O processo de verticalização de São Paulo teve início por volta de 1910, apresentando maior intensidade na década seguinte. Seu surgimento esteve vinculado, numa primeira fase, à questão estética (embelezamento das cidades) e num segundo momento – a exemplo de outras grandes metrópoles – às novas necessidades da divisão técnica do trabalho e à otimização dos terrenos urbanos situados nas áreas centrais, já supervalorizados em relação ao resto da cidade, em razão dos avanços tecnológicos que permitiam a construção de edifícios altos.
A legislação do condomínio criada em 1928, ao tornar possível a divisão e venda dos edifícios e terrenos em frações ideais de co-propriedade, contribui certamente para acelerar o processo.
O início deste deu-se com a construção de edifícios de escritórios localizados no Centro. Essa tendência se transformou a partir dos anos 40, quando a verticalização se estendeu ao uso residencial e passou a acontecer em bairros próximos ao Centro, expandindo-se ao Sudoeste, onde se concentraram os principais investimentos públicos em sistema viário, com a concretização do Plano de Avenidas de Prestes Maia (CAMPOS, GALESI, 2002).
Até a Segunda Grande Guerra, a verticalização era um fenômeno tipicamente central e predominantemente terciário: 70% dos edifícios altos estavam localizados no Centro e 65% eram de uso comercial. Até então, construir para aluguel representava opção segura de investimento, e a grande maioria dos imóveis era construída para este fim (CAMPOS, GALESI, 2002).
O tema da verticalização foi introduzido na legislação urbanística desde 1911, quando foi estabelecido que na zona central e nas ruas da Conceição, Barão de Itapetininga, São João e Conselheiro Crispiano as construções e reconstruções teriam, no mínimo três andares. Na década seguinte a legislação incorporou ao tema a questão dos elevadores e do controle das alturas (ROLNIK, 1999).
A Lei nº 2332, de 1920, estabelecia para os edifícios construídos no alinhamento das vias públicas as seguintes especificações de altura: no mínimo 5
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metros; no máximo duas vezes a largura da rua, quando esta fosse menor do que 9 metros; no máximo duas vezes e meia a largura da via, quando ela tivesse entre 9 metros e 12 metros; e três vezes a largura da rua, quando esta fosse maior do que 12 metros. Um outro artigo da lei, inspirado no Building Code de New York, abria a possibilidade de se aumentar a altura dos edifícios desde que se recuasse da via pública o número de metros necessários para atingir as larguras atrás mencionadas (ROLNIK, 1999).
Até 1920 os prédios com mais de três ou quatro pavimentos eram exceções; o número deles foi crescendo nos anos 20 e, em 1929, os prédios novos com mais de dois andares já constituíam 45% do total dos prédios aprovados.
Começaram naquela década os conflitos em torno dos limites de altura dos prédios. O edifício Sampaio Moreira, em 1924, foi o primeiro a contrariar as disposições da legislação: situado numa rua de 15 metros de largura (a Líbero Badaró), ele tinha 14 pavimentos e 50 metros de altura. O então diretor de Obras, Victor da Silva Freire, foi convencido pelo engenheiro Christiano Stockler das Neves, autor do projeto, a aprová-lo, abrindo um precedente para a aprovação do edifício Martinelli, que, inaugurado em 1929 na mesma rua, tinha 25 andares e 72,5 metros de altura (ROLNIK, 1999).
A Lei n° 3427 de 1929, conhecida como “Código Arthur Saboya”, continha regras ligadas, sobretudo à salubridade do edifício e suas características geométricas. A altura da edificação era determinada em função da largura da rua em que ela se encontrava. Esta lei transformou em mínimos o que as normas de 1920 determinavam como máximos. Assim, na zona central os edifícios construídos no alinhamento da via deviam ter pelo menos 5 metros de altura, no mínimo duas vezes a largura da rua quando ela fosse menor que 9 metros, no mínimo duas vezes e meia a largura da rua compreendida entre 9 e 12 metros, e pelo menos três vezes a largura da rua que fosse superior a 12 metros (ROLNIK, 1999).
Na fase inicial da verticalização não se exigia que o edifício ficasse recuado dos limites do lote.
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A partir de 1937, com a promulgação da Lei 3571,7 estabeleceu-se a
necessidade de a edificação vertical observar um recuo frontal quando implantada em certas ruas residenciais.
Alturas definidas em relação à largura das vias, a fixação de um número máximo de andares para determinadas ruas, e a exigência de recuos frontais em algumas ruas residenciais continuaram sendo os limites impostos pela legislação à construção de edifícios até 1954 (ROLNIK, 1999).
Na década de 1940 os “arranha-céus” deixam de ficar restritos ao centro histórico e aos usos não residenciais, surgindo os primeiros prédios de apartamentos em Higienópolis. O marco inicial dos prédios de apartamentos luxuosos, projetados conforme os preceitos da arquitetura moderna, é o ano de 1944 (SOUZA, 1994).
Em 1957, a Lei nº 5261 limita pela primeira vez os coeficientes de aproveitamento em seis e quatro vezes a área do terreno, para o uso comercial e o uso residencial respectivamente. Antes dela, a média dos coeficientes de aproveitamento variava entre oito e dez vezes a área do terreno, chegando, em certos casos, até 22 vezes, como no caso do Edifício Martinelli, que por muito tempo foi o maior edifício da América Latina (CAMPOS, GALESI, 2002). Os promotores imobiliários opuseram-se à lei e para burlá-la adotaram a estratégia de aprovar imóveis residenciais como comerciais resultando daí que o coeficiente de aproveitamento real passou a ser seis. A generalização dessa manobra levaria a que o coeficiente seis terminasse por seu institucionalizado em 1966.
Por outro lado, o estabelecimento das alturas máximas permitidas estimulava muito mais do que restringia o crescimento vertical. Por exemplo, fora da zona central ela era de 80 metros, ou seja, 25 andares, o que para a época não representava restrição efetiva, uma vez que até hoje existem poucos edifícios em São Paulo com essa altura (CAMPOS, GALESI, 2002).
Em 1971, o PDDI 8 determina em quatro o coeficiente de aproveitamento do terreno para o uso residencial e seis para usos não residenciais (SOUZA, 1994). No ano seguinte, a lei urbanística que regulamentava o PDDI restringiu o coeficiente
7 Permite aplicação do artigo 40 do ato 663 a vias públicas consideradas por Ato do prefeito
estritamente residenciais. Estabelece condições para construções de apartamentos nas referidas vias (FELDMAN, 2005).
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quatro ao centro de São Paulo e à av. Paulista. Noutras áreas, totalizando apenas 10% da superfície da cidade, os coeficientes permitidos seriam três e dois. E na maior parte da cidade o coeficiente de aproveitamento limitar-se-ia a um.