KOŞULU
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi gereğince zilyet adına tespit yapılabilmesinin ilk koşulu, zilyet ile kayıt sahibi ya da mirasçıları veya bunların temsilcileri arasında yapılan bir harici (tapu dışı) satış sözleşmesinin varlığıdır. Maddede geçen tapu dışı yoldan iktisap ifadesinden, tapu sicil müdür veya memuru önünde yapılmamış her türlü sözleşme anlaşılır.82 Ancak bu sözleşmede eksik olan yön sadece resmi (kamusal) şekil şartından ibarettir. Yani sözleşmeyi oluşturan, ona varlık veren diğer şartlar bakımından harici satış sözleşmesi de genel hükümlere tabidir. Eğer sözleşmede, genel geçersizlik sebeplerinden biri varsa, örneğin sözleşmeyi yapanların ehliyetsiz olmaları, tasarruf yetkisinin olmaması, sözleşmenin kanuna, ahlaka aykırı olması gibi şekil eksikliği dışında sözleşmeyi sakatlayan durum varsa, zilyet 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi gereğince taşınmazın kendi adına tespitini sağlayamayacaktır.83
81Tapu dışı (harici) sözleşmeler arasında trampa, bağışlama ve ölünceye kadar bakma sözleşmeleri de
yer aldığından, tapulu taşınmazların harici satışına ilişkin yapılan açıklamalar bu sözleşmeler için de geçerlidir. Ayrıca mülkiyet dışındaki sınırlı bir ayni hakkın tesisine yönelik (örneğin kaynaktan yararlanmaya ilişkin) bir sözleşme de yapılabileceğine ilişkin bkz.Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop,
a.g.e. ,s. 300; “ bu durumda kendisine kaynaktan yararlanma hakkı tanınan kişinin on yıl boyunca
zilyetliğini devam ettirmesi gerekmektedir. Ancak buradaki zilyetlik, taşınmaz üzerinde fiili hakimiyet kurulmasını gerektirmeyen “hakta zilyetliktir” (Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e.,s.300, dn. 66)
82 Akman, a.g.e. , s. 108; Eren/Başpınar, a.g.e. , s. 305; Kılıç, a.g.e. , s. 277; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 455.
83 Akman, a.g.e. , s. 108; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 459; Mehmet Ayan, Eşya Hukuku I Zilyetlik ve Tapu Sicili, 8. Baskı, Konya, Mimoza Yayınları, 2013, s. 261;
Tekinay/Akman/Burcuoğlu/Altop, a.g.e. , s. 299; Kılıç, a.g.e. , s. 277; Yarg. 8. HD. , E. 1999/1531,
K. 1999/5151, T. 01.06.1999 “ … harici satış davalının babası tarafından yapılmış olup, tapu maliki
34
Harici satış sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Bu sözleşme adi yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir.84
Harici (tapu dışı) satış sözleşmesinin söz konusu olabilmesi, başka bir anlatımla 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinin uygulanabilmesi için satış sözleşmesine konu taşınmazın tapulu olması gerekmektedir. Tapusuz taşınmazlar menkul hükmünde olduğundan sözleşme ve zilyetliğin teslimi ile mülkiyeti alıcısına geçeceğinden başka koşul aramaya gerek yoktur. Dolayısı ile tapusuz taşınmazların tapu dışı sözleşmeyle devrinden söz edilemez. 4721 sayılı TMK’nın 705. maddesindeki tescilsiz iktisap hallerinde, mülkiyet tescilden önce kazanılsa da, taşınmaz tapu siciline kaydedilmediği sürece 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi uygulanmaz.85
Harici (tapu dışı) satış sözleşmesinin kadastro tespitinden önce yapılması gerekmektedir. Zira 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13. maddesi taşınmazın tespit günündeki durumunu esas almıştır. Kadastro tespiti yapılarak kadastro faaliyetleri tamamlanmış ise tasfiye kanunu olan Kadastro Kanunları kendiliğinden yürürlükten kalkacağından artık Medeni Kanun ilkeleri geçerli olacak ve kadastro tespitinden sonra yapılan harici satış sözleşmeleri geçersiz olacağından 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi uygulanamayacaktır. Harici satış sözleşmesi kadastronun bölgeye girmesinden önce yapılabileceği gibi, bölgede kadastro faaliyetleri başladıktan sonra da yapılabilir. Çünkü bir bölgede kadastro çalışmaları uzun yıllar sürebilmekte ve bu devrede harici satış sözleşmesi ile taşınmazı kazanma şartları gerçekleşebilmektedir.86
durumunda değildir. Dolayısı ile 3402 sayılı KK’nın 13/B-b maddesindeki aranan bu koşul davada mevcut değildir…” (Sapanoğlu, Kadastro, s. 185.)
84Eğer harici satış, noterde düzenlenen bir satış vaadi sözleşmesi şeklinde ise, bu sözleşme KK. m.
13/son hükmü gereğince teknisyen huzurunda yapılmış muvafakat sayılacağından, zilyet adına mülkiyet tespiti KK. m. 13/B-b hükmüne göre değil, m. 13/B-a hükmüne göre yapılacak ve bu halde zilyetliğin 10 yıl devam etmiş olması koşulu aranmayacaktır (Akman, a.g.e. , s. 107, dn. 23).
85Kılıç, a.g.e. , s. 277; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 457; Özmen/Çorbalı, a.g.e. , s. 364; Ozanalp, a.g.e. , s.312; Yarg. 16. HD. , E. 2004/2222, K. 2004/6305, T. 22.04.2004 “…Müşahhas olayda
taşınmazlar tapuda kayıtlı olmadığına ve satışın varlığı isbat edildiğine göre taşınmazlardaki Lütfi mirasçıları hissesinin temyiz eden davacılar adına tesciline karar verilmesi gerekir.Mahkemece olayda ilgisi bulunmayan 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 13. maddesi nazara alınarak talebin reddine karar verilmesi isabetsiz…”(Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
35
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu’nun 06.06.1997 tarih, 1994/5 Esas,1997/2 Karar sayılı ilamında:87
“…Kadastro Kanununun 13/B-b maddesi, kadastro faaliyetleri ile sınırlı ve kadastroya özgü bir hükümdür. Bu hüküm genel nitelikte olmadığından ( on yıllık hak düşürücü süre içinde kadastrodan önceki haklara dayanılarak açılan tapu iptal davaları hariç ) kadastrosu tamamlanan ve kesinleşen taşınmazlar hakkında uygulanamaz...Tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini öngören sözleşmelerin, Kadastro Kanununun bölgede yürürlüğe girmesinden sonra da yapılabileceği ve sözleşmenin geçerliliği için öngörülen on yıllık sürenin, kadastro tesbit tarihine göre hesaplanması gerektiği, sonucuna varılarak…” denmek suretiyle
bölgede kadastro faaliyetleri başladıktan sonra da harici sözleşmenin yapılabileceği, on yıllık sürenin tespit tarihine göre hesaplanacağı belirtilmiştir.
Harici satış sözleşmesinde, resmi şekle uyulmama dışında, taşınmazın belli bir süre başkasına temlik edilmemesine ilişkin kanunlar tarafından getirilen yasak ve sınırlamalar, harici sözleşmenin geçerliği bakımından önemlidir. 5543 sayılı İskan Kanunu’nun 21. maddesinde88 “Bu Kanuna göre verilen taşınmaz mallar temlik
tarihinden itibaren on yıl süre ile hiçbir suretle satılamaz, bağışlanamaz, terhin edilemez, tapu kütüğüne satış vaadi şerhi konulamaz ve haczolunamaz. Bu taşınmazların tapularına bu yolla kayıt düşülür.” denmek suretiyle kanunda
belirtilen on yıllık takyit süresi içinde yapılacak harici (tapu dışı) sözleşmeler geçersiz olacağından 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi uygulanamayacaktır. Ancak takyit süresi bittikten sonra tapu dışı sözleşme devam ettirilirse, sözleşme bozulmadığı kabul edilerek, takyit süresinin bitiminden itibaren tespit tarihine kadar 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesindeki koşullar yerine getirilirse taşınmazın mülkiyeti kazanılabilir.89
87YİBK. E. 1994/5, K. 1997/2, T. 06.06.1997 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
88Bu kanundan önce 2510 sayılı İskan Kanununda da on yıllık devir ve temlik yasağı getirilmiş idi.
26.09.2006 tarihinde yürürlüğe giren 5543 sayılı Yasa ile aynı durum tekrar edilmiştir. Ayrıca 4753 sayılı Çiftçiyi Topraklandırma Kanunu’nda da 25 yıllık takyit süresi öngörülmüş daha sonra çıkartılan 3083,3202,1757 sayılı Kanunlarla temlik yasağı kaldırıldığından, 4753 sayılı Yasa uyarınca daha önce getirilmiş olan yasak ve sınırlamalar 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinin uygulanması bakımından nazara alınmaz.Detaylı bilgi için bkz. Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 459- 462.
36
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinin uygulanmasında gerçek kişiler ile tüzel kişiler arasında bir ayrım yapılmamıştır. Bu nedenle tüzelkişilerin yaptıkları harici (tapu dışı) satış sözleşmesi ile maddede belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde taşınmazın mülkiyeti kazanılabilir.90 Yargıtay91 da vermiş olduğu kararlarında kamu tüzel kişilerinin yapmış olduğu tapu dışı sözleşmenin zilyet yararına sonuç doğuracağını kabul etmektedir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 701. ve 702. maddesinde, elbirliği
(iştirak halinde) mülkiyetinde, taşınmaz üzerinde mirasçıların belirlenmiş payları
bulunmadığı ve tasarruf işlemlerinin ortakların oybirliği ile yapılması gerektiğinden, harici (tapu dışı) satış sözleşmesinin de tüm ortaklar tarafından birlikte yapılması gerekir. Dolayısıyla elbirliği mülkiyetinde ortaklarlardan birinin tek başına yapacağı tapu dışı satış sözleşmesi geçerli olmaz ve böyle bir sözleşmeye dayanılarak Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesindeki koşullar altında taşınmazın kullanılması taşınmazın mülkiyetini kazandırmaz.92
Paylı (müşterek) mülkiyette ise 4721 sayılı TMK’nın 688. maddesi gereğince
paydaşlardan her biri payı üzerinde bağımsız olarak tasarruf imkânına sahip olduğundan, paydaşın payı üzerinde yapacağı tapu dışı sözleşme geçerlidir ve alıcı paydaş da 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinden yararlanır.
Harici (tapu dışı) satış sözleşmesi ile taşınmazın bir parçasının ayrılarak temlik edilmesi de mümkündür. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 15/2. maddesinde “Taşınmaz mal tapuda kayıtlı olsun veya olmasın, onun ayrılması mümkün bir
kısmının veya belirli bir payının, bu Kanunda zilyet lehine kabul edilen sebeplerle iktisabı caizdir.” denilerek taşınmazın bir parçasının kazanılabileceğini
düzenlemektedir. Bunun için kadastro tespitinin yapıldığı sırada taşınmazın ifrazının mümkün olması gerekir. Eğer taşınmazın ifrazı mümkün değilse örneğin imar mevzuatı taşınmazın ifrazını yasaklıyorsa, tapu dışı sözleşme ile taşınmazın bu
90Özmen/Çorbalı, a.g.e. , s. 363; Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 462; Ozanalp, a.g.e. , s.312. 91 Yarg. HGK., E. 1971/7-70, K. 1974/1190, T. 15.11.1974 (Sapanoğlu, Tapulu Taşınmaz, s. 462) 92Sapanoğlu, Zilyetlik s. 162-163; Kılıç, a.g.e. , s. 280; Yarg. 8. HD. , E. 2011/3984, K. 2012/460, T. 02.02.2012 “… Bu durumda, 06.10.1972 tarihi ile kadastro tespit tarihine 1979 göre 3402 sayılı
Kanunun 13/B-b maddesinde öngörülen 10 yıllık süre dolmadığı gibi taşınmaz elbirliği mülkiyet hükümlerine tabi olup senedi düzenleyen A’nın tek başına yaptığı satış da geçerli olmadığından; 3402 sayılı Kanunun13/B-b maddesinde belirtilen koşullar davacılar lehine gerçekleşmediğine göre davanın reddine karar verilmesi gerekirken…” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
37
parçası 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi kapsamında kazanılamaz.93
Harici (tapu dışı) satış sözleşmesinde muvazaa durumu söz konusu ise; örneğin tapu maliki tapulu taşınmazını muvazaalı olarak bir üçüncü kişiye satmış ve taşınmazın zilyetliğini devralan kişi, zilyetliği teslim tarihinden itibaren aralıksız, çekişmesiz olarak malik sıfatı ile tespit tutanağı düzenlenmeden, dava tarihine kadar on yıl zilyetliği devam ettirmişse, artık gizli sözleşmenin geçersizliğinden söz edilmez ve zilyet 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinden yararlanır.94