Kamu Finansal Yardım ve Destekler

Devlet, sosyal konut projelerinde doğrudan geri ödemesiz destekler (Finansal Yardımlar) sunabilir. Düşük gelirli ailelere yapılan doğrudan yardımlar, faiz indirimleri ve vergi indirimleri konut ediniminde devletin önemli etkileyici unsurlarından biridir.

2.1.2.3.1.1. Sosyal Konut Finansal Yardım ve Destekleri

Devletin sosyal konut finansal yardımları ve desteklerinin tek bir biçimsel tanımı bulunmamakta olup, konut piyasalarına çok geniş bir biçimde müdahale etme alanı vardır. Ancak ülkelerde yapılan uygulamalara bakılınca bir tanımlama veya sınıflama yapılabilir. Örneğin, Hollanda ve İsveç’te nasıl bir konuttun sosyal bir konut kabul edileceği veya mülkiyet ile ilişkili yerel idareler tarafından yapılan veya karsız yapılan uygulamalar açısından, Almanya ve Fransa’da konutların kimin yaptığı ve fonlama ve

66

sübvansiyon akımı uygulamaları açısından, İrlanda ve İngiltere’de kiraların piyasa düzeyinin altında olup olmadığı şeklinde uygulamalar ile bir sınıflama veya tanımlama yapılabilir.

Ayrıca bazı ülkelerde konut yardımları sadece ihtiyacı olanlara yönelik olurken, örneğin, Hollanda ve İngiltere de olduğu gibi, bazı ülkelerde ise tüm hane halkına açıktır. Örneğin, İsveç ve Avusturya gibi ülkelerde konut yardımları tüm hane halkına açıktır.

Sosyal açıdan kiralık konut yardımı için tek tip üzerine bir tanımlama yapmak zordur. Uluslararası istatistiklere göre yapılan tanımlamalarda özel kiralı konut ve sosyal kiralı konut şeklinde bir ayırım yapılmıştır.

Özel kiralı konut kavramının temelinde kiranın kârlılık amacı taşıması nedeni ile sosyal faktörleri değerlendirmeye almamış olmasıdır. Sosyal kiralı konutun tanımında en önemli husus idari değerlendirme ve kamu desteği ile oluştuğu kabul edilmektedir. Kamu desteği farklı şekillerde ortaya çıkmaktadır. Bu destekler, Devlet tarafından verilen borçlar, vergi teşvikleri, daha düşük faiz ödemeleri ile faiz sübvansiyonları, yeni yapı inşa edilmesi veya var olan bir yapının yeniden onarılması veya tadilat yapılması şeklinde uygulama biçimleri söz konusu olabilmektedir.81

Avrupa’ya bakıldığında birçok çalışma sosyal konut kavramı ile eş anlamı kullanıldığı, devlet, yerel idare, kârsız konut üretimi organizasyonları ve özel sektör mülkiyetinde yapılan bazı konutlar, devletin belirlediği yasal düzenlemeler çerçevesinde kiralanması durumunda sosyal konut kavramı ile eş anlamlı kullanılmaktadır. Avrupa ülkelerine sosyal konut sunumunda üç ana örgütlenmeden söz edilebilir.

Fransa’da konut birlikleri, kamuya ait emlakların kiralanması ve yerel idarelerce desteklenen karsız organizasyonlar,82 _{İsveç’te belediyelerin konut firmaları, İngiltere ve}

Viyana’da belediyelerin konut sunumu gibi örgütlenmelerden oluşmaktadır.

81 _{AKALIN, Mehmet, a.g.e., Elazığ, 2016, s.110}

82 _{KARAKAŞ, Banu, Seçilmiş Avrupa Ülkelerinde Sosyal Konut Uygulamaları, İş ve Hayat, Cilt 1, Sayı}

67

Bu örgütlenmeler dışında ek modellerde mevcuttur. Örneğin, konut kooperatiflerinin ve finans organizasyonlarının sahibi olduğu firmalar tarafında sunulan konut modelleri de vardır.

Bu açıklamalar doğrultusunda sosyal konut şu şekilde tanımlanabilir; Kamu kaynakları veya fonların kullanıldığı, fiyatları veya kira tutarlarının belirlenmesinde kâr amacının baskın olmadığı, kalitenin öne çıkarılması ve siyasal erklerin almış olduğu kararların etkin olduğu konutlar olarak tanımlanabilir.

Ülkeler iki farklı yaklaşım ile sosyal konut uygulamalarına benimsediği görülmektedir. Birinci yaklaşım, “Düalist Yaklaşım” olup, sosyal konutlar ile genel konutlar ayrı tutularak, ihtiyacı olan hane halkı hedeflenerek bu sosyal grupların düşük kira bedeli ile kullanımı sağlanmaktadır. İkinci yaklaşım, “Bütünlükçü Yaklaşım” olup, özel sektör ve kamu sektörü tarafında bir ayırım gözetilmeksizin kiralık konutlar bir bütün olarak değerlendirip teşvikler, düşük faiz borçlanmaları ve kamu borç garantileri ile kiralık konut sektörü yönlendirilerek kontrol edilmektedir.

2.1.2.3.1.2. Konut Finansmanı Sübvansiyonlar ve Vergi Muafiyeti/İstisna/İndirimler

Devlet konut piyasalarına müdahale ederken farklı yollar kullanmakta olup, bu temel yollardan birisi konut inşa edecek özel sektör ve arazi sahiplerine sübvansiyonlar sağlamaktır. Kısaca sübvansiyonları şöyle açıklayabiliriz, konut üreticilerinin, konutları daha ucuza inşa edilmesi için daha kaliteli konut yapılmasını teşvik etmek ve yeterince konut stokunun oluşmasını sağlamak için verilen devlet destekleridir.

Geniş anlamda ise şöyle diyebiliriz; konut üretim ya da tüketiminin görece maliyetlerini indirmeye yönelik olarak kamu faaliyetleri tarafından yönlendirilmiş dolaylı ya da dolaysız tüm fon akımları olarak tanımlanabilir.

Sübvansiyonları iki başlık altında toplayabiliriz, arz yanlı sübvansiyonlar ve talep yanlı sübvansiyonlar.

68

Arz yanlı sübvansiyonlar, konut üretimini fonlama ve teşvik etmeye yönelik sübvansiyonlardır. Arz yanlısı sübvansiyonlar genelde vergi muafiyeti veya indirimleri ile sağlanır.83

Talep yanlı sübvansiyonlar, konut talebinin teşvik edilmesine ve desteklenmesine yönelik sübvansiyonlardır.

Günümüzde modern devletler hane halkına olan yönelimi bölüşümün ön plana çıkarılması anlamına gelir. Bu neden ile hane halkına konut sahibi olması için gelirinin artırılmasına yönelik yapılan sübvansiyonlar kişisel sübvansiyonlar olarak tanımlanır. Diğer taraftan konut piyasasına genel olarak sunulan düşük faiz uygulaması, kredi destekleri ve arsa tahsisi gibi sübvansiyonlar ise nesnel sübvansiyonlar olarak tanımlanmaktadır. Avrupa ülkelerinde daha çok kişilere veya hane halkına verilen sübvansiyonlara yönelik eğilim vardır. 1980’li yıllara kadar arz yanlı nesnel sübvansiyonlar kullanılmışken daha sonra bu uygulama terk edilmeye başlanmış hane halkına doğrudan gelir desteği ve kira yardımı yapılmaya başlanmıştır. Bu uygulamaya önem verilmesinin amacı düşük gelir düzeyinde bulunan hane halkının hedeflenmesidir. Kamu tarafında konut üretimi için verilen desteklerden bir tanesi vergi desteği veya vergi indirimi olup, konut politikalarında araç olarak kullanılarak, sosyal konut üretimi açısından ve sosyal refah devleti anlayışı açısından önemli göstergelerinden bir tanesidir. Vergi muafiyeti ve indirimleri, sübvansiyonlara alternatif bir yöntem olarak değerlendirilebilir. Vergi desteği farklı birkaç şekilde gerçekleşebilir. Belirli kaynaktan elde edilen gelirler için vergi istisnası, belirli mükellefler için vergi muafiyeti veya vergilenecek gelir hesapları matrahından indirimler, vergi yükümlülüğünden muafiyet veya belirli oranlarda indirimler şeklinde kullanılmaktadır. Konutlar üzerinde alınan en yaygın vergi ise emlak vergisidir. Bazı Avrupa ülkelerinde, Avustralya ve İngiltere gibi ülkelerde damga vergisi, bazılarında (Yunanistan, Portekiz) transfer vergisi ve bir kısım ülkelerde yıllık servet vergisi alınmaktadır. Konut sahipliği ile elde edilen kira gelirleri veya gayrimenkul sermaye iradının nasıl vergilendiği de önemli olup bazı ülkeler konut edinme ve konut sahipliğini teşvik ederek konut gelirleri üzerinde alınan bazı vergilere

69

istisnalar uygulamaktadır. Konut ile ilişkili diğer bir vergi unsuru konut satışlarında elde edilen değer artışı kazancında bazı ülkelerde vergi alınmakta olup, bazı ülkelerde ise vergi almayarak sermaye kazancı istisnası uygulamaktadır.

Uygulanan vergi sistemi konut politikaları üzerinde önemli etkiler oluşturmaktadır. Alınan vergilerin tasarruf planlarını etkileyip etkilemediği, belirli kesimlere indirip yapılıp yapılmadığı, ödenen kiralarda vergin indirimi yapılıp yapılmadığı, konut fiyatları üzerinden konut arzını ve yoksul kesimleri önemli ölçüde etkilemektedir.84