OLMASI
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesi gereğince zilyet adına tespit yapılabilmesi için kadastro tespit tutanağı düzenlenene kadar harici satış sözleşmesinin bozulmaması gerekir. Gerçekte geçersiz olan bu sözleşmenin hükümleri, taraflarınca tanındığı, ona uyulduğu sürece ayakta kalır. Ama bu halin bozulması ile artık sözleşmenin varlığından da söz edilemez. Taşınmaz için tutanak düzenlendiği tarihten geriye doğru on yıl içinde harici (tapu dışı) sözleşme bozulursa zilyet taşınmazın kendi adına tespitini veya tescilini isteyemez.
93 Ozanalp, a.g.e. , s.313.
94 Özmen/Çorbalı, a.g.e. , s. 364; Yarg. 7. HD. , E. 1990/4217, K. 1991/2859, T. 05.03.1991
“…Davacı taraf vekili 28.11.1989 tarihli dilekçesinde, kök muris İsmail, tapulu taşınmazdaki yarı payını tapu sicil muhafızlığında 18.2.1950 tarihinde görünürde satış yapmış ise de, gerçekte bu işlemin satış olmayıp gizli bağış bulunduğunu ileri sürmüştür. Bu konudaki 1.4.1974 gün, 1/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince miras bırakanın asıl amacı bağış olduğu halde, mirastan mal kaçırmak için tapuda satış göstermek suretiyle yaptığı temliklerden görünürdeki satış akti muvazaa nedeniyle, gizlenen bağış akdi ise şekil noksanlığı yönünden geçersiz ise de, olayda uygulama olanağı bulunan Tapulama Kanununun 32/c ve bu yasayı yürürlükten kaldıran ve geçici 4. maddesi hükmünce elde bulunan davalarda uygulama olanağı bulunan 3402 sayılı Kadastro Kanununun 13/B-b maddesi, tapulu taşınmazın tapu dışı olarak bağış yolu ile temliki herhangi bir şekle tabi olmaksızın diğer koşulların varlığı halinde geçerlidir. Olayda alıcı Mustafa eşi Emine ve onun alıcısı ( M.F. ) yararına öldüğü 1971 tarihine kadar yasada öngörülen 10 yıllık zilyetlik süresi de gerçekleşmiştir. Mahkemece davanın reddedilmesi bu nedenlerle doğrudur....” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
38
Harici satış sözleşmesi, sözleşmenin taraflarından birinin bozma iradesini karşı tarafa iletmesi veya taşınmazdan çıkarmak için açacağı el atmanın önlenmesi davası ile ya da taşınmazın başka birine tapuda devredilmesi ile de bozulabilir. 95
Yargıtay kararlarında96 da belirtildiği gibi; harici (tapu dışı) sözleşme, tespit tarihinden geriye doğru on yıllık süre içinde bozulmadığı takdirde askıda sayılan sözleşme geçerlilik ve bağlayıcılık kazanır. Daha sonra bu sözleşme tek taraflı irade beyanıyla ortadan kaldırılamaz ve diğer şartların gerçekleşmesi ile zilyet 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinden yararlanır. Tapu dışı sözleşme geçerli hale geldikten ve kazanma koşulları oluştuktan sonra, tapulu taşınmazın başka birine tapuda devredilmesi, zilyet yararına oluşan kazanılmış hakkı etkilemez.
Tapu kayıt malikinin ölümü üzerine, mirasçıların hepsinin tapu dışı sözleşmeden sonra, tapu sicilinde taşınmazı kendi üzerlerine intikal ettirmeleri tapu dışı sözleşmeyi etkilemez. Miras yoluyla taşınmaza kanun gereği kendiliğinden malik olan mirasçının, muris üzerindeki kaydı üzerlerine geçirmeleri hak üzerinde bir değişiklilik yaratmamaktadır.97
C. ZİLYEDİN ÜÇÜNCÜ KİŞİ OLMASI
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinin uygulanabilmesi için aranan diğer bir koşul, zilyedin üçüncü kişi olmasıdır. Yani tapu dışı sözleşmeden yararlanacak kişinin, tapu maliki veya mirasçıları ya da temsilcisi dışında bir kişi olması gerekir. Kayıt sahibinin tek kişi olduğu hallerde, yani tek kişi mülkiyetinin
95 Ozanalp, a.g.e. , s.314; Kılıç, a.g.e. , s. 278-279.
96 Yarg. HGK., E. 2003/7-42, K. 2003/39, T. 29.01.2003 “…6.6.1997 tarih 1994/5 esas ve 1997/2
Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile tapulu taşınmazların tapu dışı bir yolla mülkiyetinin naklini öngören sözleşmelerin Kadastro Kanunu'nun bölgede yürürlüğe girmesinden sonra da yapılabileceğine, anılan maddede öngörülen 10 yıllık sürenin tespit tarihine göre hesaplanması gerektiğine karar verilmiştir.Dava konusu olayda tapu dışı satımın Kadastro Kanunu'nun bölgede yürürlüğe girmesinden sonra yapıldığı, taşınmaz malla ilgili kadastro tespitinin yapılmadığı, satım tarihinden dava tarihine kadar çekişmesiz, aralıksız ve malik sıfatıyla 13 yıl süre geçtiği anlaşılmaktadır.3402 Sayılı Kadastro Kanunu'nun 13/B-b maddesi uyarınca davalı taraf yararına tapu dışı satım geçerli hale geldikten sonra davacı 1999 yılında tapu ile taşınmazı satın almıştır. Bu durumda iki geçerli satıştan önceki satışa değer verilmesi gerekir. Davacı tapu dışı satışı bilmesi gereken kişi olduğundan TKM. 931 ve TMK.'nun 1023 maddesi hükümlerinden yararlanamaz ve tapu ile yapılan satış gerçekleşen tapu dışı satımı bozamaz.Bu nedenle usul ve yasaya uygun bulunan direnme kararının onanması gerekir…” Benzer yönde YİBK. E. 1994/5, K. 1997/2, T. 06.06.1997 (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
39
var olması halinde, üçüncü kişinin tespiti kolaydır. Ancak paylı mülkiyetin ya da mirasçılar arasında elbirliği mülkiyetinin bulunması halinde üçüncü kişinin tespiti biraz daha zorlaşacaktır.
Elbirliği mülkiyetinde birlikte tasarruf ilkesi geçerli olduğundan mirasçılar,
miras ortaklığına dahil bir taşınmazı ancak oybirliği ile tapu dışında bir üçüncü kişiye devredebilirler. Elbirliği halinde mülkiyette mirasçılar birbirlerine karşı üçüncü kişi sayılmazlar ve mirasçılardan birinin veya bir kaçının sürdürdüğü zilyetlik tüm mirasçılar adına geçmiş sayılır. Bu nedenle mirasçılardan biri, diğer mirasçılardan bazılarına ait payı tapu dışı yolla satın almış olsa bile 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinden faydalanamayacaktır. Ancak 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 15/3 gereğince, mirasçılar belirli bir taşınmaz maldaki miras paylarını diğer mirasçılara devir ve temlik edebilir. Bu devir ve temlik işlemini tapulu taşınmazlarda yazılı, tapusuz taşınmazlarda da her türlü delille ispat edebilirler ve böyle bir işlem KK. m. 15/3 gereğince geçerli olacağı için mirasçıların KK. m. 13/B-b maddesinden faydalanmalarına gerek de kalmayacaktır.98
Paylı mülkiyette tek kişi mülkiyetinde olduğu gibi paydaşlardan her biri
mülkiyet hakkının sağladığı yetkiyi diğer paydaşlardan bağımsız olarak kullanabilir. Bu mülkiyet türünde paydaşlar birbirlerine karşı üçüncü kişi sayılırlar. Dolayısı paydaşlardan biri, payını harici satış sözleşmesi ile diğer paydaşa devrettiği takdirde 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesindeki diğer koşulların da oluşması halinde devralan paydaş, bu payı adına tespit ettirebilir.99 Medeni Kanunun yürürlüğünden önce hukukumuzda iştirak halinde mülkiyet öngörülmediğinden, Medeni Kanunun yürürlüğünden önce ölen kişinin terekesi müşterek mülkiyet
98 Kılıç, a.g.e. , s. 280-281; Özmen/Çorbalı, a.g.e. , s. 364 Yarg. 7. HD. , E. 2003/2261, K. 2003/2781, T. 06.10.2003 “… Mahkemece olayda 3402 Sayılı Kanun'un 13/B-b maddesinde yazılı
koşulların gerçekleşmediği gerekçe gösterilerek davanın reddine karar verilmiş ise de varılan sonuç dosya içeriğine ve ilgili kanun hükümlerine uygun düşmemektedir. 3402 Sayılı Kanunun 15/3. Maddesinde iştirakçilerden biri veya birkaçının taşınmaz maldaki payını diğer iştirakçilere devir ve temliki halinde tapulu taşınmaz mallarda yazılı, tapusuzlarda her türlü delille ispat edilmesi öngörülmüştür. Olayda 3402 Sayılı Kanunun 13/B-b maddesinin uygulanması söz konusu değildir. Davacının annesi Zerbap'tan gelen ve babasına intikal eden payı 21.4.988 tarihinde kayden 89 ve 90 sayılı tapularda babasından satın aldığı saptanmıştır. Ayrıca 28.3.986 tarihli köy senedi ile yine babasından taşınmaz üzerindeki evlerin 3/4 payını satın aldığı anlaşılmıştır. Bu durumda tapuda kayden satın aldığı payın da hesaplanarak davacı adına tesciline, karar verilmesi gerekirken …” (Kazancı Bilişim- İçtihat Bilgi Bankası)
40
hükümlerine tabidir. Bu durumda mirasçılardan biri payını üçüncü bir kişiye satabilir ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 13/B-b maddesinden yaralanabilir.100