceito de condomínio industrial (...)

induzindo seus fornecedores a relocar suas plantas para a proximidade de sua principal linha de montagem, ou mesmo, em alguns casos, para dentro de sua planta principal” (FUSCO, 2004, p. 132).

A mesma idéia de compartilhamento de uma área comum está presente no outro conceito de maior relevância, mas não leva em consideração a necessidade de integração em torno de projetos comuns. Esse é o conceito mais recorrente sob o termo condomínio de empresas (e sua variação típica sob o escopo desse trabalho, condomínio industrial) na literatura mais atual, com menos de cinco anos. Sustenta-se na idéia de que empresas de diferentes setores podem se valer da vantagem de se instalarem em uma mesma região por haver uma convergência de facilidades básicas para qualquer tipo de indústria. Algumas dessas vantagens podem ser, entre outras, disponibilidade de redes de fornecimento de energia, vias de acesso e isenções fiscais (muito recorrentes a partir da década de 1980 até os dias de hoje). Um exemplo que sustenta a idéia de vantagens operacionais atreladas ao conceito condominial vem de um dos chamados Tigres Asiáticos. Ao analisar a instalação do Eco-Industrial Park em Singapura, Seetoh e Ong (2008) relatam que:

em termos infra-estruturais e de serviços de utilidade, o conceito de condomínio foi adotado na Ilha Jurong onde serviços, assim como infra-estrutura, utilidades e serviços de logística são compartilhados entre as companhias locais para reduzir o custo de capital e tornar possível um que as operações se iniciem mais rápido. Uma outra iniciativa é o corredor de serviços multiuso, que pode ser utilizado para abastecer as instalações, estoques e transferir produtos para companhias na Ilha Jurong. Outros serviços compartilhados incluem brigada de incêndio industrial, tratamento e incineração de dejetos (SEETOH; ONG, 2008, p. 129)

De certa forma, ambos os conceitos de condomínio de empresas, tanto aquele que foca na estrutura coordenada de organizações ocupando um mesmo espaço físico em função de um produto comum quanto aquele que abrange apenas a proximidade de empresas de nichos diferentes do mercado em torno do compartilhamento de facilidades que propiciam vantagens comuns, se desdobraram em casos práticos de empreendimentos imobiliários destinados à indústria, segmentados ou não. Estes empreendimentos, que se valem da oportunidade de compartilhamento de recursos para suprir a necessidade recorrente de eficiência operacional das indústrias, acabaram se tornando um nicho lucrativo de negócios para incorporadoras e empresas de construção. A grande procura do tipo de instalação condominial, de custos compartilhados, advém de mecanismos que corroboram com a afirmação de Melaniphy

(1976), pela qual “é muito caro construir prédios para uso individual, enquanto um empreendedor industrial pode simplesmente contratar o espaço que necessita em um prédio já construído” (MELANIPHY, 1976, p. 9). Em Campinas, por exemplo, um desses empreendimentos condominiais voltados para a indústria é o Techno Park, iniciativa do grupo DPaschoal em realizar um cluster de empresas de tecnologia sem segmentação definida.

Ambos os conceitos de condomínio industrial, segmentado e não segmentado, não dividem, necessariamente, as áreas físicas em diferentes construções autônomas. Na verdade um mesmo prédio (ou locação em um prédio) pode alocar diversas organizações distintas de forma condominial. De acordo com Peckham (2006), “todo tipo de prédio comercial, de escritórios, e industrial é passível de ser dividido e vendido (...) Pelo conceito de expansão condominial, você pode transformar o projeto de um condomínio no projeto de mais seis condomínios” (PECKHAM, 2006, p. 301). Sob o enfoque do negócio de estabelecimento de condomínios industriais (e o mesmo vale para os residenciais), Peckham (2006) ressalta que todo espaço útil (ou que ainda não é útil, mas que pode vir a ser um dia) pode ser comercializado ou colocado em disponibilidade para ser alugado ou adquirido no mercado imobiliário.

O conceito geral de condomínio de empresas pode ser definido então pelo compartilhamento de custos relacionados à ocupação espacial e ao conjunto de variáveis logísticas conectadas aos processos industriais, em seus diversos segmentos.