5.1. Genel Veriler - Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler
Yaşanmakta olan ekonomik kriz ABD'den başlayarak diğer gelişmiş ülkeleri etkisi altına aldıktan sonra küresel bir ekonomik krize dönüşerek gelişmekte olan ülkeleri de etkisi altına almıştır.
Öncelikli olarak finans sektörü, buna bağlı olarak da ekonominin diğer kesimleri ile birlikte gayrimenkul piyasasını da etkileyen bu krizin çözümü için önde gelen ülkelerin Merkez Bankaları ortak hareket ederek, faizlerin indirilmesi başta olmak üzere, finansal kesimin çarklarının dönmesi için "küresel ölçekte" gerekli likidite sağlanması amacıyla birtakım önlemler almaktadırlar.
Önümüzdeki yılın da kaybedilmemesi için gerek sektörel bazda gerekse de tüm tarafları ilgilendiren, paranın dönüş hızını, dolayısıyla akışkanlığını arttıracak önlemler ard arda alınmaktadır.
2008 yılında gecikmeli olarak krizden etkilenen Türkiye 2009 yılında bu etkileri daha fazla hissetmiştir. Gelişmiş bazı ülkelerden gelen, resesyonun sonuna gelinmiş olduğuna dair veriler krizin sonuna yaklaşıldığını ya da etkisinin yavaşladığı yorumlarının kuvvetlenmesine neden olmaktadır. Ülkemizdeki finansal kurumların mali yapılarının kriz süresince herhangibir olumsuzluğa konu olmamaları ülkemizin sözkonusu ekonomik krizden daha hızlı çıkacağını göstermektedir.
5.2. Özel veriler – Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi 5.2.1. İstanbul ili
İstanbul ili, kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları’nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası su ayrımı çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz‘i, Marmara Denizi ile birleştirirken; Asya Kıtası ile Avrupa Kıtası‘nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli‘nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve Kandıra ilçeleri ile, güneyden Bursa‘nın Gemlik ve Orhangazi ilçeleri ile, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ‘ın Çorlu, Çerkezköy ve Saray ilçelerinin yanı sıra, Kırklareli‘nin de Vize ilçesi toprakları ile çevrilidir. İstanbul nüfusunun,
1990 yılı itibariyle Türkiye nüfusu içindeki payı %12,9 iken bu oran (Ekim 2000 sayım sonuçları itibariyle 67,803,927 kişilik Türkiye nüfusu içinde 10,018,735 kişi ile) %15‘e ulaşmıştır.
1990–2000 döneminde yılda ortalama 1.133.000 kişi artış göstermiştir. Bu sonuca göre Türkiye geneline bakıldığında İstanbul‘un barındırdığı nüfus ve alan itibariyle taşımakta olduğu önem açıkça görülmektedir. Türkiye topraklarının %9,7‘sini kaplayan İstanbul, nüfus varlığı açısından da ülkenin en önemli ili durumundadır. 1997 ve 2000 yılları arasında İstanbul için tespit edilen yıllık büyüme oranı %2.83‘tür. Daha önceki dönemde İstanbul‘un yıllık ortalama nüfus artış hızının %3.45 olarak gerçekleşmesi ve bu oranın bir kısmının göçlerden kaynaklanmasına karşın nüfus artış oranının düştüğü gözlenmektedir. Bunun sebepleri Türkiye genelindeki nüfus artış hızının (doğurganlık oranı) düşmesi ve göçün yavaşlamasıdır. 2005 yılında İstanbul nüfusu nüfus artış hızı yavaşlayacak ve nüfus 2015 yılında İstanbul nüfusunun payı %17,8’e çıkacaktır.
İstanbul’da nüfus artışı % 80 kent kaynaklı, %20 ise göç kaynaklı olacaktır. Nüfus artış öngörülerine bağlı olarak İstanbul’da kentsel hane halkı sayısı da 2005 yılında 2,9 milyondan 4,08 milyona çıkacaktır.
İstanbul ili sınırları içerisinde 39 ilçe bulunmaktadır. Bunlar; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar,Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultanbeyli, Sultangazi, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar ve Zeytinburnu ilçeleridir.
5.2.2. Şişli İlçesi COĞRAFİ YAPI:
- Şişli, İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan bir ilçesidir.
- Karadeniz'i Marmara Denizi'ne birleştiren, Asya Kıtası ile Avrupa Kıtasını birbirinden ayıran İstanbul Boğazı'nın batısında Avrupa yakasında bulunan Şişli, Beyoğlu plato düzlüğünün kuzey uzantısında yer alır. İlçe toprakları kuzeyde Mecidiyeköy/Zincirlikuyu üzerinden Ayazağa yöresini de içine alarak Sarıyer'e, kuzeybatıda ise Hürriyet-i Ebediye Tepesi üzerinden Kağıthane'ye geniş bir alana yayılır. Koordinatları 41°03′42, 28°57′16’dir. Yüzölçümü 30 km²’dir.
- 1954'te ilçe olan Şişli ilçesinde köy yerleşimi yoktur. 28 mahallesi bulunan Şişli doğuda Beşiktaş, kuzeyde Sarıyer, batıda Eyüp ve Kağıthane, güneyde Beyoğlu ilçeleri ile çevrelidir. Bölge genelde bir yerleşim ve sanayi bölgesi olup, bitki örtüsü olarak sadece fatih ormanlarının bir kısmı bölge dahilinde bulunmaktadır. Toprak genel olarak killi zemin tüm hava şartlarında trafiğe elverişlidir.
- İlçenin Kuzey bölümünde ormanlar, askeri alanlar ve sanayi tesislerinin bulunduğu Ayazağa, Huzur ve Maslak mahalleleri yer almaktadır. Eskiden Av köşkleri ve kasırların bulunduğu bu bölgede günümüzde özellikle Büyükdere Caddesi ve İstinye kavşağı ve çevresinde büyük şirketlerin ve finans kuruluşlarının yer aldığı kentin en yüksek prestij binaları yükselmektedir.
ULAŞIM:
- Şişli ilçesinin denizle direk bağlantısı bulunmamaktadır. Ancak, İstanbul içi otoyollardan D-100 ile E-80 (TEM) bağlantıları vasıtasıyla kolaylıkla ulaşım sağlanmaktadır. Özellikle raylı sistem bağlantıları sayesinde ilçe içinde belli akslarda ulaşım kolaylığı bulunmaktadır. Deniz yolu bağlantıları için Beşiktaş ve Sarıyer hatları üzerinden ulaşım sağlanmaktadır.
- Yapımına 1992 yılında başlanan ve Şişhane – Atatürk Oto Sanayi arasında hizmet veren metronun Taksim – 4 Levent arasındaki durakları 16 Eylül 2000 tarihinde hizmete girmiştir. Diğer duraklar ise 2009 yılında hizmete girmiştir.
- İlçe içi ana ulaşım bağlantılarını sağlayan caddeleri; Sarıyer-İstinye ile Şişli arasındaki ana bağlantıyı sağlayan Büyükdere Caddesi, Şişli merkezden başlayıp Beyoğlu–
Taksim’e uzanan Halaskargazi-Cumhuriyet Caddesi, Kasımpaşa’dan Kağıthane-Çevre Yolu istikametine bağlantı sağlayan Piyale Paşa Bulvarı, Kağıthane bağlantı aksından Kuruluş’a uzanan Abide-i Hürriyet Caddeleri’dir. Ayrıca ilçenin hem dünyada hem de İstanbul içinde özellikli ve prestijli olarak kabul edilen caddelerinden Abdi İpekçi Caddesi ile Beşiktaş ilçesine ana bağlatı sağlayan Valikonağı – Maçka Caddeleri önemli ulaşım akslarıdır.
TARİHSEL GELİŞİM:
- Şişli İstanbul'un, Taksim kuzeyindeki bütün semtleri gibi, yeni bir yerleşmedir. Şehrin bu yöresinin 19. yy' ın ortalarında bile henüz yerleşme bölgesi değildir.
- 1850'lerde bugünkü Şişli'nin yayıldığı alan geniş bir kırlıktır. İlçenin en eski mahallesi olan Tatavla' nın (Kurtuluş) 16. yy'da kurulduğu ileri sürülmektedir.
- 17. yy'da Taksim'den Pangaltı'ya doğru uzanan yolun iki yanında mezarlıklar; 18. yy'da Şişli ve Mecidiyeköy yörelerinde bağlar ve bostanlar yer almaktadır. Balmumcu Çiftlik Hümayunu Şişli' ye kadar uzanmaktadır.
- Şişli'de Etfal Hastanesi'nin açılışı 1890'larda olmuştur.
- Bomonti'de bira fabrikası 19. yy'ın başlarında kurulmuştur. 1870'te Beyoğlu yangınında evsiz kalan levantenler ve gayrimüslimler Harbiye çevresinde inşa edilen kargir binalara taşınmışlardır.
- Şişli semtinin hızla gelişmeye başlaması 1913'te elektrikli tramvayın buraya uzanması ve Şişli'nin son durak olmasından sonradır. Halaskargazi Caddesi boyunca evlerin, konakların sıklaşması, ilk apartmanların belirmesi 1910-1920 dönemidir.
- Cumhuriyet'in kuruluşundan sonra Şişli, 1930'larda şehrin en mutena semtlerinden biri durumundadır.
- 1930-1940 arasında başta Halaskargazi olmak üzere semtin ana caddelerinin iki yanında, çoğu günümüze kadar gelen, döneminin en lüks apartmanları bitişik nizamda kurulmuş; böyle bir apartman yerleşmesi Abide-i Hürriyet Caddesi'nin batısında kalan ve en ünlüleri Hanımefendi Sokağı, Perihan Sokağı, Sıracevizler Caddesi olan sokaklarda da büyük bir hızla gelişmiştir.
- Şişli İlçesi'nde çok sayıda tarihi eser, işyeri, modern ticaret merkezi, kültür ve sanat merkezi bulunmaktadır. Şişli ilçesi Kağıthane'nin, 1987'de ayrılarak ayrı bir ilçe olmasıyla ikiye bölünmüştür. Kuzeyde yer alan Ayazağa, Maslak ve Huzur mahalleleri bir öbek oluştururken, geride kalan diğer mahalleler gene ayrı bir öbek oluşturmuşlardır. Bu iki öbek Büyükdere Caddesi'yle birbirine bağlıdır.
SOSYO-EKONOMİK YAPI:
- İlçe bir eğitim, kültür, eğlence ve finans yerleşkesidir. Levent – Sarıyer aksında devam eden Büyükdere Caddesi üzerinde ofis kullanımlı yüksek katlı plaza yapıları yer almaktadır. Ayrıca ilçe içinde oldukça prestijli ve kapasiteli olan Cevahir AVM, Kanyon, Profilo AVM, Metrocity ve City’s Nişantaşı yer almaktadır.
- Şişli Camii'nden Büyükdere Caddesi'ne doğru eski tramvay ve İETT garajının, yerine ve çevresine yapılan büyük bloklarda Hoteller, işyerleri, kültür ve ticaret merkezleri bulunmaktadır. Halaskargazi Caddesi üzerinde iki yanlı büyük pasajlardaki sinemalar, eğlence yerleri semte canlılık ve kendi rengini kazandırmaktadır. İlçede yer alan birkaç tiyatro ve sinemanın yanı sıra, Lütfü Kırdar Kongre Salonu, Cemal Reşit Rey Konser Salonu, Açıkhava Tiyatrosu, Şehir Tiyatroları Harbiye Sahnesi, Askeri Müze, İstanbul
Teknik, Marmara Yıldız Teknik Üniversitelerinin bazı birimleri Şişli İlçesi'nin sınırları içinde yer almaktadır.
- Şişli kuruluşunda itibaren üst düzey sosyo-ekonomik katmanlarda yer alan yabancıların ve azınlıkların rağbet ettikleri bir semt olmuştur.
- 2009 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre nüfusu 316.058 kişidir.
- Nüfus yoğunluğu ~ 10.535 kişi/km2’dir.
JEOLOJİK YAPI:
- Şişli İlçesi 2. derece deprem kuşağı içerisinde yer almaktadır. İlçe genel olarak sağlam zemin olarak nitelendirilen Trakya formasyonunun Küçükköy Kumtaşı grubunun içinde kalmaktadır. Trakya (Trf) formasyonları çoğunlukla şeyLlerden oluşmaları nedeniyle su alma sonucu, yüzeye yakın kesimlerde ayrışabilirler. Yine, çatlaklı oluşları, yüksek açılım ve derin şevlerde ankraj zorunluluğu getirir. Orta-yumuşak kaya özelliğindeki bu birimler sökülebilirlik açısından yerine göre sert-yumuşak küskülük kayalar olarak tanımlanabilirler.
- Genel olarak sağlam bir zemin olup, ama kırılma, çatlama ve faylanma gibi özelliklere sahiptir. Bu nedenle düzlük bölgeleri yapılaşmaya uygun ve depreme dayanıklıyken eğimli bölgeler düzlük bölgeler kadar güvenli değildir.