Bu başlık altında mortgage kredi türleri olan; sabit faiz oranlı krediler, değişken faiz oranlı krediler, indirimli (iskontolu) ipotekli krediler, yüksek ödemeli krediler, iki aşamalı krediler, kademeli krediler ve son olarak karma krediler tanımlanacak ve tartışılacaktır.
2.2.1. Sabit Faiz Oranlı İpotekli Konut Kredileri
1930’lu yıllardan itibaren finansal sektörde uygulama alanı bulan sabit faiz oranlı konut kredileri, geleneksel ipotekli konut kredileri olarak da tanımlanmaktadırlar. Bu tür ipotekli kredilerde faiz oranı, konut kredisi verme işleminin başında tayin edilmektedir. Konut kredisini alacak olan şahıs, borcun anapara ile faizini her ay eşit taksitler şeklinde geri ödemektedir (Coşkun, 2008, s. 15). Bu kredi türlerinde krediyi alanların sahip olduğu yegâne avantaj, finansal sektörde yaşanabilecek her türlü dalgalanmalara karşılık, vade tarihinin son bulmasına kadar, aylık eşit taksitler şeklinde itfa edilen anapara ve faiz oranında hiçbir değişimin yaşanmayacak olmasıdır (Aliefendioğlu & Çevik, 2015, s. 1105). Yukarıda anlatılanların ışığında geleneksel ipotekli konut kredileri, enflasyon oranının ve bununla birlikte faiz oranlarının çok fazla değişmelere uğramadığı ülkelerde başarılı bir şekilde uygulama alanı bulmaktadır. Oysaki faiz oranlarının çok fazla değişime uğradığı ve faiz oranlarının yüksek düzeyde seyrettiği gözlemlenen ülkelerde ise; bu tür kredilerin uygulanmasının güç olduğu görülmektedir (Eroğlu, 2007, s. 28).
Geleneksel ipotekli konut kredilerinin esas özelliği, kredi ödemelerinin aylık periyotlar şeklinde olmasıdır. Vadeleri ise 20 ile 30 yıl arasındadır. Bunun ile beraber, son zamanlarda bu uygulamanın yaygın olarak yapıldığı ülkelerde vadelerin 15 yıllık olduğu ipotek kredilerinin de verildiği görülmektedir. Genel olarak, geleneksel ipotekli konut kredilerine uygulanmış olan faiz oranı, benzer vade yapısına sahip riski olmayan yatırım araçları olarak gösterilen kamuya ait olan menkul kıymetlerinin faiz oranından oldukça yüksektir. Bu farklılığın esas sebebi, menkul kıymetlere oranla geleneksel ipotekli konut kredilerinin likiditesinin düşük olması ve bunun ile birlikte nakit akımındaki belirsizliklerdir (Eroğlu, 2007, s. 28).
2.2.2. Değişken Faiz Oranlı İpotekli Konut Kredileri
Değişken faiz oranlı ipotekli konut kredileri, sabit faiz oranlı ipotekli konut kredilerinin uygulanması sırasında meydana gelebilecek vade uyumsuzluğu problemlerinin ve enflasyon olgusunun geri ödemeler üzerinde yapmış olduğu baskının olumsuz etkilerini giderebilmek için alternatif bir yöntem olabilmesi adına uygulanmaya konulmuştur (Eroğlu, 2007, s. 30-31). Değişken faiz oranlı ipotekli konut kredileri, alternatif olarak 1981’de ilk kez ABD piyasasında uygulama alanı bulmuştur (Hepşen, 2008).
Değişken faiz oranlı ipotekli konut kredilerinin en belirgin özelliği, sabit faiz oranlı ipotekli konut kredilerinin aksine, verilen kredilerin vadesi süresince faiz oranları çeşitli endekslere (örneğin; hazine bonosu veya devlet tahvili faiz oranları) göre belirlenmektedir. Bu tür krediler için belirlenecek olan faiz oranları en aşağıdaki ve en yukarıdaki endeks referans alınarak belirlenmektedir (Coşkun, 2008, s. 16). Diğer yandan, değişken faiz oranlı ipotekli konut kredilerinin sağlıklı bir şekilde uygulanabilinmesi için başlıca varsayım, borçlu tarafın gelirinin de belirlenmiş olunan endeks oranında artmasıdır (örneğin, enflasyon oranı). Gayri- menkul finans piyasasına getirilmiş olunan bu yenilik yardımıyla konut kredisini verecek olan kuruluş, faiz oranı risklerine karşı kendisini korumuş olmaktadır. Risk ipotekli olarak konut kredisini alan borçlu üzerinde kalmaktadır (Hepşen, 2008).
Kredi kuruluşları, genel olarak değişken faiz oranlı ipotekli konut kredilerine, sabit faiz oranlı ipotekli kredilerinden daha düşük bir faiz oranı uygulamaktadır. Bu durum, borçlu taraf için kredinin geri ödenmeye başlanıldığı dönemde ödenecek olan tutarı az da olsa azaltacağı için daha cazip hale getirmektedir. Aynı şekilde, zaman ilerledikçe borçlu taraf, borcunu vadesinde ve düzgün bir şekilde itfa eder ise ve bunun yanında kişinin gelirinde de artış meydana geldiyse, daha fazla kredi kullanabilme olanağı da sağlamaktadır. Değişken faiz oranlı krediler, uzun vadede sabit faiz oranlı kredilere göre nispeten daha az maliyetli olabilmektedirler. Kredinin faiz oranı, sabit kalır ve yahut düşerse maliyet daha da azalabilir. Yukarıda anlatılan tüm avantajların yanında, değişken faiz oranında, olası bir yükselişin meydana gelmesi sonucunda, borçlu taraf aylık yüksek ödemelere maruz kalacağından bu tip risklerin de göz ardı edilmemesi gerekmektedir (Akkaya, 2011, s. 103).
2.2.3. İndirimli (İskontolu) İpotekli Konut Kredileri
İndirimli ipotekli konut kredileri, sabit faiz oranlı ipotekli konut kredilerinin başka bir uygulamasıdır. Bu tip kredilerde amaç, kredi faizlerinin daha önce belirlenmiş zaman dilimlerinde düşük oranda tutulmasıdır. İndirimli ipotekli konut kredileri, ipotek teminatlı konut kredisinden ziyade bir finansman aracı niteliğindedir. Özetle indirimli ipotekli konut kredilerin asıl amacı, borçlu olan tarafların aylık ödemelerini indirebilmektir (Coşkun, 2008, s. 16). Genel olarak yapılmak istenilen indirim, faiz oranı üstünden belirlenmiş olunan ve sabit olarak bir dönem için yapılmaktadır. Örneğin, faiz oranı %20 olan ipotekli bir konut kredisinde borçlunun ödemede zorluk çekebileceğini düşünmesi neticesinde krediyi veren kuruluş borçlu için ilk 2-3 yıl için %15’lik bir faiz oranı belirleyebilmektedir (Eroğlu, 2007, s. 41).
2.2.4. Yüksek Ödemeli İpotekli Konut Kredileri
Yüksek ödemeli ipotekli konut kredileri, konut finansman kuruluşlarının verdikleri ve/veya verecekleri kredilere talebi artırabilmek adına geliştirdikleri konut kredi türlerindendir (Coşkun, 2008, s. 17). Bu tür kredilerde, başlangıçtaki kredilerin ödeme tutarları son derece düşük olduğundan kredileri alacak olanlara daha cazip gelmektedirler (Aliefendioğlu & Çevik, 2015, s. 1107). Verilen bu kredilerin vadeleri 20 ile 30 yıl arasında değişmek ile birlikte, faiz oranları da değişken veya sabit oranlı olabilmektedirler (Coşkun, 2008, s. 17). Kredilerin, 20 ile 30 yıl gibi uzun bir süre zarfında itfa edileceği düşünüldüğünden dolayı taksit miktarları son derece düşük bir düzeyde tutulmaktadır (Aliefendioğlu & Çevik, 2015, s. 1107).
2.2.5. İki Aşamalı İpotekli Konut Kredileri
İki aşamalı ipotekli konut kredileri, geleneksel ipotekli konut kredileriyle benzerlik göstermektedir. Bu tür konut kredilerinde, ödenecek olan kredilerin vade yapısı bir defaya mahsus olmak üzere faiz oranı değişikliğine uğrayabilmektedir. Geri kalan kredinin ödenmesi değişikliğe uğrayan faiz oranı üzerinden yapılmaktadır. Örneğin, 30 yıllık bir vade ile alınan kredinin ilk 7 yıl için faiz oranı %10 olduğu düşünülürse 7. Yılın sonunda daha önceden kararlaştırılmış bir endeks referans alınarak %10’luk faiz oranı değiştirilmektedir. Kalan 23 yılın ödemesi son olarak kararlaştırılan faiz oranı üzerinden yapılmaktadır. Bu tür ipotekli konut kredilerinin en büyük avantajı, vade boyunca bir kereye mahsus olsa bile faiz oranı düzenlenmesi yapıldığından, krediyi veren
kuruluşlar faiz oranı riskini düşürmektedirler (Aliefendioğlu & Çevik, 2015, s. 1107).
2.2.6. Karma İpotekli Konut Kredileri
Çeşitli ipotekli konut kredilerinin ayırıcı özelliklerini bünyesinde barındıran ipotekli bir konut kredisi türüdür (Aliefendioğlu & Çevik, 2015, s. 1106). Karma ipotekli konut kredileri, değişken ve sabit faiz oranlı kredilerin özelliklerini birlikte taşıyan karma bir ödeme metodunu içermektedir. Kredilerin geri ödenmesine başlanıldığı zaman başlangıçta sabit tutulan dönem, alacaklı ve borçlu tarafın anlaşması neticesinde değiştirilebilmektedir. Daha sonra krediyi veren kuruluşu, faiz oranı riskinden korumak amacı ile faiz oranı ve kredi geri ödemelerinin yeniden tayin edilen ipotekli konut kredisi çeşidi olan, karma ipotekli konut kredileridir (Coşkun, 2008, s. 18).