Kentsel Yenileme ve Konut Alanlarında Yenilemenin Tasarlanmasına Yönelik Öneriler

Kentsel yenilemenin tamamıyla kamu otoriteleri tarafından planlanan, yürütülen ve finanse edilen bir eylem olarak görülmemesi önemli bir konudur. Bu oldukça maliyetli ve etkisiz bir yöntemdir. Bunun yerine kentsel yenileme sözü edilen mahalledeki çöküntü ve yenilemenin piyasa süreçleri üzerine ve kamu çabalarının alanda olumlu yönde değişiklikler yaratabilmek amacıyla bu süreçleri nasıl etkileyebileceği üzerine odaklanmalıdır[10]. Alanda gerçekleştirilmesi istenen değişikliklere uzun vadeli bir perspektiften bakılmalıdır. Mahallenin kaderini birkaç yıl içerisinde değiştirmek eğer çok maliyetli bir çaba söz konusu değilse mümkün değildir.

Dolayısıyla önemli bir öneri Đstanbul'daki farklı mahallelerde yaşanacak kentsel dönüşüm ve konut alanlarında yenileme eylemlerinin planlanmasının ve ilgili kamu desteğinin sağlanmasının, mahallelerde çöküntü ve yenilemeye ilişkin piyasa süreçleri konusundaki bilgi üzerine temellenmesi gerektiği, böylelikle kamu planlama ve desteğinin en etkin biçimde özel sektör yatırımlarını destekleyebileceği yönündedir. Kamu desteği çöküntü süreçlerinin durdurulmasını ve yenileme süreçlerinin desteklenmesini amaçlamalıdır.

Bir mahallenin yenilenmesinde başarılı bir strateji böylelikle alandaki koşullara ilişkin kapsamlı bilgiye temellenmelidir. Çöküntü içerisindeki bir mahallenin temel sorunlarının belirlenmesi önemlidir. Alanı yaşamak ve çalışmak için daha cazibesiz hale getiren temel sorunlar kamu veya kamu-özel sektör çabalarıyla ortadan kaldırılabilecek veya azaltılabilecek sorunlar nelerdir. Çoğunlukla az sayıda, ancak açıkça gözlenebilir olan sorunlara dayanarak bir mahalleye yönelik kötü bir imaj yaratılmaktadır ve bu genellikle mahalleye ilişkin olumsuz bir konuya basında yer verilmesi ile olmaktadır. Açık alanlardaki çöpler ve düzensizlik ile bakımsız ve çirkin yapıların bulunmasının da büyük önemi olabilir. Ancak mahallenin olası güçlü niteliklerinin geliştirilebilecek ve alana ilişkin daha olumlu bir imaj yaratılması için kullanılabilecek niteliklerin de takdir edilmesi ayrıca önemlidir. Alanda ne tür mülk sahiplerinin bulunduğu ve söz konusu mülk sahiplerinin yatırımları üzerinde neyin etkili olduğu bilgisi, yenileme için etkili bir strateji oluşturabilmek açısından önemlidir. Bazı yatırımcılar için alanın genel anlamda iyileştirilmesi ve donatılması olumlu yönde gelişim beklentilerini ve yeni yatırımların kârlı olacağı yönündeki beklentileri artırmak için yeterlidir. Kimileri için, konut alanlarında yenilemeye yönelik doğrudan ekonomik destek sağlanması için de gerekli olacaktır. Son olarak, alan sakinleri hakkında bilgi sahibi olunması önemlidir. Gelir düzeyleri ve gereksinimleri nedir ekonomik anlamda ne derece erişebilirlik düzeyine sahiptirler, ya da konut sahibi olmaya ne derece isteklidirler. Alanda ne tür bir yenileme stratejisi seçilmesi gerektiği konusunun temelini bu oluşturmalıdır. Yenileme planları oluşturulmadan önce göz önünde bulundurulması gereken temel stratejik sorular şunlar olabilir

—Yenileme ne dereceye kadar soylulaştırma (düşük gelir gruplarının orta-gelir grubundakilerle yer değiştirmesi) ile birlikte düşünülmelidir?

Soylulaştırma kamu için daha ucuz olabilir, çünkü mahalleye özel yatırımların yapılmasına yol açmaktadır. Ancak bu, yerlerinden edilen sakinler için başka konut alanlarının oluşturulması konusunu beraberinde getirmektedir. Eğer insanlar kendi istekleri dışında yerlerinden ediliyorlarsa, bu sosyal huzursuzluğa yol açabilir. Çok ciddi çöküntü içerisindeki ve cazibesi olmayan alanlarda zor olabilir. Daha uygulanabilir olan bir başka çözüm, insanların alan içi ve dışına taşınma hareketliliklerinin orta gelir grubu hane halklarının paylarını arttırdığı yumuşak soylulaştırmadır. Eğer alanın bazı bölgelerinde soylulaştırma gerçekleşmişse, yerlerinden edilen hane halkları mahallenin başka bölgelerine de yeniden yerleşebilirler.

— Kamusal çabalar, genel alansal iyileştirmeler ile bireysel mülklerin yenilenmesinin desteklenmesi nasıl dengelenebilir? Bu, alanda ne tür sorunlar yaşandığı ve ne tür yatırımcıların bulunduğu gibi konularına çok bağlıdır. Konut alanlarında yenilemenin doğrudan desteklenmesi, atırımcıların alanın geleceği konusundaki beklentilerini etkileyen alansal iyileştirmelerin eş zamanlı yapıldığı koşullarda en verimli düzeye erişir.

— Konut alanları yenileme eyleminde seçilecek yöntem-yıkıp ve yeniden geliştirme veya mevcut yapıların iyileştirilmesi. Yenileme mülk sahipleri üzerinde zorlayıcı mı olmalıdır, yoksa gönüllülük esasına mı dayanmalıdır? Bu seçenekler büyük ölçüde yapıların fiziksel kalitesine ve yenileme maliyetlerine bağlıdır. Düşük kaliteli ve eskimeye maruz kalmış konut alanlarının yıkılması bir seçenek olabilir -özellikle de mimari olarak özellikli değillerse Mülk sahiplerinin mülklerini yenilemeye zorlayan zorunlu konut yenileme, ilk zamanlarda Avrupa ülkelerinde görsel bir değişim sağlama amacıyla mahallelerdeki mülklerin eş zamanlı ıslahını garantilemek üzere kullanılmıştır. — Ancak zorunlu yenileme kamu sektörü için çok daha fazla maliyetli olmaktadır, çünkü mülk sahipleri kendi paralarını yatırmak istemediklerinde daha fazla sübvansiyon bulmak gerekmektedir. Diğer taraftan zorunlu yenileme görsel anlamda algılanabildiği çok yüksek olan ve tüm mahalle için stratejik bir önem taşıyan yapılarla bağlantılı olarak gerekli görülebilir.

— Konut yenilemeye yönelik olarak, en düşük kamu maliyetleri ile özel sektör yatırımlarının oluşturulmasını sağlayabilecek olan sübvansiyonlar nasıl bulunacaktır?

Farklı mülk tipleri ya da mülk sahipleri için farklı destek türleri mi olmalıdır? Sübvansiyonlar bazı özel yapılara ya da inşaat çalışmalarına mı verilmelidir? Ekonomik destek sakinlerin ödeyebilirliklerine bağlı mı olmalıdır?

— Fiziksel çabaların ötesinde diğer çabalar ne dereceye kadar önemlidir? Mahalle eğer gelecekte de düşük gelirli grupların yaşayacağı bir alan olacaksa gözlenebilir olan ve alana kötü bir imaj yüklemesi yapan örneğin suç oranları sosyal sorunlara karşı bir şeyler yapılması önemlidir. Bu tür sorunlar genellikle işsizlik ve gençlerin bir araya gelebilecekleri toplanma alanlarının olmamasından kaynaklanır.

— Avrupa’daki alansal teşviklerde, istihdam önlemlerini de içerecek şekilde, çok kapsamlı sosyal aktiviteler uygulamaya konmuştur.

Avrupa ve ABD’ nin ülkemizden kent yönetimi ve dönüşüm projelerinde hem daha tecrübeli hem de daha başarılı olduğunu biliyoruz. Dolayısıyla ülkemiz adına gerçekleştireceğimiz dönüşüm problemlerinde onların deneyimlerini iyi analiz edip ülkemize uyarlama zorunluluğu vardır.