Diversas variáveis podem ser alteradas no modelo proposto desta tese. Essas mudanças proporcionam diferentes resultados em termos de valor de investimento e de contribuições, tempo de carência ou retorno sobre o investimento em caso de venda das quotas de participação.
A primeira variável a ser considerada é o número de unidades. A organização pode ser formada por uma única unidade ou uma matriz e suas filiais. Essa variável interfere nas despesas administrativas e nos custos indiretos.
75 Outra variável é o número de residentes por unidade. Estes podem ter grau de dependência I, II ou III. Os residentes com grau de dependência II e III exigem um número maior de cuidadores, além de serem necessários três turnos de trabalho. Além disso, deve-se levar em consideração que parte deles pode depender de cadeira de rodas, o que interfere nas medidas dos dormitórios e, consequentemente, no investimento inicial.
A relação entre a área externa e interna é um fator que determina o investimento no terreno e pode limitar a construção de áreas externas. Pode-se destinar uma área interna para um
minisshopping com manicura, tabacaria, café, lanhouse, etc. Esse espaço é dividido em
módulos e os mesmos podem ser terceirizados.
Uma opção é a construção de um pequeno anfiteatro para os residentes e para a sociedade local. Pode-se obter como benefício à integração da instituição na sociedade.
Outras variáveis são as construções de piscinas, saunas, campos de bocha e malha, quadras poliesportivas e de saibro, pista para pedestre, ciclovia, entre outras áreas possíveis. Para as áreas externas não construídas deve-se considerar o ajardinamento.
Conforme descrito no início deste capítulo, as habitações não utilizadas pelos usufrutuários são locadas e geram créditos aos proprietários. Tais valores precisam gerar uma valorização atrativa e adequada, pois em caso de venda das quotas esses créditos são transferidos ao novo proprietário.
A mensalidade do residente não proprietário cobre custos diretos, indiretos, despesas administrativas, gera fundo de caixa e a diferença é creditada aos proprietários. Esse crédito deve ser suficientemente alto para atrair investidores e baixo, a ponto de viabilizar a locação das habitações. O crédito gerado para o proprietário é outra variável de simulação.
A construção civil pode ser executada na sua totalidade ou em fases. As quotas podem ser vendidas de três maneiras em relação ao início ou término da construção. Uma delas é a venda total antes do início. Minimizam-se os riscos em relação à inadimplência, mas há a necessidade de um maior esforço comercial. Uma segunda forma é a venda parcial das quotas antes do início da construção. Define-se uma meta de venda inicial e, sendo alcançada, inicia- se a construção. Outra maneira, que independe da adoção da primeira ou da segunda, é a venda de quotas após o fim da construção. A venda de quotas pode ser à vista ou a prazo. Para
76 a venda a prazo deve-se ter atenção especial em relação ao fluxo de caixa, ou seja, se o ingresso de recursos é suficiente para cobrir todos os desembolsos.
Uma variável é a locação das habitações. Quanto menor o nível de ociosidade, melhor, ou seja, quanto menos tempo as mesmas ficarem desocupadas, maiores serão os créditos dos proprietários. O ideal é locar todas as habitações antes do início da construção. Contudo, entende-se que esse procedimento é bastante difícil de ser alcançado. No outro extremo não é aconselhável aguardar o início das operações para só então buscar residentes. Entende-se que deve haver um esforço comercial para a reserva de locação do maior número possível de habitações antes do início das operações.
O prazo para a construção é uma variável relevante, pois é um período que não gera crédito para os proprietários. Assim, é importante que este prazo seja o menor possível. Entende-se que um determinado número de quotas gere o direito a uma habitação. Contudo, o proprietário não tem a necessidade de adquiri-las em uma única compra.
A locação das habitações gera créditos para os proprietários. Esses créditos são proporcionais ao número de quotas adquiridas. Para as pessoas que adquirem quotas a prazo, os créditos podem ser calculados de forma proporcional ao valor pago. Os créditos são provenientes de uma parcela da contribuição mensal das habitações locadas, ou seja, o valor pago mensalmente pelo residente não proprietário é maior do que o valor do proprietário.
Ao final deve-se estabelecer uma faixa mínima e máxima de utilização da capacidade instalada. Como as locações geram créditos aos proprietários, quanto mais unidades locadas, melhor. Contudo, os proprietários também precisam de habitações disponíveis para o momento que precisarem utilizá-las.
77 Possui anfiteatro Número de piscinas Relação entre investimento e crédito gerado na locação da habitação Área de jardins Número de campos de malha Área da pista de pedestre Área da ciclovia Número de campos de bocha Número de habitações para cadeirantes na unidade Número de habitações padrões na unidade
Relação entre área externa e interna da unidade Área do minisshopping Número de quadras de saibro Número de quadras poliesportivas Número de saunas secas Número de saunas úmidas Nº de Residentes na unidade com Grau de
Dependência III Nº de Residentes na
unidade com Grau de Dependência II 1 Unidade
Nº de Residentes na unidade com Grau de
Dependência I
Número de unidades
Matriz Filial 1 Filial "n"
A
. . .
Ilustração 4 – Fluxograma de variáveis do modelo
78 (continuação) Volume de vendas de quotas a vista Volume de vendas de quotas a prazo Venda total das
quotas para início da construção
Venda parcial das quotas para início da
construção
Valor da contribuição mensal para o residente proprietário
Venda parcial das quotas após o fim da
construção Construção total Construção em fases
Valor da contribuição mensal para o residente não proprietário Locação das habitações após conclusão da construção Nível de utilização da capacidade instalada 1 quota equivale a 1 habitação 'n' quotas equivalem a 1 habitação Prazo para construção Locação total das
habitações para início da construção
Locação parcial das habitações para início
da construção
Crédito gerado para os proprietários que adquiriram quotas à
vista
Crédito gerado para os proprietários que adquiriram quotas a
prazo
A
Fim
79