Kullanıcı Arabirimi ve uygulama kullanımı

O mercado imobiliário unido à variabilidade de perfis turísticos e ao litoral cada vez mais atrativo em expansão, faz emergir os Complexos Turísticos Residenciais, como símbolo desta transformação, que tem como grande vantagem sobre a sazonalidade turística, uma diversidade de equipamentos turísticos especializados em lazer de alto custo, que diminuem os riscos desta escassez periódica, além de diminuir também os riscos financeiros ao longo do seu processo de consolidação, dando uma maior sustentabilidade econômica a este empreendimento.

Dentro de um Complexo Turístico Residencial, existem vários tipos de empreendimentos que atendem a vários públicos de necessidades distintas de hospedagem, ou de morar ocasionalmente, estão entre eles as estadias longas, curtas, negócios, lazer ou apenas investidores. Para isso, existem algumas categorias que atendem a estas necessidades e que juntas compõem este Complexo.

Entre elas, existem três principais componentes de um Complexo Turístico que garantem o seu sucesso, remetendo-se à modalidade investida, segundo Kondo e Laterza (2008, p.70), os:

Quartos de hotéis requerem um comprometimento financeiro modesto por noite de hospedagem, timeshares requerem, em geral, um investimento único de valor mais alto (que depende do valor da propriedade e dos direitos de uso e participação definidos em contrato). Segundas residências requerem um investimento maior, similar àqueles feitos em primeiras residências.

Essa diversidade de serviços e tipos de propriedade acaba por ganhar o gosto de seus proprietários por motivações que se desencadeiam umas nas outras, pois, aquele que tinha a ambição de se hospedar ou obter um imóvel pela beleza do lugar ou pelos negócios que estão vinculados àquela localidade acaba por descobrir outras práticas que lhe dão novos

estímulos para frequentá-lo regularmente, como golf, esportes náuticos, spas e serviços, eventos entre outros tipos de atividades que lhes conferem conforto, bem-estar e status.

Observando bem atentamente, distintos empreendimentos dos complexos procuram, como um objetivo comum, manter-se no mercado com mais estabilidade. Juntos, em um Complexo Turístico Residencial, eles podem compartilhar suas benesses no que tange a espaços compartilhados e economicamente também favorecidos.

Figura 2 - Propriedades e características da Tipologias imobiliárias turísticas

Fonte: SILVA, A. C. 2013. Adaptado pelo autor.

Nos Complexos Turísticos muitas combinações de empreendimentos são feitas, principalmente entre hotéis e condomínios de segundas residências, geralmente são associados ao pool hoteleiro ou time share, como podemos ver no quadro acima com outros aspectos que também são trabalhados no empreendimento. Mas como gerar harmonia entre grandes empreendimentos como estes? Como se combinam para crescerem? Administrativamente como eles se conciliam? Algumas respostas sobre planejamento, desenvolvimento e administração são colocadas por SCHWANKE et al (1997) Apud Kondo e Laterza (2008, p.74)

a) _{A combinação de hotel,} timeshare e segundas residências aumenta e diversifica o uso de equipamentos recreacionais por um período maior do ano;

b) _{Hóspedes são proprietários potenciais dos imóveis;} PROPRIEDADE CARACTERÍSTICAS PRINCIPAIS

c) Os hotéis podem oferecer um programa de gerenciamento do aluguel dos imóveis ao longo do ano, e o proprietário pode ou não aderir a este programa.

O item A é um dos fatores que trazem o maior conforto para os investidores, a aliança entre empreendimentos de hospedagem e segundas residências associada às formas de propriedade como Timeshare9, com equipamentos especializados de lazer, diminuem os impactos da sazonalidade turística, proporcionando maior estabilidade durante a maior parte do ano. O item B garante que os hospedes dos hotéis possam ser potenciais consumidores dos imóveis dispostos no Complexo, não sendo apenas mais um turista que o visita esporadicamente, dependendo de seus interesses, pode ser um investidor dono de um imóvel de segunda residência. O item C trata-se de um programa feito entre o proprietário e a operadora hoteleira, que lhe dá a opção de que, através do aluguel do imóvel, possam compartilhar lucros entre ambos, isto garante um bom retorno ao investidor proprietário, maior lucratividade às operadoras hoteleiras do complexo, e uma satisfação do hospede em conhecer uma grande variedade de empreendimentos, ocasionando grande visibilidade entre o maior número de turistas que queiram obter um imóvel no Complexo.

No processo de implantação do máster plan, de uma forma geral, suas etapas ou fases são cautelosas, levando em conta o sucesso e insucesso do megaempreendimento. O Complexo do Aquiraz Riviera, por exemplo, é constituído por duas grandes fases, em sua primeira fase, com um forte marketing sobre o complexo, optou por dois grandes atrativos, o Hotel Internacional Dom Pedro Laguna e parte dos campos de golfe, foram eles que trouxeram para o Complexo os primeiros fluxos, dando notoriedade no mercado imobiliário. Para a segunda fase deu fôlego ao investimento nas unidades unifamiliares que, dentre seus 606 lotes, 50% encontram-se vendidos e com alguns outros para fechamento de contrato, mas o que visualizamos no Complexo são poucas casas nestas unidades, logo explicado pelo empreendimento no Portal de notícias da Câmara Brasil Portugal que, até em 2013, houve apenas 17 projetos aprovados dos quais 3 estavam construídos e 2 em construção. E o que percebemos é uma segunda fase que caminha para consolidar as unidades multifamiliares, como o Riviera Beach Place e outros dois grandes condomínios Manhattan Beach Riviera e Porto Fino (Bangalôs de luxo). Mudança notória quando comparado ao mater plan original que objetivava um maior numero de hotéis, agora ocupadas por unidades multifamiliares.

Já o Reserva do Paiva optou por etapas bem fragmentadas, sendo 18 etapas em 15 anos. A primeira etapa contemplada com o Condomínio Horizontal Morada da Península, de

9 _{Timeshare – ou titularidade de férias partilhadas – significa que compra um período de tempo específico,}

66 casas, a segunda com 132 apartamentos, como o Vila dos Corais e Terraço Laguna, a terceira contemplada com o Hotel Sheraton Reserva do Paiva e um centro comercial e de negócios "Novo Mundo Empresarial", Open Mall de comércios e serviços. A quarta etapa recém-concluída contemplou mais dois condomínios com o Jardim do Mar e Varanda do Parque, mais recente ainda o lançamento da quinta etapa que está programada para ser entregue em 2018 com os condomínios Verano e Paradiso que, segundo a Folha de Pernambuco, já estão com 85% de suas dependências vendidas. Outros equipamentos se escalam nas etapas seguintes como os residenciais (Acqua Marine) Golfe, Marina, hotéis e áreas de lazer que, segundo Luis Henrique Oliveira, diretor regional da Odebrecht Realizações Imobiliárias, orientou depender do desenvolvimento e vendas das unidades do Complexo.

Já o Complexo Turístico Iberostar composto, até então, por 3 grandes etapas, começado em 2009 com 25 casas e 49 apartamentos já comercializados, um grande hotel (Iberostar Bahia) e parte dos campos de golfe. Tendo, em sua segunda, etapa mais 26 apartamentos, um hotel (Iberostar Praia do Forte), completou-se o campo de golfe com 18 buracos e mais algumas unidades unifamiliares e multifamiliares. Na terceira fase mais 36 apartamentos serão lançados que, juntando todas as etapas que se seguiram, somam 128 casas e 760 apartamentos.

As etapas ou fases, como podemos perceber, se desenvolvem mais rápido ou mais lento à medida que a resposta do mercado imobiliário se coloca ou não favorável. Começam etapas sempre com um empreendimento turístico aliado a algum atrativo de peso, seja uma marca de hotel internacional, um grande equipamento de lazer ou uma supervalorização das belezas e localização da praia, à medida que as aquisições acontecem, os desdobramentos das etapas seguintes se realizam. A crise de 2008 influenciou nesse andamento, pois muitos destes complexos tiveram que replanejar, ou adaptar seus respectivos masters plans, antes voltado ao turista estrangeiro, agora voltado ao mercado brasileiro.