Kent Konut A.Ş’nin “Erenler-Cedit” Kentsel Dönüşüm Uygulama Projesi

Yerel Yönetimler ve Konut Finansmanı adını taşıyan bu çalışma; Kocaeli Büyükşehir Belediyesinin ilk kentsel dönüşüm uygulama alanı olan Erenler-Cedit Projesinde 1. Ada örnek olarak alınmış bulunmaktadır.

17 Ağustos 1999 Gölcük ve Kocaeli depreminde maddi ve manevi olarak ağır kayıplara uğramış olan Kocaeli halkının ekonomik ve sosyal durumlarının da iyi olmadığını dikkate alarak, Kocaeli Büyükşehir Belediyesi yasaların kendisine verdiği yetkilere dayanarak ilk etapta, Erenler-Cedit mahallelerinden başlayan kentsel dönüşüm ve gelişim projesini uygulama kararı almıştır. (EK-6)

Kocaeli Büyükşehir Belediyesinden yetki devrini almış olan Kent Konut A.Ş. Kocaeli’ndeki kentsel dönüşüm, gelişim ve konut proje uygulamalarını ilk etapta Erenler-Cedit bölgesinden başlatmış bulunmaktır. (EK-7)

Kentsel Dönüşüm Projesinin esas amacı halk desteğinin alınmasını sağlayabilmektir. Bu aşamada, ilk iş olarak çevredeki yerel yönetimler ön plana alınarak belediye başkanları ve mahalle muhtarları ile görüşülmüştür. Diğer taraftan sivil toplum örgütleri ile temasa geçilmiş ve toplumun çeşitli kademelerinde kentsel dönüşümün yararları konusunda 11 ayrı konferans düzenlenmiştir.

4.4.5.1. Erenler-Cedit Halihazır Durumu Analizi

Erenler-Cedit kentsel dönüşüm projesinin toplam alanı 193.018 m², 412 parsel ve 70 Adadan oluşmaktadır. Söz konusu alanda toplam 469 malik, 297 bina ve 618 daire bulunmaktadır. Erenler- Cedit Projesi kapsamında burada yaşayan ailelerin genelde ekonomik durumu ve gelir seviyelerinin çok düşük olduğu anlaşılmaktadır. Adı geçen mahallelerin mevcut yapıları; depreme dayanıksız, mimari ve statik açıdan yetersiz, kaçak ve ruhsatsız binalar olup, birbirlerine çok yakın inşa edildikleri gibi aşırı yıpranmış, eskimiş bakım ve onarıma muhtaçtı. Bu yapılar ayrıca dar ve dik sokaklarından dolayı yangın riski olan itfaiyenin giremeyeceği alt yapısı ve ulaşımı elverişsiz, yeşil ve sosyal donatı alanlarından mahrum, sağlıksız binalardan oluşmaktadır. (EK-8)

Erenler- Cedit Kentsel dönüşüm projesi kapsamında; yapılan görüşmeler sonucunda tüm gayrimenkullerin takdir bedelleri ve ekspertiz değerleri SPK Lisanslı kuruluşlara hazırlatarak tespit edilmiştir. Tespit edilen bu bedeller üzerinden işletilen hukuki prosedüre göre işlemler sürdürülmüştür.

1.Ada olarak adlandırılan yaklaşık 61.000 m² alanda yaşayan 97 malik ile Kent Konut tek tek görüşerek ve tüm hissedarların rızasını alarak ve hiçbir şekilde kamulaştırmaya gerek kalmadan anlaşma yöntemi ile ve toplam 30 binada 65 daire arsa payları ile birlikte devir alınmıştır. Kentsel Dönüşüm projesinin 1. Etabı 3 Şubat 2006’da ilk tapuyu vatandaştan pazarlık usulü ile alınarak başlatılmıştır. Kentsel Dönüşüm 1.2.3. ve 4’nolu adaların toplam yaklaşık maliyeti 23 milyon ytl’dir. Bunun yaklaşık 14 milyon ytl’sini 1. Adanın arsa ve yapı maliyetleri oluşturmaktadır.

Kentsel Dönüşüm 1. Ada’nın toplam maliyeti 14 milyon ytl olarak belirlenmiştir. 1. Adada bulunan maliklerden bir kısmı taleplerini arsa ve bina bedellerini peşin olarak almayı, diğer kısmı indirimli konut tahsisi şeklinde yapmışlardır.

Yaklaşık 14 milyon ytl’lik maliyet içersinde konut tahsisi talebinde bulunan gayrimenkulleri karşılığında 240 adet hak sahibine yaklaşık 9 milyon ytl’lik konut, satış bedeli üzerinden % 20 indirimli olarak tahsis edilmiştir. 1. Ada vaziyet planına göre toplam 588 daireden oluşan konutların 240 hak sahibine dağılımları şu oranlar nispetinde olmuştur. Verilen dairelerin % 44 E Blok ( 70 m²), % 20’si C Blok ( 100 m²), % 18’i D Blok ( 92 m² ) ve %18 B Blok ( %134 m²)’dir. 1.Adadaki dairelerin dışında hak sahiplerinin bir kısmı Gündoğdu konutlarından diğer bir kısmı İzmitKent Konutlarından daire seçmiştir. Bir Kısım hak sahibine ise gayrimenkulleri karşılığında 6 milyon ytl nakit olarak ödenmiştir.

4.4.5.2. Erenler-Cedit 1.Ada Kentsel Dönüşüm Uygulaması Örneği

Uygulamalara uygun iki adet örnek aşağıda verilmiştir:

Örnek–1: M. Meçin’in gayrimenkulunun toplam değeri 67.855.- YTL’dir. Kendisi ile yapılan görüşmede gayrimenkulüne karşılık 1 adet dairenin tahsis edilmesi yönünde karara varılmıştır. Tahsis edilen B tipi dairelerin normal satış fiyatı KDV dahil 90.000.- YTL’dir. İndirimli tahsis bedeli 72.000 YTL’dir. Hak sahibine 67.855.- YTL’lik değeri olan arsa ve binası karşılığında herhangi bir fark ve geri ödeme alınmaksızın B tipi daire tahsis edilmiştir.

Örnek–2: Arsası bulunan R. Turan arsasının toplam değerine karşılık bir adet B tipi daire tercih etmiştir. Ancak arsasının toplam değeri 22.700.- YTL’dir. Tercih ettiği dairenin normal satış fiyatı 108.000 YTL’dir. Kendisine indirimli satış bedeli 87.000.- YTL üzerinden tercih ettiği daire tahsis edilmiştir. Ancak aradaki fark tutarı olan 64.300.- YTL hak sahibinden talep edilmiş ve tahsil edilmiştir.

4.4.5.3. Erenler-Cedit 1.Ada Vaziyet Planı Uygulama Örneği

Kentsel Dönüşüm Uygulama Projesi; 1. Ada 588 2. Ada 160, 3. Ada 176, 4. Ada 182 olmak üzere planlanmıştır. Uygulamaya brüt alanı 72.000 m²’lik 1. adadan başlanmıştır. Düzenlenmiş olan imar ve vaziyet planına göre 44.000 m²’lik konut alanında toplam 588 daire planlanmış ve tamamlanmıştır. Daire tipleri ve konut büyüklükleri tablo-5’de konut ve blok sayıları ise tablo-6’da aşağıda gösterilmiştir.

Tablo 5: Erenler- Cedit 1.Ada Konut Büyüklükleri

Tablo 6: 1. Ada Konut ve Blok Sayıları Tablosu

Tahsis sonrası geriye kalan (588-240 = 348) konut ise Kent Konut A.Ş tarafından Sat-Yap yöntemi ile her bir daire tipi kendi satış fiyatları üzerinden pazarlanarak satılmış ve kaynak girişi sağlanmıştır. İnşaat yapım maliyeti için yaklaşık 27 milyon ytl harcanmıştır. Arsa ve inşaat maliyetlerinin yanında ayrıca; proje, teknik kontrollük, reklam-tanıtım, kira yardımları, resmi dairelere yapılan harç vb. giderlerle birlikte Erenler-Cedit Kentsel Dönüşüm alanı 44 milyon ytl’ye mal olmaktadır. Toplamda 1132 konutun planlandığı Kentsel Dönüşüm alanında 588 konutluk ilk etaptaki 1. Ada konutları tamamlanarak hak sahiplerine teslim edilmiştir. Mülkiyet sorunu çözümlenmiş 2, 3 ve 4 no’lu imar adalarında ise toplam olarak 544 dairelik konut arzında tanıtım-satış ve yapım aşamalarına şirket bünyesinde devam edilmektedir.

B BLOK Net: 115,00 m² 3+1 Brüt: 134,00 m² CBLOK Net: 85,00 m² 2+1 Brüt: 100,00 m² D BLOK Net: 77,00 m² 2+1 Brüt: 92,00 m² E BLOK Net: 57,00 m² 2+1 Brüt: 70,00 m²

1.ADA 17 BLOK 588 KONUT

B BLOK Brüt 134 m² 7 248 C BLOK Brüt 100 m² 5 176 D BLOK Brüt 92 m² 2 68 E BLOK Brüt 70 m² 3 96

Mülkiyet sorunu çözülen 1. Adada vaziyet planlarına uygun olarak hazırlanmış 17 Blok ve 588 konuttan oluşan inşaatların ihalesi, kamu ihale kanununa göre en uygun teklifi veren firmaya ihale edilmiştir. Takribi 27 trilyonluk inşaat maliyeti üzerinden ihalesi yapılan 588 konutluk alanın yer teslimi Temmuz 2006 tarihinde yapılarak 16 aylık süre verilmiştir. Verilen süreyi takiben tamamlanmış konutların geçici ve kesin kabulleri yapılarak teslim alınmıştır. Teslim alınan konutlardan kentsel dönüşüm ile tahsis edilmiş 240 konut hak sahibine teslim edilmiştir. Geri kalan 348 konutun şirketin daha önce kamuoyuna yaptığı tanıtım ve pazarlama sonucunda (Sat-Yap) yöntemi ile satmış olduğu konutların tamamı bitirilerek 27 Aralık 2007 tarihinde hak sahiplerine teslim edilmiştir.

Kentsel dönüşümün başlayıp inşaat teslimlerinin yapıldığı tarihe kadar geçen 18 aylık süre içersinde, hak sahibi olan 85 vatandaşa Kent Konut A.Ş. olarak yaklaşık 198.000 ytl kira yardımı yapılmıştır. Erenler-Cedit Kentsel Dönüşüm Projesi hiçbir kamusal kaynak kullanılmadan kendi kendini finanse etmiş örnek bir projedir.

4.4.6. Kent Konut A.Ş.’nin Konut Finansmanı ve “Sat-Yap” Proje