hükümlerinden bağımsız okunması mümkün değildir. Bu hususta bilindiği üzere tarafların TBK m. 344/I gereğince yenilenen dönem kira bedellerine yapılacak artışa ilişkin anlaşma yapmaları mümkündür. Ancak taraflar anlaşma yapmamışlar ise bu durumda yenilenen dönem kira bedeline ilişkin yapılacak artış oranı ya da miktarı TBK m. 344/II gereğince hâkim tarafından belirleneceğinden, bu hususta kira bedelinin tespiti davası açılması gerekmektedir.
Benzer şekilde TBK m. 344/III’ e göre rayiç bedelin tespiti isteminden de bu davanın açılması gerekecektir. İşte burada devreye TBK m. 345/I ve taraflar arasında kira bedelinin artırımına ilişkin bir anlaşma bulunmuyor ise TBK m. 345/II hükümleri girecektir.
362 İNCEOĞLU, s. 160; AYDIN, s. 192.
105
TBK m. 345/I ve II hükümlerine göre, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilecektir. Bununla birlikte, taraflarca kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına dair bir anlaşma yapılmamışsa bu hususta yenilenen kira döneminin başlangıç tarihinden en geç otuz gün363 evvel kira bedelinin tespiti davası açılmalı veya kira bedelinde yapılmak istenen artırım talebi kiracıya bildirilmelidir364.
Bu hususta ilgili hüküm gereğince kiracıya yapılacak bildirim yazılı şekilde yapılmalıdır. Hükümde resmi bir makamdan bahsedilmediği için burada kastedilen şekil adi yazılı şekildir365. Kiracıya yapılan bildirimin yazılı olarak yapılması ise geçerlilik koşulu olarak kabul görmektedir366. Bir başka ifadeyle kiracıya yazılı şekilde yapılmayan bildirimler kesin hükümsüz sayılarak işlev görmeyeceklerdir. Özetle, kiracıya adi yazılı şekilde bir bildirimde bulunulması yeterli olup noter ya da tebligat kanunu hükümlerine göre tebliğ yapılması şartı aranmamakta hatta kiracıya ulaşması şartıyla telgrafla bile gönderilmesi mümkün gözükmektedir367.
Bununla birlikte yazılı bildirimin kim tarafından yapılacağı sorusunun da cevaplanması gerekecektir. Kural olarak bu bildirim kiraya veren tarafından yapılmalıdır. Bu hususta kira sözleşmesi akdeden birden fazla kiraya veren mevcut ise bu durumda içlerinden bir tanesinin dahi yazılı bildirimde bulunması yeterli olacaktır368.
Yazılı bildirime ilişkin cevaplanması gereken bir başka soru kiraya veren tarafından yapılan yazılı bildirimde kira artış miktarının açıkça belirtilmediği durumlarda bildirimin geçerli olup olmayacağıdır. Bu hususta öğreti ve uygulamada kiracıya gönderilen yazılı bildirimde yenilenen kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin istekte bulunulması yeterli görülmektedir369. Bir başka ifadeyle ayrıca artış oranı ya da miktarının belirtilmesi gerekli değildir.
363 Belirtmekte fayda vardır ki kanun koyucu ilgili düzenlemeyi yaparken bir ay demek yerine otuz günden bahsetmiştir. Bu sebeple somut olayda otuz gün sayılarak hesabın yapılması gerekmektedir. BKNZ: YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 313. 364 ÖNCÜ, s. 341-342; İNCEOĞLU, s. 156; AYDIN, s. 178. 365 AYDIN, s. 179. 366 AYDIN, s. 179. 367 GÜNAY, s. 83. 368 GÜNAY, s. 84. 369 GÜNAY, s. 84.
106
Son olarak yazılı bildirimde kira başlangıç tarihinin sehven yanlış yazılmış olması ya da kira bedelinde fahiş bir artırım talep edilmesi de bildirimin geçerliliğini etkilemeyecektir. Çünkü kiracı da kendisine gönderilen yazılı bildirimde talep edilen kira bedelini kabul ettiğini kiraya verene bildirmediği takdirde yazılı bildirimde istenen miktar ile bağlı olmayacaktır.
1966 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı anlatılırken de belirtildiği üzere GKHK döneminde kira bedelinin tespitine ilişkin dava dilekçesinin veya yazılı bildirimin yenilenen kira döneminin başlangıç tarihinden en az on beş gün önce kiracıya ulaşması gerektiği kabul edilmiştir. TBK döneminde ise GKHK döneminden farklı olarak bu süre otuz gün olarak belirlenmiştir. Ayrıca, öğretide çoğunlukla kabul edilmiş görüşe göre, hükümde geçen ‘’ …yazılı bildirimde bulunulmuş
olması… ‘’ ibaresinin yazılı bildirimin karşı tarafa tebliğ edilmiş olması şeklinde
okunması gerektiği ifade edilmiştir370. Kaldı ki hükmün gerekçesinde aynı husus açıkça belirtilmiştir. Benzer şekilde TBK tasarısında371 kira bedelinin tespitine ilişkin dava dilekçesinin yenilenen kira döneminin başlangıç tarihinden en az otuz gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş olması gerektiği öngörülmüşken, Adalet Komisyonu’nda davanın yenilenen kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önceki bir tarihte açılması yeterli görülmüştür372. Bu hususta kira bedelinin tespitine ilişkin davanın yenilenen kira döneminin başlangıç tarihinden otuz gün önce açılmış olmasının yeterli olduğunu kabul etmek gerekecektir. Bir başka ifadeyle, dava dilekçesinin tebliğ tarihi dikkate alınmayacaktır.
TBK m. 345 ‘ e göre yenilenen kira döneminin başlangıç tarihine en geç otuz gün kala artırım talebi kiracıya bildirilmiş veyahut ilgili otuz günlük süreden daha önceki bir tarihte kira bedelinin tespiti davası açılmış ise tespiti istenen dönem sonuna kadar açılan davada çıkacak karar geriye etkili olacak bir başka ifadeyle yenilenen dönemin başlangıç tarihinden itibaren kiracıyı bağlayacaktır373.
370 ÖNCÜ, s. 342; GÜMÜŞ, Kira, s. 79; İNCEOĞLU, s. 156. 371https://www2.tbmm.gov.tr/d23/1/1-0499.pdf, E.T: 09.04.2019. 372 Karşı Görüş, AYDIN, s. 182; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 245.
373ÖNCÜ, s. 342; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 312; GÜMÜŞ, Kira s. 79; İNCEOĞLU, s. 156;
AYDEMİR, s. 275; GÜNAY, s. 80; KILIÇ ÖZTÜRK, s. 255; Yargıtay 6. HD, 22.09.2016, E.
2016/10130, K. 2016/5392, ‘’ Somut olayda davacının … tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın yenilenen döneminin başlangıç tarihinden en geç 30 gün evvelki bir tarihte açılması veya kiraya verence bu süre içerisinde kira bedelinin arttırılacağına dair kiracıya yazılı şekilde haber verilmiş olması gerekmektedir. ‘’ www.kanunum.com
107
Buna karşılık yenilenen kira döneminin başlangıç tarihine otuz günden daha az bir süre kalmasına karşın yazılı bildirimde bulunulmamış ise bu durumda açılacak kira bedelinin tespiti davasıyla mahkemeden verilecek karar geriye etkili olmayacak bir başka ifadeyle bir sonraki yenilenen kira dönemi için uygulanabilir olacaktır374.
Son olarak, kira konusu yerin el değiştirmesi durumunda, önceki kiraya veren tarafından kanunda belirtilen süre sınırları içerisinde yazılı bildirimde bulunulmuşsa, yeni malikin açtığı kira bedelinin tespiti davasında çıkacak karar yine geçmişe etkili olarak uygulanacaktır375.
C) Kira Sözleşmesinde Artışa İlişkin Hüküm Bulunması Durumunda