dönem kira bedeline ilişkin bir artırım oranı ya da miktarı belirlenmiş ise bu durumda, sözleşme hükmüyle kararlaştırılan artırım şartının uygulanabilmesi için otuz gün önceden yazılı bildirimde bulunulması ya da dava açılması gerekmemektedir. Kira bedelinin tespiti davası kira döneminin sonuna kadar açılmış olması durumunda tespiti talep edilecek kira bedeli geriye etkili olarak yenilenen dönem kira tarihinin başlangıcından itibaren uygulanabilir olacaktır376. Bunun temel sebebi kira sözleşmesinde taraflarca kararlaştırılmış bir artırım oranı ya da miktarının olması bir başka ifadeyle kiracının beklenmedik bir artış ile karşı karşıya olmamasıdır377.
Taraflarca akdedilen sözleşmede kira bedelinin artırımına ilişkin bir sözleşme hükmü bulunuyor olsa dahi TBK m. 344/III gereğince rayiç bedelin tespiti isteniyorsa bu halde de kira bedelinin tespiti davasının açılması gerekecektir378. Bir başka ifadeyle kiraya veren sözleşmenin sona ermesine bir ay süre kala yazılı bildirimde bulunmamış olsa dahi yenilenen kira döneminin sonuna kadar kira bedelinin tespiti davası açabilecek ve bu halde yine mahkeme tarafından verilecek karar yenilenen kira döneminin başlangıç tarihinden itibaren geçerli olacaktır.
374 İNCEOĞLU, s. 156.
375 KILIÇ ÖZTÜRK, s. 255; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 245; Yargıtay 3. HD, 18.03.2004, E. 2004/1869, K. 2004/2377, Karar için BKNZ: İNCEOĞLU, s. 157.
376 ÖNCÜ, s. 342; İNCEOĞLU, s. 157
377 GÜMÜŞ, Kira, s. 80; İNCEOĞLU, s. 158; AYDIN, s. 186. 378 İNCEOĞLU, s. 158; AYDIN, s. 191.
108
Genel olarak belirtmek gerekir ki sözleşmede artışa ilişkin taraflarca yapılmış bir anlaşma olması kiracıyı aslen uyarıcı nevide olup yazılı bildirimde bulunulmasıyla aynı etkiyi yaratmaktadır. Bu hususta kiracı kira bedelinin arttırılacağının bilincinde olacağı için sözleşmeyi uzatmak istemediği takdirde TBK m. 347/I gereğince on beş gün önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
Son olarak, öğretide bir görüşe göre kiraya veren, yenilenen dönem kira bedelini ihtirazı kayıt koymaksızın, önceki dönemdeki miktar üzerinden ya da taraflarca anlaşılanın altında bir artış tutarı ile elden teslim alması durumunda kira bedelinin tespiti davası açma hakkını yitirecektir379. Yargıtay’ında bu durumu destekler nitelikte eski tarihli bazı kararları bulunmaktadır380. Buna karşılık bir Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında381 taraflarca sözleşmede kira bedelinin artırımına ilişkin bir anlaşma yapılmış ise kiraya verenin, artırım yapılmamış ödemeyi ihtirazı kayıt ileri sürmeden kabul etmiş olması durumunda dahi kira bedelinin tespiti davasını açma hakkını kaybetmesine neden olmayacaktır. Kanaatimce de YHGK tarafından verilen karar daha yerinde gözükmektedir. Çünkü aksinin kabulü TBK m. 345/I gereğince kira bedelinin tespiti davasının her zaman açılabilir olduğu ilkesiyle çelişecektir.
§ 5. Kira Bedelinin Uyarlanması I) Genel Olarak
Bir kira sözleşmesi ilk defa akdedilirken sözleşmenin tarafları, sözleşme serbestîsi çerçevesinde sözleşmenin süresini ve ilgili süre boyunca kiracı tarafından ödenmesi gereken kira bedelini diledikleri gibi kararlaştırabilirler. Bu hususta hükümleri serbestçe belirlenen sözleşmenin taraflar arasında bir edim dengesi kurduğu kabul edilir ve bu ölçüt beraberinde ahde vefa ilkesini getirir382.
379 ÖNCÜ, s. 343; GÜMÜŞ, Kira, s. 81; İNCEOĞLU, s. 159.
380 Yargıtay 6. HD, 26.10.1982, E. 1982/9179, K. 1982/9374; Yargıtay 6. HD, 14.01.1988, E. 1987/12335, K. 1988/277. www.kanunum.com
381 YHGK, 09.02.2005, E. 2005/3-23, K. 2005/48. www.kanunum.com
382 KAYA, Ümmühan, Sözleşmenin Uyarlanmasında Sonradan Değişen Şartlar ve Öngörülemezlik İlkesi, Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, C:22, Sayı:3, Cilt II, s. 1570. (Bundan sonra ‘’ KAYA, Uyarlama ‘’ olarak anılacaktır.)
109
Ahde vefa ilkesi çerçevesinde kural olarak taraflarca kira sözleşmesi akdedildikten sonra kira bedeline ilişkin kiracı aleyhine olağanüstü değişiklikler ortaya çıkmış olsa dahi bu hususun kiracı tarafından üstlenilen edimi etkilememesi gerekmektedir383. Buna karşın ahde vefa ilkesinin de her koşulda istisnasız olarak uygulanması mümkün değildir. İşte ahde vefa ilkesinin başlıca istisnasını işlem temelinin çökmesi teşkil etmektedir384.
Kira sözleşmesi kurulurken taraflarca kararlaştırılan kira süresi ne denli uzun olursa olsun yalnızca bu husus başlı başına kira bedelinin uyarlanması davası açma hakkı tanımamaktadır. Fakat uzun süreli olarak akdedilen kira sözleşmelerinde sözleşmenin kurulmasından sonra borçludan kaynaklanmayan bir nedenle ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülmesi mümkün olmayan durum sebebiyle kira bedelindeki fahiş değişim, tarafların edimleri arasında var olması gereken dengeyi açık bir şekilde bozabilecektir. İşte bu hallerde edimin ifasının güçleşmesi söz konusu olabileceğinden taraflar kira bedelinde değişikliğe uğrayacak koşullara uygun bir şekilde kira bedelinin uyarlanmasını isteyebileceklerdir385.
Belirtmek gerekir ki sözleşmede ifanın imkânsızlaşması ile ifanın güçleşmesi birbirinden farklı hususlardır. Bu nedenle taraflarca sözleşmenin akdedilmesinden sonra meydana gelen olağanüstü ve öngörülmesi mümkün olmayan değişiklikler TBK m. 136 gereğince ifa imkânsızlığına girmemektedir. Burada ifanın gerçekleştirilmesi hala mümkün olmakla beraber sözleşmenin değişen olağanüstü ve öngörülmesi mümkün olmayan şartlara rağmen ifa edilmesi, taraflar arasında var olan ifa dengesini bozarak kendi kusurundan kaynaklanmayan bir nedenden ötürü bir tarafın ağır mali yükün altına girmesine sebep olmaktadır386. Bundan cihetle uygulanması gereken TBK m. 138 gereğince aşırı ifa güçlüğü hükümleridir.
6098 sayılı TBK yürürlüğe girmeden önce yerleşik Yargıtay içtihatları ile düzenlenmekte olan sözleşmenin değişen şartlara göre uyarlanması konusu bahsi geçen kanunun yürürlüğe girmesiyle beraber yasal zemine oturtulmuştur.
383 GÜMÜŞ, Kira, s. 82.
384 DOĞAN, Gülmelahat, Aşırı İfa Güçlüğü Nedeniyle Sözleşmenin Değişen Koşullara Uyarlanması, Türkiye Barolar Birliği Dergisi, Cilt:26, Sayı:111, 2014, s. 9; REİSOĞLU, s. 412-413.
385 GÜMÜŞ, Kira, s. 82; GÜNAY, s. 125. 386 REİSOĞLU, s. 411; DOĞAN, s. 10.
110
II) Sözleşmenin Uyarlanmasının Hukuki Temelini Oluşturan İlkeler
Tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerin kurulmasıyla tarafların karşılıklı edimleri arasında bulunan denge daha sonra koşulların olağanüstü şekilde değişmesi nedeniyle bir taraf aleyhinde katlanamayacak düzeyde bozulabilir. Bu hallerde ahde vefa ilkesi ile diğer ilkeler arasında bir çelişki meydana gelmiş olur. Bir başka ifadeyle ilgili ilkelere sıkı sıkıya bağlı kalmak hakkaniyet, doğruluk ve adalet ilkeleriyle bağdaşmayacaktır. İşte böyle bir durumda mevcut olan adaletsizlik sözleşmenin değişen şartlara göre uyarlanmasıyla giderilmeye çalışılacaktır387.