İşverenin Sözleşmeden Dönme Hakkı ve Menfi Tazminat Talebi 42

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, tarafların karşılıklı olarak anlaşarak sözleşmeye eklediği ve imza altına aldığı, işe zamanında başlama ve işin belirlenen uygun zaman aralığı veya tarihte yüklenici tarafından bitirilmesi maddesi çoğunlukla yer almaktadır. Bu maddenin yer aldığı bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenici tarafından inşaata geç başlanması sonucu, inşaat bitim tarihinin sözleşmede belirlenen tarihte bitirilemeyeceğinin anlaşılması durumunda, arsa sahibi sözleşme de belirlenmiş sürenin sonunu beklemeden taraflar arasında yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinden

71_{Köksal  KOCAAĞA,  Türk  Özel  Hukukunda  Cezai  Şart,  2003,  s.  202.}  

72_{“Sözleşmenin   9.   maddesine   göre,   gecikme   halinde   her   daire   için   aylık   75   DM   gecikme   cezası}  

ödeneceği  ve  bu  cezanın  6  ayı  geçemeyeceği  belirtilmiştir.  Bu  maddenin  anlamı,  temerrütten  itibaren   6   ay   içerisinde   sözleşmenin   feshedilemeyeceğidir.”,   Y.   15.   HD.   28.3.2007,   2006/7906,   1932,   www.kazanci.com.tr.

73_{İzzet  KARATAS,  Eser  Sözleşmeleri,  2004,  s.  287}  

74_{Gökhan  DİRİCAN,  Eser  Sözleşmesinde  Temerrüde  Dayalı  Cezai  Sart  ve  Yargıtay  Uygulaması,  2007,  s.}  

80-­‐81,  “Sözleşmede  gecikme  cezası  olarak  kararlaştırılan  bedel,  akdin  ifasına  bağlı  olup  müspet  zarar   kapsamındadır.   Kural   olarak   akdi   fesheden   tarafça   istenemez.   Ne   var   ki   yanların   imzaladığı   sözleşmede;  teslim  zamanının  geçmesinden  sonra  60  gün  hitamında  akdin  kendiliğinden  feshedilmiş   sayılacağı  kararlaştırıldığından  davacı  is  sahibinin  teslim  tarihinden  itibaren  60  gün  geçmedikçe  akdi   feshetme  imkanı  bulunmamaktadır.  Çünkü  davalının  temerrüt  tarihi  akitle  teslim  tarihinden  60  gün   sonrasına  bağlanmıştır.  Bu  nedenle  davacı  is  sahibi  akdi  feshedemeyeceği  bu  60  günlük  dönem  için   gecikme  tazminatı  olarak  kararlaştırılan  cezai  şartı  talep  edebilir.  Bu  durumda  mahkemece  davacı  is   sahibinin   fazla   ödeme   olarak   talep   ettiği   miktar   ile   60   günlük   cezai   şart   toplamına   hükmedilmesi   gerekirken  yazılı  şekilde  hüküm  kurulması  doğru  olmamış  kararın  bozulması  uygun  bulunmuştur.”,  Y.   15.  HD.  1.10.2004,  4834/4802;  Aynı  doğrultuda,  Y.  15.  HD.  21.4.2004,  2003/5058,  2275;  Y.  15.  HD.   24.6.2002,  2712/3412,  www.kazanci.com.tr;  Y.  15.  HD.  22.6.1999,  1363/2688,  İzzet  KARATAS,  Eser   Sözleşmeleri,  2004,  s.  289.  

43  

dönme hakkına sahiptir.75 Arsa sahibine tanınmış olan bu hak, Borçlar Kanunu’nun 358/1 maddesi hükmü ile düzenlenmiş olup bu hüküm çerçevesinde; “Yüklenici, işe zamanında başlamaz veya mukavele şartlarına muhalif olarak işi tehir eder yahut arsa sahibinin kusuru olmaksızın vakı olan teehhür bütün tahminlere Davalı yüklenici yüklenicinin işi muayyen zamanda bitirmesine imkan vermeyecek derecede olursa arsa sahibi teslim için tayin edilen zamanı beklemeye mecbur olmaksızın akdi feshedebilir.”

Arsa sahibinin, Borçlar Kanunu’nun 358/1 maddesi kapsamında sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmesi için bazı şartlar konulmuştur. Bu şartlara göre; öncelikle yüklenicinin işe zamanında başlamamış olması gerekmektedir. Yüklenicinin işe başlayacağı tarih taraflar arasında yapılan sözleşmeyle kararlaştırılmamış ise yüklenici kendisine gerekli olan bir hazırlık sürecinin ardından, Borçlar Kanunu’nun 74. maddesince sözleşmenin yapılmasının hemen sonrasında sözleşmede bahsi geçen işe başlamak durumundadır.76

Borçlar Kanunu’nun 358/1 maddesinde düzenlenmiş olan dönme hakkının arsa sahibi tarafından kullanılabilmesi açısından gerekli olan bir şart daha mevcuttur. Bu şarta göre; yüklenici tarafından, sözleşme gereği yapılması gereken işin icrasının, taraflar arasında yapılmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olarak geciktirilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca söz konusu gecikmenin de eserin kararlaştırılmış olan tarihte tamamlanmasına, engel oluşturacak seviyede olması şarttır. Bu kapsama göre; yüklenicinin işin icrasını sözleşmeye aykırı biçimde geciktirmesi, arsa sahibi ile yaptığı sözleşmede öngörülen iş programına uygun hareket etmemesi, ara vadeleri geçirmesi veya yeterli iş gücü ile araç ve gereçleri sağlamaması halinde söz konusu olur.77

Borçlar Kanunu’nun 358/1 maddesince arsa sahibinin yüklenici ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönebilmesi için, gerekli olan son şart; yüklenicinin, sözleşme gereği belirlenen zamanda başlayarak, yine belirlenen zamanda bitirmekle borçlandığı işi geciktirmekte, kendisini haklı kılan bir sebebinin bulunmaması gerekmektedir.78 Dolayısıyla da, yüklenicinin bu edimini yerine getirmesinin imkânsız hale gelmesi veya yüklenicinin Borçlar Kanunu’nun 81 ve 82. maddelerinden yararlanmak

75_{Hasan  ERMAN,  Arsa  Payı  Karşılığı  İnşaat  Sözleşmesi,  1993,  s.  75}

76_{A.ZEVKLİLER,   A.HAVUTÇU,   Borçlar   Hukuku   Özel   Borç   İlişkileri,   2007,   B.   9,   s.   346.;   F.ARAL,   Borçlar}  

Hukuku  Özel  Borç  İlişkileri,  2007,B.  7,    s.  342.  

77_{Cevdet   YAVUZ,   Türk   Borçlar   Hukuku   Özel   Hükümler,   2002,   s.   471.;   F.ARAL,   Borçlar   Hukuku   Özel}  

Borç  İlişkileri,  2007,B.  7,    s.  343.  

78_{Haluk  TANDOĞAN,  Borçlar  Özel,  1988,  s.  113.;  F.EREN,  Borçlar  Hukuku  Genel  Hükümler,  2003,  B.  8,}  

44  

suretiyle sözleşme gereği yapmakla yükümlü olduğu edimi yerine getirmekten kaçınması durumlarında Borçlar Kanunu’nun358/1 maddesinin son şartı gerçekleşmemiş olur ve arsa sahibi bu maddeden yararlanarak sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

Borçlar Kanunu’nun 358/1 maddesinin kullanılması suretiyle, taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülebilmesi için, yukarıdaki tüm şartların aynı anda sağlanabilmesi gerekmektedir. Şayet tüm şartlar sağlanabiliyorsa, arsa sahibi bahse konu eserin, sözleşme gereği teslim tarihini beklemeksizin, taraflar arasında imza altına alınmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönebilir. Sözleşmeden dönme hakkının kullanılması sonucunda, sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkmış olur. Ayrıca, arsa sahibi ücret ödemeyi reddedebileceği gibi daha önce yükleniciye yaptığı ödemelerin de iadesini talep edebilir.79 Öte yandan da şayet arsa sahibinin Borçlar Kanunu’nun 358/1. maddesi hükmüne dayanarak, taraflar arasında imza altına alınmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönmesinin haksız olması durumunda ise, arsa sahibi Borçlar Kanunu’nun 369. maddesi uyarınca öngörülen tam tazminatı yükleniciye ödemek zorundadır. Yani arsa sahibi, yüklenicinin müspet zararını tazmin etmek zorunluluğunda kalacaktır.80