Konutlardaki Kullanıcı Tatmini İçin Parametreler

İstanbul’da bulunan hali hazırdaki mevcut konutlardan tüketicilerin memnun olup olmaması durumu göreceli nedenler barındırmaktadır. Ancak yine de konuttan memnuniyet durumunun, tüketicilerin sosyal statüleri ile bire bir ilişkili olduğunu söylemek mümkündür. Sosyal statü; kişinin mesleği, kültürü, eğitim ve gelir düzeyi ile belirlenen homojen yapıdır (Edgü, 2003).

İstanbul’da pek çok gecekondu olduğu ve bu gecekondularda oturan ahalinin konutlarından memnun olmadığı bilinmektedir. Bu insanların gelir durumları düşüktür ve ancak bu tip konutlarda barınabilmektedirler. Örneğin İstanbul’un en düşük gelirli ilçeleri Zeytinburnu, Gaziosmanpaşa ve Beykoz’da yoğun gecekondulaşma söz konusudur (Sönmez, 1996).

İstanbul’daki konutlardan memnuniyet sorunsalı geniş ölçüde ailelerin gelir dağılımları ile ilişkilidir. Nitekim İstanbul’un aşağı ve yukarı gelir dilimlerinde bulunan ailelerinin barınma koşulları arasında büyük bir dengesizlik söz konusudur (Keleş, 1983).

Gelir düşüklüğünün önemi, konut sahibi olmak isteyen ailelerin, birikim güçlerinin yok denecek kadar az olması biçiminde kendini göstermekte, böylece dar gelirlilerin konut edinme olasılığı tümüyle ortadan kalkmaktadır.

İstanbul’da sosyal konuta ya da lüks konuta olan istem, İstanbul halkının refah düzeyine göre değişmekte, İstanbul’un orta halli vatandaşları, esnafları, işçi kesimi toplumsal konutları arzu ederken, daha varlıklı İstanbul halkı örneğin iş adamları, girişimciler ve yüksek kamu görevlileri lüks konutlara rağbet etmektedir. Örneğin Bebek yüksek gelirli İstanbul halkının rağbet ettiği bir semt iken, Üsküdar orta halli İstanbul vatandaşlarının tercih ettiği bir semttir. Buna rağmen, bu semtlerin bazı bölgeleri genelden farklılaşabilmektedir.

Şekil 4.1 İstanbul’un Kalabalık Konut Yapılaşmasına Beşiktaş’tan Bir Örnek.

İnsanların yaşamaktan zevk aldıkları, mutlu oldukları konut alanları kullanıcıların ruhsal tatminini artırdığı gibi, hayatta başarılı olmalarına da yardımcı olmaktadır. Aşağıda aynı zamanda bir konutun değerini de yükselten, konutlarda kullanıcı tatminini etkileyen unsurlara yer verilmiştir:

• İnşaat kalitesi: Demirden çimentoya, sıvadan işçiliğe kadar bütün unsurlar inşaatın kalitesini oluşturur. Bunlar fiyata etki eder.

• Zemin durumu: Konutun yapıldığı alanın zemininin sağlamlığı fiyatı etkiler. Zemini sağlam konutlar daha pahalıdır.

• Arsa alanı: Konuta düşen arsa payı önemlidir. Bu pay arttıkça fiyat da artar. • İnşaat taban alanı: Binanın oturum alanının arsaya oranı küçüldükçe konut

değerlenir.

• Net alan: Odalar, mutfak, salon, koridor ve balkonun toplam alanı. Net alanın fazlalığı konutun değeri artırır.

• Bulunduğu Kat: Konutun bulunduğu kat fiyat açısından önemlidir. Bodrum, giriş ve en üst katlardaki konutların değeri her zaman düşük olur.

• Oda sayısı: Konutun fiyatını etkileyen bir diğer önemli faktör de oda sayısıdır. Oda sayısı ve odaların kullanışlı olması fiyatı artırır.

• Balkon: Konutlarda aranan özelliklerdendir. Genişliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler.

• Asansör: Asansörlü binalardaki konutlar, her zaman daha kıymetlidir.

• Tapu durumu: Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat üzerinde etkilidir. Müstakil tapulu evler her zaman için ortak tapulu evlere göre avantajlıdır.

• Sosyal tesisler: Spor alanları ve toplantı salonları. Sosyal tesisler konuta değer katar.

• Havuz: Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat üzerinde etkilidir. Yüzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahalıdır.

• Spor kompleksi: Spor yapılabilecek kapalı salon ve sağlık merkezinin bulunması konutun fiyatını yükseltir.

• Yeşil alan: Konutun değerini yükseltir. Çevre düzenlemesi her zaman fiyatı artırır.

• Konum: Binanın bulunduğu semt, semt içindeki coğrafi durum fiyata etki eder.

• Manzara: Manzaraya yönelen konutlar her zaman daha pahalıdır.

• Güvenlik sistemi: Binada güvenlik sistemi varsa, bu fiyatı olumlu yönde etkiler.

• Kapıcı dairesi: Binada kapıcı dairesi, villada müştemilat bölümü konutun değerini artırır.

• Hidrofor ve su deposu: Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır.

• Otopark: Binadaki açık ve kapalı otopark alanı konuta değer katar.

• Özel dekorasyon: Konutta dekorasyon ve dekorasyonun kalitesi fiyatı yükselten etkenler arasındadır.

• Şömine ve barbekü: Konutta şömine ve barbekü bulunması, konutun fiyatını yükseltir. Şömine ve barbekülü villa ve daireler, bu özelliğe sahip olmayan konutlara göre daha kıymetli olur.

• Malzeme kalitesi: Kapı, pencerede, elektrik ve su tesisatında kullanılan malzemenin belli markaların ürünleri olması konutun fiyatını artırır. İthal markalar yerli markalara oranla daha değerlidir.

• Ulaşım: Konuta ulaşımın kolay ya da zor olması fiyata etki eder.

• Semt özelliği: Konutun bulunduğu semt fiyatlandırma açısından çok önemlidir. İyi ve seçkin muhitlerde, konutların fiyatı her zaman için daha yüksektir.

• Alışveriş merkezlerine yakınlığı: Konutun alışveriş merkezlerine ve çarşıya fiyatını yükseltir.

• Isınma ve güneş alma durumu: Binanın ısıtılmasında kullanılan yöntem fiyata etki eder. En pahalısı A tipi binalarda kullanılan fancoil sistemidir. Bundan sonra sırasıyla kat kaloriferi, merkezi kalorifer, doğalgaz soba ve normal sobayla ısıtılan konutlar gelir. Konutun güneş alıp almaması, alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta güneş almayan odaların bulunması konutun fiyatını düşürür.

• Yapım yılı: Binanın yapıldığı yıl. Binanın kullanıldığı süre uzadıkça konut fiyatları düşer. Türkiye'de 1999'dan sonra yapılan binalar, deprem yönetmeliğine göre yapıldığı için, fiyatı çok yüksek olur.

• Bina özelliği: Binanın apartman veya bağımsız ev olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı az olduğu için fiyat düşük olur. Villa da ise arsa alanına göre inşaat alanının yoğun olması fiyatı yükseltir.

• Prim getiri potansiyeli: Konutun orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde etki yapar.

• Aidat: Merkezi ısıtma ve güvenlik gibi etkenler aidatları yükseltir. Alınan hizmetlere göre aidatların düşük olması konutun bulunduğu apartmanın ve sitenin değerini artırır.

• Kira getirisi ve satış kabiliyeti etkileri: Konutun kiraya verildiğindeki getirisinin yüksek olması fiyatını artırır. Ayrıca satılmak istendiğinde hemen satılabilmesi de konutun fiyatı üzerinde olumlu etkiye sahiptir.