Kamulaştırma

Kentsel dönüşüm uygulaması görünüşte sıcak ve pozitif bir kavram olarak görünmektedir. Fakat, uygulama süreci ve etki alanları bakımından insan hak ve özgürlüklerini doğrudan ve derinden etkileme potansiyeline sahiptir. Kentsel ²³⁹ dönüşümün asıl amacının kamu yararı olması ve uygulamaların sonunda ortaya çıkan toplumsal faydanın büyüklüğü, mülkiyet hakkına ölçülü bir müdahaleyi zorunlu kılmaktadır. Fakat, dönüşüm uygulamaları kapsamının keyfi olarak belirlenmesi ve idareye tanınan yetkilerin sınırsızca kullanılması hukuk devleti ilkesi ile bağdaşmaz.

Bundan dolayı, kentsel dönüşüm ve gelişim uygulamaları yapılacak alanlarda, gerçekleştirilecek faaliyetlerin ve ulaşılmak istenen hedeflerin ne olduğunun belirlenmesi, bu sınırlar içinde kalan taşınmazların mülkiyetine yapılacak müdahalenin hukuka uygunluğunun tespitinde önemlidir.

Kamulaştırma Kanunu, kentsel dönüşüm açısından çok önemlidir. Zira, 5393 sayılı Belediye Kanunu, özel mülkiyetteki taşınmazların yıkım ve kamulaştırılmasında anlaşma yolunun esas olduğunu belirtmiştir. Ancak, kentsel dönüşüm çerçevesinde yapılacak kamulaştırmalarda, kanunda ayrıca bir düzenleme olmadığından Kamulaştırma Kanunu hükümlerinin uygulanması gerekmektedir. 5366 sayılı ²⁴⁰ Kanun’un 4.maddesinin 3.fıkrasında, yenileme alanlarında bulunan mülkiyet sahipleri ile anlaşma yolunun esas olduğunu belirtmekle beraber, anlaşma sağlanamayan durumlarda ise gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazların ilgili belediye ve il özel idaresi tarafından kamulaştırılabileceğini belirtmektedir. Yine, 6306 sayılı Kanunun 6.maddesinde de kamulaştırmanın yer aldığı görülmektedir. Bu kanunlar çerçevesinde yapılacak kamulaştırmaların, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 3.maddesine göre yapılacağı ifade edilmiştir. Aynı zamanda, olağan kamulaştırma sürecinin projenin uygulanmasında gecikmeye neden olacağı bazı hallerde acele kamulaştırma yoluna gidilebileceği de belirtilmiştir.

Acele kamulaştırma, Kamulaştırma Kanunu’nda sayılan gerekçelere aykırı olarak kentsel yenileme ve dönüşümle ilgili kanunların hepsinde yer almıştır. Bu uygulama,

Nusret İlker Çolak, “Kentsel Dönüşüm Mevzuatının Hukuksal Değerlendirmesi”, http://

239

www.ilkercolak.com.tr/kentsel-donusum-mevzuatinin-hukuksal-degerlendirmesi/ (çevrimiçi: 24/4/2016) Yasin, “Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Hukuki Boyutu”, s.125.

240

kentsel dönüşümün önemli ve aynı zamanda tartışmalı olan uygulama araçlarından biri olarak yer almaktadır. ²⁴¹

Acele kamulaştırma , kamu hizmetlerinin kesintisiz bir şekilde devam edebilmesi ²⁴² için beklemeye tahammül edilemeyecek durumlarda, ihtiyaç duyulan taşınmazlara bir an önce el atılmasını sağlayan bir düzenlemedir. Burada acele kamulaştırma yapılmasına gerek olmadığı, bu yolla mülkiyet hakkının yok sayıldığı, 6306 sayılı Kanun’da yapılan düzenlemenin Anayasaya aykırı olduğu iddiası ile açılan davayı Anayasa Mahkemesi kamu yararı olduğu gerekçesiyle davayı reddetmiştir. ²⁴³

Riskli bir yapının mevcudiyeti halinde kendiliğinden yıkılıp, insan hayatına zarar verme ihtimalinin bulunması durumunda, tehlikeyi ortadan kaldırmayan malikin kamu güvenliğini sağlamakla yükümlü olan idareler tarafından alınacak tedbirlere katlanması gerekir. Aksi halde bireyin mülkiyet hakkının başkalarının yaşam hakkından üstün tutulması durumu hasıl olacaktır.

Kentsel dönüşüm uygulamalarında zaman kaybına uğramamak amacıyla, dönüşümün uygulayıcıları ile mülkiyet sahipleri anlaşamadıklarında başvurulmak üzere kamusal uygulayıcılara kamulaştırma yolunu kullanma yetkisi verilmiştir. Projenin akamete uğramasını önleyecek olan bu imkan, aynı zamanda idarenin malikleri kendi istediği şartlarda anlaşmaya zorlaması ve onları hak kaybına uğratması ihtimalini de doğurmaktadır. Kamulaştırma yetkisi, söz konusu yasal düzenlemelerde dönüşüm projelerine konu faaliyetlerin gerçekleştirilmesi amacıyla kullanılmalıdır. Aksi takdirde maksada aykırı hareket edilerek maksat sakatlığının doğmasına sebebiyet verilmiş olur.

Özden, Kentsel Yenileme, Yasal Yönetsel Boyut, Planlama ve Uygulama, s.296.

241

2942 sayılı Kanun’un 27.maddesi: “3634 sayılı Milli Müdafaa Mükellefiyeti Kanununun

242

uygulanmasında yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Bakanlar Kurulunca karar alınacak hallerde veya özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda gerekli olan taşınmaz malların kamulaştırılmasında kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere ilgili idarenin istemi ile mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın 10 uncu madde esasları dairesinde ve 15 inci madde uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek değeri, idare tarafından mal sahibi adına 10 uncu maddeye göre yapılacak davetiye ve ilanda belirtilen bankaya yatırılarak o taşınmaz mala el konulabilir.”

Anayasa Mahkemesi, Tarih: 27/02/2014, E. 2012/87, K. 2014/41,

243

“…Afet riski altındaki yerleşim merkezlerinin iskan durumunun yeniden düzenlenmesinin bir parçası olarak malikleri tarafından kendi iradeleriyle değerlendirilmeyen taşınmazların ilgili kamu kurum ve kuruluşları tarafından kamulaştırma yoluyla değerlendirilmesinde kamu yararı olduğu açıktır…”

ifadelerine yere vermek suretiyle reddetmiştir.

İkamet ettiği evi ya da iş yeri kamulaştırılan malikin kamulaştırma bedelini taksitle alması ve dolayısıyla mağdur olması gündeme gelebilecektir. Kamulaştırma ²⁴⁴ bedelinin, kanunda ifade edildiği şekilde geç ödenmesi veya bedel tespitinde taşınmazın kişinin gelirini sağlamaya aracı olduğunun dikkate alınmaması da mülkiyet hakkının ihlalini oluşturacaktır. Anayasanın 46/3. maddesi ve Kamulaştırma Kanunu’nun ²⁴⁵ 3/2.maddesine göre, taksitlendirmeye karşı küçük çiftçileri özel olarak korumak için:

“Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir.” şeklindeki hüküm doğrultusunda belirli bir miktarın altında olan ikamet ve iş amacıyla kullanılan taşınmazların bedelinin peşin olarak ödenmesi gerekmektedir.

Görüldüğü gibi, kentsel dönüşüm uygulamaları mülkiyet ve barınma hakkına ağır müdahaleler içermektedir. Kanunlar çerçevesinde bu yetkilerin idarelere tanınmış olması, kentsel dönüşüm uygulamalarında gecikmelere sebebiyet vermeden dönüşüm projelerinin süratle gerçekleşmesi içindir. Dolayısıyla kamulaştırma, kentsel dönüşüm uygulamalarında anlaşmazlık durumlarında düğümü çözecek yegane araçtır. İdareler, bu aracı uygun zamanda ve uygun yerde kullanarak oluşabilecek zaman kayıplarını en aza indirerek kentsel dönüşüm projelerinin gerçekleştirilmesini sağlamaktadırlar. Kentsel dönüşümün uygulayıcıları olan Bakanlık, Belediyeler, İl Özel İdareleri ve Toplu Konut İdaresi tarafından kamulaştırma uygulamaları, mülkiyet hakkı ile kentsel dönüşümdeki kamu yararı arasında adil bir denge sağlanarak gerçekleştirilmelidir.

Kentsel dönüşüm uygulamalarında, dönüşüm alanı olarak ilan edilen bölgede bulunan bireyler, idare ile anlaşmak koşuluyla sahip oldukları gayrimenkulleri idareye bırakarak Kamulaştırma Kanunu’nun 26.maddesine göre, ²⁴⁶ “…kamulaştırma bedeli yerine idarenin kamu hizmetlerine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktar verilebilir.” Bu uygulama şekline, trampa yoluyla kamulaştırma denilmektedir.

Yasin, “Kentsel Dönüşüm Uygulamalarının Hukuki Boyutu”, s.121.

244

Üstün, Kentsel Dönüşüm Hukuku, s.260.

245

“Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu

246

amaçla kuracağı bir komisyonla tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüzyirmisini aşamaz.”